土地估价报告评审规则及标准修订-钟玉燕.ppt

2020/5/15,1,广东省土地估价报告评审标准修订与案例研讨,钟玉燕,交流提纲,一、修订背景二、各等级报告的的判定标准三、新评审标准及使用说明四、典型案例研讨,一、报告评审标准修订背景,修订背景,4,一、新的相关规定及规程的出台1、国土资厅发201320号（2013年4月9日）；2、城镇土地估价规程（GB/T185082014）（2014年12月1日实施）。二、相关税费政策的改变如营改增、相关税费取消，如征地管理费。三、实际估价过程中碰到的新情况新问题。四、对相关重大问题需统一标准。如直接认定为不及格、降等需统一标准。,二、各等级报告的判定标准,各等别报告划分标准,机构得分90，一等；85机构得分90，二等；80机构得分85，三等；70机构得分80，四等；60机构得分70，五等；机构得分60，六等。,6,一等报告的质量要求,一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。（机构得分90）,7,二等报告的质量要求,二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。（85机构得分90）,8,三等报告的质量要求,三等报告要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。,9,（80机构得分85）,四等报告的质量要求,四等报告要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。,10,（70机构得分80）,对不合格报告的判定,不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：报告格式非常不规范，内容不全，有明显缺漏项。估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。估价方法选择或应用明显不合理。如现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。估价过程过于粗略，分析说明前后矛盾，缺乏逻辑性等。（机构得分60）,11,对不合格报告的判定,12,直接判定报告不及格的其它情况：1、未按国土资厅发201235号文要求进行报告备案，取得电子备案号。2、报告签章不符合规范要求。未达到2名以上评估专业人员亲笔签字,法定评估业务未达到2名以上评估师亲笔签字；缺法定代表人亲笔签字或经授权的签章；缺评估机构公章。3、使用了虚构的土地出让交易案例。4、适用了虚构的基准地价、标定地价等公示地价或其相应修正体系。,对整体修正降1等处理的判定,13,1、基准地价超过六年使用问题2、地价定义内涵问题地价定义是一份土地估价报告的最重要组成部分，它体现了价值内涵，当地价定义本身设定存在问题，如与委托函不一致、用途、容积率、年期等设定与法定有出入而未说明原因；或地价定义与估价过程、估价结果不一致，如计算的基础设施状态与设定的不一致等，都属于较严重问题。3、市场比较法案例选取问题市场比较法选取的案例应为成交实例，使用评估案例等属于严重问题。,对整体修正降1等处理的判定,14,二、整体修正降1等处理4、估价结果问题报告计算结果错误、估价结果前后不一致等影响估价结果的问题属于严重问题。5、评估思路问题对补地价评估，直接按照当地规定评估与20号文思路冲突的，且未阐述理由的，属技术思路严重错误。,三、新评审标准及使用说明,评审标准,一、封面（1%）（一）封面标题重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期、电子备案号是否齐全。（二）关键字：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。,16,评审标准,二、第一部分总述（18%）（一）估价目的（2%）估价目的必须表述准确、规范，说明委托方何种需要（如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等）、估价结果应用方向。出现下列错误者评为5等下：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定或评估目的违反法律法规强制规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地却出现了相对应的评估目的。应该说明引起评估的具体经济行为，说明不明确或没有说明的应该扣分。出现评估目的与委托方真实需求或有关规定相矛盾、不适合的应该扣分。如，将课税评估表述为处置或清算。,17,评审标准,（二）估价依据（2%）重点审查：估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程和其他技术依据，委托方提供的资料，估价人员实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范，涉及法律、法规、政策文件的，应注明文号、生效日期；政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。应该结合评估目的、评估假设、估价技术过程检查是否引用了特殊规定和标准以及有关权属证明，如有应该列明。,18,评审标准,（三）估价期日与估价日期（1%）一般情况下，估价期日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘过现场、在估价工作周期之间或估价工作完成之后的一个时点，涉及财务记账的多数选择月末。对追述性评估和预测性评估应给出相应说明。对于征收评估、因司法判决等有特殊规定估价期日要求的应该按规定确定估价期日并说明理由，否则应该扣分。如委托方认为要求另行确定估价期日的应该充分说明理由，论证其合理性方可作为例外处理、不扣分。,19,评审标准,（四）地价定义（4%）重点审查：地价定义应该符合国家法律法规的规定并与评估目的相一致，土地使用权性质、年期，估价期日，价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等），实际与设定开发程度、用途、容积率等，以及设定理由；其他需要定义事项特别说明：用途和开发程度的设定，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。,20,评审标准,（五）估价结果（2%）重点审查：土地单价（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总价、大写、币种；估价结果一览表及相关说明和盖章。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。根据国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（国土资厅发201320号），出让地价的土地估价报告：（1）涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准；（2）在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。,21,评审标准,（六）估价报告和估价结果的使用（5%）重点审查：前提条件和假设条件（1%）,包括：估价依据的可靠性、市场的客观性、估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等；估价结果和估价报告使用的限制性（1%），包括：发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任；对需要特殊说明的事项（3%），包括：资料来源及未经确认或无法确认的资料（如：无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正）、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；估价对象的特殊性及特殊处理说明（如：设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符）、其他说明（如：涉及抵押估价，应增加变现能力分析和风险提示说明等）。,22,评审标准,特别说明：(1)对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的，必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。（2）估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致，需在报告附件中提供以下证明文件：1有关管理部门同意改变用途的书面证明材料；2符合城市规划，并取得规划部门意见书；3政府以及行政管理部门认可的书面意见；4合理设定：在未取得以上三方面证明并以咨询市场价格为目的的情况下，可提供委托方的书面要求证明。在以上情况下，估价机构可作合理设定。上述证明材料和设定过程，均需反映在估价报告的“估价报告和估价结果的使用”章节中。,23,评审标准,（3）对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估期日的土地管理政策不符合者，应做特别风险提示，例如广东的集体建设用地流转等。（4）对于划拨地价格、抵押评估价、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。,24,评审标准,（七）签字盖章（2%）重点审查：是否有2名估价师签字；是否加盖机构公章；机构法人代表或负责人签字或签章。（注意事业单位与评估公司地签字盖章的区别，省内与省外公司盖估价师章的区别）,25,评审标准,三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（15%）重点审查的有关内容：针对性、准确性、完整性和逻辑关联性。（一）估价对象描述（7%）重点审查：土地登记状况（2%）：包括估价对象来源（简述土地取得和流转过程）、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、土地使用证编号等；土地权利状况（3%）：包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际使用与证载状况是否一致；土地利用状况（2%）：重点说明地上建构筑物及其用途、容积率等，如果是待开发土地，应说明具体规划条件、批准机关、批准日期、闲置时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。（关注现状利用与规划利用）,26,评审标准,二）地价影响因素分析（8%）一般因素（2%）：有针对性地分析在估价期日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、不动产市场状况等。区域因素（4%）：区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施条件、环境条件、商服繁华情况、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当；微观区位说明是否充分。个别因素（2%）：主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、工程地质条件、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等对地价的影响。,27,评审标准,四、第三部分土地估价（57%）（一）估价原则（2%）要求估价原则选择得当、全面，描述应规范、正确，与估价目的及估价方法相协调。根据国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（国土资厅发201320号），除城镇土地估价规程规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。,28,评审标准,（二）估价方法（2%）要求根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由。出让评估报告，方法选择不符合20号文的，如未充分阐述理由，这项不得分，并在整体修正时予以降等考虑。补地价评估报告，用途和容积率同时调整，未按20号文要求评估三个价格并从高的且未充分阐述理由的，在整体修正时予以降等处理。,29,评审标准,（三）估价过程（50%）在估价方法与估价过程所占的50%权重中，用二种方法评估的，每种方法各占25；用三种方法评估的，每种方法各占16.67；用四种方法评估的，每种方法各占12.50。,30,评审标准,（1）市场比较法比较案例选取（12%+8%）。重点关注比较案例个数（至少3个）、案例的照片、真实性、可比性（时间限制、用途一致、同一供需圈等）；案例描述清楚、选择特殊案例有说明；比较案例交易时间与评估期日差异一般不应超过3年。可比因素选择（10%）。重点评审：是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理、修正系数确定的理由和标准。重点评审：是否分析、披露影响委托评估宗地和案例的重要影响因素并针对性地选出可比因素。,31,评审标准,（1）市场比较法因素条件说明及说明表编制（10%）。重点评审：各条件描述是否客观、具体、量化,与前后文是否对应一致。因素修正系数（35%）。重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。其中情况修正体系占5%，期日修正体系占7%，年期修正体系占3%，区域因素修正体系占10%，个别因素修正体系占10%。（关注容积率修正）地价计算（10%）。重点审查公式及计算是否正确、是否有案例可比性分析、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格合理的权重等。方法运用完整性（15%）。重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。,32,评审标准,（2）收益还原法总收益确定（20%）。重点审查案例可比性、收益内涵说明是否清楚（如：经营收益还是出租收益；是否存续租赁合同等）、因素选择及修正是否合理；有无详细测算过程。客观收益的确定应采用市场比较法求证或通过收集、分析相关数据求取，并考虑衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益。总费用及参数确定（20%）。重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。,33,评审标准,（2）收益还原法房屋纯收益（15%）。重点审查房屋重置价、折旧、房屋现值、建筑物还原率、房屋纯收益，各项计算及参数取值依据充分、合理；步骤清晰。土地纯收益确定（5%）。重点审查土地纯收益的公式及计算过程是否正确。土地还原率确定（15%）：重点审查是否详细说明了土地还原率确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。地价测算（10%）：重点审查公式及计算过程是否正确。应根据估价对象的客观收益方式选用不同的测算公式。方法运用完整性（15%）。重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。,34,评审标准,（3）剩余法一（适用于评估现有不动产中所含土地价格）不动产总价估算（20%）：重点审查已建成的房地产总价的估算方法选择及理由；方法运用的正确性及详细测算过程；取值依据的充分性。房屋重置价估算（25%）：重点审查成本构成项目（建安成本、专业费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等）是否全面、合理，取值依据是否充分，测算过程详细。房屋折旧（15%）。重点审查折旧年限确定是否正确、依据充分性；折旧公式是否正确、计算合理。说明：房屋折旧包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，需要在报告中全面、客观地描述房屋使用状况，深入分析，方能做到成新率的确定合理、依据充分。,35,评审标准,（3）剩余法一（适用于评估现有不动产中所含土地价格）房屋现值（5%）。重点审查公式及计算过程是否正确。交易税费估算（10%）：重点审查销售费用和销售税、费的选取是否全面、正确，依据是否充分、合理；计算正确。若用收益法估算不动产总价，该项不考虑，并赋值一等。说明：用剩余法评估现有房地产项目的地价时，应扣除的销售税、费是由土地分摊的部分，包括增值税、土地增值税、城建税、教育费附加等房地产交易税费。地价计算（10%）：重点审查计算公式及详细计算过程是否正确。方法运用完整性（15%）。重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。,36,评审标准,（4）剩余法二（适用于评估待开发土地的价格）待估宗地开发利用方式确定（10%）：重点审查待估宗地条件分析；规划设计说明；市场分析；土地用途、容积率确定。要求分析全面、透彻，说明清楚，用途、容积率确定符合规划和设计的要求，并考虑了市场供求状况等。说明：关注待估宗地的最有效利用方式、不动产总价确定、开发成本测算，是否存在较高的逻辑关联性。不动产总价估算（20%）：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法选择及理由；方法应用的合理性及测算过程；取值依据的充分性。开发成本估算（20%）：重点审查成本构成（土地开发：开发费用、管理费用等；房地产开发：前期工程费、建安工程费、专业费用、管理费用等）是否全面，取值依据是否充分，且标准说明清晰，测算正确合理。,37,评审标准,（4）剩余法二（适用于评估待开发土地的价格）利息计算（10分）。重点审查开发周期、利息率、计息周期（动态法通过折现考虑）及其计算公式是否准确，要求有详细的说明。利润计算（10%）：重点审查利润率选取依据、合理性，公式计算（动态法通过折现考虑）是否正确，要求有详细的说明。当评估市场价值时，利润率的取值，应有客观、明确的测算依据，真实准确反映当地不动产开发相似项目平均利润水平。当评估投资价值等时，应该结合评估目的、相关假设前提等具体情况针对性测算开发利润。如果采用现金流折现法，因折现率的取值中综合考虑了利息率及利润率，利息、利润不单独测算，如果单独测算利润的，适当扣分。,38,评审标准,（4）剩余法二（适用于评估待开发土地的价格）税金及其销售费用估算（10%）：重点审查购地税费、销售税费的确定是否符合国家现行标准，销售费用估算是否有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需根据可比市场的普遍状况确定，要求有详细的说明。对采用预征增值税算法，暂不扣分。地价计算（5%）：重点审查计算公式及详细计算过程是否正确。方法运用完整性（15%）。重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。,39,评审标准,（4）剩余法二（适用于评估待开发土地的价格）待估宗地开发利用方式确定（10%）：重点审查待估宗地条件分析；规划设计说明；市场分析；土地用途、容积率确定。要求分析全面、透彻，说明清楚，用途、容积率确定符合规划和设计的要求，并考虑了市场供求状况等。说明：关注待估宗地的最有效利用方式、不动产总价确定、开发成本测算，是否存在较高的逻辑关联性。不动产总价估算（20%）：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法选择及理由；方法应用的合理性及测算过程；取值依据的充分性。,40,评审标准,（5）成本逼近法土地取得费估算（15%）：重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确、依据充分，取值是否客观、合理，说明清晰。拟出让宗地作为个例实际支出而非所在区域同类土地普遍性需支出的费用，不能纳入成本。（关注征地区片价与当地实际征地成本的差异）土地开发费估算（15%）：重点审查待估宗地的开发程度描述与地价定义是否吻合，开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分、说明清晰，取值是否客观。相关税费估算（10%）：重点审查相关税费组成是否全面、合理，费用的确定依据是否符合国家现行标准，取值是否客观、说明清晰。（关注新发生的成本费用，如指标费，耕地占一补一的费用）,41,评审标准,（5）成本逼近法利息计算（10%）：重点审查利息率选择、开发周期的设定、计息期等是否合理，计算是否正确。说明：按照所界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入利息，按复利计息。因利息不断地发生变化，计算中要注意估价期日的利息率。利润计算（10%）：重点审查利润率选取是否合理、依据充分。土地增值收益估算（10%）：重点审查增值率或增值额的确定依据是否充分、合理、说明清晰。相关修正估算（10%）：重点审查年期修正、区位修正是否合理，依据充分；土地还原率的取值依据是否充分。,42,评审标准,（5）成本逼近法地价计算（5%）：重点审查公式及详细计算过程是否正确。说明：估价期日在2007年7月1日之后的以出让为目的的工业用地评估，要求评估价不得低于全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号）。方法运用完整性（15%）。重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。,43,评审标准,（6）基准地价系数修正法基准地价简介（25%）。是否全面、清晰地介绍了基准地价内涵（15%）,包括基准地价制定及公布时间、文件、估价期日、设定开发程度、容积率、年期等；基准地价修正体系是否说明全面、清楚、针对性强（10%）。关注点：1）是否是已公布的基准地价（关注公布文件以及基准地价的最终应用成果）2）修正体系,44,评审标准,3）关于基准地价超期使用问题，涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。根据关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）（中估协发201227号），“基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。”据国土资源部办公厅关于实施和有关问题的通知(国土资厅发201512号)，基准地价超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。,45,评审标准,宗地级别确定（5%）：说明宗地所处位置及所对应的土地级别及价格。修正过程（45%）：编制待估宗地因素条件说明表（20%），表中所列项目应与基准地价修正体系表一致；各项因素条件说明具体、客观、量化，与区域因素、个别因素分析的情况一致；编制待估宗地因素修正系数表（10%），重点审查修正系数取值与条件说明是否吻合；其他因素修正（15%），主要审查开发程度、容积率、期日修正等因素的取值是否合理、依据充分，与其他方法是否对应一致，计算是否正确。根据基准地价修正体系，开发程度和容积率修正有可能已经包含在区域因素修正和个别因素修正中。（关注商业容积率修正以及楼层修正、路线价的优先次序，容积率应用的合理性）,46,评审标准,地价计算（10%）：重点审查计算公式与内涵介绍是否一致，计算过程是否详细、正确。方法运用完整性（15%）：重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。如发现委估宗地存在未能反映的特殊影响因素，应进行分析判断并相应修正。,47,评审标准,（三）地价确定（3%）：重点审查评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。说明：由于不同的估价方法数据来源于不同途径，所得到的估价结果的可信度应有差异。估价结果最终取值可以取算数平均值，亦可取加权平均值，甚至可以取众数或者其中某一价格。应解释对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明确最终地价确定的依据与方法。（关注可信度）,48,评审标准,五、第四部分附件（4%）重点审查土地证及权属证明、位置示意图、估价对象及案例照片、机构资质证书、估价师证书、其他重要附件（例如：委托书、待开发土地的规划批准文件、改变用途的有关批文、拆迁公告、他项权利查询资料和现场踏勘调查记录等相关批文及图件）。,49,评审标准,六、总体评价（5%）重点审查：整份报告的分析针对性、完整性、逻辑性、一致性（3%）：描述是否一致、语句是否通顺、有无错字、有无疏漏；报告制作标准与设计（2%）：格式是否规范、制作是否美观。初审专家若认为以上项目对某个问题的严重性考虑尚有不足，可视严重程度分别给与降0.5-1等修正。另外，如果报告在某些方面具有创新性，可在整体修正中提升0.5等，但修正后最高等别为一等报告。,50,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,三、修订后的评级表使用说明,四、典型案例研讨,案例特点及选择说明,62,2020/5/15,介绍完毕谢谢！,