山东临沂房地产市场分析报告.doc

山东省临沂市房地产市场初步分析房产事业部2005年11月16日一、城市概况【人口】临沂市位于山东东南部，总人口1015万，是全省面积最大、人口最多的行政区域。面积、人口各占山东省的九分之一，是农业大市，2003年城区人口约69万，2002年全市住房新开工面积112.6万平方米(不包含平房建设)，临沂城53万平方米，规模较小。【地理环境】临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照，地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市地处东南沿海，地理位置优越，区位优势明显，基础设施完善。区位上，东靠日照港、岚山港和连云港，处于山东和江苏两个经济大省的交界处， 【交通环境】临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。【人居环境】临沂市投资近30亿元，改造、拓宽、新建城市道路，实施滨河大道建设、双岭路改造、“城中村”改造、临沂被国家环保总局批准为全国生态示范区建设试点地区，莒南县被列为首批省级生态县建设试点，沂水县沂水镇被批准为省级环境优美乡镇。按照临沂生态市建设规划，临沂规划建设了生态功能区、水源涵养区、重要水源保护区等，全市林木覆盖率达到27.1%，全市大生态体系基本建立，城市功能日益完善。【经济概况】2004年，实现GDP1012亿元，同比增长17%；在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过千万元。作为物流商贸城市，经济近几年取得了长足发展，人均储蓄、人均GDP、人均消费水平较2003年翻两番。2005年前三季度，城镇居民收入增幅较快，城镇居民人均可支配收入达6301元，同比增长11.5%。城镇人均收入超过全省平均水平，名列全省第七位。【支柱产业 】临沂市的工业经济从小到大，成为全市经济发展的主导力量。工业增加值占国内生产总值的37%，成为利税过亿元，52家利税千万元企业实现利税占新统计口径工业实现利税的78.2%，支柱产业初步形成。形成了具有自身特征的支柱产业体系，目前，食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。 以商品流通为代表的第三产业取得巨大发展。临沂城成为闻名全国的商贸城。位居全国十大专业批发市场前三名。目前市场辐射到全国二十多个省市和地区。目前，临沂服装城是全国第三大批发城，全市商贸交易额为500亿，批发城就占了300亿之多。临沂大市场造就的外来经销商，是2003年房价涨价的主流推动力。 【城市地位】最近市政府提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市，这为房地产业打开了广阔的发展空间。【城市规划】自2003年以来，市规划局先后完成了临沂城市空间发展战略研究、南坊分区规划、经济开发区总体规划、城市公交专业规划、中心城市户外广告规划和临沂大学、澳龙物流城、香江商贸城、华药物流城、台北新城等一系列重点项目规划，明确了临沂“合纵连横、一心七轴”的区域城镇规划体系和临沂中心城区“一河五片、北上东进”的空间布局形态，凸现了临沂“商贸城、滨水生态城和历史文化名城”的城市特色，勾画出大临沂新临沂的总体框架。 2004年，临沂市将重点完成包括沂河两岸城市重点地段城市设计；沂河东岸堤内绿地景观规划；南坊市政服务中心规划方案整合；城市重点区域控制性详细规划；其中，沂河以东的河东区成为政府规划的重点，被当地人成为“1992年的浦东”。目前，这块土地正被大大小小的地产企业所热捧。【小结】规划为“建设大临沂、新临沂”，政府办公将迁址，套路为建设新城区的浦东套路，是许多省会城市所惯用的手法，新城区河东区在规划刚出来时，是众多开发商抢夺的热点区域，若新城区没有一定的产业支撑，单纯发展房地产业，若干年会有一定的泡沫成分。二、土地市场近年来，临沂由于城市规划方案正在修编，城市土地一直处于被控制状态，几年来土地供应量一直不是十分充足，使得房产商通过招拍挂竞得的土地价格较高。几年来，土地的费用一直在上升，直接导致房价的上升。2002年， 临沂土地价格上升7.8%，居全省第二。最新成交案例：地块位置面积成交总价成交单价成交时间中标单位2005-066号地块紧靠滨河大道和兖石铁路351.46亩22178.00万元63万元/亩2005.11.10福建前田集团067号土地 滨河大道和兖石铁路390.06亩28552.392万元73万元/亩2005.11.10临沂台北新城建设发展有限公司存量建设用地临沂经济开发区356.3亩12850万元36万元/亩2005.10.10地块南坊新区209亩14630万元70万元/亩2005.6.24临沂矿务局华建房地产开发公司地块南坊新区218亩15236万元69万元2005.9.7北京慧泉置业有限公司 三、房地产发展历史年份上升情况产品均价1992-1998年呈微幅上涨态势，平均增幅在5以下一直在低水平的层次上发展商品房均价在1000元/平方米左右1999-2000年以广场建设和沂州路拓宽改造为契机，两年间房价上涨近502001年-2003年剔除个案因素，房价基本处于盘整状态，基本稳定，应当说房价未出现非理性上涨。2004年下半年价格由上半年的2000元/平方米增涨到2700元/平方米，地段较好的社区销售价格超过3000元/平方米的不在少数2003年-2005年房价又有了较快的上涨在2000-3000元/平方米的幅度上徘徊，部分楼盘每平方米已经突破4000元/平方米大关。2005年上半年政策出台遭遇了急刹车，房价涨幅趋缓小结：在山东地区是属于发展较早，涨幅也较快的城市之一。四、房地产市场的特点1、房地产投资占社会固定资产投资可达到910(全省为11)2、二、三级市场较为发达3、需求市场两头大，中间小，产品供应上面大，中低档的小。平均收入水平低是由于当地人口基数大，实际有一定经济实力的人并不少，这是一个两头大，中间小的市场，本地经商的浙江人等中高收入群较多，激活了市场。他们的投资较多，带动了市场。4、房价较高，超出居民购买力，普通居民收入在6001200元/月，房价在20003000元/平方米，总价在20万元，房价收入达到10：1，比例偏高。5、中高档住房多，缺少中小户型，目前中高档楼盘市场出现基本饱和的迹象。2005年开春后受工薪阶层青睐的中小户型也开始不断涌现。6、目前租赁市场投资回报率下降非常明显，为58，市场尚有投资价值，但已处于一轮发展的中后期了。五、机会点分析1、 中小户型、低总价的楼盘开发较少在房地产市场环境被中高档细分市场激活后，针对普通居民的楼盘应该是今后开发商进入市场的切入点，在这方面存有很大的潜在需求，市场供应存在缺口。2、从长远来看，需求较大全市2002年底的城市化水平是32.9，按照市政府确定的城市化目标，到2015年，全市城市化水平要达到50以上，向城镇转移农业人口237万人，临沂城城市人口由现在的69.1万人发展到2015年的100万人。按3.5人一套房，每套100平方米计算，2003年到2015年的13年里全市每年将需新建住宅520万平方米，临沂城每年需新建住宅68万平方米。2002年全市住房新开工面积112.6万平方米(不包含平房建设)，临沂城53万平方米，离城市化的要求还有相当差距，县城和建制镇的差距更大。六、新政策影响受国家一系列房价调控政策影响，2005年一季度起房地产价格开始进入调整期，房屋销售价格上涨趋缓，上半年不少楼盘并不旺销，临沂的房地产市场已经出现旺销不旺市的局面。一手房市场：受新政出台的影响，新房交易明显冷淡下来，尤其是6月房产新政出台，基本没有成交量。 二手房市场：交易冷清，交易量为6月1日前的2530，大量中介关门。小结：二手房市场交易量骤减70，说明投资的成分较高，粗略估计有15左右，调控政策对临沂这样的有一定投资成分的城市产生较大影响。 七、房地产市场发展趋势2005年下半年房产市场竞争将异常激烈，也会有一批楼盘会脱颖而出，出现销售火暴局面。 从临沂目前的房产开发量来看，形势也不容乐观。2004年新开工面积为126.7万平米，竣工134.3万平米，销售面积141万平米，其中个人购房116万平米。而2005年一季度新开工的面积就为104.8万平米，竣工面积9600平米，销售面积13.2万平米。而临沂下半年还有上百万平米的商品房将动工或进入销售期，也就是说，下半年会有100万平米左右的楼盘集中上市，而每年的消化量大约在100万平方米。在目前房产市场遭遇刹车的情况下，如此大的供应量已经超出市场在这个时间段的需求，会使下半年临沂的房产市场竞争变得异常激烈，房产市场有从卖方市场向买方市场转变的迹象随着中高端市场的饱和及国家房产新政的施行，年内房产价格将会进行短暂调整，价格上涨的幅度将会趋缓，房产均价将会出现小幅上涨的局面。未来三到五年内，临沂房价会出现部分冷门区域价格下降的现象，但是一些房产开发热点区域如南坊、沂河两岸等都还会出现价格上涨的现象。 小结：在临沂经商的浙江人多，炒高了房价，房价有一定的透支，今后竞争更加激烈。从3-5年长远期看，楼市是处于上升通道的。八、最新政策1、2005年2月制定了临沂市安康居住工程实施方案，2、2005年下半年政府将进行商品房销（预）售检查执法活动，禁止转号等炒房活动。九、总结：临沂房地产市场的房价由政府主控的因素较多，市场启动于1999年，启动较早，尤其临沂的住宅市场在2003年以后经历了一定的的炒做，房价上升幅度较快，政府2004-2005年初已经出台经济房政策来平抑房价，在国家的调控政策出台后，市场受到了一定的影响，从市场周期来看，整个市场氛围起来了，已经处于一轮发展周期的中期，但是相对一些房价严重透支的二线城市如宁波等地来看，还具备一定的投资价值从机会点来看，房地产年销售量相对总人口而言较小，今后住宅市场的发展将会出现分化，产品好、地段好的楼盘有涨幅，部分差的楼盘会有下跌，整体房价会小幅的上涨。开发中小户型低总价的楼盘应该有一定市场需求，进入商铺和办公市场也有一定机会点。房产事业部2005年11月16日附件：各年份房地产开发量数据：年份房地产投资(亿元)施工面积（万m2）新开工面积（万m2）竣工住宅面积（万m2）销售面积（万m2）2000年472001年642002年14.36181692003年16月7.1810150462004年16月8134 23.738.62005年18月19近年来，各项指标均增速显著。1998年至2002年5年间，房地产投资平均年增长25以上。 住房二、三级市场逐步活跃。 典型楼盘：盛世家园、御景园：2500元/平方米，市区最好楼盘香榭丽舍4000元/平方米近两年办公楼的租金、出租率一直上升，值得投资。财富广场等商住楼操作较为成功，售投资客认可。价格在45009000元/平方米，一般在45004700元/平方米，利润率在35，低于住宅的30。商铺方面大型MALL有一定的机会。全市房地产开发企业状况目前，全市房地产开发企业已从1982年开发起步时的几家，发展到现在的百余家，直接从业人员8000余人