中关村西区网络调查报告

中关村西区网络调查报告一、中关村以及西区概况中关村是北京的高科技中心，它被誉为“中国的硅谷”，很多人都简称它为“村子”。从地理上讲，它位于北京城的西北部海淀区一带，在西北三环路西北四环路中间。由于比邻中国最著名的两座大学，清华大学与北京大学，很多的西方分析家对中关村的前景很乐观。狭义的中关村改造所指的是中关村西区改造，中关村西区位于海淀区核心地带，是中关村科技园区的核心区域。其东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。规划占地面积为94.6公顷，总建筑面积340万平米。西区核心区（以下简称“小西区”）为北四环、中关村大街、丹棱街、彩和坊路围合的中心区域，建筑面积约150万平米，其中在建面积约25万平米（小西区以外的中关村西区范围地块以下简称“大西区”）。二、中关村西区产业调整相关信息2009年起，中关村西区正式面临业态大调整。西区改造面积达到了140多万平方米，其中地上建筑面积达到110万平方米，地下面积达到30万平方米，西区经过改造后将建设许多高科技交易展示中心、科研会展中心、银行、写字楼等公建项目，在新建的项目中，没有住宅项目。政府预计在未来几年内将中关村打造成为北京乃至全国的一个科技城。目前，西区的拆迁工作已基本完成，共拆迁6000多户，仅拆迁费就花了30亿，市政基础设施花了10亿，由此可以看出，政府对于中关村改造建设的决心。在三年之内，中关村将大变样，仅西区0.52平方公里的土地上，一座现代化的科学城将屹立在北京西部。去年7月，海淀区政府发布关于加快推进中关村西区业态调整的通告，提出未来西区不鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。根据通告的精神，中关村西区业态分为鼓励类、限制类和淘汰类。政府将综合运用政策、法律等手段，吸引科技金融等鼓励类业态入驻中关村西区发展；严格控制中关村西区现有限制类业态扩大规模，并逐步调整至适度规模；引导中关村西区现有的淘汰类业态逐步退出西区。同时，根据中关村西区功能定位，不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等传统业态在本区域内发展。据有关部门透露，海龙、鼎好等电子卖场已积极响应号召，自我进行业态调整。据悉，一些小型、低端的电子产品专柜已经撤离海龙，体现高端、最新技术的知名品牌专卖店和旗舰店将在此出现。而通过市场机制置换出去的小型、低端电子产品专柜或将迁往大钟寺附近的电子市场，此外西客站附近也将建设电子市场，作为这些低端业态的经营场所。三、中关村西区楼宇空置和出租情况西区大部分写字楼的空置率小于20%空置率大于20%勺楼盘是：3#泰鹏大厦，空置率约为70%（含商业面积）；10#首创CEO拓展大厦，空置率约为30%（含商业面积）；18#1+1大厦，空置率约为50%（小业主经营不善）。小西区范围内有可能整租的楼宇为3#泰鹏大厦。有可能整售的楼宇为3#泰鹏大厦（只出售给政府、行业协会等单位，不出售给投资企业）、4#金和国际大厦、10#首创CEO拓展大厦。大西区范围内有可能整售的楼宇为59#中冠大厦。1. 四、中关村西区物业形态概况卖场+写字楼物业海龙、11#鼎好、8#中芯、25#e世界是电子卖场；家乐福、中关村购物广场、12#津乐惠、60#新中关购物中心等是以商业配套卖场为主。2. 写字楼出售物业7#辉煌大厦，部分出售；4#金和国际大厦，待整售；14#天创科技大厦，大部分已出售；18#1+1大厦，大部分已出售；22#中国电子大厦，B栋已出售；23#北科建开发写字楼，已出售；36#银科大厦、38#华一控股大厦、39#西屋国际大厦、41擀申州数码大厦、43#长远天地、44#创富大厦、46#银丰大厦、48#亿方大厦地商等已打散出售。3. 写字楼自持物业A.自持物业，自用为主1#中国化工大厦、5#朔黄大厦、9#普天大厦、17#微软、21#中钢国际大厦、51#海开大厦等；B.自持物业，出租为主2#理想国际大厦、3#泰鹏大厦、7#辉煌国际大厦部分面积、10#首创CEO拓展大厦、22#中国电子大厦A栋等。4住宅及其他形态16#立方庭（公寓）已全部出售；23#凯宾斯基酒店和商场，在建；31#图书城；32#第三极；33#大地花园酒店；34#教堂；35#烂尾楼；37#老商贸楼；40#彩和坊；47#、53#、61#老旧住宅区；53#人才市场；54#永正商务酒店；57#中关村公馆住宅（在建）；58#东方凯得华；62#海淀医院。五、中关村西区地块开发情况小西区基本上由北京科技园建设（集团）股份有限公司完成土地一级开发。共25个地块（附件中小西区范围地块编号按原建设规划图标注），所有地块均已完成开发建设手续。正在建设的地块有5个，分别为：4#金和国际大厦、5#朔黄大厦、17#、19#微软大厦、23#中关村凯宾斯基酒店、写字楼。其余已经全部建成。待拆迁一处，位于海龙电子城以北、鼎好二期以东的绿地。大西区范围内土地归属情况比较复杂（附件中大西区地块编号按照现状情况进行编号）。在建项目为59#中冠大厦，烂尾项目为35#原华奥商场所在楼宇。以下内容是来自网络的一则相关报道（业内）：海龙电子城重装转型商铺变身写字间近日在海龙大厦探访发现，12至16层的商户基本全部搬离，仅有四五家店面继续经营。据店家介绍，合约结束后，他们也将离开这里。为了下一步的招租，被腾空的店铺门口贴着朝向、面积大小等信息。从商铺转为写字间，很多准备工作也在同时进行，比如重新装修、改造通风系统、重置隔音设施等等。据海龙电子城相关人士介绍，每层的面积约一万平方米，截至目前，12至16层的写字间已有80%左右被企业预订。1999年开业的海龙电子城是中关村IT零售业的龙头。在这一轮中关村西区业态调整中，海龙电子城是较早“转型”的一家。海龙资产经营集团有限公司品牌宣传经理傅利说：“中关村电子产品销售过于饱和，反而损害了商户的利益。转型后减少了商户数量，其他商户可能会更好生存。”此外，尽早转型也能让企业在调整中掌握主动权。不光是“商铺变写字楼”，对于原有的商铺，海龙电子城也在调整。海龙6层目前正在装修，以后销售办公用品的商铺将集中于此，方便消费者选购。据了解，这次转型是海龙电子城1999年开业以来进行的最大一次调整。