2022年房地产经纪人考试模拟卷82（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产经纪人考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.造成卖方完全垄断的原因有（ ）。A.资源控制B.只有一个买者C.规模经济D.政府许可限制E.专利答案：A,C,D,E解析：造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。2.当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过（）方式处理。A、处罚B、投诉C、协商D、仲裁E、诉讼答案：C,D,E解析：合同发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。3.下列人员中，不能作为法定继承人的是（ ）。A.配偶B.父母C.（外）祖父母D.（外）孙子女答案：D解析：法定继承人的范围为：子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。4.经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让或与其他经纪机构合作完成经纪业务，（）。A、但不得增加佣金B、可根据完成情况按比例收取佣金C、可酌情收取佣金D、可与委托人协商确定是否收取佣金答案：A解析：房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。5.思维属于认识的理性阶段，是更复杂、更高级的认识过程，具有间接性和( )。A:规律性B:直接性C:概括性D:复杂性答案：C6.一幢7层楼的住宅，属于（）。A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅答案：C解析：住宅根据层数，分为低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（7层9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指811层的住宅。7.房地产项目定位的核心内容是( )。A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想感情中产生共鸣B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售C.通过对市场、消费者的分析，拟订建筑设计任务书D.产品定位、客户定位和形象定位答案：D8.住房公积金的特点包括()。A:灵活性B:法定性C:义务性D:保障性E:互助性答案：C,D,E9.共用题干小李到大明房地产公司买了一套期房，并按照商品房买卖合同示范文本的条款签订了商品房买卖合同。合同约定面积为140，期房单价为每平方米3000元。小李所购买的商品房的保修期从( )开始。A:商品房竣工之日B:商品房竣工验收合格之日C:商品房交付使用之日D:商品房交付使用10日后答案：C10.1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。甲将A小区的住房出售后，再购住房享受的税收优惠有( )。A、 免征营业税B、 免征契税C、 免征个人所得税D、 免征房产税答案：B,C,D解析：知识点 个人出售、购买住房税收优惠政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 11.一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的（）要求。A、 房型和地理区域范围B、 价格范围和房型C、 购房的房型和楼层D、 地理区域范围和价格范围答案：D解析：不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。12.关于签订商品房预售合同相关事宜的表述，错误的是（ ）。A.房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己的责任、加重购房人的责任，或排除购房人的合法权利B.商品房预售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示C.房地产管理部门应严格执行预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”D.未满18周岁的人士购房，所签的合同书要经过公证或认证答案：D解析： D选项，房地产开发企业应当参照国家或各地方建设（房地产）、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。港澳台及外籍人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。未满18周岁人士购房，须开具监护公证。13.出租的房屋有权属争议的，则（）。A、承租人可单方面解除合同B、承租人与出租人协商解除合同C、少支付租金D、出租人可单方面解除合同答案：A解析：根据合同法、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；不定期租赁；租赁物危及承租人的安全或者健康的；租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。14.货币的（ ）职能，是指货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。A.价值尺度B.流通手段C.支付手段D.世界货币答案：C解析：参见第19题解析。15.一般来说，企业选择目标市场策略应考虑( )因素。A:企业资源B:人口数量C:生命周期D:竞争状况E:市场特点答案：A,C,D,E16.关于合伙制房地产经纪机构的表述，不正确的是()。A.合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权出资B.对货币以外的出资需要评估作价的，只能由全体合伙人协商确定C.经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定D.合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益(合伙机构财产)由全体合伙人共同管理和使用答案：B17.在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕（）。A.合同签订问题B.售价问题C.质量问题D.房屋交付问题答案：B解析：在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕售价（租金）问题，可能卖方坚持价格一分不降，买方坚持最多提高一点点而与卖方提出的价格有很大的差距。此时，房地产经纪人的最佳策略是与买方或卖方分别做进一步的沟通与了解，分析出价低或要价高的原因是什么。18.共用题干李某看中一楼盘，预购买其中一套总价30万元、面积为100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是( )。A:四成B:五成C:六成D:七成答案：C19.按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为( )。A.空中源B.空气源C.高架源D.高空源答案：C20.下列风险中，不属于房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险的是（）。A、 协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险B、 意外事故引起的风险C、 未尽严格审查义务引起的风险D、 产权纠纷引起的风险隐藏答案收藏标记反馈答案：B解析：房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险主要包括以下几种：未尽严格审查义务引起的风险；协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险，包括虚报成交价和伪造签名；承诺不当引起的风险包括房屋钥匙保管风险和房地产经纪服务合同签订；产权纠纷引起的风险，包括产权瑕疵风险和产权转移风险；经纪业务对外合作的风险，包括银行房地产抵押贷款风险和同行合作风险；道德风险，包括经纪人道德风险和客户道德风险。21.县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取的措施包括()。A:根据需要进入现场进行勘测B:要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制C:要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明D:责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为E:对有关单位和人员违反城乡规划的法律、法规的行为进行行政处罚答案：A,B,C,D22.二手房经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经济公司从事房地产经纪业务和服务对象的（）。A:地域范围B:业务种类C:时间期限D:辐射能力答案：A23.未取得营业执照，擅自销售商品房的，由（ ）以上人民政府工商行政管理部门按照相关规定进行处罚。A.乡镇级B.县级C.市级D.省级答案：B解析：未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。24.建筑业企业项目经理资质管理制度向建造师执业资格制度过渡的时间定为( )年。A、 2B、 3C、 4D、 5答案：D解析：知识点 建筑施工企业的资质管理和项目经理、建造师管理制度25.个人独资房地产经纪机构，投资人以其个人财产对机构债务承担（）责任。A.无限B.间接C.直接D.有限答案：A解析：个人独资房地产经纪机构，是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。26.楼梯按照结构形式，分为（ ）。A.板式楼梯B.多跑式楼梯C.悬挑楼梯D.曲线式楼梯E.梁式楼梯答案：A,C,E解析：楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（或栏板）和扶手组成。楼梯的分类方法具体有：根据结构形式，分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯；根据楼层间楼梯段的数量和上下楼层方式，分为直跑式楼梯（又分单跑式楼梯、多跑式楼梯）、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯、螺旋式楼梯和曲线式楼梯等；根据在建筑物中的位置，分为室内楼梯和室外楼梯；根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯、防火楼梯；根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。27.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。A:活期B:3个月整存整取C:6个月整存整取D:1年整存整取答案：A28.齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2016年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2016年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。1.若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照（）确定。A、 适当高于同地段、同类型住房市场租金水平B、 等同于同地段、同类型住房市场租金水平C、 适当低于同地段、同类型住房市场租金水平D、 减免租金答案：C解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。29.下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（ ）。A.旅游用地B.国家机关用地C.公益事业用地D.城市基础设施用地答案：A解析：物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。BCD三项，国有建设用地使用权划拨的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。30.下列关于道德和职业道德的说法中正确的有()。A.道德产生于人类社会实践B.道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会C.道德形成于原始社会D.职业道德在具体内容上有一定的稳定性.连续性E.职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性答案：A,B,D31.对于材料齐全并且符合法定形式，可以出租的房屋，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在（）个工作日内办理房屋租赁登记备案。A、3B、5C、15D、30答案：A解析：对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于商品房屋租赁管理办法规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。32.租赁期限为（）个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。A、3B、6C、9D、12答案：B解析：租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。33.房地产商品的（）导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。A、构成要素的复杂性B、特殊性C、超强异质性D、不可移动性答案：C解析：房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性（即没有两宗房地产是完全相同的）又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。34.房地产经纪人员知识结构的核心是( )。A:经济知识B:社会心理知识C:哲学方面的知识D:房地产经纪专业知识答案：D35.消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即( )。A.购买动机消费需要购买行为需要满足新的动机B.消费需要购买动机购买行为需要满足新的需要C.消费需要购买行为购买动机需要满足新的需要D.购买动机消费需要购买行为需要满足新的需要答案：B36.房地产经纪机构的义务不包括( )。A:在经营场所公示房地产经纪人员的注册证书B:向房地产管理部门或行业组织提出实施专业培训的要求和建议C:督促房地产经纪人员认真开展经纪业务D:为委托人保守商业秘密答案：B37.( )会降低未来资金相对于现在资金的购买力。A.通货膨胀B.承担风险C.资金增值D.机会成本答案：A38.房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后( )日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。A:30B:45C:60D:90答案：A39.以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（）。A、缴纳税费B、缴纳物业费C、产权登记过户D、领取不动产权证。答案：B解析：存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持房屋买卖合同及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持领证通知单，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。40.某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2004年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。(真题)该写安楼实现了（ ）管理。A.人工智能化B.通信自动化C.办公自动化D.楼宇自动化答案：B,C,D解析：楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA），办公自动化（OA），楼宇自动化（BA）组成。41.个性心理特征的核心是（）。A.需要B.性格C.气质D.能力答案：B解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。42.在其他相同的情况下，住宅类型居住体验由好到差的顺序一般是（ ）。A.低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅B.高层低密度住宅、低层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅C.高层高密度住宅、高层低密度住宅、低层低密度住宅、低层高密度住宅D.低层低密度住宅、低层高密度住宅、高层低密度住宅、高层高密度住宅答案：A解析：住宅的类型；我国住宅从密度角度划分，可分为低密度住宅和高密度住宅。低密度住宅又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅；高密度住宅又分为低层高密度住宅、高层高密度住宅。在其他状况相同的情况下，其优劣顺序一般是：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。43.甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（ ）年。A.25B.27C.35D.38答案：A解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。题中，乙公司取得的该宗土地的使用年限为：4021325（年）。44.由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（）。A、民事责任B、行政责任C、刑事责任D、缔约过失责任答案：A解析：房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。45.共用题干周某购买了一套已装修的建筑面积为160的商品住宅，总计房价款为80万元，首付款30%，贷款期限25年，贷款年利率为4.8%。贷款银行要求周某10年还清贷款，经申请批准，住房置业担保公司为周某提供担保。此时除了周某须与贷款银行就个人住房贷款签订书面合同外，担保公司应与银行签订( )。A:书面保证合同B:书面主合同C:书面借款合同D:反担保合同答案：A46.在租赁业务中，房地产经纪人应从（ ）等角度撮合双方。A.房源紧俏B.配套设施情况C.位置与交通情况D.周边环境E.租金折扣答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：房源紧俏；位置与交通情况；配套设施情况；周边环境；居住人口素质。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。47.对业主来说，房屋租赁托管业务的优势有（ ）。A.保障稳定的房屋出租收益B.降低出租的时间成本C.增加出租房屋的租金收入D.免除与实际承租人之间的经济纠纷E.享受增值服务带来的收益答案：A,B,D解析：房屋租赁托管对出租人的好处；房屋租赁托管业务对业主（出租人）和承租人都有很多好处。其中，对出租人的好处包括：保障出租人收益；免除不必要的电话骚扰；降低经济和时间成本；减少的出租人与承租人之间的经济纠纷。48.（）拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。A、 置业计划B、 购房须知C、 销售导示牌D、 购房相关税费须知答案：B解析：购房须知拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。49.国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县( )管理部门拟定方案。A:土地B:房产C:土地和规划D:土地管理部门会同规划、建设、房产答案：D50.2004年以来，某市的商品房价格迅速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房。但他既不自住，也不出租。只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上涨，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请23家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。该市的房地产市场进入低谷期后，将会呈现出的特征有（）。A、买卖交易量很小B、市场租金上涨很快C、市场租金降到谷底，基本维持稳定D、房地产开发项目的开工率很低答案：A,C,D解析：在低谷期阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。低谷期的主要特征有：成交量很小，市场非常冷清；房地产开发项目开工率低；自用性需求依市场惯性减少，房租下降。51.以（ ）方式取得土地使用权并设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过合同规定的剩余年限。A.划拨B.出让C.租赁D.代理答案：B解析：以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。52.共用题干W省G房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地，从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍；被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。按照规定，G房地产公司合法取得该地块的土地使用权的方式应是()方式。A:协议出让B:招标出让C:拍卖出让D:划拨答案：D53. 在房地产产品目标客户需求定位法中，对目标客户进行分析的目的是指出主要目标客户的（）等特征，从而设计出相应的产品。 A、年龄B、经济状况C、购买动机D、欲望E、需求答案：C,D,E解析：对目标客户进行分析，确定目标群体所属的目标角色状态和追求的核心价值，指出主要目标客户的特征，包括目标客户的购买动机、欲望、需求等特征，从而设计出相应的产品。54.按照城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定的规定，房地产不得转让的情形包括()。A:属于共有房地产的B:依法收回土地使用权的C:未依法登记领取权属证书的D:司法机关和行政机关决定查封的E:权属有争议的答案：B,C,D,E55.房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是根据其所面向的( )决定的。A:客户类型B:客户需求C:客户规模D:客户范围答案：A56.房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集( )及相关的市场信息和委托方信息。A:股价信息B:本公司信息C:发展信息D:标的物业信息答案：D57.房地产经纪机构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的（ ）相适应。A.信息资源B.管理水平C.人力资源实力D.品牌战略答案：C解析：房地产经纪机构是服务性企业，人力资源是其最重要的资源，而且这种人力资源是专业性很强的人力资源，主要包括具有房地产经纪人员职业资格的业务人员和企业管理人员，因此房地产经纪机构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的人力资源实力相适应。58. 住宅（）是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。 A、安全性能B、耐久性能C、经济性能D、适用性能答案：B解析：住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。A项，住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；C项，住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；D项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。59.中国内地房地产经纪业在（）阶段，一些城市的市级、区（县）级房产交易所和房产交易市场陆续转制，由直接参与房地产中介服务转为主要履行相关房地产市场管理职能。A、复苏B、初步发展C、快速发展D、萌芽答案：B解析：1978年到现在，中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：复苏阶段，19781992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。初步发展阶段，19922001年。1996年前后，全国各市、区（县）的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。快速发展阶段，2001年至今。2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入初步发展时期。#60.对房地产经纪信息的准确性.真实性.可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，是房地产经纪信息加工整理过程中( )环节的主要内容。A.鉴别B.筛选C.程序D.编写答案：A61.若年利率为8%，复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的（）万元。A:11913B:20136C:20417D:21429答案：C62.设置水箱的给水方式适用于（）。A、 室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水B、 室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱C、 适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压D、 适用于在高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水答案：B解析：设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况。水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。A项属于直接给水方式；C项属于设置水泵和水箱给水方式；D项属于分区、分压给水方式。63.下列有关个人独资房地产经纪机构承担机构债务的说法，正确的是（）。A.投资人以其投资的财产承担有限责任B.投资人在其投资的财产总额内承担无限责任C.投资人可以是一个自然人，也可以是一个法人D.投资人以其个人财产对机构债务承担责任E.投资人对机构债务承担的是无限责任答案：D,E解析：个人独资房地产经纪机构是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。64.黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。采用等额本息还款法，则其每月还款（）元。A、1172B、2077C、692D、1585答案：A解析：等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。根据将现值转换为等额年金的公式其中n为还款期。本案例中，黄先生的购买总价为30万元，贷款额20万元，还款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924，代入公式，可得：2000000.006924（10.006924）240（10.006924）24011171.52（元）。65.房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是（）。A、考察与监督计划的执行B、项目筹划与地块研究C、产品设计与规划D、项目策划与销售答案：A解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究；产品设计与规划；项目策划与销售。66.李某在进行其经济适用住房登记时，应缴纳的登记费用是()元.A:10B:40C:80D:275答案：B67.甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是乙市的一家知名企业。2014年至2015年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2015年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。适宜甲公司选择的经营模式为（）。A、多店模式B、连锁店模式C、直营连锁模式D、特许加盟连锁模式答案：B,C解析：连锁经营企业规模大，能够批量采购与销售，使其商品的进价成本和售价均较低，从而获得较大的销售量和销售利润。在连锁经营模式中，每家连锁店都采用统一标准的商店门面和平面布置，以便于顾客识别和购物，并增加销售量。目前这是国内外规模化房地产经纪机构普遍采纳的一种经营模式。直营连锁模式是指直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营又称直营连锁经营。68.房地产经纪机构的人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动，这些活动包括企业人力资源战略的制定，( )，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。A:员工的招募与选拔B:培训与开发C:绩效管理D:薪酬管理E:员工素质管理答案：A,B,C,D69.因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明 理由。延期以两次为限，每次不超过（）个月。A:1B:2C:3D:4答案：C70.共用题干某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟开发建设一大型商业用房，通过出让方式获得5hm2，土地，支付土地出让金4200万元.W公司为了融资，将该土地使用权抵押给B建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记.当工程建设一段时间后，W公司归还了B建设银行的贷款，又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给C工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金.商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，W公司将其改为一部分自主经营，一部分出租，抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由D公司竞得，拍卖价款为2亿元.拍卖该房地产，并由D公司竞得，那么需办理的手续有().A:签订商品房买卖合同B:办理注销登记C:办理变更登记D:办理转移登记答案：A,B,D71.甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。关于李某购房行为的说法，正确的为（）。A、李某是一个习惯型的消费者，目的性强B、李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C、李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D、李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。72.具体来看，目前我国房地产经纪行业管理的法律依据主要包括（ ）。A.经纪人管理办法B.城市房地产中介服务管理规定C.合同法D.民法通则E.城市房地产管理法答案：C,D,E解析：目前我国房地产经纪行业管理可依据或者能参照的法律法规主要有：法律，有城市房地产管理法、民法通则、合同法等；部门规章，有房地产经纪管理办法、经纪人管理办法等；地方性法规和地方性规章，指各省市、自治区人大及其常委会、地方政府在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下结合当地实际制定了一些规范房地产经纪行为的地方性法规和规章；政府行政主管部门出台的规范性文件，有国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知、人力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发（房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定）和（房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法）的通知等。73.客源开拓的策略主要有（）。A.将精力集中于市场营销B.致力于发展与客户之间的关系C.培养正确的判断力和敏锐的观察力D.搜寻服务供应商E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户答案：A,B,E解析：客源信息的开发策略主要包括：将精力集中于市场营销；致力于发展和客户之间的关系；随时发现客户信息；使潜在客户变为真正的客户；直接回应拓展策略；建立与客户的长期联系。74.坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现，但如果没有适当的让步，常常就会使谈判陷入僵局，因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点，这是房地产经纪人具有的（）的要点之一。A、 市场分析技能B、 议价谈判技能C、 人际沟通技能D、 供需搭配技能答案：B解析：房地产经纪人员的日常过程中，议价谈判是一项重要的工作内容。议价谈判中，最为重要的是两点：要将坚持原则与适当让步有机结合，要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现，但如果没有适当的让步，常常就会使谈判陷入僵局，因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点，这是议价谈判技能的要点之一。75.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（）。A、 预售许可证书号B、 开发企业名称C、 建筑面积或者使用面积D、 土地使用权取得的方式答案：D解析：城市房地产管理法规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。76.共用题干2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构(以下称甲机构)的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于房屋租赁的说法，正确的为()。A:租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行B:卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止C:冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权D:褚某虽无意购买该房屋，但2011年11月如主张优先租赁权时，卫某不得拒绝答案：A,C77.在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（ ）提出赔偿要求。A.建设单位B.工程质量监督机构C.施工单位D.设计单位答案：A解析：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位在赔偿后可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。78.房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织( )等情况。A.现金流状况B.资产规模变化C.经营业务范围D.注册地点E.持证从业人员情况答案：C,D,E79.房地产经纪机构因国家颁布实施新的政策所引起的风险属于( )。A:总体风险B:经营风险C:决策风险D:财务风险答案：A解析：总体风险包括政策风险和市场风险。政策风险：由于国家或地区政府有关房地产经纪机构的各种政策发生变化而给投资者带来损失的可能性。房地产是国家宏观调控的重点产业，经常要受到产业政策、利率风险、货币购买风险、税收政策、金融政策、房地产管理政策等政策约束。80.共用题干2009年3月，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)，拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。2010年5月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并约定王某和陈某各负担一半佣金，甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续，否则将取消此项交易。根据以上内容，回答8992题。在与王某沟通的过程中，张某应采取的倾听技巧有（）。A:投入式倾听B:开放式倾听C:鼓励式倾听D:自由式倾听答案：A,C81. 逻辑思维是（）。 A、以一个目标出发，沿着各种不同途径去思考，以探索多种答案，寻求多种解决问题方法的思维方式B、有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维C、运用概念，以判断推理形式进行的思维D、把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式答案：B解析：逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。82.最高额抵押权登记包括（）。A、最高额抵押权设立登记B、最高额抵押权变更登记C、不动产抵押权转移登记D、最高额抵押权确定登记E、不动产抵押权注销登记答案：A,B,D解析：抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。83. 房地产经纪人在制定写字楼销售策略时，应考虑的因素包括（）。 A、市场环境B、目标客户群需求C、项目优势价值D、产权过户时间E、竞争对手策略答案：A,B,C,E解析：写字楼销售策略的制定通常基于市场环境、目标客户群需求、项目优势价值、竞争对手策略的综合考虑，但根据不同的项目背景，在具体的销售策略制定时，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。84.某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02的8或15年的按揭。房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因要求具有（）。A、一定的面谈技巧B、说服别人的能力C、良好的判断力D、丰富的社会关系答案：C解析：良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的85.共用题干甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3 150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。根据以上内容，回答9195题。李某申请住房抵押贷款需要提交的资料包括（）。A:身份证件B:购房合同C:大修住房合同D:经济收入证明答案：A,B,D86.室外装饰装修风格根据不同时期，分为（）风格。A、 古典主义风格B、 自然风格C、 现代主义风格D、 后现代主义风格E、 混合型风格答案：A,C,D解析：室外装饰装修风格根据不同时期，分