某建筑公司项目工程管理策划书

北京大兴区黄村新城北区16号地块东区施工 管 理 策 划 书编制：广东浩和建筑（集团）北京公司项目部 广东浩和建筑集团有限公司目 录第一章：工程概况及项目总平面图1.1项目概况11.2项目总平面图21.3项目工程管理的特点和难点2第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责42.2工程部组织架构及岗位职责52.2.1工程部组织架构52.2.2工程部工作职责及岗位职责62.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它92.3.1 监理组织架构图152.3.2总包组织架构16第三章：项目的范围划分3.1项目总平面图173.2总承包商施工范围划分173.3总承包商、分包商的工作范围183.4由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备18第四章：工程进度管理4.1项目总控制计划224.2工程施工进度节点计划224.3 工程进度计划的特点224.4 工程进度控制措施224.4.1总包施工进度计划审核224.4.2 施工过程中施工进度计划审核234.4.3 总包施工协调管理234.4.4 奖惩机制234.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制244.4.6 工程部内部计划协调244.4.7 总包计划控制24第五章：工程质量及安全管理5.1工程质量与安全管理目标265.1.1工程质量管理目标265.1.2安全文明施工管理目标275.1.3工程质量与安全管理依据275.1.4 质量与安全管理奖罚措施275.2质量与安全管理指导思想275.2.1依靠监理的力量控制质量及安全275.2.2优选队伍，杜绝多层转包285.2.3强化过程监督285.2.4沟通与支持285.2.5分户验收把握竣工验收最后防线295.3工程质量管理措施295.3.1 图纸审查制度295.3.2 施工单位质量保证体系305.3.3 设备材料进场验收制度305.3.4 样板引路制度315.3.5项目质量管理要点325.3.6技术方案先行制度325.3.7质量通病处理335.3.8日常质量管理345.3.9设计协调问题345.3.10质量事故处理345.3.11入住前质量检查和维修345.3.11成品保护措施345.4.1施工现场CI标识系统365.4.2施工过程管理39第六章：工程成本管理6.1 项目成本控制目标406.2 项目成本控制措施406.2.1招投标及材料采购方式406.2.2图纸审查416.2.3变更签证管理416.2.4进度款支付47第七章：采购与招标管理7.1 监理招标497.1.1入围资格497.1.2监理人员的资质审查497.2总包招标497.2.1入围资格497.3总包管理与甲供材料协调507.3.1总包管理工作包括：507.3.2总包配合工作包括：507.3.3甲供、限价材料管理517.4配套专业分包工程招标51第八章：项目的沟通管理8.1进场知会528.2周例会528.3工程月报528.4里程碑形象进度528.5文件的收发、传阅528.6文件的归档52第九章：项目的风险与对策91进度控制风险与对策5592质量控制风险与对策5593成本控制风险与对策5594其它55第十章：项目的总体协调10.1场地条件56 10.2施工场地规划（略）5610.3民扰情况5610.4对外协调工作56 59第一章：工程概况及项目总平面图1.1项目概况天津金地格林世界项目位于天津市津南区双港镇，东侧为津沽路、南侧为规划中的赤龙街、西侧为第五大街、北侧紧邻双港中学，工程总占地面积：.76M2，总建筑面积：约57万M2，一期工程建筑面积：约11.8万 M2。一期工程由37栋单体建筑组成，各楼栋建筑结构情况如下：栋号层数地下室结构形式建筑面积（ M2 ）B12无框架结构1260B21无框架结构551B31地下热力站1框架结构640B45.5无短肢剪力墙结构3870B54.5含架空层短肢剪力墙结构3736A17、A20、A23、A254.51短肢剪力墙结构16750B7、B8、B11、A3、A5、A9、A11、A21、A24、A31 4.5无短肢剪力墙结构26250A10、A12、A18、A264.5/8.5无短肢剪力墙/剪力墙结构15683B6、A1、A4、A16、A19、A225.5无短肢剪力墙结构14742A2、A6、A159无剪力墙结构11377A32、A33、A34111剪力墙结构9252A75.5/9.5无短肢剪力墙/剪力墙结构2750A84.5/9无短肢剪力墙/剪力墙结构28351.2项目总平面图1.3项目工程管理的特点和难点1）一期共37个单体建筑物，总共11.8万m2同步开工，明年底竣工，包括室外道路、管线整个施工工期为10个月，工程量大，时间紧。2）示范区轴网复杂，放线难度大、施工难度大，工期紧。3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系职能部门（营销、设计、成本、开发）金地集团天津公司工程部总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料、设备供应商支持监督管理监督管理管理、配合2.2工程部组织架构及岗位职责2.2.1工程部组织架构副经理（方 芃）经理助理（朱国强）土建负责人（ ）景观工程师（ ）暖通工程师（ ）强电工程师（ ）土建负责人（ ）弱电工程师（ ）土建现场工程师（ ）土建现场工程师（ ）土建现场工程师（ ）土建现场工程师（ ）资料信息员（ ）设备材料工程师（ ）土建材料工程师（ ）设备负责人（ ）给排水工程师（ ）2.2.2工程部工作职责及岗位职责2.2.2.1工程部的定位工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、政府主管部门、监理单位、总承包商、指定分包单位、独立分包单位、材料供应商等关系。2.2.2.2工程部的工作内容1)负责施工准备阶段、施工管理阶段的进度、质量、成本、安全文明施工的控制及材料采购管理。2)项目控制要素的具体工作分工如下表工作内容责任部门报批报建项目前期报批报建工作：办理工程建设施工许可证；办理质量监督；办理安全监督手续；办理施工用水；办理施工用电；办理施工用水排放许可；办理临时施工路口报批；办理临建施工报批；等等。工程部负责，项目开发部配合；开工准备包括现场确定红线点；场地拆迁清理；复核单体建筑的放线工作；围墙、道路及临时设施施工；市政配套管线到位情况的进一步落实；等等工程部计划体系分期项目开发总体计划计划督办负责，工程部配合总包单位、监理单位、分包单位进场计划由工程部提供给成本部，由成本部组织协调招投标工作材料、设备、构配件进场计划施工及监理单位确定施工单位考察、技术标书、技术合同、招标工程部负责单位考察、技术标书和技术合同，成本管理部负责招标及合同工作监理单位考察、技术标书、技术合同、招标零星工程及材料5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同工程部负责，由成本管理部监控图纸及方案评审初步设计、各专业施工图纸专家评审设计部负责，工程部、成本管理部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定工程部组织，设计部、成本管理部参与材料、设备、构配件选样、定板设计部负责制订材料、设备、构配件进场计划工程部负责甲供材料设备招标及合同工作成本管理部负责，设计部、工程部参与甲供材料设备的到货验收工程部负责负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；工程部负责工程验收基础验收工程部负责主体结构验收工程竣工验收各专业工程验收（规划、燃气、消防、配套、电梯等）2.2.2.3工程部工作职责1）负责与工程有关的报批报建工作；2）负责编写工程管理有关的工程计划l 负责编写总包单位、监理单位、分包单位进场计划，并组织实施；l 负责编写材料、设备、构配件进场计划，并组织实施；l 负责编写工程开工前准备工作计划表及XX项目XX专业工作计划,并组织实施；3）负责组织对承建商/供货商考察，编制承建商/供货商考察报告及技术标书和技术合同；4）负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；5）负责审核乙方上报的施工方案、施工措施；6）负责审批乙方上报的工程联系单；7）负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点；8）负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查；9）负责按照政府有关规定组织正式验收；10）负责组织项目验收及办理墙改及水泥基金退还手续；11）负责督促项目移交工作。12）负责项目工程经验总结及项目后评估工作。2.2.2.4工程部分管领导工作职责1)负责协调施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；2)全面负责项目工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；3)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。2.2.2.5工程部分管领导工作权限1)对总价在5万元以下零星工程合同及2万元以内零星材料采购合同的审批权；2)对资深以上专业工程师聘用及辞退的审批权；3)对奖金分配的审核权；4)按部门管理制度对员工的奖惩的审批权；5)对工程部负责人的升职、加薪建议权；6)对资深以上员工升职、加薪的审核权。2.2.2.6工程部副经理职责1)全面负责与工程有关报批报建、验收工作以及开工准备工作；2)全面负责施工单位、监理单位、分包施工单位的考察工作；3)全面负责施工管理协调工作；4)全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施；5)全面负责工程质量工作；6)全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；7)定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。8)全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作；9)全面负责工程经验总结和项目后评估工作。2.2.2.7工程部副经理工作权限1)对总价在5万元以下零星工程合同、总价在2万元以下零星材料采购合同的审核权；2)在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；3)有奖金分配建议权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；4)有员工升职、加薪建议权。2.2.2.8工程部经理助理工作职责1)协助工程部副经理完成其职责。2)负责分期项目总体开发计划、总包单位、监理单位进场计划的编制；3)负责项目前期相关报批报建工作：l 办理工程建设施工许可证；l 办理质量监督、安全监督手续；l 办理临时施工路口报批手续；l 办理临建施工报批手续。2.2.2.9专业工程师岗位职责2.2.2.9.1土建负责人：1)负责结构专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；2)负责施工现场准备工作：l 确定红线点；l 场地拆迁清理；l 复核单体建筑的放线工作；l 围墙、道路及临时设施施工；3)负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；4)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；5)负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7)协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作；8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证审核工作。工作范围：结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程，等等。2.2.2.9.2土建现场工程师：1)复核进场材料质量和数量；2)实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；3)实际掌握施工进度情况，及时向区域负责人反应进度滞后情况；4)对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；5)实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；2.2.2.9.3给排水工程师：1)负责给排水设计及设备、材料的选用工作；2)负责给排水专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)负责项目前期相关报批报建工作：l 办理施工临时用水手续； l 办理施工临时排水手续；4)负责施工现场准备工作：l 协调市政配套管线施工工作；5)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；7)负责配合土建、暖通、电气专业工作；8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程等及相关报批、验收手续等。2.2.2.9.4暖通工程师：1)负责暖通设计及设备、材料的选用工作；2)负责暖通专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；4)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；5)负责配合土建、给排水、电气专业工作；6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：暖通空调工程及相关报批、验收手续等。2.2.2.9.5电气工程师（强电）：1)负责指导强电设计及设备、材料的选用工作；2)负责强电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)负责项目前期相关报批报建工作：l 办理施工临时用电手续等； 4)负责施工现场准备工作：l 协调市政配套管线施工工作；5)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；7)负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作；8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：强电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等。2.2.2.9.6电气工程师（弱电）：1)负责指导弱电设计及设备、材料的选用工作；2)负责弱电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；4)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；5)负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作；6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：弱电工程及相关报批、验收手续等。2.2.2.9.7景观工程师：1）负责指导景观设计及环境材料的选用工作；2）负责景观专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内施工要求、材料、设备的选用要求；3）负责组织景观施工单位的考察及入围工作；4）负责 “景观施工单位进场计划”、“景观材料进场计划”的编制提交成本部作为编制招标计划的依据，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；5） 负责配合土建、电气、给排水、暖通、燃气等专业工作；6） 在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7） 配合完成物业公司的工程交接工作；8） 负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：室外环境工程。2.2.2.9.8机电材料工程师：1）负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察；2）负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写；3）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货合同的执行；4）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作；5）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备货款支付工作；6）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商评价工作；7）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商数据库建设工作；2.2.2.9.9土建材料工程师：1）负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察；2）负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写；3）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货合同的执行；4）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作；5）负责土建、环境工程的甲供材料、设备货款支付工作；6）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商评价工作；7）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商数据库建设工作；2.2.2.9.10资料信息员岗位职责1）往来文件收发、传阅、归档；2）信息监控、上传；3）竣工验收备案资料落实4）部门日常内务管理工作范围：资料信息工作。2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它2.3.1 监理组织架构图资料员电梯监理见证员安全监理安装监理土建监理项目总监总监代表2.3.2总包组织架构项目经理总工程师工程部质 安部物 资部商务部安装部装饰工程平面管理技术管理统一形象管标运行质量控制砼搅拌站安全监督材料供应设备采购材料堆放机械采购合同管理预算报价内部结算专业分包成本核算电气安装水暖消防质量控制土建队安装队装饰队其他分包队第三章：项目的范围划分3.1项目总平面图3.2总承包商施工范围划分3.3.1划分原则1、划分为23个标段，以利于施工中对总包单位评比、产生良性竞争；2、物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；3、场地集中，便于施工；4、有利于工程管理、验收、备案等工作。3.3.1划分方案 根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标： 共三个标段： 示范区：B1B5楼，建筑面积约1万m2； 一期一标段：B6B8、B11、A1A4、A31A34楼，建筑面积约4万m2； 一期二标段：A5A26号楼，建筑面积约6.8万m2。3.3总承包商、分包商的工作范围工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。3.4独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、甲定乙供材料序号项目名称结算方式责任人一独立分包工程配合管理费费率1.小区供配电工程无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包商收取）；室内表后由总包施工。2.室外给水工程无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工3.室外污水、雨水工程无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工4.室外供热工程无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工5.小区燃气工程无（同上）6.有线电视安装工程无（同上）；室内管路排放由总包施工7.电话、网络工程无（同上）；室内管路排放由总包施工8.小区智能化工程无（同上）；室内管路排放由总包施工9.泵房设备安装工程出泵房1.5米由总包施工，泵房电气埋管由总包施工二指定分包工程配合管理费费率（不含设备费用）1桩基工程无2土方工程无3铝合金门窗（包括五金件、玻璃、铝型材等）24幕墙、玻璃雨篷25空调百页26单元门27入户门28阳台栏杆工程29电梯采购、安装安装费210人防工程211消防工程212样板楼、售楼处精装修工程样板房每套1500元；售楼处3000元。13园林景观工程三甲购材料结算方式1外墙面砖安装或施工单价包括辅材、人工、机械等直接费用、间接费用及利润与税金；主材预算价格在取费之后在税前扣除，以求得施工或者安装单价2内外墙涂料3楼地面及墙面砖4外墙、屋面保温板同上5屋面瓦6散热器及温控阀7水表、电表、气表、热表8对讲设备9用户箱、电表箱、配电箱10风机11通风系统部件及阀门12空调设备及部件阀门13消防设备14水泵15公共应急照明灯具16室外灯具17信报箱18停车位（植草砖、停车杆）19车行道减速坡、止车石20人行道砖21广场砖/室外石材22室外井盖23栏杆24室外小品（座椅、垃圾箱、儿童游乐设施、成品花盆）甲定乙供甲方指定品牌范围材料序号名称指定品牌责任人一电气设备安装工程1开关、插座2公共部分普通灯具二给、排水工程1静音排水管2地漏3冷热水用聚丙烯管4截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀、减压阀三供热工程1铝塑复合管四防水材料注：1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。并：当其他品牌获甲方认可时，其就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料。2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，则可参与投标，在同等条件下，甲方优先考虑由乙方中标。3、所有甲方指定分包工程、甲购材料，需签订三方合同。第四章：工程进度管理4.1项目总控制计划4.2工程施工进度节点计划 4.3 工程进度计划的特点本工程进度计划的主要特点：1）整个项目同步开工，同步竣工验收、完成备案工作，对项目整体工期要求高。2）配合销售要求，销售大厅在2006年4月28日交付，以临时建筑申报施工。3）配合销售要求，2006年3月25日示范区需作样板楼、2006年5月10需做室外景观，与主体工程交叉作业，同步施工，总包施工的工序安排难度大。4） 项目报批报建工作相对滞后，桩基需先行施工，总包招标工作时间需压缩。5） 外墙采用外保温措施，外墙面作业工序增加，外架拆除时间加长，影响室外综合管线的进场作业。4.4 工程进度控制措施4.4.1总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送工程部审核。工程部着重审核总承包商项目总施工进度计划与项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。4.4.2 施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划、周计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性，并提交工程部审查。4.4.3 总包施工协调管理对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。4.4.4 奖惩机制除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：（1）施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚2000元。每一栋楼设四个关键节点，即基础工程、结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。（2）整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚5万元。4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，工程部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。4.4.6 公司内部计划协调工程部与成本部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求，编制切实可行的相关工作计划：l 总施工进度计划工程部编制l 分包队伍进场计划工程部编制，提交成本部，作为编制招标考察计划依据；l 甲供材料进场计划工程部编制，提交成本部，作为编制招标考察计划依据；l 招标计划（包括考察、技术标、出图、样板确认计划）成本部编制，设计部、工程部确认执行；当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，工程部组织召开工程协调会，在不影响公司项目发展计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目发展计划关键目标的，应上报公司总经理层。工程部将调整后的项目总控制计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和工程部审核。4.4.7 总包计划控制总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会，工程部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报工程部存档。每月总承包商提交工程月报，工程部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划，该方案报工程部存档。第五章：工程质量及安全管理5.1工程质量与安全管理目标5.1.1工程质量管理目标工程质量达到天津“海河杯”标准；项目入伙时：（毛坯房标准）总投诉率 90条每百户的有效投诉率；5.1.2安全文明施工管理目标 市级文明工地标准5.1.3工程质量与安全管理依据5.1.3.1 现行国家有关的规程、规范： 建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002 砌体工程施工质量验收规范GB50203-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002 钢结构工程施工质量验收规范GB50205-2001 屋面工程施工质量验收规范GB50207-2002 建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002 建筑装饰工程施工质量验收规范GB50210-2001 建筑给排水及暖通工程施工质量验收规范GB50242-2002 建筑通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002 建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002 建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001 住宅装饰装修工程施工质量验收规范GB50327-2001 建筑工程文件归档整理规范GB/T50328-2001 建筑地基处理技术规范JGJ79-2002 建筑桩基技术规范JGJ94-94 玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003 铝合金门GB/T8478-2003 铝合金窗GB/T8479-2003 建筑玻璃应用技术规程 (JGJ113-2003) 建筑施工安全检查标准 (JGJ59-99) 施工现场临时用电安全技术规范（JGJ46-2005） 建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ1462004）5.1.3.2现行天津市有关的标准、规定序号名 称编 号备 注1预应力混凝土管桩技术规程DB29-110-20042房屋建筑工程施工组织设计编制标准DB/T29-115-20043居住建筑节能工程施工技术规程DB29-125-20054居住建筑节能工程质量验收规程DB29-126-20055钢筋混凝土异形柱结构技术规程DB29-16-20036天津市住宅建设智能化技术规程DB29-23-20007天津市建设工程施工现场安全管理规程DB29-113-20048天津城市道路绿化建设标准DB29-80-20049天津市住宅装饰装修工程技术标准DB29-35-200410天津市城市住宅建设标准及管理规定DB29-22-200-0311建设事业IC卡应用标准DBT29-64-200412天津市建设工程文件归档整理规程DB/T29-86-20045.1.3.3本企业标准（略）当同一事件适用的国家法律、法规、规程、规范；地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时，以标准高者为适用条件5.1.4 质量与安全管理奖罚措施5.1.4.1质量目标奖罚措施工程质量需达到海河杯标准，若获得海河杯按所获奖工程的单体建筑面积奖励10元/m2。 5.1.4.2文明施工的目标处罚措施工程获得市级文明工地的称号，按总建筑面积奖励2元/m2，奖罚对等；工程施工过程中的文明施工，按市级文明工地的标准进行检查，按总建筑面积奖励2元/m2，奖罚对等。5.2质量与安全管理指导思想5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助工程部进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。5.2.2优选队伍，杜绝多层转包1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。 3）优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。4）提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在30以内。5.2.3强化过程监督1）承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。2）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。3）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。5.2.4沟通与支持1）沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。2）管理与技术支持： 设计交底； 施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 施工样板交底； 3）财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条款也不要太苛刻）及时支付。5.2.5分户验收把握竣工验收最后防线工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100的验收。5.3工程质量管理措施5.3.1 图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，工程部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由工程部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查： 0.000绝对标高与周边场地标高的协调 总图坐标封闭复核 基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引 结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响 楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引 外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性 屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核 统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一 栏杆、扶手详图 庭院围墙详图 铝合金门窗规格、数量、分格设计的统一 门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图 雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注 开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位 室外景观、管线综合平衡设计5.3.2 施工单位质量保证体系总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划，并上报工程部和监理公司。工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。5.3.3 设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。5.3.4 样板引路制度样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、工程部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。编号类别内容组织部门确认部门A交楼样板每户型工程部设计部、营销部、监理、总包B施工工艺样板混凝土导墙监理公司工程部、总包空调侧板监理公司工程部、总包混凝土楼（屋）面收浆监理公司工程部、总包砌体沟缝监理公司工程部、总包穿墙管预埋监理公司工程部、总包钢板（丝）网安装监理公司工程部、总包内外墙抹灰监理公司工程部、总包内外墙涂料监理公司工程部、总包天棚监理公司工程部、总包楼地面粉刷、楼地面砖监理公司工程部、总包楼梯踏步监理公司工程部、总包铝合金塞缝、防水、打胶监理公司工程部、总包防水基层处理监理公司工程部、总包防水层监理公司工程部、总包屋面瓦铺设监理公司工程部、总包C材料样板涂料、油漆设计部工程部、监理、总包地砖及排版设计部工程部、监理、总包铝合金门窗、配件设计部工程部、监理、总包外墙面砖设计部工程部、监理、总包开关面板设计部工程部、监理、总包灯具设计部工程部、监理、总包洁具设计部工程部、监理、总包5.3.5项目质量管理要点根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理： 定位放线； 桩基施工； 地下室施工； 外墙外保温体系施工； 铝合金门窗安装； 单元门、入户门安装； 栏杆扶手安装； 地下室、屋面防水施工； 卫生间防水涂膜施工； 精装修； 水暖电管线预留预埋； 配电箱、配电柜安装；5.3.6技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括： 施工组织设计 测量方案 雨季施工方案 冬季施工方案 桩基施工方案 基坑支护施工方案 地下防水施工方案 混凝土施工方案 钢筋施工方案 模板施工方案 砌筑施工方案 脚手架施工方案 屋面工程施工方案 装修施工组织设计 成品保护施工方案 外墙外保温施工方案 设备专业施工组织设计5.3.7质量通病处理针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。5.3.8日常质量管理工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。5.3.9设计协调问题对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。5.3.10质量事故处理对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和工程部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。5.3.11入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。5.3.11成品保护措施5.3.11.1铝合金门窗：运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。5.3.11.2入户门：运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。5.3.11.3防水层基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩。合理安排施工顺序，避免过早上人走动。已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。5.3.11.4涂料与油漆在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。5.3.11.5地坪安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面。粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。5.3.11.6地砖结合层砂浆尚未达到强度前，其他各工种不得进入同一施工区操作。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走