XXXX年融道机构房地产市场月度报告-02

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第37页 共37页两会召开 楼市走向值得期待随着各项政策的进一步深入，本月全国楼市普遍呈现供求萎靡，市场观望态度明显；同时由于传统淡季的到来，本月楼市成交量急剧下滑。春节期间，全国各大城市供求比例直线下降，北京、上海、深圳供应面积环比下降72%-98%不等，成交面积环比下降65%-86%不等，下跌态势日益明显。江苏三大城市南京、苏州、无锡三地楼市春节期间也未出现“虎势”，大年三十至正月初六7天时间，三地商品房交易量分别只有60套、3套和17套，楼市温度跌至今年以来的最低点。2月下旬，全国主要城市成交指数普遍呈现节后恢复性增长趋势，据相关统计，全国十大重点城市成交指数为55.72点，较春节期间环比上升54.53点；二十个典型城市成交指数为48.84点，较春节期间环比上升43.45点。（参见E房网市场周报2-04）自2月以来，徐州楼市成交连续下滑，春节期间，由于假期效应，导致成交量跌入谷底。2月下旬，徐州市商品房成交量也呈现节后抬头的趋势，加之徐州本地各大项目三月起纷纷推盘，由此可见，开发商押宝“金三银四”，市场回暖值得期待。3月全国两会即将召开，从此前相关媒体资讯可以预见，两会期间有关楼市调控的提案将成为关注民生问题的焦点，相信不久之后一系列更加成熟的调控政策会应市出台，届时，被迷雾缭绕了两个月的楼市势必会拨开云雾见青天。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本文作者： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng第一章 本月提要1.1 九部委督察地方楼市调控 两会前须有阶段性成果1.2 国土资源部：严防房地产开发资金流入二三线城市1.3 房贷收紧致银行业务量大跌 楼市或进入调整期1.4 准备金上调绷紧楼市神经 加重楼市观望情绪1.5 中央督察地方楼市政策 专家称二季度房价仍上涨1.6 两会前夕各地楼市调控措施密集出台1.7 徐州楼市成交曝冷 “金三银四”值得期待1.8 徐州土地市场异常活跃 保利抢滩拥揽三地1.9 本月数据提示 图1 本月商品房供应量环比上月下浮61.50%，同比09年2月上扬245.94% 图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月商品房成交成交量环比上月下跌44.53%，同比09年2月下跌21.51%图4 本月徐州市各区域商品房成交信息图5 本月徐州市国有土地出让信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯中央一号文件鼓励农民建房扩内需 （2010-02-02 徐州日报）新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件于2010年2月1日发布。这个题为中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见的文件推出了一系列含金量高的强农惠农新政策，强力推动资源要素向农村配置是其最大亮点。 文件强调，加快推进农村危房改造和国有林区（场）、垦区棚户区改造，继续实施游牧民定居工程。抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。放宽中小城市落户条件，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。全国工商联报告称我国房地产市场进入新一轮增长期 （2010-02-05 每日经济新闻）2月4日，全国工商联房地产商会下属的REICO工作室发布“20092010年度中国房地产市场报告”称，我国正在进入一轮新的房地产市场增长周期，报告还预计今年房价稳中有升。 报告称，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加，预计今年住房需求将继续增加，但增幅会低于2009年。同时，受去年下半年商品房新开工面积增加的影响，今年的市场供给也会增加。报告预测，在总体物价水平温和上涨的情况下，2010年房价稳中有升。REICO工作室博士刘琳表示，目前房地产企业资金充裕，交易量保持平稳，降价动力不足。同时，在经济回暖、物价温和上涨的态势下，房价不可能下跌。报告还称，我国房地产周期的“波谷”滞后于经济周期1年，在经历了2008年底和2009年初的低谷后，房地产市场已经进入新一轮的增长周期。九部委督察地方楼市调控 两会前须有阶段性成果 （2010-02-08 广州日报）据相关报道，在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括像山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙，几乎所有的重点城市和省区都在名单上。1月25日，督查组先后到达广西、河南、江西、山西、湖南开始了相关的督查工作，包括房地产的交易秩序的整顿，土地出让制度的完善，以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查。按照整体的安排，在虎年春节到来之前，相关的督查情况的汇总上报工作将陆续开始。按工作制度的要求，在2010年“两会”召开之前，必须要产生阶段性的成果。国务院以及相关的部委也将根据督查情况，来考虑未来的楼市调控政策。国土资源部：严防房地产开发资金流入二三线城市 （2010-02-09 人民日报）2月8日，国土资源部召开2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，土地违规违法持续下降、总体向好，但尚未有效遏制，当前违法违规用地反弹压力依然很大。 据介绍，2008年度的卫片检查比2007年度违法违规用地宗数和非法占用的耕地面积均下降了44%。总体上看，土地违规违法在持续下降。但房地产开发当中的闲置地、囤地、炒地问题，对土地执法监察提出了新的任务。据闲置土地统计，2007年之前供应给开发商的地还有10万亩，2007年供的有3万亩，2008年供的还有1.5万亩。另据2008年统计公报显示，当年完成开发土地面积约为39.0495万亩。由此可计算出，截至2008年闲置土地面积占2008年全年开发土地面积的37.13%。 根据国务院的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。徐绍史表示，现在房地产企业、房地产开发资金在向二、三线城市走，监管的任务非常重。 企业社会责任十大议题发布 房价过高入选 （2010-02-10 京华时报）2月9日，中国社科院企业社会责任研究中心发布了中国企业社会责任基准调查2010，以及未来三年内中国企业社会责任的十大议题。除了传统的环境污染、食品安全、农民工权益等议题，本次“高房价影响人民生活”也榜上有名。专家表示，这体现在近年来全国范围房价飞涨的背景下，社会普遍认为，房价定位已经不单单是房地产企业的市场行为，更是房地产企业应该对社会稳定承担的社会责任。未来三年中国企业社会责任十大议题具体如下：1.水资源危机，淡水资源不足，污染严重； 2.污染问题，空气污染，城市噪声和垃圾污染，农药和化肥污染；3.食品安全问题，消费者健康受到影响；4.土地退化，可耕种面积不足，粮食安全存在隐患；5.房价过高，影响市场秩序和人民生活；6.能源危机，石油、煤炭、天然气等能源日趋枯竭，价格高涨； 7.农民工权益保障问题；8.气候变化危机，温室气体排放增加，全球气候异常；9.物种灭绝，植被破坏，森林面积减少；10.加强安全生产，防范安全事故。房贷收紧致银行业务量大跌 楼市或进入调整期 （2010-02-13 第一财经日报）在“国11条”加强房地产信贷风险管理、加大差别化信贷政策执行力度的导引下，中行降低房贷利率优惠比例的行为正在被其他银行逐步效仿，信贷政策收紧信号越发强烈。据了解，目前在深圳地区，深圳发展银行深圳分行已经开始实施首套房贷利率最低8折优惠，而光大银行执行的则是首套房利率与首付比例相关联的政策，即住房面积限于140平方米以下的情况下，首付四成利率打7.5折，首付二成利率只能打8.5折。而在上海，建设银行上海分行目前的要求是首套房必须首付三成，根据信誉以及经济偿还能力利率可以打8或9折。诸如工行、农行、招行尽管首套房利率仍然可以执行7折优惠，但均将首付款比例提高至三成。而目前各银行纷纷降低房贷利率优惠且上调首付比例，显然已释放出个人住房消费信贷收缩的明显信号。根据相关研究报告分析，今年可能还会多次提高存款准备金率，加息成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。此外，“一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。去年房价涨幅过大的一线和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌”。房价同比大涨 房企战略收缩在所难免 （2010-02-14 证券日报）1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5 。13日上午，沪深两市地产股表现积极，一度领涨大盘。分析人士认为出现这种走势，一方面因为全球通货膨胀预期的增加，另一方面国家统计局最新公布的1月份房屋销售价格数据，也起到了支撑地产指数上扬的作用。尽管1月份房屋销售价格同比大涨，但随着房地产调控政策的进一步深入，开发商战略收缩已成定局。会有一部分开发商因不看好市场前景而主动放弃，春节过后，房企可能会调整战略规划，降低拿地速度、新开工面积等。小型房企的日子会越来越艰难,新一轮行业调整或在所难免。准备金上调绷紧楼市神经 加重楼市观望情绪 （2010-02-15 北京青年报）短短42天内央行两次收紧流动性。央行14日再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，继续缓步收紧货币政策。此次上调存款准备金率大大出乎市场意料之外，但也在情理之中，因为1月份的新增贷款相对较高，必然再有措施进行调整。另外，货币量的供给也较高，对于通货膨胀的压力较大。有银行业内人士指出，虽然此次调整对银行利润的影响不大，不到1%，但是由于监管层对信贷的控制更加严格，资金来源较为紧张的中小型银行可能会受到较大的影响。就楼市而言，专家认为，短短42天内央行两次收紧流动性，对地产行业心理影响加剧，但短期内对地产商的直接影响有限，地产行业的资金状况在中期内不会骤然恶化。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析，货币政策有三大工具，根据重要性依次为调整利率、调整存款准备金率、公开市场操作。央行从2010年元旦开始在42天内两次上调存款准备金率，会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。中央督察地方楼市政策 专家称二季度房价仍上涨 （2010-02-20 华夏时报）从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。两会在即，这次被称为有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求，形成阶段性意见。参与督察的住建部专家委员会一位专家表示，预计二季度开始，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还将会适当放宽。发改委价格监测显示36个大中城市房价涨幅回落 （2010-02-23 成都晚报）据国家发改委价格监测中心监测，今年1月全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格为7417元/平方米，比去年12月上涨2.04%，涨幅比去年12月下降6.69个百分点。其中，经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅环比分别上涨0.75%、2.15%和2.19%。 调查结果显示，成都市今年1月房屋销售价格同比涨幅排第11位，环比涨幅与宁波、深圳并列排第10位。同比涨幅位居前三的城市分别是深圳（20.6%）、杭州（12.7%）、广州（10.6%）；环比涨幅位居前三的城市分别是西安（3.3%）、武汉（1.0%）、杭州与青岛（0.8%）。存款准备金率上调0.5个百分点 开发贷个贷纷纷收紧 （2010-02-25 每日经济新闻）据春节前央行发布的规定，从2月25日起，再上调存款准备金率50个基点。调整后大型金融机构（工农中建交邮）为16.5，中小型金融机构为14.5。流动性回收，限制了银行贷款规模。银行业人士告诉记者，除了个贷收紧力度加大外，目前很多银行也已经收紧了开发贷款业务。而在银行间市场，短期资金的价格也进一步上扬。据了解，各家银行的资金都并不宽松。银行业几乎全线收紧个人按揭贷款，而对房地产商开发贷款的收紧也不是个别现象。两会前夕各地楼市调控措施密集出台 （2010-02-25 上海证券报）全国两会召开前夕，北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。调控措施频出也在一定程度上影响到楼市成交，目前各地楼市成交仍比较清淡。“由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天向记者直言。从春节后不少地方的调控行动来看，内容涉及很多方面。如成都市政府近日下发关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见。南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。北京更是推出11条措施，从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控。2.2 城市热点2009年徐州市经济运行情况发布 （2010-02-03 都市晨报）2月2日，徐州市统计局、国家统计局徐州调查队发布了2009年全市经济运行情况。全市经济在经历了年初的低迷后，迅速扭转了经济增速下滑局面，逆势快速回暖、回升、回复，实现了经济的总体回升向好及持续回升向好发展，整体呈现V形态势。全市服务业实现增加值890.56亿元，同比增长15.6%；服务业增加值占GDP比重达37.2%，比上年提高0.6个百分点。其中，房地产、金融和其他服务业增长较快，商品房销售面积526.14万平方米，增长78.8%；商品房销售额167.13亿元，增长112.4%。金融业实现增加值53.40亿元，增长31.4%；其他服务业实现增加值261.82亿元，增长17.0%。2009年徐州市房地产投资增四成 （2010-02-21 都市晨报）2009年，徐州市城建重点工程投资量创历年之最，85%以上援川项目完成，房地产投资超183亿，完成建筑业总产值525亿元。此外，52项城建重点工程提前完工，购买、建设安置房180万平方米。棚改已经惠及16834户家庭、6万多居民。去年徐州市安排城建重点工程101项，重点实施交通枢纽、商贸物流、旅游文化“三大中心”和新城建设、山水景观、环境改善、民生实事“四大工程”，年度投资244亿元，为历年来项目最多、投资量最大的一年。其中，云龙湖“四合一”工程、南湖水街、金龙湖景区、彭城壹号等工程，已成为市民和游客的乐游之所。2009年徐州市共完成房地产投资183.36亿元，同比增长40.57%；施工面积1122.85万平方米，竣工面积615.82万平方米。同时，全市房地产新开工面积778.74万平方米，同比增长三成以上。去年徐州市完成建筑业总产值525亿元，列苏北第一。2010年徐州市将建119万平方米安置房 （2010-02-21 彭城晚报）在去年启动建设安置房180万平方米的基础上，今年徐州市计划做好主城区10个项目119万平方米安置房的建设，确保完成购买55万平方米安置房的计划。徐州市建设局2月20日召开2010年度工作会议，作出上述安排。去年，徐州市全力推进棚户区改造，购买、建设安置房180万平方米，惠及16834户、60969人。今年，建设部门将抓好主城区10个项目119万平方米安置房的建设，确保完成购买55万平方米安置房的计划。同时，积极探索城中村改造的新途径，力争取得明显成效。今年徐州市将全力推进棚户区改造，优先改造连片规模大、住房条件差、安全隐患多、群众迫切要求的项目，确保改造规范有序。同时加大对定销商品房建设的监管力度，努力解决过渡期过长的问题。徐州市今年还将加快县城镇和重点中心镇建设。进一步强化新沂、邳州、沛县、丰县、睢宁等五个副中心城市功能，建设30个特色鲜明的中心镇，完善中心镇考核标准，启动开展中心镇创建达标工作。为促进房地产市场健康发展，建设部门加大房地产市场监管力度，维护好市场秩序，会同政府法制办进一步完善住宅项目交付使用管理规范，加强全市住宅配套基础设施和公共服务设施建设。曹新平调研城建重点工程时强调迅速掀起城市建设新热潮 （2010-02-22 都市晨报）2月20日，徐州市委书记曹新平带领相关部门负责同志对今年城建重点工程项目进展情况进行调研。他要求，抓好项目开工，迅速掀起城市建设新热潮，全力以赴加快特大型区域性中心城市建设步伐。曹新平一行先后来到老东门、彭城饭店、彭祖园、云龙湖西湖北大堤等地实地查看了项目开工情况，并听取了市重点办、鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区及相关职能部门的汇报。今年徐州市共安排8大类149项城建重点工程，项目总投资665亿元，年度安排262亿元，今年项目安排为历年来数量最多、投资量最大、年度建设任务最重的一年。为了快速推进，确保今年城建重点工程建设任务早部署、早启动、早落实，通过责任状，将全年城建重点工程任务分解落实到各项目单位。目前续建项目已经复工19项，新建项目已经开工20项，近期计划新开工32项。E房点评：本月各地楼市资讯提及最多的内容依旧是聚焦政策走向和调控效应的观察，另外春节期间各地普遍呈现的成交量大幅下滑，引起了市场的阵阵骚动，部分地产研究机构的拐点论、消极预测以及部分市场评论员的口水战再次成为媒体所关注的焦点。细观本月新政策的出台，存款准备金率的上调目前对外给出的利好消息是将严格控制个人贷款和房地产开发公司的开发贷款，这一举措意在使投机投资性购房泛滥现状和开发商项目开发的热情加以抑制，这一出发点是好的，都是为了控制当前市场的楼市高温，但是E房网市场分析部认为，这一急措难免有“病急乱投医”的韵味。首先，目前的市场已经明显呈现了非理性的状况，加之各地楼市泡沫和需求现状不一，此时政策的出台可谓“牵一发而动全身”，假使没有经过成熟的市场调查和区分各地现状，不对症下药，那最终调控的结果将只是一个泡影而已；另外，部分城市的房价助推因素很大一部分是由于供求关系的严重不平衡，房源紧缺，难免造成物以稀为贵的局面，房价上涨也就合情合理了，因此，此时再度收紧开发商开发贷款，那势必会抑制部分中小开发企业的发展，同时可能加大大型开发企业对市场的垄断性，届时，调控的结果更是适得其反。所以，E房网市场分析部再次呼吁，政策的出台要严谨有条理，从大的框架细分至各个细节，力求一招见胜。另外，本月见诸各大媒体报端的焦点资讯就是本月成交量的大幅下跌，特别是春节期间的楼市萎靡状况。由于春节传统的假期效应，成交惨淡早已不是新鲜话题，但是由于目前特殊的市场背景和敏感的时间段，楼市的走势和些许的动态都足以引起整个市场的轰动。但是仔细分析各家媒体和研究机构的分析实例，单从个别数据或是采用传统的环比数据来进行评论，作者认为如此分析太过片面，我们可以回顾一下08年年末至09年年初阶段，当时成交量和整个市场预期更不如现在，但是最终又如何？所以，作者认为在非理性的市场背景下，我们要理性地去看待市场的走势，任何一个数据都不能决定整盘棋局的输赢，更何况作为政府主要产业的房地产行业呢。此前E房网市场分析部已经强调了政府的“总体收紧，有保有压”策略，从中我们可以看到，政策里面的弹性肯定不会出现市场所预期的大跌或大涨局面。所谓的“有保有压”，我们大可以将其理解为两层意思，即“房价大涨，保百姓，压开发商”，“市场萎靡，保开发商，压百姓（刺激消费）”。所以，今后置业“只买对的，不买贵的”才是驾驭市场的不二法门。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年2月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万元）挂牌时间2010-G1东 区金山桥经济开发区杨山路南侧工业地块开发区创业大厦以西，徐州诺万医疗设备有限公司以南工业76740.72922010年2月23日9时至2010年3月11日10时2010-G2东 区金山桥经济开发区蟠桃山南路东延南侧工业地块中石化加油站东侧，蟠桃山南路东延南侧工业137791.05382010-6西 区铜山县火花片区供销社地块徐商公路北商服用地29613142671.3-1.54400城镇住宅153461.82010-G3东 区金山桥经济开发区徐贾快速路东侧工业地块西至徐贾快速路绿化带，南至三环北路东延绿化带工业2800520.7107552010年2月25日9时至2010年3月12日10时2010-G4北 区九里区三环北路东延南侧工业地块三环北路东延绿化带南侧工业2003610.776802010-G5北 区九里区三环北路东延北侧工业地块三环北路东延绿化带以北工业2200000.784482010-G6北 区九里区三环北路东延南侧立交桥以西工业地块三环北路东延绿化带南侧工业1001330.738432010-G7东 区金山桥经济开发区长安大道西侧工业地块东至长安大道绿化带工业251340.79662010-G8东 区金山桥经济开发区创业路东侧工业地块西至创业路绿化带工业213371.1820续表3.1 2010年2月徐州市国有土地出让信息（数据来源：徐州市国土资源局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万元）挂牌时间2010-G9东 区金山桥经济开发区引线河东支路东侧工业地块引线河东支路绿化带东侧，江苏康博制衣有限公司北侧工业203970.77842010年2月25日9时至2010年3月12日10时2010-G10东 区金山桥经济开发区徐贾快速路西侧工业地块徐贾快速路绿化带西侧，徐海路绿化带北侧工业626301.124042010-G11东 区金山桥经济开发区广德路西侧工业地块西至一零四国道改线段绿化带，北至荆马河绿化带工业687180.726402010-G12东 区金山桥经济开发区大庙工业园路北侧工业地块大庙工业园路绿化带北侧工业238910.79172010-G13东 区金山桥经济开发区徐海路北房亭河东工业地块南至徐海路绿化带，西至规划路绿化带工业658230.725272010-7西 区泉山区市民广场东侧地块云龙湖北侧,东临苏堤路商业、文化、旅游99369总建筑面积20万平方米318002010年3月5日9时至2010年3月19日10时2010-8中心区鼓楼区河清路21号(原果品公司）河清路西商业、办公、酒店式公寓45105.550002010-9东 区云龙区云龙区政府西侧地块和平路北，云龙区政府西商办用地217813.550002010-10东 区云龙区郭庄路南高铁安置地块郭庄路南侧,陇海铁路北侧居住398471.736002010-11北 区九里区张小楼老工人村及周边地块徐丰公路东侧居住578911.430002010-G14东 区金山桥经济开发区凤凰大道东侧工业地块西至凤凰大道绿化带,东至关庄大沟绿化带工业1333101.15120附件：本月住宅、商办用地出让地块规划图2010-6号地块规划图：2010-7号地块规划图：2010-8号地块规划图：2010-9号地块规划图：2010-10号地块规划图： 2010-11号地块规划图： 图3.1 2010年2月徐州市国有土地出让信息比例图示 图3.2 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-022010-012010-02环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）8520300%150%出让面积（单位：亩）7403962244466.67%203.24% 表3.2 本月土地出让环比、同比信息出让地块分析：本月徐州市国有土地共出让20宗地块，总出让面积1496250平方米（约2244亩），包括3宗住宅用地、3宗商办用地和14宗工业用地，出让面积分别为169亩、210亩和1865亩。本月土地出让面积环比上月涨幅达466.67%，同比09年2月上涨203.24%。其中2010-7、2010-8号地将是未来竞拍的热点地块，2010-7号地块位于市民广场东侧，紧靠云龙湖和云龙山，依山伴水，土地规划用途为商业、文化和旅游，该地块楼面地价起价1590元/平米，未来该地块将形成高端的商业文化圈；2010-8号地块位于市中心大型商圈内，土地规划用途为商业、办公和酒店式公寓，楼面地价起价2015元/平米，目前该地块正在进行全面拆迁。此外2010-10号地作为高铁安置地块，北靠楚王陵，西接世茂大盘，处于成熟大型社区范围，从其规划容积率来看，未来物业形态将以多层和小高层为主。3.2 土地成交表3.3 2010年2月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州市铜山县国土资源局）地块编号所属区域土地位置土地面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）成交价（万元）竞得人成交日期2009-055铜山新区铜山城区黄河路北侧、海河路西侧、泉新路东侧194220商业、住宅1.63496063960保利铜山置业发展有限公司2010-02-032009-056铜山新区铜山城区珠江路北侧、华山路西侧、玫瑰大道南侧382789A：旅馆业B：住 宅A0.16B0.62266050160保利铜山置业发展有限公司2010-02-032009-057铜山新区铜山城区珠江路北侧、华山路西侧、玫瑰大道南侧196510商业、住宅0.61780042650保利铜山置业发展有限公司2010-02-032010-001铜山新区铜山城区华山路西侧96869住宅0.81453019230深圳市物业发展（集团）股份有限公司2010-02-102010-002铜山新区大彭镇程庄村13333工业0.9162162江苏华源石化有限公司2010-02-092010-003铜山新区柳新镇苏家村19527工业0.9241241徐州奥登机械科技有限公司2010-02-09表3.4 本月成交地块数据分析表地块编号土地面积 （平方米）容积率起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2009-0551942201.6349606396082.96%20582009-056382789旅馆业0.16 住宅0.62266050160121.36%34482009-0571965100.61780042650139.61%36172010-001968690.8145301923032.35%24812010-002133330.91621622010-003195270.9241241附件：本月成交地块住宅、商办用地区域位置图图3.3 2010年2月成交地块住宅、商办用地区域位置图成交地块分析本月徐州土地市场共成交6宗地块，总成交面积903248平方米（约1355亩），其中2宗为工业用地，成交面积32860平方米（约49亩），其余则为住宅、商业和旅馆业用地，成家面积870388平方米（约1306亩），环比上月土地成交面积779151.8平方米（约1169亩）上涨15.92%。本月6宗土地集中成交在铜山新区，除2宗工业用地外，其余4宗地块从其所处区域来看，位于新区中心位置，周边项目林立，商业氛围浓郁。此外各地块的成交溢价也相对较高，从其规划指标来看，未来该区域将是高端生活商圈，未来升值潜力不言而喻。E房点评：图3.4 2010年徐州市国有土地出让明细徐州土地市场继上月平稳开局之后，本月更显活跃。E房网市场分析部经统计得出，截至2月底，今年徐州（市区含铜山新区）共出让国有土地25宗，其中包括14宗工业用地、8宗住宅用地和3宗商业用地，出让面积分别为1865亩、477亩和299亩。此外从本月土地成交信息来看，给徐州房地产市场带来了重大的利好消息，本月初保利地产以15.67亿元一举拿下铜山新区三大地块，总出让面积为773519平米，出让标价75420万元，三地块总溢价率为107.8%。徐州作为保利在江苏的第二个落脚点（09年保利进入南京，目前在南京共开发两个项目，分别是建邺区河西CBD的金沙江地块与栖霞区紫金山东麓的马群地块），从其此次拿地体量来看，徐州将是保利开辟三线城市市场的战略先锋，对保利面对行业调控和寻求长期发展将起到重要的作用；同时随着保利的入驻，相信未来徐州房地产市场将会迎来更加璀璨的地产作品以及更加激烈的市场竞争。2月中旬，保利周边地块再次被外地企业以高价成交，在当前市场前景尚且不明的情况下，徐州市场连遇巨鳄抢滩，从中可以看出，市场走势向二三线城市转移的倾向已经非常明显，价格洼地区域的竞争将愈演愈烈。第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供应信息 图4.2 2010年2月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细月份2009-022010-012010-02环比涨跌同比涨跌供应量（万）2.8325.439.7961.50%245.94% 表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计734套，供应面积9.79万平方米，环比上月25.43万平米下浮61.50%，同比09年2月2.83万平米上扬245.94%。仔细观察09年年末楼市新政出台以来，12月楼市整体呈现火爆状态，2010年年初政策效应显现，市场观望态度日盛，开发商对市场走势难以把握，从而导致市场供应量大幅收紧。本月随着春节传统淡季的到来，市场环境更显萧条，本月徐州商品房供应量创近一年来的一个新低，但是同比去年同期又有显著提升；另外根据E房网市场调研获悉，徐州本地市场置业热情依旧很乐观，诸多楼盘将在三月大批放量，相信随着政策的出台和市场走势的明朗，徐州房地产市场的“小阳春”势必会打破近期楼市的沉寂。4.2 成交分析 图4.3 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房成交信息月份2009-022010-012010-02环比涨跌同比涨跌成交量（万）17.925.3314.0544.53%21.51% 表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息 图4.4 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数1280套，成交面积14.05万平米，环比上月25.33万平米下跌44.53%，同比09年2月17.9万平米下跌21.51%。其中从各区域成交信息显示，云龙区成交51985.39平米成为本月销冠，鼓楼区、泉山区次之。本月由于春节效应导致成交惨淡，但是春节期间徐州全市成交商品房76套，相比南京、苏州和无锡春节期间的60套、3套和17套的成交量可谓一枝独秀，由此可见，徐州市场形势相对乐观。4.3 供求比分析 图4.5 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供求比信息E房点评：仔细分析09年以来徐州市每月商品房的供求关系，部分月份供求关系严重不平衡。供求关系是决定整个市场走势的关键因素，也是调控市场稳定的先决条件，只有适度把握市场的需求，应市而推，平衡供求关系，才能做到更好地消化房源。09年楼市的异常突起，很大一部分因素是由于供求关系的不平衡，供求关系的比例失调也反映了开发商对市场的把握存在局限性。所以，09年楼市是开发商在跌跌撞撞中碰巧发的一笔横财。上月徐州市场整体供求关系趋向于平稳，虽然没有继续年前楼市的火爆，但也没有像其他城市出现拐点。本月徐州市场再次出现供小于求的态势，开发商收紧房源放量，试图进行“试水”预测，但从现在的数据反应，市场的需求依旧热情。细观新年楼市开局，诸多利好条件密集呈现，城建计划的公布、高铁的启动等等，无疑成为加速徐州城市建设的催化剂，在其他城市进入观望期时，徐州楼市反而加剧了消费者对市场看涨的预期，因此，在接下去的几个月里，市场进一步回归理性的前提之下，徐州继续年前楼市热销的“神话”将不仅仅只是个梦想。另外，从目前各家开发商的推盘计划来看，憧憬“金三银四”，突破楼市低迷将是开发商春节后的一场硬仗，但是是否能够卫冕传奇，那还得看开发商的策略、政策的导向以及老百姓的配合程度了。4.4 区域市场分析图4.6 徐州市区（不含贾汪区）本月各区域商品房供应明细图4.7 徐州市区（不含贾汪区）本月各区域商品房成交明细项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-02月供应量（单位：万）0.83 02.57 12.491.29 09-02月成交量（单位：万）1.30 4.30 2.59.60.25 10-01月供应量（单位：）105400.9097516.0551418.38010-01月成交量（单位：）6879819171164281396239302本月供应量（单位：）0020660.3058998.250本月成交量（单位：）22237117045355649667154供应量环比100%78.81%14.74%供应量同比100%19.61%52.76%100%成交量环比67.68%38.95%67.40%53.47%186.16%成交量同比71.05%72.78%78.58%32.33%23.09%供求比3.860.91表4.3 徐州市区（不含贾汪区）本月商品房供应、成交环比、同比信息表4.4 本月项目成交排行榜 （数据来源：徐州市房地产信息网）编 号项目名称地理区域行政区域销售套数1绿地世纪城东 区云龙区2472鼓北嘉园北 区鼓楼区973中茵龙湖国际南 区云龙区944开元四季西 区泉山区655国信龙湖世家南 区云龙区636淮海水岸春天北 区鼓楼区497城置国际花园城东 区经济开发区488绿地商务城南 区云龙区439香山庭院北 区鼓楼区3410云东文化村南 区云龙区3111橙黄时代彩园南 区泉山区2612加州玫瑰园南 区铜山新区2513南洋国际花园南 区铜山新区2314世茂东都东 区云龙区2215永旭金色阳光北 区鼓楼区2116天成国际广场中心区云龙区2117国基城邦南 区铜山新区1918日成奥运城东 区云龙区1719万豪绿城东 区经济开发区1720旺旺家园东 区经济开发区1721华美生态园北 区鼓楼区1522北京路18号盛世年华小区南 区铜山新区1323豪绅嘉苑北 区鼓楼区1224时代广场东 区云龙区1225久隆凤凰城南 区铜山新区1126清水湾北 区鼓楼区1127文泰康城南 区铜山新区1128万和佳苑南 区铜山新区1129天山绿洲西 区泉山区1030润家香花畦北 区鼓楼区10图4.8 本月徐州市各区域项目成交排行榜分析图示E房点评：本月楼盘动态据E房网市场分析部调查数据显示，南区、北区和东区相对比较活跃。其中南区本月有多家楼盘热销，上榜本月楼市成交TOP30排行榜的项目多达12个。由于南区近两年项目日渐成熟，加之各项目体量较大，销售态势一直领衔徐州楼市；本月初保利地产以15.67亿元一举拿下铜山新区三大地块，总出让面积为773519平米，出让标价75420万元，三地块总溢价率高达107.8%，从各地块的容积率来看，未来这三个地块将规划高端别墅、洋房和小高层住宅。从保利地产入驻徐州来看，未来的徐州市场，特别是城南新区必将成为城市新贵的首选。其次，本月东区成交量占总体成交的50%，成为楼市成交大赢家。本月绿地世纪城六期“莱蒙湖畔”持续热销，诸多实力楼盘成交不减，经济开发区几大项目迎春活动带动了销量的提升。本月北区市场也依旧火热，诸多新项目纷纷亮相。其中天悦华景售楼处公开，一个月内累积客户达1000多组，成为区域市场极富竞争力的品质楼盘；此外，九里嶺秀二批房源加推，山南小镇VIP卡发放等充分带动了区域市场的活跃性。北区作为目前徐州市场的价格洼地区域，区域发展日渐成熟，同时，随着徐州重点城建工程的进一步实施，未来发展潜力和区域价值将大大提升。E房网市场分析部经过相关统计，自2009年6月以来，北区市场楼盘均价从3400元/平米到目前均价4500元/平米，均价涨幅达1100元/平米。从目前北区的发展和整体价格、区域优势判断，北区楼盘的价格未来上涨空间依旧很大。第五章 媒体监测5.1 报广汇总表5.1 2010年2月徐州地产项目媒体广告投放汇总（数据来源：徐州报业集团 徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小中心区（9条）华厦樱花公寓2010.02.02低总价15万元起，首付只需3万元，3-4年可收回本金都市晨报A01版 六十分之一版2010.02.09低总价15万元起，首付只需3万元，3-4年可收回本金都市晨报A01版 四十分之一版2010.02.23 低总价15万元起，首付只需3万元，3-4年可收回本金都市晨报 A01版 二十分之一版华厦商铺2010.02.04 天山绿洲二期，三期樱花小镇小户型商铺，春节期间优惠推出；小康人家5#、6#楼对外全面推出招商，租赁期限三年（含三年）以上者，免除一年半租金都市晨报A01版 二十分之一版香榭丽花园2010.02.02城市中心产权处东侧香榭丽国际花园VIP贵宾卡2月6日正式开放都市晨报A16版 整版2010.02.03城市中心产权处东侧香榭丽国际花园VIP贵宾卡2月6日正式开放徐州日报01版 整版2010.02.04 城市中心产权处东侧香榭丽国际花园VIP贵宾卡2月6日正式开放都市晨报A16版 整版风尚米蘭2010.02.25徐州豪宅新标准，敬请亲临咨询都市晨报 A16版 二分之一版风尚自由城2010.02.25一期房源预订超92%，余房3月1日普涨50-200元/平米，二期VIP卡火爆登记中都市晨报 A16版 二分之一版东 区（3条）中川梅园公寓商务中心2010.02.02超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版润家香花畦2010.02.02保留房源销售，春节前购房免1%契税都市晨报A01版 六十分之一版绿地集团2010.02.22好运福虎“折享”有礼，凡2月22日-2月28日活动期间签约的客户，均可通过现场抽红包活动，乐享新年购房超值折扣，特享99份；2月22日-23日住宅、商铺签约客户，将获赠所购房源一年物业管理费；2月24日-28日住宅、商铺签约客户，将赠所购房源半年物业管理费都市晨报 A08版 整版西 区（4条）开元麓郡2010.02.0290-141平米叠景现房 新房源热销中都市晨报A01版 六十分之一版2010.02.0990-141平米叠景现房 新房源热销中都市晨报A01版 四十分之一版2010.02.2590-141平米叠景现房E14D10即将公开都市晨报 A01版 二十分之一版2010.02.2690-141平米叠景现房E14D10即将公开都市晨报 A01版 二十分之一版北 区天悦华景2010.02.01九里山南纯翠鼓楼 首席下沉式庭院洋房，2月3日惊艳登场都市晨报A08版 整版续表5.1 2010年2月徐州地产项目媒体广告投放汇总（数据来源：徐州报业集团 徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小北 区（6条）山南小镇2010.02.04 首批VIP客户已经登记近500人，第二批客户火爆登记中都市晨报A01版 二分之一版2010.02.11春节山南小镇“礼”惠彭城，特加推少量VIP贵宾卡，数量有限，售完即止都市晨报 A01版 四分之一版九里嶺秀2010.02.23 九里嶺秀第2批全新房源，2月27日接受内部登记彭城晚报A16版 二分之一版2010.02.24九里嶺秀第2批全新房源，2月27日接受内部登记都市晨报 A16版 二分之一版2010.02.25九里嶺秀第2批全新房源，2月27日接受内部登记彭城晚报A16版 二分之一版铜山新区（2条）国基城邦2010.02.03新春“豪”礼，惠动全城，科技创新品质人居12-15号楼创新产品火爆彭城！都市晨报A01版 三分之一版檀香山2010.02.09别墅天地，豪装大户，檀香山别墅园北区最后珍稀典藏，品位与品味的盛宴，敬邀亲访，共鉴唯一都市晨报 A16版 整版经济开发区（1条）中川金山福地2010.02.02新年应急加推26号楼珍藏房源，2月11日所推房源单价每平米普涨30元整都市晨报A01版 三分之一版5.2 投放分析图5.1 徐州地产项目媒体广告投放统计趋势图月 份广告投放量环 比原因分析2010-017968.35%由于传统淡季，加之楼市走势不明，开发商相关营销活动收紧2010-0225表5.2 本月地产项目媒体广告投放分析表图5.2 本月徐州各区域地产项目广告投放比例图E房点评：本月徐州市地产项目报广投放量共计25条，环比上月79条下浮68.35%，区域对比也非常明显，其中推广活动比较活跃的区域有中心区和北区。进入2010年以来，楼市政策连番出台，各地楼市动态不一、走向不明，因此，开发商的营销策略随之收紧谨慎，报广投放缩水也在情理之中。相比全国各大城市的楼市现状，徐州市场相对比较乐观，购房热情依旧高涨。从本月项目报广投放量来看，除了一些老项目加推之外，部分新盘的蓄水宣传和前期客户积累成为本月媒体监测的关注焦点，从中我们可以洞悉，投放量的减少一方面是由于传统淡季的因素，另一方面是由于目前形势不明，开发商的市