房地产开发项目风险控制及管理浅析

房地产开发项目风险控制及管理浅析; WORD-SPACING: 0px; FONT: 14px/25px Tahoma, 宋体, Simsun; VERTICAL-ALIGN: baseline; TEXT-TRANSFORM: none; COLOR: rgb(68,68,68); BORDER-TOP-COLOR: rgb(0,0,0); TEXT-INDENT: 0px; bbbbbbb-TOP: 0px; WHITE-SPACE: normal; LETTER-SPACING: normal; BORDER-COLLAPSE: collapse; TEXT-ALIGN: left; BORDER-RIGHT-COLOR: rgb(0,0,0); orphans: auto; widows: auto; webkit-text-stroke-bbbbb: 0px; outline: 0px(4)制订策略和实施步骤; (5)操作时因势利导扩大战果; (6)总结与提高。 三、房地产开发项目各阶段详细风险因素防范对策 房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段，对风险进行防范与处理的手段也应因时而异，我们进行逐一阐述; (一)投资决策阶段最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失掌握手段尽可能降低、避免决策的失误。不言而喻，合理配置决策机构，提高决策人员的综合素养是降低管理风险的捷径。 (二)风险管理贯彻于开发周期全过程的概念最典型地应体现在前期工作阶段，为降低方案选择风险，投资者必需在前期工作阶段出台一套旨在回避风险、掌握风险损失及利用风险发生而取得潜在收益的市场营销总体方案。方案不仅要将市场营销组合的四大环节有机地连成一个系统，并要力争在组织机构、专业人员配备上对方案的实施有充分的保证。另外，随着市场变化，信息的快速反馈与方案实施的动态管理也是极重要的一环。此外，决策者还应非常重视融资方案的确定和选择。采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急方法。 (三)在建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素养高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。 (四)租售阶段，市场供求风险是每个投资者都会面临的，不可能回避，只能通过管理手段尽可能掌握风险损失。乐观地讲，假如利用好市场价格波动规律，还有可能取得潜在收益。另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素养高、社会信誉较高、经验丰富的专业公司为其供应服务。假如开发项目托付物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作托付给一家公司，以回避两家公司经营目标不全都，工作不协调造成的风险。 3