校园物业管理主要内容

校园物业管理主要内容一、 服务工作目标1、在学校物业管理服务过程中，将严格依照国家建设 部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各 项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内 深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务 形象，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率 100%，确保无责任性消防事故。安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管 理责任性事故发生。环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在 95%以 上。房屋及公共配套设施报修及时率 100%以上。除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外， 楼内及配套设施、机电设施设备完好率 95%以上。管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训 合格率达 100%。管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合 学校各部门开展各项工作。客户对物业管理服务满意率在 95%以上。有效投诉率低于 0.5%。有效投诉处理率达 100%。环境卫生、消杀达标率为 98%以上。2、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的 各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行ISO质量 管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务 体系。3、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体 系，确保物业管理工作万无一失。4、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、 真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查 表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。5、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服 务。6、进一步规范和完善24 小时值班制度，将管理处的值 班运作纳入公司的 24 小时值班网络，公示公司和管理处的 24 小时服务电话。7、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校 卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持 洁净、舒适。8、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立 严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动 性。进一步加强员工的服务意识和责任心。9、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整 体素质，确保持证上岗率达 100%。二、 管理项目内容（一）安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事 件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。1、全天24 小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保 卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖 或闲坐等。2、全天24 小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出 入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做 好相关保卫工作。3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从 车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者 出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止 和保护，并采取救助行动。5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁 未经批准的外来人员进入校区。6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制， 同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24 小时全天候 对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8、全天24 小时内每隔 2 小时对各楼宇进行安全巡查一 次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点 部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提 供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间 内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引 工作。11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、 卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工 作。13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安 全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特 殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及 救助工作。15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责 实施。16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关 部门，并在 10 分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保 安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物 业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急 方案。1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消 防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责 任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿 式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和 操作方法。2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备 和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备 和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督 配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维 修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测 结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火 器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的 安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查， 发现缺少和损坏及时上报学校。3、全天 24 小时消防中心值班，24 小时消防主机监管。 出现消防报警 3 分钟辨别消防报警的信息，5 分钟内到达报 警点。4、建立义务消防队伍，出现消防事故 15 分钟内应有 10 人以上到达现场，进行必要的扑救。5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作， 并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品 存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前 配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行 整改。6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应 急演练不少于一次7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三）停车场管理车库为内部停车场。全天 24 小时车辆停放管理，严格 执行内部停车场管理规定或临时特定要求。1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调， 必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。2、每 2 小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是 否关好，是否有漏油等情况并做好记录。3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作 负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及 简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和 送风。4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损 坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工 作。（四）物业配套设施、水电设备的管理 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、 课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设 备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设 施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用 和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小 时进行巡查，并做好记录。2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日 常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿 舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防 工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、 层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火 门、围栏等等。3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、 养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池 井。4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备 设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系 统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、 电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、 各层开水器等。（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水 管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统 的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开 关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房， 母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内 监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印 设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保 养公司的协调配合、联系及监督工作。（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统 的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确 保会议设备系统处于良好的状态。（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系 统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性 维修。5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗 2人，随时接 受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司 维修范畴的由我方联系并监督）。6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物 业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明 书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备 和照明的开关时间，尽量节省能源。（五）卫生保洁1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大 堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊 走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁， 以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等 等，随时保洁。（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安 排专人跟进和监督质量。（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活 时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一 次大扫除、全面清洗。（3）清洁时所用的清洁用品要求如下： 关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用 学校指定的专业清洁剂； 玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水； 垃圾桶：选用全能水； 楼梯：选用全能水，也可选用消毒水或漂白水； 洗手间：地面选用全能水，便器选用洁瓷精； 花岗石地面处理：选用磨光剂； 大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖； 地毯：选用中性地毯水； 铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些 难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮； 木质地板：采用专用地板蜡水护理。2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁 灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作 的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建 档工作。3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗 手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯 内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、 无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、 风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净 无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃 光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无 白蚁。（六）绿化管理1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理 和养护。2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分 充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘， 叶片茂盛。3、定期施肥和防虫。4、定期对绿化场地松土，割除杂草。5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换， 保持公共绿化整体美观，有特色。6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发 有害气味，危害身体健康。（七）接待咨询及信件收发保障服务1、接待咨询服务保障（1）负责来人、来电的接待咨询服务；（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置， 熟记所有电话号码；（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明 礼貌，处事稳重机智。（4）遵守纪律，认真做好保密工作。2、报刊信件收发服务（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校 来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并 及时通知相关人员签收；（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无 私拆信件邮票；（5）严格执行保密制度。（八）档案资料建立与管理档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运 行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、 归档和管理。1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资 料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套， 从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理 规定要求进行档案管理，按ISO质量管理体系文件资料控制 程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集 中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存 储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方 便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的 档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详 的重要一环。2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实 体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大 学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工 程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理 构成的方方面面都有详细的资料收集。3、档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验 收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项 管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度 机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、 房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护 记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录 （巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资 料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善 提高记录4、资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、 联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和 资料管理严格执行ISO质量管理体系的管理，拟采用原始档 案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于 原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按 不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找 和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司ISO质量管理体 系的质量文件文件和资料控制程序执行。档案的取用、 传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严 防文件的流失；5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、 防变质。九） 师生公寓管理服务1、管理范围和主要设施管理范围：学校实施校区内学生公寓及老师公寓。主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。2、管理服务的内容及要求严格遵守国家的法律法规，严格遵守学校的规章制度。 加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚 为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳 定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配 合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热 水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经 学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调 工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和 工作人员在校区 24 小时值班；自备保洁用品、用具，以使 校区整洁和各项管理服务工作正常运转。根据学校的安排承担：（1）做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物 管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；（2）配合学校做好学生宿舍公共区域12 小时保洁及绿 化管理工作；（3）学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生 要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。（4）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理 制度。（5）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学 生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时 报告。（6）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政 治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生 宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。7）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的 相关工作。（8）做好公寓内各种设备设施的管理。（9）完成学校交办的其他临时性工作。（十） 其他事项1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典 及类似疫情）的各项防疫及应急工作。2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨 等及应急工作。3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧 物品的处置。4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求 收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物 品存放分类、整齐；帐物相符。5、掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌 握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提 出的物业其他管理工作、任务和要求。