房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房产中介培训系列-操作中涉及的法律知识房产中介培训系列-操作中涉及的法律知识房产中介培训系列-操作中涉及的法律知识一 房屋租赁1、租赁主体的审查：（1）承租方：要求租赁房屋的一方.对该主体的审查上要注意：年龄上应为 18 周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于 16 周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书（2） 出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查；2、租赁客体的审查：（1）房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，是与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利；（2）是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。（3）是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。（4） 是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。3、租赁关系中应注意的问题（1）不得出租的几种情况：未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁；没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础；未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；（2）租赁期限：合同法第 214 条：租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年，超过部分的无效。4、买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题：注：合同法第229条就对这一制度做出了规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人仍然有效;适用“买卖不破租赁”的条件是（1）租赁合同已成立并生效；(2)租赁物已交付承租人;(3)租赁物所有权变动是在租赁期间发生的。（4）租赁物已经转让第三人。具备上述条件，即使买受人不摘到租赁关系的存在，承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。因此租房者在遇到上述情况时，不要认为原来签订的租赁合同因房屋被卖作废了。根据“买卖不破租赁的原则”租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。而且，这里面还存在优先购买权的问题。所谓房屋承租人的“优先购买权”，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先其他购买人的权利。二、房屋买卖1、买卖主体的审查：-（1）买受方：可能会碰到的情况：a买方是未成年人：根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。注：我国民法通则将公民的民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满 10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（2）限制民事行为能力人：指 10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（3）完全行为能力人：指满 18 周岁的公民。16 周岁以上不满 18 周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的授权委托书（2）对于出卖方的审查：a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。（3）不得转让的房地产：根据城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：1、 以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；2、 属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的 25%以上；3、 属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；4、 以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；5、 因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；6、 共有房产，未经其他共有人书面同意的；7、 因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；8、 权属有争议的；9、 未依法登记领取权属证明的；10、行政法规、规章禁止转让的其他情形。三、关于法律文书的使用说明在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：1、 房屋租赁类： 房地产求租居间协议 房地产出租居间协议 房地产租赁居间协议2、 房屋买卖类： 房地产出售居间协议 房地产求购居间协议 房地产买卖居间协议3、 最后签订的正式合同为：房屋租赁合同 房屋买卖合同房地产出售居间协议的使用：1、委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人（一人或几个）不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。2、序言部分：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。3、第一条：甲方的真实意思表示。 第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是 否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。 第三条、第四条：总房款及支付方式。 第五条：佣金支付： 确认佣金 佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一（每日）。 防范甲方跳单的条款。当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、机会等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。 第六条：协议的履行 我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。否则造成损失应负责赔偿。指明定金由我方保管。在甲方与我方所介绍的买受方签订房地产买卖居间协议后，如果买受方违约，则甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。 第七条：争议解决的方式，向法院诉讼。 合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。房地产求购居间协议的使用： 略 参见房地产出售居间协议房地产买卖居间协议的使用：1、第一条：注意意向金与定金的不同之处。意向金可以退还。2、第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。3、第三条：总房款及支付方式，一定要书写清楚。首付几成多少，余款多少如何处理。家具装修是否另外付款，税费如何承担。4、第四条：我方收到意向金后几日内完成买方、卖方及我方居间协议的签订。在此期间意向金不得收回，如超过此期间，我方未能使双方达成交易意向，则应向买方退还意向金。5、定买卖双方在规定的时间内签定正式的房屋转让合同，如一方违约则适用定金法则。6、三方签字：本人签字，本人不能亲笔签名要委托书，由受托人签名。该房屋如为共有的，千万要注意也要共有人一致同意签字方可有效。四、其他注意事项：1、合同签订基本要求： 合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。比如：“7 个工作日”和“7 天”的概念是不一样的。 合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。 合同条款空白出最好用“”或“无”表明无约定。定金不得超过总价款的 20%，超过部分无效。合同约定仲裁条款，要写明仲裁机构。不得写“物业所在地仲裁委员会”、也不得写“石家庄市仲裁委员会”，而是“石家庄仲裁委员会”。否则，约定不明无效