旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告

厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告厦门市工程咨询中心二五年六月厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告工程咨询资格证书号：工咨甲9501015发证机关：国家发展计划委员会编制单位：厦门市工程咨询中心二五年六月目录第1章 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 可行性研究报告编制依据及参考资料11.1.4 项目提出的理由与过程11.2 项目概况21.2.1 地理位置21.2.2 建设规模与目标21.2.3 项目投资及财务分析3第2章 需求分析与建设规模42.1 用地需求分析42.2 土地价格现状与预测62.3建设规模13第3章 项目选址与开发条件分析143.1 项目选址143.2 开发条件14第4章 开发建设方案164.1 规划布局方案164.1.1 用地规划164.2 开发建设内容及规模174.2.1 土石方工程174.2.2 道路工程174.2.3 给水工程204.2.4 排水工程204.2.5 中水管网工程214.2.6 电力工程214.2.7 电信工程224.2.8 燃气工程224.2.9 路灯工程234.2.10 绿化工程234.2.11 其他公建设施和环卫工程234.2.12 征地拆迁安置工程24第5章 环境影响评价255.1 项目对环境的影响255.1.1 项目建设对环境的影响255.1.2 项目建成后对环境的影响255.2 环境保护措施255.2.1 施工期间环保措施255.2.2 项目建成后的环保措施265.3 环境影响评价27第6章 项目组织实施286.1 建设管理模式286.2 项目建设成本控制286.3 项目融资与资金管理306.4 承担单位与工程建设管理316.4.1 承担单位316.4.2 工程建设管理32第7章 项目实施进度34第8章 投资估算与资金筹措358.1投资估算358.1.1 投资估算的依据358.1.2 投资估算的说明358.1.3 总投资388.2 资金筹措40第9章 财务评价419.1 财务评价依据及有关参数选取419.1.1 财务评价依据及有关说明419.1.2 财务评价参数选取419.2 土地出让收入测算449.3 土地开发成本测算449.4 利润估算及利润分配459.5 财务现金流量分析459.6 清偿能力分析459.7 敏感性分析469.8 财务评价结论47第10章 社会经济效益分析53第11章 风险分析5411.1 风险分析5411.1.1 市场风险5411.1.2 融资风险5411.1.3 投资风险5411.1.4 社会影响风险5511.1.5 政策环境风险5511.1.6 环境影响风险5511.2 风险对策5511.2.1 市场风险对策5511.2.2 融资风险对策5611.2.3 投资风险对策5611.2.4 社会影响风险对策5611.2.5 政策环境风险对策5711.2.6 环境影响风险对策57第12章 结论与建议5812.1 主要结论5812.2 建议59附件：1、区位图；2、厦府2003地325号文件厦门市人民政府关于2002C023（环岛路西侧）政府储备用地的批复；3、厦开国投2005011号厦门市开元国有资产投资有限公司关于“环岛路旅游区公共基础设施配套”项目建议书的立项请示； 4、厦门环岛路香山-五通段咨询方案。第1章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 厦门市环岛路旅游区公共基础设施配套工程。1.1.2 项目承办单位 厦门市开元国有资产投资有限公司。1.1.3 可行性研究报告编制依据及参考资料 投资项目可行性研究指南； 可行性研究报告编制的合同书； 承办单位提供的资料1.1.4 项目提出的理由与过程改革开放以来，特别是厦门设立经济特区以来，厦门市充分利用特殊的地理位置和优良的海港、空港等资源，发挥特区的政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。厦门地处福建省东南沿海九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。厦门由厦门岛、鼓浪屿及大陆九龙江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平方公里，海岸线长达154公里，厦门港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。厦门属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。独特的自然条件和历史条件，形成了厦门市独特的风景资源。根据厦门市总体规划中“风景资源保护与旅游发展研究”的论述，东部滨海度假休闲区是厦门市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，厦门二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即位于此区域。强调做好：修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设、完善环岛路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅游经济效益低的问题。加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气”。充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。因此本项目作为环岛路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时、必要的，本项目的主要建设内容是：居住用地、公建用地、商业用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路用地、其它用地。1.2 项目概况1.2.1 地理位置 本项目位于厦门岛东部海滨，西靠虎仔山、观音山，东隔环岛路，南至香山及何厝村，北至东宅村。1.2.2 建设规模与目标本项目为五通-高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分，属于本项目（思明区用地）的用地面积为820000平方米。本项目的建设目标是通过对厦门本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地、酒店餐饮等旅馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地等。本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。1.2.3 项目投资及财务分析 本项目实行代建制，所需投入的总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费170826.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。 项目的总收入为318657.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值(ic8.73%)为56483.66万元，投资回收期为4.09年。第2章 需求分析与建设规模2.1 用地需求分析厦门市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。厦门市土地面积1,565.09平方公里（含滩涂面积可达1,624平方公里），其中：适宜建设用地为640平方公里，基本可建用地为145平方公里，不宜建设用地为780平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测：厦门市远景城市建设用地适宜发展最大规模为450平方公里，人口最大规模为400万人。厦门本岛是厦门城市的政治、经济与文化中心，是厦门城市结构的中心和重心。包括鼓浪屿在内的厦门岛面积134.45平方公里，占厦门市地域的8.59%，城市可用建设用地在100平方公里以内。厦门本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取厦门市城市规划建设用地标准为110120m2/人。考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取100m2/人，则本岛的人口最高容量为100万人。据统计资料，2004年底厦门岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人，而岛内100万平方公里内的城市建设用地，截止2003年底已建成区达69.3平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散、难以利用的，绝大部分在岛内东部。按国务院：“严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、市政府早在厦门市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标中就提出了把厦门建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛外的战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张、有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是厦门城市建设的战略要求。从近期岛内建设项目的用地看：一是规划的旧城、旧村改造项目；二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。这说明岛内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。按经济增长目标预测，若预测到2020年厦门经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则2020年城市就业人口为：3600亿元20万元=180万人，考虑到2002年厦门市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业率为50-55%，则城市人口规模为：180万人（50-55）%=327-360（万人）。也就是说厦门市城市规模需要330-360万人用以支撑。随着经济的发展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。据2004年厦门年鉴：2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；2004年的抽样调查，我市居民住两房一厅居室以下的占50%以上，随着社会、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况：美国为60多平方米，欧洲国家为45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有26平方米。据有关资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是23平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生的重要资源，厦门岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一步加剧土地供需的矛盾。2.2 土地价格现状与预测 厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。 市场供给情况土地一级市场：2004年厦门市商品住宅建设用地供应量为76.16万平方米，可建建筑面积170.89万平方米，而2003年商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积是154.87万平方米，与2003年相比增加了10.34%。2004年全年厦门市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了9%，超出本年批准预售面积39.56万平方米，超出近12%，在2003年基础上，进一步消化了往年的空置量。商品房供应结构：各类商品房的供应结构与2003年相差不大，分别为住宅74%，商场10%，写字楼3%，工业用房1%，车库8%，别墅3%，其他1%。 成交行情2004年商品房销售金额177.65亿元，比2003年上升了30%，平均销售价格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，涨幅19%。其中80%以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积、金额、均价分别为290.61万平方米、131.01亿元、4508元/平方米，分别比去年上升了8%、29%、19%；商场销售面积、金额、均价分别为36.60万平方米、36.98亿元、10102元/平方米，分别比去年上升了28%、50%、17%；车库销售面积、金额、分别为19.15万平方米、3.92亿元，分别比2003年上升了28%、19%。从全年的季度价格走势线上，可看出厦门2004年的商品房成交量及房价在2003年的基础上有进一步上升，第三、四季度均价已在5000元以上。从近两年的商品房供、销走势图看（如图2-1），商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了一个台阶，基本稳定在92万平方米以上，供销比例为0.89。（所示数据不包括同安区，同安区2004年商品房销售面积34.91万平方米，销售金额80887.09万元，均价每平方米2317元。） 厦门市土地市场运行情况从1998年到2001年，厦门土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量一直稳步增长，2002年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达2001年的7.5倍，而2003年政策面的变化导致土地公开出让量比2002年大幅度减少，公开出让方式从招标、拍卖方式向挂牌方式集中，2004年同样受政策影响，土地公开出让面积与2003年基本持平。2002年以前，厦门市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从2002年开始呈多样化的趋势，酒店、旅游、纯商业、办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是2004年，体育用地占2幅约12万平方米，占总拍卖地的1/5。近几年公开出让的地块除集美、同安几块地因位置、规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与、外地资本也试探进入。2004年以前厦门参与土地公开出让市场竞争的主力军一直都是以大唐房地产、明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从2004年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团、厦门国贸等上市公司和特房、特工、国建、古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司、福兴实业公司、上海百脑汇电子信息有限公司、HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上一展身手。据厦门市国土资源与房产管理局资料，2004年厦门土地市场公开挂牌出让土地15幅，成交15幅，总成交用地面积为632352平方米，总成交地价为218705万元。详见表2-1。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有8幅，岛外土地有7幅，但岛外住宅出让面积为310,661平方米，是岛内115,773平方米的2.68倍。这一现象表明从2003年开始，厦门土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。全年岛内8幅出让土地中仅有3幅居住用地，而体育、商业、酒店、旅游用地则达到5幅，体育、酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展厦门体育和旅游业的决心。厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地产市场重心由岛内向岛外转移。厦门市国土资源与房产管理局于2003年11月14日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内、岛外房地产平衡发展。这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。 土地价格预测本项目的土地价格预测，有一紧邻本项目用地南边的地块可比：2004年4月7日市土房局公开挂牌出让的2004G1地块，用地性质为体育设施、商业、酒店，容积率1.0以内，土地面积12544平方米，拍卖成交价6425万元，地面单价5122元/平方米。由于本项目用地性质包含了商业、办公、住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价：2004G04地块位于前埔，土地面积44204.53平方米，土地用途为居住，容积率1.65以下，总地价为33500万元，楼面地价为4593元/平方米；2004G03地块位于嘉禾路以东，是办公、商业用途，成交的楼面地价是3315元/平方米。在预测时，也考虑以下几个因素： 随着厦门经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺； 地块在厦门岛东部海边、环岛路边上，地理位置相当优越； 项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的支持； 国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化； 该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留18.43%绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。综合分析，厦门本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于一个健康发展（稳步而不是快速上涨）的态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动；从第四年起，按每年楼面地价递增5%计。则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地价如表2-2所示：表2-2 经营期不同用地性质楼面地价预测表 （单位：元/m2）用地性质2006年2007年2008年2009年2010年2011年商业用地520052005200546057336020住宅用地320032003200336035283704办公用地320032003200336035283704旅馆用地200020002000210022052315公园用地700700700735772810表2-1 2004年度公开出让地块详情一览表地块编号出让方式占地面积(m2)地点容积率出让时间成交价(万元)成交楼面价(元/m2)中标公司土地用途2004G01挂牌12544岛内小于1.02004-4-764255122 香港京鼎集团有限公司体育设施、商业、酒店2004G02挂牌19299岛内1.6以下2004-7-2993003012 厦门古龙集团房地产有限公司住宅、商业2004G03挂牌3904岛内小于3.42004-7-2944003315 厦门市鑫新景地房地产有限公司办公、商业J2004G01挂牌10313集美小于1.02004-7-2916801629 厦门市海勃建设发展有限公司住宅、商业T2004G01挂牌21197同安小于2.02004-7-292950696 厦门磐金实业有限公司居住X2004G01挂牌171897翔安小于1.12004-7-2910700566 厦门国贸地产有限公司住宅、商业、旅馆J2003G02挂牌39564集美小于0.72004-9-81200433 厦门惠龙集团有限公司酒店J2004G03挂牌32105集美小于0.92004-9-875502613 厦门惠龙集团有限公司居住2004G04挂牌44204岛内小于1.652004-9-8335004593 厦门建发集团房地产有限公司居住2004G08挂牌7567岛内小于5.02004-10-15151003991 上海百脑汇电子信息有限公司住宅、办公2004G010挂牌44703岛内小于5.02004-10-15505003069 厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅、商业J2004G04挂牌64442集美小于1.62004-10-15211002046 厦门古龙集团房地产有限公司居住、教育2004G09挂牌35969岛内小于2.322004-12-13495005932 厦门融坤房地产开发有限公司商业、酒店、娱乐2004G05挂牌113937岛内小于0.52004-11-51300228 福兴实业公司体育活动及配套H2004G01挂牌10707海沧小于3.52004-12-233500934 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED住宅、商业小计6323522187053459 图2-1 2003-2004年厦门市商品房季度价格走势2.3建设规模五通-高林片区东南角的总用地面积为一百多万平方米，通过对现状农村用地的整合，可为思明区政府提供820000平方米的土地。其中：居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。第3章 项目选址与开发条件分析3.1 项目选址本项目属于厦门五通-高林片区东南角（一百多万平方米）的一个组成部分，位于厦门本岛东部地区，邻湖（湖边水库）近湾（钟宅湾），拥山（虎仔山）面海，自然环境优美。本项目的东侧为环岛路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。本项目中部为观音山（海拔57米）及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。3.2 开发条件 交通：从大的区位交通条件分析，本项目北距厦门高崎国际机场仅7公里，又紧邻五通客货联运码头，西距厦门火车站约8公里，周边为已建成或规划的城市交通干道。水、陆、空交通十分便捷。本项目的东侧为已建成的环岛路，是城市主干道；西为规划的五石路，也是城市主干道，目前正在审查概算，将在近期内开工建设；南北侧为规划的城市次干道；但南北侧数公里处即为已建成的城市主干道吕岭路和正在建设的城市主干道仙岳路。 给水：厦门本岛的供水均来自高殿自来水厂，水源有充足的保证。给水管道在城市道路下均已建成。 排水：厦门岛内石胃头污水处理系统一期日处理10万吨的污水厂已于建成并投入使用，远期规划形成40万吨的污水日处理能力。污水管网随城市道路的建设而敷设。 电力：厦门岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定；本项目区用电近期由西南部的半兰山变电站（220kV）供应，可就近接入供电。远期按规划由岭兜变电站（110kV）供应，而110kV岭兜变电站的两回110kV电源，分别引自现状的半兰山变电站（220kV）和规划的湖边变电站（220kV）。 配套服务：本项目所处的五通-高林片区及周边的钟宅湾等片区，均已规划建设中学、小学、幼儿园、文化、娱乐、医院、金融、保险等社会公益事业。第4章 开发建设方案4.1 规划布局方案4.1.1 用地规划本项目建设用地东起现状环岛路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中的横一路，南抵规划中的横五路，总面积820000平方米。本区用地可分为居住用地、办公、酒店、商业、公共设施、小学、公园、绿化用地等八大类。（见表4-1）表4-1 厦门环岛路旅游区用地统计表序号地块用地面积（m2）备注1Rb2、Rb3、Ra2、Rc、Rd2、Re1、Rf、Rg462020.20居住用地2CRa2、CRb、CRa137851.00商业用地3C1a2、C1b144575.20办公用地4C2a119972.80旅馆用地5E1151158.95公园用地6C40026.50公建用地7Rc27365.10小学用地837030.25绿化用地合计8200004.2 开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程、小学及征地拆迁安置工程。4.2.1 土石方工程 本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为59万m3。4.2.2 道路工程规划区东临已建成的环岛路，西至规划中的五石路，这两条都是城市主干道。区内道路分南北两区，北区交通次干道为横一路、横二路、纵一路，北区旅游道路为横三路、纵二路；南区交通次干道为横四路、横五路、纵三路，北区旅游道路为纵五路。主要道路与次要道路联接形成网格状的路网布局。1、道路等级划分根据用地性质、道路功能和按规划要求，确定项目区道路等级及道路占地宽度为：主干道 40-60米次干道 16-40米支 路 16-24米2、道路工程技术指标（1）主干道设计车速60公里/小时，次干道设计车速40公里/小时。（2）主干道最小平曲半径500米，次干道最小平曲半径100米。（3）最大纵坡 1.15%（4）最小纵坡 0.2%（5）交叉口缘石半径主干道与主干道相交 20米主干道与次干道相交 15米次干道与次干道相交 15米次干道与旅游路相交 9米旅游路与旅游路相交 8米3、路基工程根据总体规划，路线按照路段不同采用不同的路基宽度。其中次干路宽25米，旅游路宽17米。对机动车行车道和非机动车道路基采用标准横断面设计，为保证路基的强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。4、路面工程道路路面结构为：数 车 型 量结 构机动车（cm）人行道（cm）面层24厚C30水泥砼3厚高强砼彩砖基层18厚6%水泥稳定砂石3厚1：2水泥砂浆垫层18厚3%水泥稳定砂石15厚C15水泥砼路基压实度不小于95%（重型标准）压实度不小于90%（重型标准）5、路基路面排水全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%，一般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双蓖，雨水口连接管径600mm。6、道路用地指标项目区道路用地14.66万平方米，约占项目总用地面积的17.88%。7、道路标准横断面40米宽道路横断面为：6米（人行道）1米（绿化带）11.5米（车行道）3米（绿化带）11.5米（车行道）1米（绿化带）6米（人行道）30米宽道路横断面为：6.5米（人行道）1米（绿化带）15米（车行道）1米（绿化带）6.5米（人行道）24米宽道路横断面为：2.5米（人行道）1米（绿化带）9米（车行道）1米（绿化带）2.5米（人行道）16米宽道路横断面为：3.5米（人行道）9米（车行道）3.5米（人行道）8、道路工程规模及数量道路总长5774米，道路工程包括路基、路面、道路绿化分隔带等（见表4-2）。表4-2 道路工程量统计表项 目序号道路红线宽（米）长 度（米）占地面积（平方米）机动车道（平方米）人行道（平方米）绿化分隔带（平方米）1横一路248832119212362706417662横二路24767.11841010739613715343横三路24690.8165799671552713814横四路24452.410858633436199055横五路3092627780138901203818526纵一路405022008011546682425107纵二路16215.73451194110794318纵三路16484.17745435724209689纵四路2439394325502314478610纵五路24459.91103864393679920合计57741465658278151531130534.2.3 给水工程 项目区给水管道随道路一起敷设，形成给水环状管网。给水管道总长6657米，采用球墨铸铁管，管径为DN200mmDN400mm（详见表4-3）。给水管埋设于人行道下，埋深大于0.8m。此外，本项目按规范要求设置消火栓，间距不大于120m，重点地段不大于80m，完善建筑消防设备的配置，加强保养与维护。 表4-3 给水管线一览表序号管径（mm）长度（m）12001175230045993400883合计66574.2.4 排水工程 项目区的排水工程包括雨水干管工程、污水干管工程，沿各地块周边道路工程布置，不包括建设地块内的排水管网系统。项目区排水工程采取雨污分流制，并结合道路及竖向规划进行建设。1、雨水管网工程规划考虑到雨水管网应尽量收集周边地块的全部雨水，并为其它管线埋地留足适当空间。雨水以就近排放为原则，充分利用现状河流沟渠，经整治后作为片区排水主要通道，同时在道路中间埋雨水干管，规划雨水管管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，管径为D600D2000（见表4-4）。2、污水管网工程规划污水管道埋设在单侧人行道下，污水管道管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，污水管径为D300D400。埋深控制在1.54.5m（见表4-4）。4.2.5 中水管网工程 规划中水管道埋设在绿化带下，中水管道管材采用UPVC管，管径为D200。埋深控制在1.02.0m（见表4-4）。 表4-4 污水、雨水管线一览表序 号污水管雨水管中水管管径（mm）长度（m）管径（mm）长度（m）管径（mm）长度（m）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合计4954543213854.2.6 电力工程规划岭兜110KV/10KV变电站位于南区西侧，变电容量为3*40MVA，用地6000平方米，设为户外式变电站。变电站设置24回10KV出线。 开闭所布置根据用电负荷预测，规划在北区设2个10KV开闭所，南区设2个10KV开闭所，平均每个开闭所承担7000-9000KW负荷，占地为250平方米。供电线路区内10KV配电线路成环状与道路平行设置，一般设于道路西北侧人行道下。110KV高压进线采用电缆与架空线相接合的铺设方式，规格为800*800mm及1000*1000mm两种。110KV同塔双回路架空线沿线预留30米的高压走廊。10KV及以下线路原则上采用电缆埋地铺设，电缆管（沟）与道路应同期施工（见表4-5）。 表4-5 电力工程一览表序号项目名称长度（m）回路数1800*800电缆906121000*1000电缆48681合计57744.2.7 电信工程根据市话容量预测，本规划区内需设电信模块局2座，每座容量约为1万门，用地200平方米。区内主要电话通信网路采用光缆接入方式，考虑其它通信业务的要求，布置通信管道适当放大规格，沿规划道路东南侧铺设26孔或36孔电信管道（见表4-6）。 表4-6 电信工程一览表序号孔 数长度（m）12-6454623-61228合计57744.2.8 燃气工程区内燃气管道采用中压一级管网系统，用户通过设置箱式调压器调压。燃气管道沿道路呈环状布置，管材采用球墨铸铁管，管径D100D200（见表4-7）。表4-7 燃气管线一览表序号管径（mm）长度（m）1100335522001194合计45494.2.9 路灯工程区内道路沿线布置双排路灯，采用单杆双挑的灯杆形式，两侧路灯电缆均位于两侧绿化带内；灯杆高10米，杆距30米，车行道侧选用400W高压钠灯，平均照度为331X；人行道选用250W高压钠灯，平均照度为151X；电缆穿DN50或DN75镀锌钢管埋设，埋深为路面下70cm。路灯共计385套。4.2.10 绿化工程本区的绿地主要分为两部分：沿路展开的线形绿带和观音山、民俗公园绿地。线形防护绿地主要在道路的中分带及两侧的侧分带分布。本区最大的城市规划绿地位于公园，占地45.37公顷（见表4-8）。 表4-8 绿化工程一览表序号位 置绿化带长度（m）绿化带宽度（m）绿化面积（m2）1道路绿地577425130532公园绿地151158.953合计164211.954.2.11 其他公建设施和环卫工程规划区内设一座塔埔小学（24班），占地29815.3平方米，容积率0.65，建筑面积19380平方米。区内设幼托两座，每座占地4000平方米。设文化活动中心一座，由现状厂房改建，占地12803.26平方米。设居委会一处，占地600平方米。设综合市场一座，占地1000平方米。设邮政所及电信模块局一座，占地400平方米。设垃圾清运站1座，占地150平方米。设公厕2座，占地200平方米。4.2.12 征地拆迁安置工程本次规划用地位于厦门岛东部的滨海观光带，东面与厦门国际友城之角呼应，西起虎仔山，南接厦门国际会展中心，北连出岛东通道。总占地面积820000平方米。市民居住房屋的拆迁以就地安置为主，征地费用以现金补偿为主，企业厂房以现金补偿为主。第5章 环境影响评价5.1 项目对环境的影响5.1.1 项目建设对环境的影响 项目施工期间对环境所造成的不良影响主要包括： 建筑工地的扬尘对大气造成一定程度的影响； 施工机械的噪声污染； 施工车辆对路面的污染； 建筑污水排放造成一定程度的水污染； 施工引起一定程度的植被破坏和水土流失； 建筑工人所产生的生活垃圾和生活污水。5.1.2 项目建成后对环境的影响 项目运行期间对环境的影响主要表现在：生活垃圾和生活污水。5.2 环境保护措施5.2.1 施工期间环保措施 在施工期间，主要的环保措施包括： 施工单位应制订文明施工的技术措施，加强管理，做到合理安排、计划实施，尽最大努力使施工对环境的影响减小到最低程度； 施工场地及临时施工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染； 运土要求使用防漏运载车，运土车辆必须按规定做到密封、覆盖、外观整洁，在车辆上路前还应采取措施冲洗车轮，以防止泥土对道路景观的破坏； 统一规划取土/弃土场地，禁止乱挖乱填，严格控制工程破坏植被的面积，而且工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡等的植被覆盖，可以先植草再种树，以促进植被的恢复，并形成多层植被的形式； 对于工程建设过程中平整土地等活动所产生的工程渣土，应尽量加以利用，如用以修路或低洼填埋等； 对于施工过程中所产生的建筑垃圾和其他废弃物，应统一收集，并及时运送到垃圾处理厂； 施工场地应执行建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）的有关标准和厦门市环境噪声管制办法的有关规定，加强对施工机械、运土机械和车辆的维修保养，减轻噪声污染。5.2.2 项目建成后的环保措施 项目运营期间的环保措施主要有： 合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾，并安排全密闭式的垃圾收集车和运送车，定期收集垃圾，送往附近的清洁楼或指定的垃圾堆场。 生活污水经排污管道排入市政污水管网，粪便经化粪池处理后排入污水管网。 加强区内的绿化建设，以美化景观环境，并减轻噪声污染。5.3 环境影响评价 本项目在施工和建成后将对环境产生一定程度的不良影响，尤其是在建设开发过程中必须采取严格的措施以降低对环境影响或破坏程度。第6章 项目组织实施6.1 建设管理模式 为了保障项目的顺利实施，本项目将采取代建模式进行运作，即由思明区政府委托厦门市开元国有资产投资有限公司负责项目建设管理工作。该公司作为建设单位对外行使项目业主职责，负责融资、工程建设管理等各项具体工作，确保工程质量达到合格或合格以上标准。 思明区政府对项目建设管理行使政府职权，全面监督工程建设的全过程。6.2 项目建设成本控制本项目建设成本包括四部分：工程费用、工程建设其他费用、征地拆迁补偿费用及建设期利息。 工程成本控制工程费用包括项目地块内市政道路工程、公建服务设施工程、绿化工程和土石方工程等。代建单位对项目建设方案进行公开招标，并进行方案论证优化后报规划等相关部门批复。在批复方案基础上进行施工图设计、报批和预算编制，预算以财政等相关部门确定下浮比例后作为控制价进行最低价公开招标，中标价为最高决算费用，超支不补。代建及监督部门严格按厦门市建筑工程最低价中标管理办法对工程进行管理，在保证项目目标实现的基础上严格控制工程费用。 工程建设其他费用控制工程建设其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、其他有关规费。代建单位应严格根据有关规定招标选择合同单位。投标单位资质等条件相近时尽可能采用最低价中标，以节省成本。 征地拆迁补偿费用控制包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费（含有关设施迁移费）和征用土地需缴纳的各种规费及工作经费，包括新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地测量费、办理用地手续费、委托征地服务费、征地拆迁管理费、征地后使用前的土地管理费。土地费用占项目总成本比例大，是成本控制的关键环节，是代建单位协调能力的真正考验，同时对保证项目目标的实现也起到至关重要的作用。控制方法是严格按国家规定进行征地拆迁、安置和招标，避免不必要浪费，以达到控制成本的目的。支付银行贷款利息等费用。本项目的建设成本拟采取按实结算的开发管理体制，即政府授权厦门市开元国有资产投资有限公司代为运作，按实际发生项目及其费用进行结算。利用价值工程等方法对整个项目在开发时序和资金组合上统筹考虑，如先由代建单位通过银行贷款解决，发生的建设期贷款利息拟由政府安排专门资金解决，获取的土地出让金收入优先用于偿还贷款本金等，以尽可能节省财务费用。6.3 项目融资与资金管理 融资渠道 本项目资金需求量较大，除了自有资本金以外，尚应多方筹资。考虑本项目的性质和特点，项目可能融资渠道主要包括： 政府资金，作为项目资本金投资； 国内商业银行贷款资金； 国家开发银行长期贷款资金； 信托投资公司投入的资金； 投资基金公司投入的资金； 国内其他企业等组织机构投入的资金。 资金管理 本项目资金管理工作主要包括： 单独设立帐目进行工程成本核算工作，以便今后对工程收支进行审计。代建公司应按月或季度向政府报送工程投资计划表、投资完成情况表、资金使用情况表及其他相关报表。 本项目建设资金来源有两个方面：政府支付的土地开发费用；根据工程建设进展由代建公司向金融机构的融资。代建公司应在每年年底向区政府报送下一年度工程开发建设计划和融资计划。用于项目开发建设融资产生的财务费用全部计入项目开发建设成本。 代建公司应严格按照厦门市财政投资基本建设项目资金管理暂行办法的规定，管理和拨付项目开发建设资金。代建公司每月或每季度应向政府报送工程建设资金的使用情况、融资情况等资料，供政府定期或不定期督查使用。6.4 承担单位与工程建设管理6.4.1 承担单位厦门市开元国有资产投资有限公司成立于一九九二年十月，系由厦门市思明区财政局出资成立的国有独自公司，主要从事国有资产经营管理、对外投资和招商引资。公司注册资本9873万元人民币，下设招商部、投资部、行政管理部、财务部、开发部。公司自成立以来，在建立现代企业制度，实现政企分开及对区属企业资产管理、运营上，积极探索并积累了丰富经验，为区属企业改制和区属国有资产的保值、增值作出了一定贡献。公司在招商引资及对外投资方面也取得较好的成绩，几年来累计引进内资26亿元，外资3060万美元，引进企业共创地方税6513万元，对区经济发展和税源培植起到了巨大作用；至2003年公司累计对外投资1.6亿元人民币，投资范围涉及光电高新技术产业、房地产业、酒店服务业等行业。公司受思明区政府委托，自2003年开始涉足土地开发、建设、经营和管理，公司还作为环岛路三期（香山至五通段）的融资主体，负责该项目的征地、拆迁等各项支出的融资工作，并对82万平方米的政府储备用地进行开发、建设、经营和管理。随着厦门建设海湾型城市战略的深入实施，公司依托思明区政府的政策优势，将继续本着“诚信求实、开拓创新”的发展思路，加大加快对外拓展步伐，扩大产业规模、打造专业队伍、完善运作机制，全面提审企业核心竞争力，形成以高科技、物业房产为支柱产业、资产运营为纽带的综合性资产经营公司，并加大对土地开发、旧城旧村改造的投资力度，力争为区未来经济发展作出更大贡献。6.4.2 工程建设管理项目代建单位厦门市开元国有资产投资有限公司应参照财政投资性工程管理的程序具体负责工程项目的立项、勘察设计、招投标、手续办理等前期准备及现场施工组织、竣工验收、工程档案移交、决算、备案等管理工作。工程项目的发包应严格按照国家及厦门市招投标管理办法实施，个别项目因配套时间紧急，需进行议标的必须经过海沧台商投资区党工委、管委会同意。招投标具体工程程序应遵守厦门市的相关管理规定。工程招投标过程中，政府建设主管部门、财政审核部门、监察局、招投标管理部门应派人全过程参与和监督。工程施工合同由代建单位与中标单位签订，合同原件必须各送一份存档于管委会、区政府、建设行政及财政主管部门备案。工程施工过程中，代建单位应严格履行建设单位的职责，做到精心组织、科学管理，确保工程按照工程建设的进度安排，保质保量，按期完成。遇较大工程问题的工程例会应通知政府派员参加，以便缩短决策时间，加快审批速度，提高办事效率。代建单位在工程建设过程中应加强与政府相关局、办联系沟通，定期汇报进展情况。代建单位应按国家、省、市颁布的相关工程验收标准进行单个工程项目竣工验收、决算、档案移交、备案，并每季或半年定期向政府申请对配套成熟的征地红线面积进行成片土地验收，政府及有关部门接到代建单位的申请报告和资料后应尽快组织相关单位进行验收，并在验收后尽快签发交接证书或提出整改意见。第7章 项目实施进度根据思明区政府确定的“统一规划、成片开发、分期出让”的原则及2009年全面完成本项目的要求，本项目总占地面积820000平方米。本项目工程内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。项目拟计划用五年时间完成开发任务，建设时间及开发面积计划安排如下：2005年1月2007年12月，全面完成本项目占地范围内的拆迁安置、征地等工作。2005年1月2005年12月，完成项目东北区的基础设施配套工程。2006年1月2006年12月，完成项目西北区的基础设施配套工程。2007年1月2007年12月，完成项目东南区及中部公园的基础设施配套工程。2008年1月2009年12月，完成项目西南区及观音山周边的基础设施配套工程。各个地块具体时间进度安排为：1、头四个月：完成可行性研究、资金筹集等前期准备工作及配套基础设施施工图设计和工程招投标工作。2、其余时间完成征地、拆迁安置及地块的公用基础设施配套工程。第8章 投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1 投资估算的依据1、厦门市五通高林片区控制性详细规划。2、厦门市征地拆迁安置补偿办法和城市房屋拆迁管理条例。3、参照厦门市近几年基础设施建设工程投资指标。8.1.2 投资估算的说明分项投资估算说明如下：1、征地拆迁费用规划的厦门环岛路旅游区，征地面积2658.28亩，拆迁补偿面积66.05万平方米，征地拆迁补偿费用170826.33万元。详见表8-1。表8-1 环岛路旅游项目征地拆迁补偿费用汇总表序号项目名称单位数量综合单价（元）合计（万元）备注一征地费用亩2658.28 92355 24550.64 1农用地亩1972.27 9200018144.84 2企业厂房亩182.74 2000003654.73 3其它用地亩280.48 98085 2751.07 4住宅房屋亩222.80 00.00 二拆迁补偿费m2660452.10 137386.69 1住宅房屋m2344042.47 2700 92891.47 2非住宅房屋m219461