2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法历年考试真题汇编24

住在富人区的她2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法历年考试真题汇编（带答案）题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共10题)1.下列有关市场价格.理论价格.成交价格.评估价值的说法中，错误的是（）。A. 当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B. 当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C. 当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D. 当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值正确答案：D,2.确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A. 估价原则B. 估价目的C. 估价方法D. 估价程序正确答案：B,3.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A. 62500B. 62000C. 61000D. 61500正确答案：A,4.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A. 70B. 80C. 90D. 100正确答案：C,5.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A. 估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B. 注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C. 估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响正确答案：B,6.下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A. 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B. 房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C. 判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D. 估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的正确答案：A,7.未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。A. 收益法B. 比较法C. 成本法D. 长期趋势法正确答案：B,8.新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A. 1508.02B. 1520.86C. 1527.27D. 1619.05正确答案：B,9.下列可比实例的质量要求，描述错误的是（）。A. 两者区位相近B. 两者用途相近C. 建筑结构的大类应相同D. 可比实例规模/估价对象规模，在0.52之间正确答案：B,10.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A. 报酬率是投资回收与投入资本的比率B. 风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C. 当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D. 当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D,二.多项选择题(共10题)1.为房地产正常成交价格的形成条件。A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性B. 理性的经济行为C. 适当的期间完成交易D. 买者和卖者众多，且具有完全信息E. 卖者对价格具有控制力量正确答案：A,B,C,D,2.与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A. 是一种专业意见B. 估计价格或价值C. 实行有偿服务D. 承担法律责任E. 估价作业日期长正确答案：A,C,D,3.不属于房地产价格外部影响因素的是( )。A. 人口因素B. 权益因素C. 经济因素D. 区位因素E. 社会因素正确答案：B,D,4.下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。A. 经济发展B. 居民收入C. 利率D. 汇率E. 城市化正确答案：A,B,C,D,5.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。A. 当前该类房地产价格水平较高B. 消费者的收入水平增加C. 通往郊区的高速公路收费被取消D. 人们预期该类房地产价格未来会上涨E. 城市居民出现向郊区迁移的趋势正确答案：C,D,E,6.一般人通常对土地最直观的认识是( )。A. 建筑物B. 水域C. 田地D. 大气层E. 地面正确答案：C,E,7.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。A. 基准日期B. 土地开发程度C. 基准地价修正体系D. 土地用途E. 基准地价公布日期正确答案：A,B,D,8.决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A. 该类房地产的价格水平B. 消费者的收入水平C. 该类房地产的开发成本D. 该类房地产的开发技术水平E. 房地产开发企业对未来的预期正确答案：A,C,D,E,9.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（ ）。A. 本质上都是比较法B. 都需要进行市场状况调整C. 都需要进行交易情况修正D. 都需要进行土地状况调整E. 都是批量估价方法正确答案：A,D,10.房地产区位是与其特定位置相联系的()的总和。A. 自然因素B. 人文因素C. 人口因素D. 社会因素E. 其他因素正确答案：A,B,三.判断题(共5题)1.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )正确答案：B,2.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )正确答案：B,3.人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。（）正确答案：A,4.可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。（）正确答案：B,5.建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）正确答案：A,