三旧改造实施细则-东莞城乡规划局

“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行）为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，依据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际状况，制定如下管理规定。一、需要编制单元规划的状况需对已批准的掌握性具体规划进行一般调整或重大调整的 “三旧”改造项目，必需编制“三旧”改造单元规划。二、单元规划管理分工用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。帮助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。规划编制科：负责因“三旧”改造须对掌握性具体规划进行调整部分的审查，帮助编制主体完善报市规委审议的程序。交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。三、单元规划管理程序编制方案审查规划方案审查召开专家评审会（必要时）规划成果审查规划公示并征求职能部门意见规划成果复核报市规委会审议报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批规划成果验收、公告和归档四、各程序具体要求（一）编制方案审查（牵头科室：用地规划科或村镇科）1、必备资料（1）东莞市“三旧”改造规划审查申请表1份（详见附件1）。（2）“三旧”改造单元规划项目建议书2份。内容应包括：编制规划的缘由、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优待政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优待政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态掌握线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本状况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择状况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织方案；任务书。注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。（3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优待政策的地块界线范围图1份（若存在用地界线调整置换的，也应一并确认）。（4）电子文档1份。包括：项目建议书WORD格式，附图DWG格式，汇报时间不超过5分钟的PPT文档。2、审查内容（1）规划范围的划定是否综合考虑了改造地块、行政区划、控规图则界线、市政道路或河流山体等自然边界，规划面积原则上应不小于5公顷。（2）与“三旧”改造等相关政策是否冲突，改造界线是否已经相关部门确认可享受“三旧”改造优待政策。（3）与城镇体系规划、总规、生态掌握线、“三旧”改造专项规划、控规等上一层次规划和相关规划有无原则性的冲突，这种冲突和冲突能否解决。（4）规划编制单位是否满意具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质、已在规划局备案的要求。（5）项目建议书的格式和内容是否符合要求，规划目标、技术线路、工作重点与难点是否清楚和合理。3、办理程序（1）窗口收件；（2）用地规划科或村镇科审查，对不符合资料要求的经窗口退件；（3）重要片区或有特别状况的片区，由用地规划科或村镇科提交局控规审查小组或局务会审查；（4）用地规划科或村镇科草拟批复意见，交分管领导签发后由窗口发件。4、办理时限15个工作日（二）规划方案审查（牵头科室：用地规划科或村镇科）1、必备资料（1）东莞市“三旧”改造规划审查申请表1份。（2）镇政府对规划方案的意见（会议纪要）复印件1份。（3）城市规划设计承诺书1份。（4）规划方案3套、简本6份（设计单位盖出图章，深度要求详见附件2）。（5）电子文档1份。包括：规划方案，主要图纸DWG和JPG格式，汇报时间不超过30分钟的PPT文档。（6）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优待政策的地块界线范围图1份，若存在用地界线调整置换的，也应一并确认。（若在编制方案时已提交，此阶段可不再重复提交。）（7）镇政府出具的对拿地成本、土地评估状况说明的函（附拆迁安置方案、拿地成本审核表、土地评估报告、镇街领导班子集体争论会议纪要，函件、拿地成本审核表加盖镇街政府公章，土地评估报告加盖评估单位公章）（详见附件3、4）。2、审查内容（1）相关证明文件是否齐备；（2）对方案进行全面的技术审查。3、办理程序（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科。（2）各科室初审，于10个工作日内将科室意见交用地规划科或村镇科汇总。（3）如需召开方案汇报会的，会议由用地规划科或村镇科筹备和召集，局领导主持。参与人员包括：局控规审查小组成员、用地规划科或村镇科相关人员、镇街分管领导、镇街规划所同志、规划编制单位技术负责人及其它需要参与的人员。（4）如需提交局务会争论的，由用地规划科或村镇科向局务会汇报。（5）用地规划科或村镇科依据科室意见和会议意见，形成会议纪要和审查意见，交分管领导签发后由窗口发件。4、办理时限15个工作日，需召开沟通协调会的增加5个工作日，需提交局务会争论的再增加5个工作日。（三）召开专家评审会（牵头科室：用地规划科或村镇科）单元规划在规划结构、功能、容积率等方面对原批准控规有较大调整的，在规划成果报送前，应召开专家评审会。专家评审会由规划局和镇街政府联合组织，所需经费由镇街政府担当，涉及商业量大、文物爱护、环境爱护、水源爱护等问题的，应邀请市经信、文化、环保、水务等部门专家参与。（四）规划成果审查（单元规划与控规调整同时报送）1、必备资料A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：（1）东莞市“三旧”改造规划审查申请表1份。（2）镇政府对规划成果的意见（会议纪要）复印件1份。（3）城市规划设计承诺书1份。（4）完整的规划成果3套、简本6份（含对上一轮审查意见、专家评审会的回应说明，设计单位盖出图章，成果深度要求详见东莞市“三旧”改造单元规划编制指引）。（5）电子文档1份。包括：规划成果，主要图纸DWG和JPG格式，汇报时间不超过15分钟的PPT文档。（6）专家评审会意见1份（须召开专家评审会的项目供应）。B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。2、审查内容（1）是否依据上一轮的审查意见和专家意见进行了修改完善。（2）深度是否符合东莞市“三旧”改造单元规划编制指引和控规调整的要求。（3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否吻合。3、办理程序：（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科。（2）各科室初审，于5个工作日内将科室意见交规划编制科汇总。（3）控规调整提交局务会争论，由规划编制科向局务会汇报，如单元规划仍有问题需要解决，一并提交局务会汇报。（4）规划编制科依据会议意见，形成会议纪要和审查意见，交分管领导签发后由窗口发件。4、办理时限15个工作日，需提交局务会争论的增加5个工作日。（五）规划公示并征求职能部门意见A、规划公示参照我市掌握性具体规划公示方法公示时间不少于30日，公示必需要在改造单元所在地现场或当地社区公示栏进行公示，公示内容包括“三旧”改造单元规划内容和控规调整内容，公示主体、公示方式、公示结果参照我市掌握性具体规划公示方法进行。（牵头科室：规划编制科，规划编制科负责控规调整公示内容的审核，用地规划科或村镇科负责单元规划公示内容的审核）B、征求职能部门意见由镇街将单元规划送至市“三旧”办，再由市“三旧”办发函征求相关职能部门意见，并由市“三旧”办负责将部门意见反馈给镇街。具体报送要求依据市“三旧”办有关规定。（六）规划成果复核（单元规划与控规调整同时报送）镇街在公示结束并收到部门反馈意见后10个工作日内，依据收集到的意见对单元规划、控规调整方案进行修改完善，并报我局复核。1、必备资料A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：（1）东莞市“三旧”改造规划审查申请表1份。（2）镇政府对公众意见、部门意见的处理意见（会议纪要）复印件1份。（3）城市规划设计承诺书1份。（4）规划成果2套（设计单位盖出图章，成果深度要求详见东莞市“三旧”改造单元规划编制指引）。（5）公众意见处理报告书1份（附公众意见原始凭证，加盖镇街政府、设计单位公章）（6）部门意见回应书1份（附部门意见，加盖镇街政府、设计单位公章）（7）电子文档1份。包括：规划成果、公众意见处理报告书、部门意见回应书，主要图纸DWG和JPG格式。B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。2、审查内容（1）是否合理处理了公众意见和部门意见。（2）深度是否符合东莞市“三旧”改造单元规划编制指引和控规调整的要求。（3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否吻合。3、办理程序：（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。（2）各科室初审，于5个工作日内将科室意见交规划编制科汇总。（3）如需提交控规小组会或局务会争论的，由规划编制科汇报。（4）规划编制科汇总复核意见，交分管领导签发后由窗口发件。4、办理时限15个工作日，需提交会议争论的增加5个工作日。（七）报市规委会审议由镇街将控规调整报至市规委会办公室，报送资料及要求依据市规委会现行规定，报送资料中增加 “三旧”改造单元规划、拆迁安置方案、土地评估报告作为控规调整论证报告的附件。（本环节由规划编制科帮助镇街，用地规划科或村镇科协作）（八）报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批由镇街将单元规划报至市“三旧”办，报送资料及要求依据市“三旧”办有关规定。（本环节由用地规划科或村镇科帮助镇街，规划编制科协作）（九）规划成果验收、公告和归档（单元规划与控规调整同时报送）1、必备资料A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）：（1）东莞市“三旧”改造规划审查申请表1份。（2）城市规划设计承诺书1份。（3）市“三旧”改造领导小组会议纪要或批复文件。（4）规划成果7套（设计单位盖出图章，专家评审会意见、规委会审议意见、“三旧”改造领导小组审批意见应一并制作入成果，其中2份盖章后返还给镇街规划所使用）。（5）电子文档1份。包括：文本、说明书的DOC文件，全部图纸的DWG、JPG文件，文本、说明书、图纸的PDF文件B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。2、审查内容（1）是否与上报市“三旧”改造领导小组审批资料全都并按审批意见进行修改完善。（2）深度是否符合东莞市“三旧”改造单元规划编制指引的要求。3、办理程序：（1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。（2）牵头科室就各自负责部分进行初审，并准时相互沟通意见。（3）符合成果要求的，由牵头科室加盖成果审查章，并送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政科、档案馆归档。控规调整部分由规划编制科送技术科入库。（4）加盖成果审查章后，控规调整成果2份交窗口发件，单元规划成果3份送市“三旧”办，由市“三旧”办批复镇街。（5）由镇街负责在15个工作日内组织成果公布。4、办理时限15个工作日。注：审查过程中因资料不齐、图纸小修改等状况要求镇街和设计单位补充、修改的，应按规定时限完成并提交，否则作退件处理，补充资料、修改图纸时间不计入办理时限。东莞市城乡规划局“三旧”改造规划审查申请表收件日期： 规审编号： （本栏由市规划局填写）送 审 单 位联 系 人联 系 电 话规划项目名称规划项目地点规划面积申 请 阶 段类型：专项规划 单元规划 阶段：编制方案 规划方案 方案成果成果复核 成果验收 规划设计单位规划设计资质证书号设计单位联系人联 系 电 话镇区规划主管部门意见年 月 日（盖章）镇区人民政府意见年 月 日（盖章）19附件2“三旧”改造单元规划方案阶段编制要求一、改造单元的现状基本状况现状基本状况包括：改造单元的区位（航拍）、现状用地、规划状况、三旧用地范围和单元规划范围、现状用地权属、现状建筑、现状公共设施、现状道路交通和景观环境等。“三旧”用地范围是指经镇街“三旧”领导小组办公室、国土分局和规划所确认可以享受“三旧”政策的用地范围；单元规划范围结合改造地块、行政区划、掌握性具体规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定，面积不小于5公顷，一般应与“三旧”专项规划的单元改造范围相全都。用地权属：应结合国土部门的“台帐”信息，列出改造地块具体的土地权属信息，并分类统计拆迁改造用地面积和建筑面积.序号建设单位土地全部权地块编号用地性质用地面积（）建筑面积（）1公司国家全部A-12村集体全部A-23厂国家全部A-3二、确定改造模式、类型和主体，概述拆迁安置方案。改造模式、类型、主体依据东莞市三旧改造实施细则和实际状况确定。对经公示的拆迁安置方案进行提炼，概述拆迁安置原则、赔偿补偿标准、村民安置方法、实施策略等主要内容。三、确定片区功能定位和规划结构（重点）。应结合改造单元进展条件分析、上位规划要求和改造主体开发意向，确定本片区功能定位。在此基础上，确定改造单元的各类用地布局，并具体阐述规划结构的内容、特色及理由等。四、进行经济效益分析，确定改造单元容积率。（重点）1、成本容积率的确定以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：地块的市场价值=拿地成本。具体计算方法为：可推向市场的建设用地楼面价格可推向市场的建筑面积=拿地成本；成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积。（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定由镇街政府托付经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。报告应经镇街领导班子集体争论同意并形成会议纪要。（2）拿地成本的确定拿地成本由镇街政府依据拆迁安置方案审核，经镇街领导班子集体争论同意并形成会议纪要。（3）容积率的确定依据由镇街政府确认并供应的可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本，计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。改造主体拿地成本（万元）土地评估价（元/）可推向市场建筑面积（）其中（）商业办公居住商业办公居住注：1）、区2007-2010年拍卖用地平均楼面地价为：商业元，商住元；2）、改造片区基准地价为：商业元（容积率为1），商住元（容积率为2）。2、在单元规划中对成本容积率进行论证校核。（1）因公共设施、市政基础设施等的规划建设而占用了计算成本容积率时拟推向市场的用地，可将此部分开发容量返算叠加到可推向市场的经营性建设用地上。（2）要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载力量、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必需降低容积率的，应听从城市规划的需要，同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。五、划定公建配套的规模与位置，以改造主体为单位分别核算“拆三留一”的状况（重点）。关于公建配套，应首先论述改造单元所在片区控规中的配置状况，然后依据改造方案论述公建配套的变化状况，最终确定公建配套的位置和规模。 “拆三留一”应有对应图纸说明，以改造主体为单位，用表格形式分别列出可拍卖用地和公建配套用地，统计是否符合“拆三留一”。 对于不需要“拆三留一”或“拆三留一”区域平衡的单元改造项目遵照关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等意见执行。六、空间效果模拟（重点）。运用城市设计手段对改造地块进行情景方案模拟，模拟方案应充分考虑开发主体的改造意向。结合空间三维模型，论述方案的城市空间特点及与周边地块的协调关系。七、交通市政规划（重点）。（1）交通专题争论：应专题论述因改造单元用地性质及开发强度变化而导致的交通需求和流量变化等问题并提出解决方案，同时对重要交通节点提出具体的交通组织方案。（2）市政管线工程专题争论：应依据地块性质及开发强度，做出市政设施配套规划，同时结合所在控规中的其他单元规划，复核控规范围内的市政配套设施承载力量，论证地块开发强度上限，必要时应做出控规的市政基础设施规划调整方案。八、分期开发策略。针对项目的开发时序进行适当分期，并对分期的范围、建设成本、土地收益及同步实施的公建配套要求提出相应策略。九、控规调整方案。1、确定控规调整范围：包括“三旧”改造单元区域和受其影响的区域两部分。2、提出控规调整方案：简要叙述新旧用地在功能、开发强度等方面的调整缘由和具体调整内容；同时依据居住人口的变化状况，在落实原控规的公益性设施用地基础上，全面调整公益性设施的配置；并平衡绿地等，最终得出调整的影响分析与结论。3、汇总各项技术经济指标，包括用地汇总表、各地块掌握指标汇总表等。十、必要的图纸（可依据实际状况增加）1、区位图2、航拍图3、改造单元范围界定图4、土地利用现状图5、用地权属现状图6、用地规划图7、道路系统规划图8、公共服务设施规划图9、“拆三留一”分析图10、规划总平面11、空间效果图12、分期建设引导图13、控规对比图14、市政设施规划图附件3关于镇（区）片区拿地成本、土地评估状况说明的函（红头文件）文号市城乡规划局：依据关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见的要求，我镇（区）开展了以下工作：一、我镇（区）于年月日至日，通过等方式，对片区拆迁安置方案进行了公示，拆迁户基本同意该拆迁安置方案。二、依据经公示的拆迁安置方案，我镇（区）对该改造片区的拿地成本进行了审核。经核定，该改造片区拿地成本为亿元。三、我镇（区）托付评估公司对改造片区进行了土地评估。依据评估报告，该改造片区商业金融地块估算的楼面价是元，居住地块是元，商住地块是元。本片区的拿地成本、土地评估报告均已经我镇（区）城建领导小组会议争论同意，现供应应贵局作为该片区“三旧”改造单元规划审查的依据。特此函达。附件：1、镇（区）片区拆迁安置方案；2、改造所在片区村委会（村民小组）对拆迁安置方案的意见；3、镇（区）片区“三旧”改造拿地成本审核表；4、镇（区）片区土地评估报告；5、镇街城建领导小组会议纪要。年月日（加盖镇街政府公章）（联系人：，联系电话：）附件4镇（区）片区“三旧”改造拿地成本审核表审核单位：日期：改造主体1序号用地编号2产权人土地权属性质土地用途用地面积（）建筑面积（）拆迁费用3（万元）拆迁安置房建筑成本4（万元）土地税费5（万元）税费返还6（万元）拿地成本7（万元）备注镇区政府投资12小计镇区政府与集体经济组织合作12小计社会资金参与12小计村自行改造12小计村与有关单位合作开发建设12小计企业自行改造12小计合计填报人：审核人：填报说明：1、以不同改造主体为单位进行核算。2、本表格附土地权属图，并在图中标上编号，与本表“用地编号”相对应。3、拆迁费用包括土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安置、建筑拆除工作费用等。4、拆迁安置房建筑成本包括拆迁安置房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等。5、土地税费包括土地办证费、土地出让金等。6、税费返还是指依据东莞市“三旧”改造实施细则（试行）的规定，改造主体可享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的数额。7、拿地成本=拆迁费用+拆迁安置房建筑成本+土地税费-税费返还。