房产项目营销策划报告与营销推广战略构架

房产项目营销策划报告与营销推广战略构架委托个体:花费的太阳智诚Sungshan园东西工业有限公司报告个体:Shanghai打开房地产投资请教有限公司报告日期:二0 9月河南博越房地产咨询有有限公司第一部分:产品研究一、 地段1、地理位置本项目位于道北区域老城区与西工区交汇处,属于市郊偏僻地带。 根据当前洛阳市整体市场走势,市政府建设重点在洛阳新区,广泛市场调研以及定向产品测试后,我们 发现:本案所处地段社会认知度和认可度较低 在大部分客户眼中 ,本案所处地段相对偏远 ,配套设施 比较缺乏。然而,在调研中发现:经过对本案周边环境改进的介绍后 ,特别是建华西路改造,定鼎路道口的打通等 重大工程的启动,使得客户对本地段前景关注程度提高 ,升值概念很快被接收,转而看好本区域的前景。 看到这种转变,我们的信心也增强了!当然,这种转变带有某种潜意识里的投机性,不应该过于庆幸。鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象 ,地段教育显得尤为重要 ,关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键!2、交通本案所谓的交通由”道路”和”公共交通线路”构成。 本案处于道北路。当前,道北路通往市区有三个出口,其中只有两个能够过车,而且分布在道北路的两 端，道路交通状况不十分理想一一实际道路状况相对糟糕。可是建华西路以及定鼎路道口的打通，将极大 地改进道路状况。本案由于所处位置相对比较靠里，出口不很理想，建议小区出口应当及早整改。本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经， 18路、19路，而且公交车辆的次数明显偏少。交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视!对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一!二、 配套在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺一一属于各种专业市场、仓储库房的集中地，其它 生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数,成为消费者选择居住区域的一大抗力。在营销推广中，对消费者的引导，勾勒前景和升值潜力的描述十分重要。三、 产品1、规划”均好性”是本案最显著的规划特征 ，虽然也带来”均不好”的嫌疑 ，可是在同质楼盘的”个案博 弈”中本案总体规划基本处于”不优不劣”的局面。本案的社区规模效应远远优于其达竞争楼盘，如果对 景观规划进行适当的包装。假如真能操作到位:卓越的特色环境规划将是本案最大的卖点!多次的市场调研已经证实。在今后的传播包装过程中，大型社区概念将是去化速度最有力的利器!2、房型本案因为是大型经济适用房小区 ,就整盘户型比控制而言,本案户型主力户型为 80 多平方米中档户 型一一象本案这样的经济适用房楼盘，在前期品牌知名度完成后，市场迅速认能够至于产生热销的形式极 有可能出现。可是在推出阶段，明显偏大的房型将带来销售压力!3、物业 物业管理将是本案品牌塑造的另一个重点，应当启用具有公认品牌知名度的物业公司，在项目本身不 具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度”品牌物业”完成局部”借势”的功能。4、价格 由于本案为经济适用房小区，又加上在该区域市场竞争激烈，大多数楼盘都是经济适用房，房价偏低， 在本案的去化任务指标压力下，本案应当采取较低的价格经过精密分析，我们认为: