工程经济分析与决策》课程设计-某房地产开发项目财务评价.docx

合 肥 学 院HE FEI XUE YUAN工程经济分析与决策课程设计-某房地产开发项目财务评价2015年12月8号某房地产项目财务评价项目概款此房地产开发项目位于合经区锦绣大道北、清潭路西、云际路南，建设内容为住宅、商业，占地面积82000平方米（123亩），建筑容积率2.88：1，建筑面积为260000平方米，建设期为3年，销售期为3年。1 投资估算1 建设投资估算（包括土地费用，前期工程费，建筑安装工程费，管理费，财务费，开发期税费，其他费用和不可预见费用等）1）土地费用：1000万元/亩*123=123000万元2）建安工程费：1800元/平方米*260000=46800万元3）前期工程费：46800万元*5%=2340万元4）基础设施费：46800万元*3%=1404万元5）公共配套设施费：46800万元*3%=1404万元6）开发期间接费：51948万元*5%=2597.4万元7）不可预见费：177545.4万元*4%=7101.82万元8）管理费用：177545.4万元*5%=5326.36万元建设投资估算费用=1+2+3+4+5+6+7+8=189973.58万元2 建设期借款利息估算 项目贷款100000万元，年利率6.65%，采用在运营期内等额还本利息照付的方式，贷款分三年投入，第一年50000万元，第二年30000万元，第三年20000万元，每年的借款发生在年中。建设期利息的计算：Q1=（P0+0.5*50000）*6.65%=1662.5万元Q2=（Q1+P1+P0+0.5*30000）*6.65%=4433.06万元Q3=（Q1+Q2+P1+P2+0.5*20000)*6.65%=6380.32万元建设期利息=Q1+Q2+Q3=12475.88万元建设期借款利息估算如下表一：1 建设期借款利息（万元）序号项目/年份1234建设期利息累计1年初累计欠款051662.586095.56112476.182当年借款5000030000200003当年应计利息1662.54433.066380.3212475.884年末欠款累计51662.586095.56112476.18 则建设投资金额=189973.58+12475.88=202449.46万元（其中自有资金为102449.46万元，贷款100000万元，自有资金所占比例=102449.46/202449.46=50.6%，大于要求规定）。长期借款还款计划表如下表二：2 长期借款还款计划表（万元）序号项目/年份4561年初累计贷款112476.1874984.1237492.062本年应付利息7479.674986.442493.223本年应付本金37492.0637492.0637492.064期末欠款余额74984.1237492.060建设投资估算表三：3建设期投资估算表（万元）序号工程费用名称费用合计1土地使用权出让金1230002建安工程费468003前期工程费23404基础设施费14045公共配套设施费14046开发期间间接费2597.47不可预见费7101.828管理费用5326.369财务费用12475.88合计（1-9）202449.462 资金筹措 本项目总投资额为202449.46万元，固定资产中100000万元采用银行贷款解决，因此资本金投入额为202449.46100000=102449.46万元，固定总投资分3年投入，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，不足部分全部用资本金投资。项目总投资使用计划与资金筹措如下表四序号项目1231总投资101224.7360734.740489.891.1建设投资99562.2356301.6434109.571.2建设期利息1662.54433.066380.322资金筹措101224.7360734.740489.892.1项目资本金51224.7330734.8420489.892.2债务资金51662.534433.0626380.322.2.1用于建设投资5000030000200002.2.2用于建设期利息1662.54433.062680.32三 营业收入和营业税金及附加估算 1营业收入，营业税金及附加的计算 1）按合理房价计算，将该项目房价定位平均20000元/平方米 2）在三年经营期内，第一年售出50%，第二年售出30%，第三年售出20%（假设其房屋全部出售）则： 第一年营业收入：260000*50%*20000=260000万元 第二年营业收入：260000*30%*20000=156000万元 第三年营业收入：260000*20%*20000=104000万元 总营业收入为=260000+156000+104000=520000万元2，销售费用测算 销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费，约为销售收入的2%3%； （2）销售代理费，约为销售收入的1.5%2%； （3）其他销售费用，约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%6%。取5%。第一年销售费用：260000*5%=13000万元第二年销售费用：156000*5%=7800万元第三年销售费用：104000*5%=5200万元则总成本估算成本如下表五：5 总成本费用（万元）序号项目/年份2017201820191财务费用7479.674986.442493.222销售费用13000780052003建设费用67483.1567483.1567483.154总成本费用87962.8280269.5975176.373，营业税金及附加估算销售税金及附加为销售收入的5.5%，包括营业税，城市维护建设费，教育费附加。则 第一年营业税金及附加税=260000*5.5%=14300万元 第二年营业税金及附加税=156000*5.5%=8580万元 第三年营业税金及附加税=104000*5.5%=5720万元利润与利润分配表如下表六：6 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目/年份2017201820191营业收入2600001560001040002营业税金及附加14300858057203总成本费用87962.8280269.5975176.374利润总额157737.1867150.4123103.635所得税39434.316787.65775.916净利润118302.8850362.8117327.72四，财务评价该项目的基准折现率为8%，现金流量如下：1） 项目投资现金流量表如下表七：项目投资现金流量表（万元）（基准收益率8%）序号项目/年份1234561现金流入2600001560001040001.1营业收入2600001560001040002现金流出101224.7360734.740489.892730016380109202.1建设投资101224.7360734.740489.892.2销售费用13000780052002.3营业税金及附加14300858057203净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89232700139620930804所得税前净现金流量现值-101224.73-55875.93-34270.64181200.7100022.7960688.235所得税前累计净现金流量现值-101224.73-157100.66-191371.3-10170.689852.19150540.426调整所得税39434.316787.65775.917所得税后净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89174649.7122832.487304.098所得税后累计净现金流量-101224.73-161959.43-202449.32-27799.6295032.78182336.879所得税后净现金流量现值-101224.73-55875.92-34270.64135997.6387996.3757540.5110累计净现金流量现值-101224.73-157100.65-191371.29-55373.6632622.6190163.12该项目税后静态投资回收期：Pt=4+27799.62/122832.4=4.23年该项目税后动态投资回收期：Pt=4+55373.66/87996.37=4.63年项目投资财务净现值（税前）NPV=150540.42万元项目投资财务净现值（税后）NPV=90163.12万元项目投资内部收益率（税前）IRR=21%项目投资内部收益率（税后）IRR=13%2） 项目资本金现金流量表如下表八：8 项目资本金现金流量表（万元）项目/年份123456现金流入260000156000104000营业收入260000156000104000现金流出101224.7360734.740489.89111706.0375646.156681.19项目资本金101224.7360734.740489.89借款本金偿还37492.0637492.0637492.06借款利息支付7479.674986.442493.22固定投资贷款利息7479.674986.442493.22销售费用1300078005200营业税金及附加1430085805720所得税39434.316787.65775.91净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89148293.9780353.947318.81累计净现金流量-101224.73-161959.43-202449.32-54155.3526198.5573517.36净现金流量现值-101224.73-55875.92-34270.64115474.7357564.9731186.95累计净现金流量现值-101224.73-157100.65-191371.29-75896.56-18331.5912855.36该项目静态投机回收期：Pt=3+202449.32/148293.97=4.37年该项目动态投资回收期：Pt=3+191371.29/115474.73=4.66年项目资本金财务净现值 NPV=12855.36万元项目资本金财务内部收益率 IRR=2%五，不确定分析 1，盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是计算盈亏平衡点BEP。盈亏平衡分析计算如下表九：序号项目/年份4561总成本费用87962.8280269.5975176.372营业收入2600001560001040003营业税金及附加1430085805720BEP%39.33%56.95%77.78%从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计纲领的39.33%，以后两年平均销售额达到设计纲领的67.37%，项目就可以保本。2. 敏感性分析 由于本项目计算期较短，相对于其他因素而言，比较稳定。所以本项目仅选营业收入与经营成本两个因素进行敏感性分析，且敏感性分析只针对项目总投资进行。敏感性分析结果如下表十：表10 敏感性分析表项目序号1234567NPVIRR项目序号1营业收入增加5%27300016380010920012净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89161293.9788153.952518.81￥33,708.7115%23营业增加增加10%28600017160011440034净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89174293.9795953.957718.81￥51,849.5318%45营业收入减少5%2470001482009880056净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89135293.9772553.942118.81￥-2,572.937%67营业收入减少10%2340001404009360078净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89122293.9764753.936918.81￥-20,713.754%89经营成本增加5%117291.331579428.40559515.2495910净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89142708.668576571.59544484.7505￥7,102.419%1011经营成本增加10%122876.63383210.7162349.3091112净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89137123.36772789.2941650.691￥-1,363.068%1213经营成本减少5%106120.728571863.79553847.13051314净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89153879.271584136.20550152.8695￥24,033.3613%1415经营成本减少10%100535.42768081.4951013.0711516净现金流量-101224.73-60734.7-40489.89159464.57387918.5152986.929￥32,498.8414%16从分析结果来看，营业收入比经营成本更敏感些，因此，在项目投产后，应重点控制经营成本。汪昌权2015年12月8号