黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告.doc

目 录1 总论11.1项目简介11.2 编制依据21.3 编制原则31.4 编制内容41.5 主要研究结论42 项目背景和建设的必要性62.1 项目背景62.2 项目运作模式102.3 建设的必要性113 需求分析163.1 需求分析163.2 拟建规模174 项目规划及建设规模184.1 项目规划185 项目选址及建设条件215.1 项目所在位置现状215.2 建设条件216 建筑工程256.1 设计依据256.2 建筑方案266.3 结构设计276.4 交通系统286.5 无障碍设计297 公用工程307.1 给排水307.2 供配电317.3 空调及通风357.4 安防工程357.5 电信工程367.6 景观设计377.7 燃气设计378 节能398.1 设计原则398.2 消耗资源398.3 节能措施399 环境保护429.1 环境保护法规429.2 项目建设期的污染源分析439.3 项目建成后的污染源分析 及环境措施449.4 环境影响综合评价4510 劳动安全4610.1 设计主要依据4610.2 主要危害因素及措施4611 项目建设组织与管理4812 投资估算和资金筹措4912.1 估算范围及依据4912.2 投资构成分析4912.3 工程费用4912.4 工程建设其他费4912.5 预备费4912.6 建设投资4912.7 建设期利息5012.8 总投资5012.9 资金筹措5012.10 土地出让市场价格分析5012.11 还本付息计划5013 社会稳定风险分析5113.1 调查的范围和内容5113.2 调查的方式和方法5313.3 风险因素分析5513.4 项目主要风险因素识别5513.5 风险程度分析5613.6 主要风险确定7113.7 对本项目的风险对策措施建议7314 社会效益分析8114.1 社会影响分析8114.2 社会评价结论8415 结论与建议8515.1 结论8515.2 建议85附表 1 总投资估算表 2 建设期利息估算表 3 项目总投资使用计划与资金筹措表 4 营业收入税金及附加 5 借款还本付息计划表 6 项目技术经济指标表 附图 1 项目总平面布置图 2 红卫路小区总平面图 3 幼树湾小区总平面图 4 毛纺社区农科院小区总平面图 5 青砖湖社区王夏湾小区总平面图 6 黄州区国营南湖农场小区总平面图 31 总论1.1项目简介 项目名称：黄冈市城区棚户区改造一期工程 1.1.1项目建设单位：黄冈市城市建设投资有限公司 1.1.2报告编制单位：湖北省工程咨询公司 报告编制单位资格等级：甲级 1.1.3项目性质：新建 1.1.4项目建设地点 本项目位于黄冈市城区。 1.1.5建设规模及内容 （1）建设规模 黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积 388962.92 平方米,涉及拆迁2807 户。 （2）建设内容 本项目建设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。 （1）土建工程总建筑面积 388962.92 。其中住宅建筑面积共计305744.00 ，社区服务建筑面积 59038.74 ，地下建筑面积 24180.18 具体如下： 红卫路小区占地面积为 42608.74 ，建筑面积 45823.19（含地下建筑面积3527.33 ）。 幼树湾小区占地面积为 7395.3 ，建筑面积 32101.14（含地下建筑面积1411.98）。毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90 ，建筑面积30183.35 （含地下建筑面积 3126.33 ）。 青砖湖社区王夏湾小区占地面积为 35187.40 ，建筑面积38699.54 （含地下建筑面积4764.54 ）。 黄州区国营南湖农场小区占地面积为 384506.00 ，建筑面积242155.70 （含地下建筑面积11350.00 ）。 （2）小区内道路及广场包括棚户改造区内的车行系统、步行系统、出入口、地面停车位及广场。 （3）绿化包括棚户改造区内的景观及绿化带、道路绿化等工程。 （4）供配电工程棚户改造区内的高压进线电源、变配电设施、电力线路敷设、备用电源等强电系统和电话系统、有线电视系统、闭路监控系统、电话电缆敷设等弱点系统。 （5）给排水及消防系统包括棚户改造区内的生活给水系统、排水系统、消防用水系统及相关消防设施及设备。 （6）供气包括住宅楼内居民供气设备购置及安装。 1.1.6 项目建设期 本项目建设期 3年。 1.1.7 投资估算及资金来源 本项目总投资估算为 130093.93 万元，其中建设投资 119974.18万元（工程费用 63573.88 万元，工程建设其他费用 50687.24 万元预备费5713.06万元），建设期利息10119.75万元。 资金来源为资本金投入 27093.93 万元，申请银行贷款103000 万元。 1.2 编制依据 1) 业主单位编制可行性研究报告委托书 2) 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号) 3) 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131 号) 4) 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009295 号) 5) 黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 6) 黄冈市城区总体规划(20052020) 7) 黄冈市土地利用总体规划大纲(20062020 年) 8) 黄冈市住房建设规划(20082012) 9) 黄冈市建设用地规划条件控制文本(黄规控20116 号) 10) 湖北省工程建设造价信息资料 11) 湖北省颁布的相关定额和费用指标 12) 建设单位 1.3 编制原则 在可行性研究报告编制过程中，遵循以下原则：（1）执行国家对保障性住房建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进保障性住房建设可持续发展； （2）坚持整体与局部相协调的原则。在城市总体规划指导下，以黄冈市社会经济、城市建设发展要求为出发点，从总体上进行全面布局，统筹兼顾，既注重分期建设的合理性，又充分发挥整体投资效益；（3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的居住小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口； （4）采用先进科学的技术手段，对公共租赁住房小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理； （5）贯彻执行国家对保障性住房建设的有关规定和指导文件。 1.4 编制内容 （1）项目建设背景及必要性； （2）项目住房需求分析及建设规模； （3）项目建设地址及建设条件分析； （4）项目建设的工程方案； （5）项目中供水、供电、道路、绿化、燃气、通讯等公用配套工程建设； （6）项目的环保、节能、安全、消防建设方案； （7）项目的工程管理和实施进度； （8）项目投资估算及资金筹措； （9）项目的结论与建议。 1.5 主要研究结论 （1）本项目是贯彻落实国家、湖北省、黄冈市有关住房保障政策的重要举措。对推进黄冈城市建设，增加住房有效供给，合理调整住房供应结构，缓解住房供需矛盾，进一步改善中低收入家庭住房条件，促进和谐社会建设有着极为重要的意义。 （2）本项目有助于加快黄冈市保障性住房项目建设，有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，体现了转变发展方式、调整经济结构的要求，对黄冈市的经济、社会发展具有重大意义。 （3）本项目工程设计方案满足规划要求，建设方案是可行的，经济、社会效益是可观的。 （4）本工程建设内容包括房屋土建工程及配套工程两部分。 （5）本报告中提出了各种防治污染措施和节能措施，本项目的实施是环保的、节能的。 （6）项目建设期 3年。 （7）黄冈市城区棚户区改造一期工程总投资估算为 130093.93万元，其中建设投资 119974.18 万元（工程费用63573.88 万元，工程建设其他费用 50687.24 万元，预备费 5713.06 万元），建设期利息10119.75万元。 （8）资金来源。本项目总投资 130093.93 万元万元，资金来源为资本金投入27093.93 万元，申请银行贷款 103000万元。表如下：2 项目背景和建设的必要性 2.1 项目背景 2.1.1 我国保障性住房现状及相关政策 2.1.1.1 我国保障性住房体系以及十二五期间的主要任务伴随着市场经济体制的逐步建立和完善，1993 年起我国开始进行城镇居民住房体制改革，此后市场在住房配置中逐步发挥作用，与此同时，逐渐形成了具有我国特色的住房保障体系。目前我国现有的保障性安居工程主要分为三大类，第一类是城市廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房；第二类是城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造；第三类是 非城非乡 的煤矿、林区、垦区的棚户区和危旧房改造。中共中央关于制定 十二五 规划的建议中提出：坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。要完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。在 2011 年 3 月 5 日，全国人大十一届四次会议上，时任总理温家宝同志在政府工作报告中提出，要重点解决城镇中低收入件庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。进一步扩大保障性住房建设规模。国务院总理温家宝在中国政府网与网友在线交流时指出，今后五年，新建保障性住房3600 万套。2013 年保障房计划基本建成460 万套、新开工 600 万套，配套设施建设将被摆 2009 年 8 月，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话，他强调指出，棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设做出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。各级政府及相关部门要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。2013 年 7 月，国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325 号）出台。要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013 年至 2017 年改造各类棚户区 1000 万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。 2.1.2 湖北省保障性住房建设现状 湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”一五”期间，湖北省启动棚户区改造17.02 万户，完成公共租赁住房1.08 万套，全省保障性住房达 42.69 万户，经济适用房解决了 16.74万户低收入家庭的住房困难问题。2011 年湖北省将通过发放租赁补贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭 18.59万户住房困难问题；计划统筹完成 8万户农村危房改造任务，实现住房保障；实现对低收入家庭的应保尽保。同时，积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆 盖面，让城镇居民实现住有所居。此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。 “十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100 万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的 15%以上。 为落实国家文件精神，2013 年 7 月，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在 10 月底前编制完成 2013-2017 年棚户区改造规划。湖北省指出，计划在四年内改造棚户区80万户以上，预计投资超过2100 亿元。 2.1.3 黄冈市保障性住房现状 黄冈市2008年保障性住房计划供应用地 1.65 公顷，其中廉租房建设计划用地0.38公顷，建设任务7000 平方米，建成住宅 146 套；经济适用房配建1.27 公顷。2009 年保障性住房计划供应用地 7.36 公顷。其中廉租房建设计划用地1.28 公顷，实际用地1.3 公顷，建设任务23420 平方米，建成住宅 552 套；经济适用房配建计划用地 1.54公顷，实际供应 0.91 公顷，棚户区改造计划供应用地 4.51 公顷。根据省政府下达 2013 年度住房保障的目标任务，结合黄冈实际，今年黄冈市将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共 12119 套，基本建成保障性住房、棚户区改造住房共 12550 套，分配入住 7530 套，新增发放租赁住房租赁补贴 1900户。截止2012年底，黄冈市新开工保障性住房17104套，已竣工12820套。其中开工：廉租住房1487套、经济适用住房1342 套、公共租赁住房5004 套、城市棚户区改造5500 户、国有工矿棚户区改造 216 户、国有垦区危房改造3555 户。完成新增租赁补贴 3238户，当年发放租赁补贴16919 户，发放补贴资金 2735.03 万元。尽管在不断地面，但从全市数据看，人均建筑面积低于 16 平方米的中低收入家庭还有很多，急需得到政府保障。从上述资料来看，黄冈市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的 双低 家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的绩非常显著，但由于历史欠账较多，黄冈地区保障性住房建设的任务仍非常艰巨。 2.1.4 黄冈市棚户区现状 黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。呈现以下特点：一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房，小平房，人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施，60棚户区没有排水设施，98棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多用户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖，做饭。街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭”生存难，就业难。黄冈市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。从上述黄冈市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。 2.1.5 黄冈市棚户区改造规划 2.1.5.1 黄冈市“十二五”规划 黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：建立和完善住房保障制度，全面完成城区和国有工矿棚户区改造任务，全面解决中低收入家庭的住房困难问题。从 2013 年 8 月起，黄冈将投资 50 亿元，启动 26 个社区、18 个城中村的升级改造。黄冈的目标是，至 2019 年完成城区所有棚户区和城中村改造，从根本上改善5 万低收入群众住房条件。为此，必将加快城市棚户区改造项目建设，同时也拉动建材等相关产业和配套服务业的发展。这也会加快黄冈市城区建设步伐，同时进一步完善项目周边地区基础设施，对黄冈市整体城乡发展规划的建设将起到积极作用。 2.2 项目运作模式 2.2.1 项目建设单位概况 黄冈市城市建设投资有限公司是黄冈市人民政府设立的城市建设投融资平台，主要职能是土地收购储备经营、城市建设融资、城市公共资源特许经营等。公司加挂“黄冈市城市建设投资管理中心”和“黄冈市国有土地储备中心”两块牌子，政府领导、事业性质、经营范围：土地的收购储备和开发经营，城市基础设施的投资开发、建设营的冠名，公交线路以及出租车的经营权，停车收费经营权的特许经营；对市域企业(产业)投资；对农村基础设施建设投资；对旅游投资；对中小企业投资；投资咨询服务。 公司注册资本：人民币叁亿壹仟万元。 图 1-1公司组织形式示意图 2.2.4 经营情况 通过近几年的发展，项目建设单元资产负债率较低，经营状况良好。截止 2012 年 12 月底公司资产总额 84.262 亿元,资产负债率37.15%。近四年经营情况详见表 2-1。 2.2.5 运作模式 黄冈市城市建设投资有限公司作为借款人，统一运作棚户区改造资金，着力解决棚户区改造资金瓶颈问题，对棚户区改造项目统一打包向国开行融资。国开行统一授信。贷款由黄冈市城市建设投资有限公司统贷统还。本项目建设单位及用款人为黄冈市城市建设投资有限公司，组织实施棚户区改造项目。 2.3 建设的必要性 2.3.1 项目建设是改善民生，促进和谐社会建设的迫切需要 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。住房问题事关群众切身利益，发展公共租赁住房、改造棚户区等都是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。 黄冈市城区棚户区改造一期工程是贯彻落实国家、省、市有关住房保障政策，按城市总体规划要求，以科学发展观为指导抢抓机遇，实施城乡统筹发展战略的直接体现。本项目能够解决一部分黄冈市棚改安置户的需求，解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性、促进社会和谐，增强社会凝聚力。 2.3.2 项目建设是适应经济发展对住房保障工作的必要举措 湖北省政府提出加快武汉城市圈“ 两型 ”社会综合配套改革试验区建设，要加快基础设施、产业布局、城乡建设、区域市场、生态环保 五个一体化 进程；发挥武汉龙头作用，明确各城市发展定位，增强耦合度，发挥集成效应，提升核心竞争力，努力使武汉城市圈在 两型 社会建设方面走在全国前列。 黄冈市将面临巨大的临时住房需求。随着黄冈市“十二五”规划工作的实施，必然导致企业引进人员、外来务工人员和农民工等的大幅上升。而棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对公共租赁房屋的需求。 “十二五”时期，黄冈全面实施“一区两带”战略，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，全力打造大别山革命老区经济社会发展试验区、武汉城市圈新兴产业基地、全省绿色农产品生产加工基地、全国红色文化旅游基地。因此一大批城市新增常住人口、新就业人员和引进技术人才大量涌入黄冈，形成了新的住房需求，加大了城市住房供给压力。 本项目的建设，基本满足了未来黄冈经济发展对住房保障提出的需求，为来黄冈发展的企业经营者和外来人员提供良好的居住条件。能够吸引企业家和人才来这里创业发展，对于促进产业结构调整，经济发展的方式转变提供了有力支撑。 2.3.3 项目建设是建立生态人居环境的需要 根据黄冈市城市总体规划（2005-2020 年），黄冈市通过实施“一区两带“战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。 本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，大大减少了棚户区、城中村和危旧房，能够提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩的做出贡献。靓丽的城市风貌和良好的安居保障，是黄冈市成为具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。本项目不仅有利于解决城乡中低收入家庭住房困难，而且有利于加快城镇化建设。 2.3.4 项目建设是切实解决棚户区、危旧房及住房困难居民居住条件的迫切要求 黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。呈现以下特点：一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施，60%的棚户区没有排水设施，98%的棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭“生存难，就业难。近年来黄冈市经济快速发展，城镇居民住房购买力也相应收入涨幅，许多中低收入家庭居民靠自身能力解决住房问题，城市夹心层家庭、棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。同时旧城改造、城中村改造、危旧房改造的任务依然艰巨。 2.3.5 棚户区改造有利于建设和谐社会 住房问题事关群众切身利益，改造棚户区是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。本项目的建设能较好地解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性，促进社会和谐，增强社会凝聚力，有利于缩小城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与自然之间的和谐。 （1）棚户区改造可缩小住房差距。通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到 25 平方米，比全省平均水平32平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时也缩小了生活差距，棚户区居民从基础设施较差的棚户区，搬进了设施齐全的新区，缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。 （2）棚户区改造可缩小城市不同区域差距。破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌明显改观。结合棚户区改造，市委市政府还积极筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增了道路、供水管线、排水管线、燃气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。 （3）棚户区改造可改善城市生态环境和居民的生活环境，促进人与自然的和谐。改造前，这些棚户区市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，将极大地改善城市生态环境和居民的生活环境。 伴随着城市经济、社会的发展，大量城市新增常住人口的 住房难 问题日益突出，住房问题已成为制约黄冈城市建设、经济发展和人民群众安居乐业的突出瓶颈，给住房保障带来巨大压力。建设新的保障性住房体系来解决居民的住房问题成为各方面的迫切要求。 综上所述，本项目建设是改善民生的需要，对于解决住房保障群体的住房需要，对于推动城市现代化进程，支持区域经济发展，构建和谐社会，是十分必要的。3 需求分析3.1 需求分析 3.1.1 住房面积需求分析 国际经验表明，人均 GDP 跨过 800 美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提 高；在人均住房建筑面积达到35、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房需求高涨时期，住宅具有广阔的需求前景。住宅建设发展的长期性和可持续性，首先表现为城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平。按照 2020 年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32 估算，2003 年2020 年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 140 亿 左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅 2.8 亿 ；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅 2.6 亿 ；现有 110多亿 旧住宅更新改造，按照 50 年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2 亿 。 3.1.2 住房品质需求分析 住宅是人类四大生活基本需求之一，也是社会经济运作的基础，住宅问题的解决与居住水准的提升，更是现代化国家不能忽视的重要问题。随着社会发展及人民生活水平的提高，房屋不再仅仅是一个简单的居住场所，而且还反映着居住者对生活品位更高层次的理解和追求。 黄冈市棚户区建筑建筑物绝大多数始建于上世纪六七十年代，由于历史等多种原因，目前住宅区存在建设杂乱无序、房屋间距小密度大、居住环境较差、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、公共配套不齐全、脏、乱、差现象严重，消防、治安等安全隐患突出等问题，居民住房条件亟待改善。因此，改变现有居住状况，提高住宅的功能质量、环境质量和配套水平，建设和营造朴实、自然、亲切、和谐、安全、便捷、经济、配套齐全的住宅小区是棚户区居民的迫切渴望。但由于居民大多数是产业工人，经济收入不高，因此，本项目用科学发展观指导还建社区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。棚户区住户改善的近改善自身居住条件的愿望是迫切的，在建设中要立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。 3.2 拟建规模 黄冈市城区棚户区改造一期工程还建小区建设涉及 5个项目： 土建工程总建388962.92 。其中住宅建筑面积共计305744.00 ，社区服务建筑面积 59038.74 ，地下建筑面积 24180.18 具体如下： 红卫路小区占地面积为 42608.74 ，建筑面积 45823.19 （含地下建筑面积3527.33）。 幼树湾小区占地面积为 7395.3 ，建筑面积 32101.14 （含地下建筑面积1411.98 ）。 毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90 ，建筑面积30183.35 （含地下建筑面积 3126.33 ）。4 项目规划及建设规模4.1 项目规划 4.1.1 规划的原则 4.1.1.1 严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合黄冈市城市总体规划； 4.1.1.2 遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、分区设计，布局合理、配套完善； 4.1.1.3 注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；建筑采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗； 4.1.1.4 设计方案严格执行国家颁布的节能政策，在基础数据采集、总平面布置、设备选型、综合管线等方面采取行之有效的节能措施，力求项目的节能效果最大化。 4.1.2 规划的目标 拟建工程建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。 4.1.3 规划的指导思想 4.1.3.1 以人为本 住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。 4.1.3.2 注重环境建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设施的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，现状水系的巧妙梳理，为住户提供具有良好的通风、日照、宜人景色的居住环境。 4.1.3.3 强调特色 挖掘住宅区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高尚居住区。 4.1.3.4 重视资源利用效益 合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。 4.2 建设规模 （1）建设规模 黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积388962.92 平方米，涉及拆迁2807 户。 （2）建设内容 本项目建设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。 （1）土建工程总建筑面积 388962.92 。其中住宅建筑面积共计305744.00 ，社区服务建筑面积59038.74 ，地下建筑面积24180.18 红卫路小区占地面积为42608.74 ，建筑面积45823.19 （含地下建筑面积3527.33 ）。住宅建筑面积 40000.00 ，社区服务中心建筑面积2295.86 。绿化面积4059.5 ，道路及广场3734.56 。具体指标见下表：幼树湾小区占地面积为7395.3 ，建筑面积32101.14 （含地下建筑面积1411.98 ），住宅建筑面积27865.20 ，社区服务中心建筑面积 2823.96 。绿化面积 861 ，道路及广场 597.02 。具体指标见下表：毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90 ，建筑面积30183.35（含地下建筑面积 3126.33 ），住宅建筑面积20227.10 ，社区服务中心建筑面积 6829.92 ，绿化面积 2708.21 ，道路及广场3007.75 。具体指标见下表：青砖湖社区王夏湾小区占地面积为 35187.40，建筑面积38699.54，住宅建筑面积 27966.00 ，社区服务中心建筑面积5969.00 ，绿化面积 2335.33 ，道路及广场1001.21 。具体指标见下表：黄州区国营南湖农场小区占地面积为 384506.00 ，建筑面积242155.70 （含地下建筑面积 11350.00 ），住宅建筑面积189685.70 ，社区服务中心建筑面积41120.00 ，绿化面积31320 ，道路及广场44360 。配套服务设施包括与公建配套的土建工程和相关的道路、绿化、停车场、供配电、给排水、通讯、燃气、消防等。建筑物及建筑面积 详见表4-14.3 技术指标 如下图：5 项目选址及建设条件 5.1 项目所在位置现状 1995 年经国务院批准，将原黄冈地区撤销，设立地级黄冈市，市政府设在黄州区。黄冈市辖麻城、武穴两个县级市，浠水、罗田、黄梅等七个县，黄州、龙感湖两个区。总面积 17446K m ，总人口740万。市政府所在地黄州区总面积 353.03km ，东西宽21.5km，南北长26km，耕地面积90.31 km ，水面32.15 km 。5.2 建设条件 5.2.1 地理位置 黄冈市地理方位为：东经 114 25至116 8；北纬 29 45至 31 35。面积 17453 平方千米，总人口 740 万。北部和东部为大别山低山丘陵，海拔多在500800米；中部为海拔100250 米的丘陵岗地；南部为长江冲积平原，多湖泊，河流主要有巴河、佛河、新河等，均自北向南注入长江。 本项目拟建工程位于黄冈市城区范围内，交通便利。 5.2.2 地形、地貌 黄冈市国土面积17446 平方公里，占湖北省总面积 9.4%。全市总面积中平原占 12.2%，岗地占10.3%，丘陵占43.3%，山地占 34.2%。东西最长距离为168 公里，南北最宽跨度为 208公里。本市自北向南逐渐倾斜、东北部与豫皖交界为大别山脉，主脊呈西北 东南走向，有海拔1000米以上山峰 96 座。位于罗田、英山的天堂寨主峰海拔 1729米，为全市最高点。中部为丘陵区，海拔多在 300米以下，高低起伏，谷宽丘广、冲、垅、塝、畈交错。南部为狭长的平原湖区，海拔高度在10-30米之间，河港、湖泊交织，500 亩以上湖泊 38 个。发源于大别山脉的举水、倒水、巴水、浠水、蕲水和华阳河六大水系，均自北向南流经市域汇入长江。长江流经黄冈市215.5公里，素有“ 黄金水道”之称。 5.2.3 工程地质 拟建场区内及周边未发现断裂及褶皱构造，并未见新构造活动痕迹，属区域稳定地块，场区属于 6度地震设防区。场地区域范围内不存在崩塌、滑坡、泥石流、地层液化及洪水淹没等不良地质作用，属稳定场地，适宜建筑。 5.2.4 气候条件 黄冈属亚热带大陆性季风气候，江淮小气候区。四季光热界线分明。全年太阳辐射量为 106.49-113.31 千卡/平方厘米，年均日照时数为1913.5-2161.5小时，西北部日照高于东南部，全市日照率为43-49%之间。年平均气温为 15.7-17.1。全年无霜期在 237-278 天之间。年平均降雨量1223-1493毫米，年降水总量 222.37亿立方米，降雨日数（0.1 毫米日数）在 115-147天之间。光照丰富，雨量充足。 5.2.5 交通条件 黄冈位于楚头吴尾和鄂豫皖赣四省交界，与省会武汉山水相连，是1+8 武汉城市圈的重要组成部分。境内依傍一条黄金水道（长江），紧邻两座机场（武汉天河国际机场、九江机场），贯通四条铁路（京九铁路、合九铁路、京广联接线、沪汉蓉快速铁路），飞架五座长江大桥（黄冈长江大桥(在建)、鄂黄长江大桥、黄石长江大桥、九江长江大桥、鄂东长江大桥），纵横五条高速公路（沪蓉高速、黄小高速、江北高等级公路、武英高速、大广高速，武麻高速和在建的麻竹高速），具有 5.2.6 自然条件 地区气温：属亚热带大陆性季风气候，江淮小气候区。四季光热界线分明。季节明显冬冷夏热。历年平均气温年平均气温为 15.7-17.1。最高气温通常在 78月份，为36以上，最低气温在 12月份，在4至6之间；年均无霜期为 261天，初霜日始于 11 月24 日至12 月1日，霜期止于3 月8日至16日。 地区雨量：年平均降雨量 1223-1493 毫米，降雨日数（0.1 毫米日数）在115-147 天之间。 风向风速：夏季多东南风、冬季多西北风。 黄冈水资源丰富，长江流经境内 215.5km，区域内 500亩以上湖泊 38 个。发源于大别山脉的举水、倒水、巴水、浠水、蕲水和华阳河六大水系，均自北向南流经市域汇入长江。电力 电力线由周边市政道路接入，并在小区角落设置一处配电室或柜式配电箱，电力线经配电室（箱）降压后送至各用电单元。 交通 场地周边交通方便，可利用现有市政道路，施工材料可以充分利用现有道路采用汽车 燃气 规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用； 通讯 规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。 教育、卫生及生活配套设施 项目建设区生活配套完善，有幼儿园，小学、中学等教育单位，药店等医疗机构。完善的教育、卫生及生活设施，给小区的建设提供有力保障。 综上，项目所在地交通便捷，地质条件较好，且具备较完善的市政配套设施，可方便进行施工建设。6 建筑工程6.1 设计依据 6.1.1 设计规范 民用建筑设计通则 GB50352-2005 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006版） 砼结构设计规范 GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2010 建筑设计防火规范 GB50016-2006 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 2005版 公共建筑节能设计标准 GB50189-2005 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2010 外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2008 6.1.2 设计的主要依据 （1）城市居住区规划设计规范 （2）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （3）湖北省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见 鄂政发201030 号 （4）住房与城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见 （5）黄冈市测绘管理办公室提 1：500 地形图 （6）黄冈市建设用地规划条件控制文本黄规控2010第006号。 6.2 建筑方案6.2.1 总体布局 （1）在设计中着重强调项目建设的开放性和功能性。结合地形特点和功能需求，通过不同类型的开发空间布局，并整合各种类型的开放空间，使之成为丰富的开放空间体系。 （2）结合小区内的功能定位，建筑单元分为民用居住板块和生活配套服务板块，布局按照空间序列为园区并列、围合产生适合居民生活和休闲娱乐的空间布局。使彼此间联系便捷而又有所隔离。绿化带错落有序地交织于各个板块之间，使其功能最大限度的发挥而又不会影响交通舒适性，到达各个功能区互不干扰。 6.2.2 布局结构及交通组织 整体布局着力强化“生态”、“环保”的概念，强调公共空间的共享原则，通过四面的入口和四通八达的道路，区域与节点等空间设计，打造联通园区的综合多层次的开放空间体系。道路体系：重点对规划地块内部的道路及地块间的联系道路进行梳理，实行人车分流的交通布置原则；项目区域内机动车行道幅宽6米，两侧各1.5米人行道；步行道幅宽4 米； 静态交通：对于地块部分高层居住区域以地下停车为主，沿区域内围道路设置多处地面停车位及自行车停车位，以适应其车流和人流较大的使用特点。 6.2.3 平面设计 本项目工程以行列式多层及高层住宅为主，建筑朝向以南北向为主，其间距既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果。每单元设主入口一个，每单元楼内设楼梯一座，高层设计电梯两部，其中一部为消防电梯以满足消防和疏散需要。 6.2.4 幼儿园 幼儿园设有活动室、卧室、音体室、食堂、主副食库和加工间、医务室、晨检室及门房等。 6.2.5 社区服务配套用房 社区服务配套用房包括超市、医护室、治安室、活动室、管理办公室等。 6.2.6 竖向布置 住宅有多层及高层建筑。高层建筑限高 99m，每层层高 3m；幼儿园一三楼层高均为 3.2m；社区服务设施用房层高均为 3.2m，以满足各功能用房的需要，并尽量减少压抑感。 6.3 结构设计 （1）根据建筑设计功能要求，本项目住宅楼采用框架剪力墙结构；公建建筑采用框架结构。本项目抗震设防烈度为6度，工程建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，建筑耐火等级为一级，结构设计使用年限50 年。 （2）基础 该项目场地地质情况较好。根据地质报告，二类高层住宅基础采用桩基。基础持力层一般为粉质粘土或中风化灰岩。 （3）地下室 本工程地下室顶板为上部结构的嵌固端，地下室顶板为现浇梁板结构，现浇板厚度均为 250mm，混凝土强度等级为于 C30，并用双层双向配筋。地下室侧壁混凝土采用C45，混凝土采用加防渗防裂混凝土外加剂，抗渗等级不小于 p6。底板厚度为 350mm 侧壁厚度为300mm。地下室桩基持力层均取第 5 层石灰岩。桩身混凝土强度为C30，入岩深度不小于 1d，桩长为720m。 6.3.1 建筑风格及立面造型 立面设计采用简洁的风格，以全新的思维及手法追求古典美感。整个工程以行列式多层及高层为主，形成丰富的空间层次。外墙均采用朴素的外墙涂料，公共配套用房和2-5 层局部饰以面砖，户内采用铝合金双层玻璃门窗，创造出充满时代气息的建筑精品，使整个建筑从色调上显得清新活泼，同时体现立面造型简洁、高雅的特色。 6.3.2 活荷载取值 楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据建筑结构荷载规范采用的活荷载标准值（KN/m ）如下： 卧室： 2.0 kN 卫生间： 2.0 kN走廊： 2.0 kN 商业建筑 3.5 kN/ 厨房： 2.0 kN 普通楼梯： 3.5 kN/ 基本风压 W 0 = 0.4kN/ ，地面粗糙度为 B类； 基本雪压 S 0 = 0.35kN/ 。其他荷载按建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006 版）取值。 6.4 交通系统 1、外部道路交通 项目所在地四周均为市政道路。交通十分便利。 2、内部道路交通 （1）车行系统居住区内道路为环状路和尽端路相结合的方式。道路采取分级制，通过小区级道路以及入户道路二级组织区内交通，将整个居住区有效的组织在一起。小区级道路宽6米，设计为双车道；入户道路为联系各组团内部的道路，直接连接各幢住宅，宽度 4米，可作为消防通道使用。 （2）步行系统 步行道路结合绿化景观系统设置，使居民能够便利地到达小区内的各处绿化空间。 6.5 无障碍设计 （1）道路无障碍设计 小区主要步行通道、重要公共服务设施和住宅楼入口设计时均设置无障碍通道，通道宽度不小于 1.2 米。 （2）建筑入口设置无障碍坡道，每单元必须一台电梯为无障碍电梯 （3）高层及中高层住宅建筑进行无障碍设计的范围应符合每 50套住房宜设两套符合轮椅者居住的无障碍住房套型。 （4）居住区道路、公共绿地和公共服务设施及无障碍设施，根据城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001进行设计。7 公用工程 7.1 给排水 7.1.1 设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009 版） 室外给水设计规范 GB50013-2006 室外排水设计规范 GB50014-2006 建筑设计防火规范 GB50016-2006 住宅建筑设计规范 GB 50368-2005 7.1.2 设计范围 本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。 7.1.3 给水 7.1.3.1 水源及给水现状 本项目水源为市政供水管网。从市政给水管网不同管段上引入两DN200 给水管，沿道路接入小区内室外供水管道及加压泵房，市政管网压力0.16Mpa，供水量满足小区用水需要。 7.1.3.2 给水工程 1.给排水方式 在红线以外，有完整的市政给、排水管网，从市政给水管引两根给水管进居住区，在居住区内连成环状。污水、雨水分别汇集后排至市政污、雨水管道。 2.给水设施 本工程各栋建筑1F3F由市政管道直接供水。3F以上住宅采用不锈钢水池变频恒压分区供水，给水系统竖向分区采用可调式减压阀分区。3.消火栓消防给水系统 由于建设场地大部分地势较高，市政水压难以满足室外消火栓用水要求，因而，消火栓给水由泵房内两组消防给水加压泵单独分别供给。在小区内主要道路边设置室外消火栓，间距不大于120m。 4、小区内高低压配电室内布置气龙QL200气溶胶自动灭火装置。 如下图：7.1.4 排水 7.1.4.1 排水现状 工程排水拟采用雨、污水分流制。建设场地周边将按城市市政规划要求铺设管径为 200 1500mm 的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。 7.1.4.2 排水工程 本项目生活污水和雨水拟采取分流制。项目区建筑物内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政管网。发生火灾时，消防水直接排入市政排水管网。 各住宅采用外排水系统，阳台和屋面分设雨水立管，屋面直接排入室外雨水系统，阳台雨排水和空调凝结水采用间接排水。室外建筑物四周和道路设雨水口汇集地面雨水。汇集屋面和地面雨水后排入居住区雨水排水系统，分若干路排入市政雨水管道。 7.2 供配电 7.2.1 设计依据 供配电系统设计规范 GB50052-2009 低压配电设计规范 GB50054-95 通用用电设备配电设计规范 GB50055-93 建筑设计防火规范 GB50016-2006 建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000 年版） 系统接地的型式及安全技术要求GB14050-2008 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2008 7.2.2 设计范围设计范围涉及工程内供配电系统、动力、照明、防雷及接地、火灾自动报警系统。7.2.3 电源及供电现状建设区域电力由黄冈各区域内变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路 10kV供电，其能力可以满足本项目用电需要。7.2.4 供电方案 7.2.4.1 供电电源 各小区高压供配电采用环网供电方式，从供电局系统引来二回路10kV电源，分别进入小区的配电房。各建筑单体均采用380/220V电压等级进线。当10kV电源停电时，由备用柴油发电机组供全部