建筑工程管理策划书

目 录第1章 项目工程概况11.1 工程概况11.1.1 项目位置11.1.2 场地现状及周边环境11.1.3 项目主要技术经济指标21.2 总平面布置图2第2章 管理愿景及项目组织32.1 项目定位32.2 管理愿景32.2.1 工程管理愿景32.2.2 团队管理愿景32.3 项目组织32.3.1 程项目部项目部管理架构图3第3章 施工范围划分63.1 工区划分63.1.1 工区划分原则63.1.2 工区划分63.1.3 采用的劳务班组分包模式及范围7第4章 项目工程管理特点及管理思路94.1 本项目工程管理特点94.1.1 市政配套大94.1.2 项目规模大，单体分散，山地建筑，施工单位多，管理难度大94.1.3 工期紧94.1.4 施工面宽94.2 工程管理整体思路和管理重点94.2.1 合理标段划分94.2.2 作好主体施工前期准备，确保主体按时进场104.2.3 严标准，规范技术管理104.2.4 抓关键时间节点，确保总体进度104.2.5 强势总包架构管理人员，掌控总包资源配置114.2.6 明确责任范围，规范场内管理114.2.7 完善自身管理架构，加强员工管理能力124.2.8 加强与政府协作部门特别是质监站的沟通124.3 对分包单位的管理要点124.3.1 项目组织架构的管理124.3.2 施工设备管理124.3.3 施工方案审核管理134.3.4 施工进度管理134.3.5 施工质量管理134.3.6 安全管理134.3.7 样板先行制度管理134.4 对分包单位的管理要点144.4.1 与分包实行工序面局面交接制度144.4.2 与分包签订局面配合协议制度144.4.3 其它14（5）其他需求16第5章 采购17甲购、甲定乙购材料设备清单17第6章 程管理目标及过程控制186.1 工程管理目标186.1.1 施工节点进度计划目标186.1.2 工程质量目标196.1.3 成本控制目标216.1.4 安全文明施工管理目标216.2 施工过程各单位配合流程236.2.1 进度控制配合流程236.2.2 质量控制配合流程246.2.3 材料进场验收控制流程256.2.4 竣工验收配合流程266.2.5 现场签证配合流程276.2.6 进度款支付配合流程286.3 过程管理的制度及措施296.4 工程管理奖罚措施29第7章 工程控制难点、关键点及对策307.1 难点控制的指导原则307.1.1 加强事前分析与预控307.1.2 做好对各施工单位及材料供应商的源头控制307.1.3 强化项目部的制度管理与内部沟通307.2 公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施317.3 合作单位管理的难点和措施317.4 建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施327.5 本工程各施工阶段工程控制关键点及应对措施327.5.1 土方支护及桩基工程关键点控制327.5.2 上部主体工程关键点控制337.5.3 装修工程关键点控制347.5.4 样板房工程关键点控制357.5.5 设备工程关键点控制357.5.6 环境施工关键点控制377.6 其他难点及风险预控387.6.1 外部协调难点预控38第8章 工程质量通病的防治39第9章 项目的沟通管理409.1进场知会409.2例会制度409.3工程月报409.4头晚碰头会制度40第10章 建议4110.1对报批报建的建议4110.2对加强与设计交流的建议4110.3对成本的建议4210.4对公司的建议42附件1 过程管理的制度及措施431 施工单位质量保证体系的审查432 施工进度计划审核措施433 图纸审查制度444 技术方案先行制度465 战前培训制度476 ISO9000体系相关程序文件与作业指导书48附件2 工程质量通病的防治501 潜在失效模式及效果分析（PFMEA）502 工程质量通病的建议防治措施50附件3 文件的收发、传阅及归档561 洽商单编号统一要求562 文件归档分类560编制： 审核： 签发： 大渡口区钓鱼嘴P1地块安置房项目4#地块6#、7#、8#、9#、10#楼及地下车库工程工程管理策划书编制：重庆对外建设（集团）有限公司 二一二 年 十一 月编制： 审核： 签发： 1 钓鱼嘴P1地块安置房4#地块三标段工程管理策划书第1章 项目工程概况1.1 工程概况工程名称：钓鱼嘴片区P1安置房建设项目三标段（4#地块的6、7、8、9、10号楼及车库）工程地点：重庆大渡口区建胜镇工程规模：约155887.271.1.1 项目位置本项目位于大渡口茄子溪建胜镇。4#地块位于禾远商混站西南侧，总占地面积5.4万。用地依山临崖，西临禾远商砼站的公共临时道路，东与巨能集团承建的二标段相临，交通不够便利，环境条件较为恶劣。我司承建的三标段位于4#地块的南部。1.1.2 场地现状及周边环境l 地块原有地貌及构筑物情况：4#地块规划用地位于大渡口茄子溪建胜镇地区，总面积5.4万，离主城区约10公里。该地块地势为西北高中间低，最高点位于海拔247.1米的山脊，最低处位于东北角海拔233.2米的边界处。其中部车库地势平坦，北部为低丘山地，分别向北、向东、向南延伸，山体植被繁茂。l 地块周边建筑物和交通情况：用地依山临崖，西临禾远商砼站的公共临时道路，东与巨能集团承建的二标段相临，交通不够便利，环境条件较为恶劣，从P1地块主入口向南约500米的路段，路面较小，灰尘很大，路况较差，项目部将城发公司进行沟通，决定通过路面改造来解决该问题。l 地块内外的市政配套情况：该区域没有市政排水管网，该市政给水管在禾远商砼站预留给水管为DN150。临时用水在预留给水管接出，现已安装一组DN100的水表。地块附件无现成的市政排水管网，特别是排污，该项目尚未有排污系统，如何解决工程施工过程中的排污是关键，计划是污水通过化粪池处理达标后排放到约400米外的管涵内，雨水通过沉淀处理后排放到车库外。施工用电：甲方提供有1000KVA的配电室，该线目前负荷相当紧张，已经争取到临时用电1000KVA的 使用，目前还未接通；离项目地块1km，公司的投入成本比较大，并牵涉到铺线拆迁建成保护等等诸多问题，工期能否保证等的问题。通信及网络系统：固定电信、有线电视、移动通讯等已有的电信运营商的需求综合考虑。1.1.3 项目主要技术经济指标钓鱼嘴项目综合技术经济指标一览表面积备注居住区用地面积 总建筑面积155887.271:小户型面积户指住宅建筑面积（包括公摊）小于90平方米2:1015区半地下车库均计入地上面积3:16区车库面积归类说明如下： 16区架空层以下共有两层集中车库及设备辅助用房，其中下层为全埋地下车库，上层局部外墙为非全埋状态（1/4周长）。本表中，下层面积计入地下面积，上层面积计入地面配套用房面积。其中地下总建筑面积51881.48地上总建筑面积103944.05其中底层架空面积 地面配套面积1007.67住宅建筑面积 102786.59住宅总户数13661.2 总平面布置图祥附图第2章 管理愿景及项目组织2.1 项目定位建好钓鱼嘴项目是对外建设集团目前承建的安置房项目，对提升对外建设集团的品牌价值与实力有巨大贡献的里程碑式产品，有着重要的战略意义。2.2 管理愿景2.2.1 工程管理愿景根据公司对钓鱼嘴项目的建设目标，规范和高效地执行计划。确保本项目工程进度能达到公司开发目标，工程质量达到优质，工程安全文明达到重庆市标化工地及五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌）。2.2.2 团队管理愿景进一步优化项目制框架下的业务流程及程序文件，在吸取以往工程的经验基础上，使工程部成为一支规范化管理、高效的管理团队。2.3 项目组织2.3.1 程项目部项目部管理架构图项目经理：文佳鑫项目执行经理：周斌技术负责人：赵刚项目行政事务材料供应周川附属工程水电组陈勇生产3组负责宋民阳生产2组负责刘清明生产1组负责何小均土石方及环境合同管理成本管理行政管理周材主材辅材给水消防强电弱电排水土建工程10#楼及主要车库土建工程8#、9#楼及部分车库土建工程6#、7#楼及部分车库2.3.2组织机构的人员及建制要求1、组织机构建制图2、生产3人组的岗位职责描述第3章 施工范围划分3.1 工区划分3.1.1 工区划分原则根据项目开发计划，从工期及施工难度要求、工程量大小、物业类型、当地实际情况、拓展新的有实力的承包商原则等方面进行标段划分；划分原则依据：GB50300-2001、GB50268-2008、GB50252-2010、SY-4200-2007、SY-4206-2007、GB50184-2011等相关标准及大唐交工技术文件统一管理规定。3.1.2 工区划分根据目前公司的安排，暂时安排三个段。序号组团项目名称建筑面积(M2）1一段（6#、7#楼及部分车库）房建4.2万车库0.4万一标段小计 4.6万2二段（8#、9#楼及部分车库）房建4.2万车库0.4万4.6万3三段（10#、大部分车库）房建2.2万车库4.4万6.6万3.1.3 采用的劳务班组分包模式及范围一、劳务包工的班组组成（总计34个班组）1、基础土石方开挖期间（4个班组）：人工挖孔桩班组2个；机械旋挖班组1个；条基及基坑人工配合机械开挖班组1个；2、基础及主体期间（5个班组）：按照工区要求分班组，其中，1工区1个（包钢筋砼及木模）大班组，2工区1个（包钢筋砼及木模）大班组，1个外架大班组；3工区：1个钢筋班组、1个模板班组（砼由2工区的大班组实施）。3、二装期间（9个组）：仍按照工区要求分班组，其中，1工区1个（包砌体、抹灰、楼地面、贴砖及屋面）大班组，2工区1个（包砌体、抹灰、贴砖）大班组，2个外墙保温涂料大班组；3工区：1个包砌体、1个包抹灰、1个包地坪；2个防水班组(分地下室和5栋主楼）。4、装饰期间（13个组）：6个室内涂料班组，1个塑钢门窗班组，2个栏杆班组，1个百叶班组，2个木作班组，1个成品门安装班组5、水电安装（3个组）,其中：水电2工区及3工区地下室班组为1个，1工区为1个班组。消防1个班组。第4章 项目工程管理特点及管理思路4.1 本项目工程管理特点4.1.1 市政配套大项目地块毛地，故地块周边基本上无相关的市政配套，包括市政道路、雨污管道、煤气、永久供电、通讯等。4.1.2 项目规模大，单体分散，山地建筑，施工单位多，管理难度大项目类型多：包括高层、车库等形式，的占地面积约15亩，同时同期开发，管理的跨度及难度大；项目施工高峰期有5栋单体处在同时施工阶段，同时开工数量最大，地形最复杂的一个项目，管理、协调任务十分艰巨，要求参与现场管理的员工不仅要求技术经验知识丰富，而且要有更强的主人翁意识投入的心态。4.1.3 工期紧14个月之内，完成5栋高层约10万m2的建设；在16个月之内完成的竣工验收。工期十分紧张。4.1.4 施工面宽为保证14年3月1日展示及14年底竣工的目标，高层建筑必须全部同时开工，一次性投入的材料、机械设备、劳动力相当大。4.2 工程管理整体思路和管理重点4.2.1 合理标段划分 因规划的调整，根据公司的安排，目前暂时分三个标段：考虑到总体施工计划的，根据易组建、易管理、施工单位一次性投入合理性来分，以及建筑物业类型的分布来考虑，两个总包标段承包范围为： 一段：6#、7#楼建筑面积约4.6万m2； 二段：8#、9#楼建筑面积约4.6万m2； 三段：10#、车库建筑面积约5.6万m2； 考虑到环境施工的工期是相当紧，为满足展示需要，环境及主体施工必须穿插进行，并且在展示期间展示道路要与主体施工道路共用，所以计划各标段内的环境景观划归为本标段的总包范围，这样利于协调管理及施工，并且可以在主体施工期间通过总包自己内部的协调提前进行环境硬景的施工，确保环境的工期。另外，引进多家班组施工利于在整个项目的施工中形成一种互相对比和竞争的氛围，通过组织每月的进度、质量、安全文明的评比，以此来提高整个项目的施工水平。4.2.2 作好主体施工前期准备，确保主体按时进场项目为安置房，高层筑，主体施工前包括场平、支护及挡墙、市政、桩基工程，主体进场前的前期工程最少满能足主体进场施工条件，特别市政道路的开通相当关键，考虑到目前市政管线的最终规划尚未决定，根据项目的特点，将施工必经之道的小区路在主体施工先完成至水泥稳定层，用做施工道路用，作好场内临时排水设施；市政路管线的施工在环境施工同时进行。4.2.3 严标准，规范技术管理针对设计的特点，结合成本及确保工程质量，在分包合同中附加一套建设技术标准及要求，特别是将规范中未明确的，加上本公司以及外项目中成熟的经验或教训，统一在合同中以建设技术标准及要求体现，其内容包括各专业、各分项工程的具体要求，并有必要的节点大样图以已明示。此部分详见合同文本。4.2.4 抓关键时间节点，确保总体进度针对本项目工期紧的特点，在分包合同中细化时间进度节点要求，其中包括明确每组团的：（1）主体结构封顶时间： （2）样板房的主体、砌体、外墙工程完成时间： （3）外墙施工（外架拆除）完成时间： （4）室外工程（包括室外管网及景观工程）完成时间： （5）样板房及周边环境展示开放时间： 并在合同中明确达到相关进度节点的奖罚措施，加强以合同的方式进行现场管理，同时也为我方的计划工作的开展明确了要求。4.2.5 强势总包架构管理人员，掌控总包资源配置有完善的项目组织管理架构，总包的主要管理人员必须经甲方考察认定，考察合格后方可上岗，并在施工过程中一经发现不合我方要求者，立即通知分包进行更换；所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用；提前制定材料进场计划，审核总包材料进场计划，严格材料提前申报购买制度；特别对于劳动力的组织，根据项目的施工进度情况，提前与总包单位沟通落实，并且要经我方考察确认，并制定劳动力进场计划，且赋以一定的处罚措施；并在施工的过程中，不定时清点现场劳动力，动态掌握施工人员的动向。4.2.6 明确责任范围，规范场内管理本项目占地面积较大，多家施工单位场内施工，为更加规范场内的施工管理，有必要对施工场内的施工管理进行责任分区，以利于施工有条进行。各责任范围内由承包人承担施工场地安全文明施工和保卫工作，对工地内和进入工地内的各种人员（包括分包单位、材料供应商的人员、客户、参观者、销售等人员）进行管理、并负责提供和维修工地的各种照明、生活设施、围护设施（围墙）、道路等，并负责发包人在现场的各种设施及财物的保卫工作，防止被盗和丢失。小区内主干道部份已修至水泥石屑稳定层，由于本期共有多家施工单位在场地内施工，小区内主干道应作为施工期间各家施工单位共同使用的施工道路。承包人应负责修建小区主干道的临时排水明沟，保证施工期间排水的通畅；承包人负责小区主干道施工期间的维护修补，在施工期间，应保持小区道路的平整度、密实度达到正常通车的标准。承包人负责场地施工入口的管理，包括在施工入口处设洗车池清洗车辆，设门岗保卫工地。同时工人需统一着装、配带工牌上岗，钢管脚手架需刷好油漆，安全网需干净。4.2.7 完善自身管理架构，加强员工管理能力本着分工明确、资源共享的原则，根据总承包标段、物业类型等，设计工程部在现场按标段划分为标段组，每组设负责人一名，直接对工程部经理负责，每组下设若干名专业工程师，目前设想有以下小组：土建一组（主要负责6#、7#楼）、土建组二（负责8#、9#楼）、土建组三（负责10#、大部分车库）、设备专业单设一组、景观组、精装修组。通过本工程的锻炼及经验基础上，管理方向是规范、流程化管理，形成一个高效、执行力强的团队。4.2.8 加强与政府协作部门特别是质监站的沟通工程关键部位如防水、基坑支护、地下室结构、验收等重要节点，质监部门均要进行过程监督和控制，由于工程部同时兼任监理角色，也就是要接受质监部门的监管，因此除加强工程本身的管理外，与质监的沟通也很重要，确保验收一次过。4.3 对分包单位的管理要点分包项目组织架构管理、分包专职人员配置管理、分包专业工人熟练程度及配置管理、分包施工设备管理、分包施工方案审核管理、分包施工进度管理、施工质量管理、安全管理、样板先行制度管理。4.3.1 项目组织架构的管理有完善的项目组织管理架构，项目经理要有同类项目施工经验且需与大型房地产公司协作过，领导能力、协调能力强，精力充沛，为人正直；技术经理需大专以上文化，工程师职称，有同类项目施工经验且最好与大型房地产公司协作过。 以上两人需经甲方考察认定，各专业施工员需经工程口专业工程师考察认定，考察合格后方可上岗。4.3.2 施工设备管理所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用。4.3.3 施工方案审核管理临时用电、安全文明、测量、基坑支护、桩基、施工总组、地下室、脚手架、塔吊安装、防水、消防等均进行施工方案审核，未经审核或审核不合格，不得施工。4.3.4 施工进度管理开工前就进行施工总计划审核，施工过程中应审核月进度、周进度计划，并与总计划进行对比，不符者应要求总包采取加人加设备或延长作业时间等措施，及时进行调整，可进行奖罚激励措施。4.3.5 施工质量管理主体施工阶段，要求先验收后隐蔽，钢筋、水泥、混凝土等先报验或试配后使用，重要的施工节点如混凝土浇灌等实行旁站监督，并做好旁站记录，建筑材料实行先报审再进场后见证送检的原则；装修阶段，实行材料样样板封样制度、施工样板先行制度，在拆模、砌筑、抹灰实行必要的停滞点，严控砂浆配比的实施，采用口头、书面、由邀违约金、更换不称职质量员施工员、局部暂停施工等措施。4.3.6 安全管理专职安全员需持证上岗并对现场安全管理力度要大，工程口现场工程师均有权有责对现场安全进行检查、监督，采用口头、书面、罚款、局部暂停施工更换不称职安全员电工等措施。4.3.7 样板先行制度管理在装修阶段，所有的工序及半成品均应进行施工或安装样板，等样板得到工程口及设计部确认后，方可大面积展开。4.4 对分包单位的管理要点4.4.1 与分包实行工序面局面交接制度交出工序面，应是已完成且质量合格的，如果工序面不合格，分包可拒绝接受，如果接受，由分包负责；分包完成后，再书面反交给总包，如质量不合格，总包可拒绝接受，如果接受，由总包负责。4.4.2 与分包签订局面配合协议制度分包进场前，与项目部签订书面配合协议，在安全、文明施工方面，总包有权有责对分包实行管理，在垂直运输方面，服从总包安排，如有争议，由工程口主管工程师协调。4.4.3 其它项目部在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，项目部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。根据本项目特点和我司的实际情况，下面列出了在本项目中需要重点加强管理的分包单位，以及对这些分包的管理要点：（1）样板房装修、会所精装修分包单位 加强对样板房、会所装修单位资质和质量保证体系的审查。 样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。甲方专业工程师在审核图纸时须按设计使用的功能来进行审核；工程口需和设计部材料工程师一起选择主要材料样板；电视、电话、可视对讲等设备的管线预埋，工程口需审核设计口是否按达到交楼标准进行设计； 样板房施工之前，甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏； 强化对样板房、会所装修材料的检验，审查其是否满足环保要求； 装修过程中，甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行保护； 装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查； 会所精装修应注意幕墙、钢结构与会所主体的配合施工。（2）防水分包单位 严格审查防水施工单位的资质，确保其具有防水施工的能力； 加强防水使用材料的检验。防水材料进场时，需对其材料的配合比、品质、防水辅材的性能等进行检查； 做防水层之前，要求总包单位对基层进行闭水试验，检查无渗漏才允许移交给防水施工单位。防水基层要处理干净，阴阳角处做成弧形； 甲方需对防水施工的每个分项进行验收，特别是防水层的厚度，管洞口、阴阳角等加强部位的检查。防水层做完后，防水分包单位应知会总包单位、其他分包单位对其加以保护； 防水施工完后，甲方应通知质监站进行防水专项验收。（3）电梯安装分包单位 加强对进场项目经理及施工班组人员资质及该公司质量保证体系的审查，特别要考察电梯公司对现场项目负责人的授权力度和管理经验是否满足我司要求，杜绝不合格人员进场管理和施工； 加强对电梯施工管理人员进场后的培训。特别要注意把我司电梯安装总计划及与配合售楼电梯安装分计划对施工单位进行详细的知会，以便达成共识； 审查电梯施工进度计划、施工组织设计及施工方案的可行性。所有电梯需在监理单位和甲方的共同检查确认下，才能投入使用； 建立电梯施工单位与总包顺畅的沟通渠道，以便电梯公司人员尽快熟悉总包的管理要求，避免不必要的冲突。（如电梯施工计划和总包施工计划是否协调；前后工序交叉作业的配合；安全文明施工及生活区及加工区的划分等）； 督促监理单位对电梯安装的每一分项工序进行检查，并形成记录向甲方工程师汇报。甲方对重要安装部位视情况进行抽查。并对监理的检查情况进行考核，以便激发监理管理的积极性和责任感； 电梯安装验收完成后，应及时督促施工单位对遗留的缺陷进行整改，并完成对物业的培训和移交； 严禁电梯安装公司进行分包（如确有必要，需征得甲方的审核并许可）。对相应管理人员的更换，需书面通知甲方并征得同意，否则不能更换。违者将给予罚款处罚。（4）燃气分包单位燃气工程关系到千家万户的生命财产安全，同时也是完工工程投入使用前必须取得专项验收合格证的四个分部工程之一，因此，对燃气分包单位的管理应更加严格。对燃气分包单位的管理要点主要有以下内容： 审查燃气分包单位的资质，燃气分包单位应具备相应的施工资质； 督促燃气施工单位编制燃气工程施工方案，审查其合理性和可行性，并提出修改意见； 审查燃气分包单位的质量保证体系及安全技术措施，审查其专业质检员、安全员的资质；监督并促使其质保体系及安全技术措施在工程施工中正常运转执行，发挥作用，以保证本工程施工质量和安全； 审查其中压燃气管焊接工艺评定，其焊接工艺应能保证焊接质量；审查特种作业人员（如焊工）的资质、操作证，其焊工应持有与焊接工艺评定相对应或更高级的焊工证； 对燃气分包单位进场使用的材料、设备进行检查，应符合设计和规范要求； 协调燃气分包单位与总包及其他分包单位的关系，使燃气分包单位施工时，与总包及其他分包单位密切配合，避免或减少相互间的干扰、破坏，保护好彼此的成品、半成品； 按要求做好管道焊缝、管道系统的无损探伤、压力试验、严密性试验，保证燃气管道的施工质量和使用安全； 督促燃气分包单位及时地做好埋地管的标志桩，保证标志桩位置正确无误。 根据总进度计划要求，合理确定燃气分包单位的进场时间，控制工程施工进度符合总进度计划要求，保证本工程按时竣工验收、入伙。（5）其他需求围蔽高度为2.2米，采用钢管搭骨架，单面满挂6厚的合板。工程部将根据营销要求，在广告牌位置、施工楼体广告条幅的悬挂位置等方面进行配合，并根据项目情况对销售人员进行有关工程方面的培训。使其了解本项目工程细部的具体做法，保证其在回答业主提出的工程上的问题时，能够应答适当。第5章 采购 甲购、甲定乙购材料设备清单见“3.2.2 分包工程清单”第6章 程管理目标及过程控制6.1 工程管理目标6.1.1 施工节点进度计划目标6.1.1.1 工程工期要求： 招标文件要求合同工期480天（相当于交钥匙工程），计划工期450天，以2012年10月20日起计算，到2014年1月20日止6.1.1.2 节点计划目标施工节点进度计划 第3标段3个工区的施工进度节点施工进度节点工期开始时间完成时间场地移交5天 2012.101020121015临时生活设施建设20天 2012.101520121151工区基础及0.00以下工程基础机械开挖30天 2012.102020121120基坑开挖15天 2012.102020121150.00以下工程30天 2012.111020121210防水5天 2012.121020121215回填5天 2012.1215201210201工区主体主体砼结构120天 2012.12102013410主体二装结构150天 2013.11020136101工区装修抹灰60天 2013.5102013710地坪楼地面镶贴90天 2013.71020121010涂料90天 2013.72020131020门及灯饰安装30天 2013.1020201211201工区安装预埋预留同步 2012.1110水电安装90天 2013.910201212102工区基础及0.00以下工程基础机械开挖30天 2012.102520121125基坑开挖15天 2012.1025201211100.00以下工程30天 2012.111020121210防水5天 2012.121020121215回填5天 2012.1215201210202工区主体主体砼结构120天 2012.12102013410主体二装结构150天 2013.11020136102工区装修抹灰60天 2013.5102013710地坪楼地面镶贴90天 2013.71020121010涂料90天 2013.72020131020门及灯饰安装30天 2013.1020201211202工区安装预埋预留同步 2012.1110水电安装90天 2013.910201212103工区基础及0.00以下工程基础机械开挖90天 2012.12202013320基坑基槽开挖60天 2013.1202013320地坪以下工程30天 2013.2102013310防水15天 2013.3102013325回填5天 2013.21520132203工区主体负一二层砼结构120天 2013.2102013610负层二装结构90天 2013.41020137103工区装修抹灰60天 2013.6102013810地坪楼地面90天 2013.71020121010涂料90天 2013.72020131020门及灯饰安装30天 2013.1020201211203工区安装预埋预留同步 2012.1110水电安装90天 2013.91020121210竣工验收20131230工程移交10天 2014.112014120计划总工期450天6.1.2 工程质量目标6.1.2.1达到合同质量标准工程质量标准：8#楼：经评选获得“重庆市优质结构工程”的称号，其余楼宇达到国家及地方各种政府规范的合格要求，满足本合同的技术标准及以下要求： 1） 幕墙、铝合金门窗渗水率为零； 2） 厨房、卫生间、屋面、地下室漏水、渗水率为零； 3） 外墙砖应精确排砖，不得使用小于半砖的外墙砖铺贴，要求密缝铺贴的饰面砖，接缝宽度为1.0mm0.2mm； 4） 抹灰及涂饰面：要求达到高级抹灰和高级涂饰标准，并满足以下要求； 项次项目允许偏差(mm)检验方法1立面垂直度2用2m垂直尺检查2表面平整度2用2m靠尺检查3阴阳角方正2用直角检测尺检查4墙裙、勒脚上口直线度2拉5m线,不足5m 拉通线,用钢尺检查 5） 墙面及地面不允许出现空鼓和裂缝、裂纹（包括结构裂缝和抹灰裂缝裂纹）； 6） 标准层净高hH-a-4cm，其中H为建筑层高，a为楼板结构厚度。室内墙体抹灰层厚度不超过2cm。7） 饰面砖粘贴的允许偏差：项次项目允许偏差（mm）检验方法外墙面砖内墙面砖1立面垂直度21用2m垂直检测尺检查2表面平整度21用2m靠尺和塞尺检查3阴阳角方正22用直角检测尺检查4接缝直线度21拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺检查5接缝高低差10.5用钢直尺和塞尺检查6接缝宽度11用钢直尺检查8）主体外立面施工时底部先行施工部分，在其后施工上部的外立面时必须同底部先行施工部分的外立面在质量、颜色、排砖等各方面保持一致。9）楼面水泥砂浆找平层施工前结构面需清洗干净，闭水检查，修补裂缝，不渗漏后方可施工找平层。6.1.2.2 投诉率目标1) 项目入伙时：总投诉率 90条每百户的有效投诉率；2) 墙体开裂投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 3) 卫生洁具投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 4) 门窗投诉率 0.2条每户的有效投诉率； 5) 装饰投诉率 0.2条每户的有效投诉率；6) 电气投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 7) 给排水投诉率 0.1条每户的有效投诉率； 8) 部品投诉率 0.2条每户的有效投诉率；9) 楼板开裂投诉率0.05条每户的有效投诉率；10) 卫生间渗漏率5000元 工程部经理审核工程副总审核项目总经理审批安排施工单位现场实施,并进行监控要求施工单位3天内报上签证资料和签证单如果施工过程中,现场情况与估算情况不一致,应与施工单位进行沟通,并从新进行签证估算,过程按本流程执行资料是否完整是否5000元 审批后，签证单返还给施工单位,用作结算依据是否是是否是工程部经理审核工程副总审核工程部经理审核工程副总审核项目总经理审批工程部经理审核工程副总审核否否6.2.6 进度款支付配合流程6.3 过程管理的制度及措施详见附件1过程管理的制度及措施6.4 工程管理奖罚措施见总包合同相关条款。第7章 工程控制难点、关键点及对策7.1 难点控制的指导原则7.1.1 加强事前分析与预控本工程特点是同时开工单体多，施工场地大，工期短，所需设备、材料、技术工人多；因此在施工招投标阶段，要优选实力强、人员组织力强的施工单位，在施工过程中，每周检查施工实际进度与计划进度的差距，加强与施工单位的沟通，督促施工单位按计划完成；质量管理方面，由于同时开工单体多，管理难度大，开工前要监督施工单位完善管理架构，防止施工单位自检体系存在漏洞，造成工程管理失控；施工过程中加强检查，做到每一道工序开始前对上一道工序进行验收，上一道工序不合格，不得进行下一道工序的施工；在施工过程中，利用旁站、抽检、平行检查等手段进行控制，工序完成后及时验收，验收不合格，不予认可，不签字不付款。7.1.2 做好对各施工单位及材料供应商的源头控制1） 通过招标考察等方式，优选技术实力强、配合意识好，同时具有一定垫资实力的施工班组作为入围推荐单位，定标原则兼顾合理低价与施工班组实力因素。2） 分包劳务合同技术标书对质量标准应尽可能做详细的约定。3） 建立施工单位管理班子考核制度、设备人员检查制度、图纸会审制度、技术交底制度、方案先行制度、材料进场验收制度、验收制度、现场联合检查制度、计划报审制度。7.1.3 强化项目部的制度管理与内部沟通1） 项目前期做好工程管理统筹工作，制定项目质量目标、进度目标、成本控制目标、安全文明管理目标；制定合理的工期计划、分包单位进场计划、出图计划、部品考察招标计划、编制工程管理策划书。2） 施工过程中严格执行图纸审查制度、施工计划报审制度、技术方案先行制度、隐蔽验收制度、材料进场验收制度、战前培训制度、分部分项工程样板验收制度、安全文明施工检查制度等相关制度。3） 加强工程部与设计、营销、成本、报建报批之间的沟通配合。4） 加强土建与安装之间的配合，实行设计变更会签制度，各类验收联合验收制度。5） 工程相关资料及时收集，分类清晰，信息共享。7.2 公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施难点：由于项目工程口采用纯劳务小班组模式，与一般项目比较，开工面积大，监管力度要加大。 措施：第一，项目工程口加强培训机制，提高员工的技术水平与管理水平；第二，实行每周一次的联合检查制度，可邀请质管口、成本口参与，利用集体智慧和力量弥补可能产生的缺陷和漏洞。7.3 合作单位管理的难点和措施1） 难点一：施工单位多：本项目可能有两家以上的总包单位，几十家以上的分包单位，协调难度大。 措施：多和施工单位沟通，在平面布置、施工区域、生活区划分等方面充分了解各施工单位的需求，杜绝或减少施工单位间的磨擦。2） 难点二：施工工人多：展示区加开工区，预计施工人数达3000以上，对劳动力能否满足及能否达到应有的施工水平，是管理的难度之一。措施：进场前与施工单位沟通，使施工单位有充分的认识与准备；工人进场后，要求施工单位对每个技术工人进行考核，工程口工程师进行抽检，现场发现施工不合格的人员，不能继续在本项目施工。3） 难点三：雨季施工：主体及地下室施工恰逢雨季，工期短，下雨抢工不可避免。措施：招标时与施工单位在雨季问题上充分沟通，使施工单位意识到雨季所带来的风险，做好防范对策，在雨季，与施工单位充分沟通，能抢就抢，并适当延长晴天作业时间，在雨季抢工，可以实行适当的奖励机制，以补偿施工单位买雨布等额外损失。4） 难点四：工期短，资源投入大。措施：关键展示标段考虑引进一期总包单位，提前进场施工，能节省不少施工成本，相应地可以节省项目的建造成本。7.4 建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施1） 难点一：劳动力的波动，近两年建筑市场劳动力缺乏，随着明年全国实行取消农业税，缩小工农业剪刀差，部分劳动力在家务农，项目要求的几千技术工人，在短时间内，召集完成，难度很大。 措施：合同签订后，立即与施工单位沟通，要求施工单位着手组织劳动力，施工准备的时间越早，组织到位的可能性就越大。2） 难点二：主材价格波动，原油涨价后，形成的涨价链涉及到各行各业，如果合同签订到施工完成，主材价格波动很大，对施工单位与项目风险的都是相当大的，价格涨了，施工单位亏，施工单位就会拖延施工进度，等待价格下落，并采取偷工减料，以弥补损失；如价格下落，施工单位赢利多，项目成本高。 措施：如果预计在施工阶段，主材价格会有大的波动，建议主材价格采取施工期间平均价格结算，降低市场价格涨落风险。7.5 本工程各施工阶段工程控制关键点及应对措施7.5.1 土方支护及桩基工程关键点控制7.5.1.1 土方工程1) 基底土方开挖关键点：基底土方易超挖。应对措施：在进行基底开挖时，留意基底标高，边开挖边检查标高(填写土方开挖检查记录表)。2) 基坑泡水关键点：做好基坑排水系统，使基坑内不积水。应对措施：在坡顶和基坑底设置排水沟、集水井，并现场随时检查基坑内积水情况。7.5.1.2 土方回填关键点：控制土方回填后密实度。应对措施：避免雨天回填土，控制填料含水量，并按照规范对填料进行分层夯实及进行分层密实度试验。7.5.1.3 边坡支护关键点：控制支护质量、开挖边坡尺寸、挡土墙基础处理和泄水孔做法、锚杆或土钉抗拔力、基坑或边坡变形监测。应对措施：支护质量必须达到设计要求，开挖后检查边坡尺寸，挡土墙基础处理和泄水孔必须按设计要求施工，锚杆施工需严格控制注浆配合比、锚杆或土钉长度、锚孔要清洗干净，基坑或边坡开挖后需定期进行变形监测。7.5.1.4 桩基工程1) 桩位测放阶段关键点：控制好桩位偏移量，以防超过规范要求。应对措施：仔细复核每根桩位。2) 打桩阶段关键点：桩尖及桩头连接质量、桩长记录、打桩异常处理。应对措施：严格检查桩尖及桩头连接质量，现场记录每节桩长，记录并联系设计处理偏桩、断桩、碎桩头、桩锤回弹等异常情况。3) 收锤阶段关键点：严格控制收锤标准，记录进深。应对措施：旁站监督每根桩按照设计要求收锤，记录桩的进深。7.5.1.5 钢筋绑扎关键点：剪力墙钢筋布置复杂，经常出现插筋错位和漏筋情况。应对措施：布置前施工单位组织施工人员学习施工图纸，做好施工样板。7.5.1.6 地下室防水施工关键点：地下室防水施工应对措施：防水层厚度必须满足设计规范要求；待防水层干后才能进入下一道施工工序；按规范进行隐蔽验收。7.5.1.7 混凝土施工关键点：控制地下室墙体、底板裂缝应对措施：检查混凝土的出厂日期、标号、浇注的部位、配合比、外加剂等；浇注混凝土时尽量一次浇注，避免施工冷缝产生；混凝土施工时需二次振捣和二次抹面，浇注完后及时进行混凝土养护。7.5.2 上部主体工程关键点控制7.5.2.1 模板工程关键点：控制模板施工质量应对措施：施工单位应编制详细的模板施工方案报监理部门审核；控制模板质量，防止由于模板质量缺陷造成抹灰偏厚或需要修补等情况；严格按照施工图纸要求，预留好孔洞。7.5.2.2 混凝土工程关键点：控制混凝土施工质量应对措施：检查混凝土的出厂日期、标号、浇注的部位、配合比、外加剂等；浇注混凝土时尽量一次浇注，避免施工冷缝产生；混凝土施工时需二次振捣和二次抹面，浇注完后及时进行混凝土养护。7.5.2.3 钢筋工程关键点：钢筋保护层厚度控制；剪力墙钢筋的布置；地下室抗浮底板梁及雨棚、悬挑板梁钢筋的铺放；梁柱节点钢筋搭接；预埋件的布置；应对措施：为保证钢筋保护层厚度符合设计规范要求，垫块要有足够强度，绑扎垫块时必须牢固，不得漏绑；剪力墙钢筋布置复杂，布置前施工单位组织施工人员学习施工图纸，做好施工样板；做好隐蔽验收工作，防止钢筋的摆放及搭接错误；对预埋件进行检查。7.5.2.4 砌体工程关键点：混凝土墙梁与砌体间搭接的控制；应对措施：混凝土墙梁与砌体间加挂铁丝网、砌体斜砌、砂浆要饱满，严格控制顶砌时间。7.5.2.5 防水工程关键点：控制天面、外墙、厨卫渗水。应对措施：施工单位应编制详细的防水施工方案报监理部门审核，并对工人进行技术交底；检查防水材料是否合格，防水层厚度须按设计规范要求，预留洞口填塞要合理，防水施工前基层验收检查，防水材料防水施工的验收，外墙淋水试验，天面平屋面蓄水试验及斜屋面淋水试验等。7.5.3 装修工程关键点控制关键应对措施：1) 手工作业多，操作精细程度要求高应对措施：选择施工单位时，重点考察是否有长期合作的施工队伍和规模，在施工过程中，要求先做样板，由我方确认样板后，要求施工单位组织相关技术人员学习样板，并要求其以此为依据对工人交底。2) 与多种专业工程交叉配合施工应对措施：，考虑到多专业、多工种等的因素，合理安排各施工工序，避免相互影响以求得最大效益。在施工过程中还要注意疏导工人的情绪，避免出现故意捣乱的事件。3) 成品保护应对措施：组织主分包签署配合协议，划分施工过程中的责任，在会议或者协议中予以明确，并以书面形式发放给相关各方。4) 容易产生较多的质量通病应对措施：从预控、施工、验收的全过程进行质量控制，督促施工单位建立现场管理制度，质量控制制度等，并检查施工单位的执行情况。5）装修材料质量控制应对措施：建立材料进场制度，材料进场时应对材料的品种、规格、外观和尺寸进行检查，材料应有产品合格证书、中文说明书及相关的性能检测报告，对进口产品应按规定进行检验，并检查相应证书，避免施工单位将材料以次充好。7.5.4 样板房工程关键点控制关键应对措施：1） 图纸修改多应对措施：加强设计部进行及时有效的沟通，保持设计修改与现场施工修改基本同步，尽量避免重复做工。2）材料样板确定难度较大应对措施：确定装修标准后，参照观察广州楼盘类似标准，通过了解材料市场情况，选择适合我项目装修标准的材料。3）细部质量控制应对措施：要求施工单位选择最好的各工种师傅，严格检查装饰面的平整度、垂直度、色差、填缝饱满度、对缝、阴阳角平直度等。发现缺陷立即整改，并要求施工单位安排专门质检人员负责样板房的质量控制。7.5.5 设备工程关键点控制7.5.5.1 室内给水工程关键点：管道渗漏、堵塞；应对措施：选用熟练的施工队伍，加强对施工管理人员及作业工人的培训，加大检查力度，重点突出施工样板及隐蔽验收的管理，严格进行压力试验及通水试验。7.5.5.2 室内卫生器具的安装工程关键点：洁具安装位置不准确，洁具表面破坏；去水器漏水、堵塞，龙头花洒表面锈蚀；应对措