办公楼物业管理服务规范之绿化摆放和养护.ppt

办公楼物业管理服务规范,第九章 绿化摆放与养护服务,主讲人：汪 辉,WWW.SHWY.ORG.CN,绿化摆放 绿化养护,【本章概要】,WWW.SHWY.ORG.CN,9.1 绿化摆放 室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。室内绿化摆放要求（见表）。,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,1、办公楼物业服务应体现“以顾客为关注焦点”的原则，满足顾客的需求是物业管理服务最基本的要求。 2、室内绿化的基本要求： （1）室内绿化应布局合理，层次分明，高低错落有致。 （2）绿色植物及花卉的形态应正常，发现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。 （3）绿色植物应长势良好，叶色翠绿，花色鲜艳。 （4）绿化工应每日养护绿化，保持室内绿化生长正常。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、修剪、整形：用剪、锯、疏、捆、绑、扎等手段，使树木长成特定形状的技术措施 。 2、修剪、整形是处置室内绿化生长形态常见的几种方式之一。 3、绿色植物出现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。,【修剪、更换】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、叶：绿色植物的叶子应健壮，叶色翠绿、有光泽，在正常的条件下不可留有枯枝与黄叶、不焦叶、不落叶。 2、花：花卉一般都具有较高的观赏价值，保持其丰富的色彩和香味，才能达到美化、改善工作环境的目的。 3、土壤：土壤表层无杂物（烟蒂、纸屑等）、无枯叶。 4、造型：整体造型应与所选品种的观赏效果一致。常见的树冠形状有：塔形、圆柱形、圆锥形、杯形、伞形、圆顶形、半球形、拱枝形等。,【绿化外观】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化。 2、室内绿化摆放的基本要求： 布局合理、均匀、疏密有度。 盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。 3、室内绿化布局的原则：,【摆放】,WWW.SHWY.ORG.CN,（1）大堂、大厅绿化布置：大堂是整个办公楼绿化布局的重点，因为大堂是宾客进出的必经之地，最容易给人留下深刻印象，因此在绿化装饰中既要使人感到大方、朴实、充满活力，又要使人感觉开朗、亲切，我们可选用一些较大型的观叶植物，如垂叶榕、散尾葵、棕竹、细叶棕竹、国王椰子、刺葵、龙血树、橡皮树等，以营造出大堂美好的环境氛围。,WWW.SHWY.ORG.CN,（2）电梯、走廊绿化布置：在楼梯与走廊处由于人流量大，空间相对较小。在绿化布置中以满足使用功能为主，选用一些中小型观叶植物来装饰空间，既不防碍人们的视线，又让人行动自如。可选用鹅掌柴、棕竹、花叶万年青等。,WWW.SHWY.ORG.CN,（3）会客室绿化布置：会客室的绿化布置应充分考虑所接待客人的不同规格，全面考虑会客室的绿化装饰，而不宜选用繁杂的植物，以观叶植物为主，插花、盆花为辅，突出大方、端庄的气氛。可选用朱蕉、袖珍椰子、变叶木、竹芋、万年青、水塔花、南洋杉、凤梨等。,WWW.SHWY.ORG.CN,（4）会议室绿化布置：会议室的绿化布置突出“严肃、庄重”的气氛。会议室的绿化布置整体上要协调统一，摆放的植物、插花等要起到烘托渲染气氛的作用。,WWW.SHWY.ORG.CN,（5）办公室绿化布置：办公室的绿化布置追求“清静优雅”的气氛。绿化装饰要注意植物与建筑、家具的协调，其次根据不同性质的办公室灵活自然的安排。如大套办公室，在比较醒目的地方布置较大型木本观叶植物或草本观叶植物。在花架上可点缀几盆兰花、造型盆景等，既庄重典雅，又体现出自然温馨、生机盎然，充满了艺术情趣。对于面积较小的办公室，则可充分利用空闲处点缀少量植物。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、“三度”：光度（照度）、温度及湿度。 2、“二观赏”：观赏性强，观赏周期长。 3、“一管理”：便于管理。 4、室内绿化的常见品种有：棕竹、亮丝草（广东万年青）、铁线蕨、凤梨、观音莲、南洋杉、蜘蛛抱蛋（一叶兰）、秋海棠、孔雀竹芋、澳洲栗、袖珍椰子、散尾葵、吊兰、七彩朱蕉、苏铁、孔雀木、巴西铁、金边富贵竹、绿萝、一品红、银边垂叶榕。,【选种】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、肥料：无毒、无害、无味、园艺型肥料。 2、存活率：存活率达到100%。 3、病虫害防治：以预防为主，发现病变、虫害、枯萎应及时更换。 4、造景、修剪：（略）。,【其它】,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,9.2 绿化养护 室外绿化摆放要求（见表）。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、存活率：一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔木、灌木、草等绿化存活率100%。 2、设施及景观：保持完好。 3、观赏效果：植物群落完整，层次丰富，“黄土不露天”，有整体观赏效果。,【总要求】,WWW.SHWY.ORG.CN,黄土不露天：利用草坪等地被植物对绿地内和树冠下的裸露土地进行覆盖，以达到绿化、美化、抑尘和保墒的目的。 4、长势：植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、修剪、整形：用剪、锯、疏、捆、绑、扎等手段，使树木长成特定形状的技术措施。 2、修剪是对乔、灌、草生长发育的一种干预。通过修剪，调节植物生理过程，保证树木生长丰满健壮，花繁果茂，从而实现养护的目的。,【修剪】,WWW.SHWY.ORG.CN,3、修剪的目的： 美化树形。 调节树势。 给树木创造良好的生长条件。 增强抗灾能力。 构成有特色的绿化景观。,【修剪】,WWW.SHWY.ORG.CN,4、修剪的原则： 对树木继续生长发育有害的，如伤残枝； 导致树木生长衰弱的，如过密枝； 影响树形的多余枝条，如直立枝、徒长枝； 为促进开花结果宜疏去余花余果； 影响安全及整体环境的。,WWW.SHWY.ORG.CN,5、不同绿化的修剪要求： 草坪：年普修8遍以上，草屑即时清，及时切边整理，草坪边缘线清晰，草高度不应超过5cm，草坪常年保持平整无杂草、无缠绕、无空秃。 树、乔木：要求树冠圆整、美观，分枝点合适，枝条粗壮，主侧枝分布匀称，无枯枝死杈；内膛不乱，通风透光，45度剪口靠节光滑。,WWW.SHWY.ORG.CN, 花、灌木：开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花，针叶树应保持明显顶端优势。 绿篱：绿篱修剪应保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、浇水：水是树木、花草生命中最敏感、最直接的因子，植物靠根部吸水，由叶子不断蒸发水分。 2、浇水量：浇水宜用中等水量，浇灌需持续较长时间，要浇透。上海地区5月中旬以后常出现高温，因此，如遇高温天气，不仅要增加浇水的次数，而且可以采用对树冠和树干喷淋等措施。 3、草坪灌溉：保持供水、充分生长、地形平整、排水流畅。,【灌溉】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、中耕除草：树木根部的土壤应保持疏松，结合中耕铲除乔、灌木周围的大型野草、缠绕性、攀缘性杂草。要定期及时的除草，做到除早、除小、除了，也可用化学除草剂，杀灭杂草。 2、在绿地内采用化学药剂除草时，必须慎重，应先试验，再应用。,【中耕除草、松土】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、施肥时间：树木栽春季和夏初需肥较多，因而是施肥的好时机。同时可配合浇水，利于树木吸收和利用。 2、施肥方法：撒施、沟施、 翻施绿肥。,【施肥】,WWW.SHWY.ORG.CN,3、施肥的注意事项： 解决树木黄化现象。 有机肥在施用过程中易产生灼烧根部现象，在高温季节慎用。 要注意采用肥料的空气和环境污染问题。,WWW.SHWY.ORG.CN,4、土壤理化性状： 土壤酸碱度（PH值）： A）对作物生长发育和土壤微生物活动有密切关系，一般用“PH”符号表示。 B）PH值分为1-14级（9.5为极强碱性）。 C）PH值测试方法：取土壤少许(约黄豆大)，弄碎后放在白磁盘中，滴入土壤混合指示剂数滴，到土壤全部湿润，并有少量剩余。震荡磁盘，使指示剂与土壤充分作用，静置1分钟，和标准比色卡比色，即得出土壤的酸碱度。,WWW.SHWY.ORG.CN, 土壤溶液电导率（conducityvity of soil solution ）：用于度量土壤中可溶性离子的总量，用EC值表示，单位为毫西门子厘米-1（mScm-1）。EC值的大小代表土壤溶液中可溶性盐类的多少。EC值愈高，表示土壤溶液中可溶性盐类愈多，因此愈不利于植物的生长及水分和养分的吸收。一般而言，若土壤饱和抽出液之EC4dS/m，则可能造成盐害问题，土壤EC值可利用电导度计来测定。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、病害：一般分为非侵染性病害和侵染性病害两种。 非侵染性病害是由不适宜的环境条件引起的。 侵染性病害是由生物寄生引起的，大多数侵染性病害由真菌、细菌、病毒及线虫等生物寄生引起。,WWW.SHWY.ORG.CN,2、虫害：一般分为四种： 食叶性害虫：取食植物叶片、花、嫩芽和小枝条等。 刺吸性害虫：通过刺吸式口器刺吸树叶、花、果实等部位的汁液的害虫。 钻蛀性害虫：通过树皮下虫道进入木质部进行危害的咀嚼式害虫。 地下害虫：以取食植物根部为主的害虫幼虫。,WWW.SHWY.ORG.CN,3、防治： 生物防治：是指利用一种（有益）生物来控制一种（有害）生物的方法，见效缓慢，但对园林植物、生态环境安全。 物理防治：常用的方法是利用光、色诱杀害虫。 植物性药物防治：最大优点是安全和无药害，例如菜籽饼水、烟草制剂等。 化学药剂防治：是指用化学药剂防治的方法。但如果使用不当会引起环境污染、使某些害虫产生耐药性等。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、加强每年防台时的巡检、加固工作，避免因养护问题造成的不良后果。 2、在台风来临前，以预防为主，综合防治的原则，进行适当的疏枝、立支柱、绑扎、打地桩、加土、扶正等工作。,【扶正、加固】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、绿期：250天以上。 2、绿地保存率：斑秃黄萎率5%。 3、保洁要求：无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。 4、其它：无积水，无干旱。,【其它要求】,办公楼物业管理服务规范,主讲人：汪 辉,第十章 仓储与搬运,WWW.SHWY.ORG.CN,贮存 搬运堆放 库区安全与环境,【本章概要】,WWW.SHWY.ORG.CN,10.1 贮存 10.1.1 基本要求 10.1.1.1 分类清楚，堆放整齐，帐、卡、物保持一致。 10.1.1.2 温度、湿度适宜，不合格品及废弃物处置及 时，摆放定置管理。,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,1、办公楼的仓储物资一般可分为以下几类： 1）五金类：铁钉、螺栓、门锁等。 2）水暖类：角弯、水笼头、延时冲水阀等。 3）电器类：空气开关、电线、日光灯管等。 4）消防用品：灭火机、防毒面罩、消防水枪头等。 5）化工材料：油漆、香蕉水等。 6）工具类：活动扳手、螺丝刀、尖嘴钳等。,WWW.SHWY.ORG.CN,2、仓储物资应堆放整齐、稳固、安全、可靠。 1）“四号定位” ：用四层固定的号码确定一个货位，即库号、架号、层号、位号。 2）“五五堆码”：堆放物资时，以”五“为基本计算单位，根据物资的不同特点，在摆放时，每行每层力求整数以”五“、”十“或其倍数堆码。 3、帐、卡、物保持一致。 仓储物资的入库、保管、出库应严格办理相关手续，确保帐、卡、物保持一致，这也是仓储管理的一项基本要求。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、温度、湿度：适宜。 2、不合格品及废弃物的处置：及时（ISO14001贯标单位在处置危险废弃物时要执行“五联单”制度）。 3、物品的摆放要求：定置管理（“5S”管理）。定置管理起源于日本，由青木龟男先生始创。他从50年代开始，根据日本企业生产现场管理实践，潜心钻研，提出了定置管理这一新的概念，后来，日本企业管理专家清水千里先生把定置管理总结和提炼成为一种科学的管理方法，并于1982年出版了定置管理入门一书。随后，这一科学方法在日本许多公司得到推广应用，都取得了明显的效果。,WWW.SHWY.ORG.CN,定置管理是对生产现场中的人、物、场所三者之间的关系进行科学地分析研究，使之达到最佳结合状态的一门科学管理方法。 它以物在场所的科学定置为前提，以完整的信息系统为媒介，以实现人和物的有效结合为目的，通过对生产现场的整理、整顿，把生产中不需要的物品清除掉，把需要的物品放在规定位置上，使其随手可得，促进生产现场管理文明化、科学化，达到高效生产、优质生产、安全生产。 定置管理是“5S“活动的一顶基本内容，是“5S“活动的深入和发展。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,10.1.2 危险化学品贮存 10.1.2.1 危险化学品的采购应做到即买即用。 10.1.2.2 危险化学品的贮存应符合GB15603常 用危险化学品贮存通则的规定。,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,危险化学品的采购应做到即买即用。 危险化学品的贮存应符合GB15603常用危险化学品贮存通则的规定。 化学危险品的分类 化学危险品贮存方式,WWW.SHWY.ORG.CN,1、危险化学品的采购：即买即用。 2、危险化学品的贮存应符合GB15603常用危险化学品贮存通则的规定。 3、通则条款摘要： 1）贮存化学危险品应遵照国家法律、法规和其他有关的规定。,WWW.SHWY.ORG.CN,2）化学危险品应贮存在经公安部门批准设置的专门的化学危险品仓库中，经销部门自管仓库贮存化学危险品及贮存数量必须经公安部门批准。未经批准不得随意设置化学危险品贮存仓库。 3）化学危险品按GB 13690的规定分为八类： a爆炸品； b压缩气体和液化气体； c易燃液体； d易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品； e氧化剂和有机过氧化物； f毒害品； g放射性物品； h腐蚀品。,WWW.SHWY.ORG.CN,4）化学危险品露天堆放，应符合防火、防爆的安全要求，爆炸物品、一级易燃物品、遇湿燃烧物品、剧毒物品不得露天堆放。 5）贮存化学危险品的仓库必须配备有专业知识的技术人员，其库房及场所应设专人管理，管理人员必须配备可靠的个人安全防护用品。,WWW.SHWY.ORG.CN,4、通则主要内容： 1） 化学危险品贮存的基本要求：资格、人员、标志、方式等。 2） 贮存场所的要求 ：建筑物要求、对周边环境影响、电器安装、温度、湿度通风等。 3）贮存安排及贮存量限制：（略） 4）化学危险品的养护：（略）,WWW.SHWY.ORG.CN,5）化学危险品出入库管理 ：建立制度（入库前、入库人员、搬运时等）。 6） 消防措施：配置消防设备设施和灭火药剂。并配备专、兼职消防人员，根据仓库条件安装自动监测和火灾报警系统。条件允许，应安装灭火喷淋系统（遇水燃烧化学危险品，不可用水扑救的火灾除外）。 7）废弃物处理：禁止堆积可燃废弃物品；泄漏或渗漏危险品迅速转移；按化学危险品特性处理废弃物品，不得任意抛弃、污染环境。 8）人员培训：持证上岗。,WWW.SHWY.ORG.CN,5、上海市危险化学品安全管理办法 内容摘要： 第二十二条 （储存管理） 危险化学品应当储存在专用仓库、专用场地或者专用储存室（以下统称专用仓库）内，并按照相关技术标准规定的储存方法、储存数量和安全距离，实行分类、分隔储存。禁止将危险化学品与禁忌物品混合储存。 危险化学品专用仓库应当符合相关技术标准对安全、消防的要求，设置明显标志，并由专人管理。危险化学品出入库应当进行核查登记，并定期检查。 少量存放危险化学品的学校、医院、科研院所等单位的安全管理规范，由市安全生产监督管理部门会同有关部门制定。,WWW.SHWY.ORG.CN,第二十三条 （特殊场所作业管理） 从事危险化学品储罐检修、油轮清洗或者在可能产生有毒有害气体的场所内作业的，应当遵守下列规定： （一）制定安全作业方案和事故应急救援预案，经企业负责人批准后，依法向有关部门办理相关手续； （二）采取有效的隔离、通风等措施，并对作业环境安全进行分析、监测； （三）有两名以上监护人员，并配备必要的通讯、救援设备； （四）作业人员正确使用符合国家标准的劳动防护用品。,WWW.SHWY.ORG.CN,第二十四条 （废弃处置管理） 废弃危险化学品的处置，按照固体废物污染环境防治法和国家有关规定执行。环境保护部门应当对废弃危险化学品的处置情况进行监督。 危险化学品单位应当及时处置废弃危险化学品。无法自行处置的，应当委托具有相应资质的专业单位代为处置；所需费用，由产生废弃危险化学品的单位承担。 有关部门在行政管理活动中发现、收缴的废弃危险化学品，由发现、收缴的部门委托具有相应资质的专业单位进行处置，并可以向相关责任人追缴处置费用。 公众上交的废弃危险化学品，由公安部门依法接收，并委托具有相应资质的专业单位进行处置 。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,10.1.3 消防器材贮存 各类消防器材应严格按照使用说明要求的温度、湿度等储存条件贮存。,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,1、消防器材的分类： 1.1 灭火器的种类很多，按其移动方式可分为：手提式和推车式； 1.2 按驱动灭火剂的动力来源可分为：储气瓶式、储压式、化学反应式； 1.3 按所充装的灭火剂可分为：泡沫、干粉、卤代烷、二氧化碳、酸碱、清水等。,WWW.SHWY.ORG.CN,2、各类消防器材应严格按照使用说明要求的温度、湿度等储存条件贮存。 如：泡沫灭火器应选择干燥、阴凉、通风并取用方便之处，不可靠近高温或可能受到曝晒的地方，以防止碳酸分解而失效；冬季要采取防冻措施，以防止冻结；并应经常擦除灰尘、疏通喷嘴，使之保持通畅。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,10.2 搬运堆放 搬运时，物资应堆放整齐，必要时应对各层之间进行防护。库存物资放置高度不应超过三倍的包装叠加高度，水平长度不应超过其两倍的叠加宽度。易损、易碎、压力容器等物资的搬运，应严格按照产品说明书、通用的搬运标准等进行操作。,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,物资堆放 人力搬运 平板车搬运 电梯载物,WWW.SHWY.ORG.CN,1、物资堆放：整齐，必要时进行防护。 2、物资放置高度：不超过三倍的包装叠加高度。 3、物资放置水平：不超过两倍的叠加宽度。 4、易损、易碎、压力容器：按规范及说明书操作。,WWW.SHWY.ORG.CN,1、人力搬运：搬运物资单人单次的重量不宜超过50kg。 2、平板车搬运：物资单次搬运的重量不应超过平板车核定搬运重量的2/3。 3、电梯载物：搬运物品单次装载的总重量不应超过电梯核定装载量的50%，且叠加高度不应超过2.8m，装载平稳。 4、供应商在雨天送货：应对搬运的物资采取必要的防淋措施。搬运时注意对搬运人员的安全培训和监督。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,禁止无关人员进出仓库； 库区严禁烟火 无危险化学品 应配置相应数量的消防器材 发生紧急情况，应按应急预案采取措施,WWW.SHWY.ORG.CN,禁止无关人员进出仓库； 库区严禁烟火，如确需动火的，应得到主管部门批准，并将该区域的易燃易爆物资、危险化学品搬离之后方可进行； 库区应配置相应数量的消防器材，定期检查消防器材的有效使用情况；并对电线绝缘情况进行检查； 产生紧急情况时，应按应急预案迅速做出反映，及时报告主管人员，并做好记录。,WWW.SHWY.ORG.CN,【标准条款】,WWW.SHWY.ORG.CN,【条款理解】,环境保持的内容 保持环境的要求 环境保持的方法,WWW.SHWY.ORG.CN,保持仓库地面、墙面及各类设施、照明设备无灰尘、污垢、划痕、污渍、霉点等现象，接缝处无积尘； 保持空气流畅，并保证物资干燥，防止受潮； 定期对仓库进行适当清理； 对不合格品或废弃物应严格按照相应规定予以处理；固体废弃物的回收实施率应达到100%。,WWW.SHWY.ORG.CN,谢谢！,