山东临沂建材装饰批发市场调研分析报告.doc

1 平邑商贸城项目 市场调研及定位报告 深圳市奥通地产顾问有限公司 2010 年 12 月 25 日 2 谨呈 山东苏源投资置业有限公司 针对山东平邑商贸城项目 我司现提交第一阶段 市场调研报告 贵司可将该报告用于与上述项目 相关的开发与营销活动 并对本报告提出修改建议和 意见 深圳奥通地产顾问有限公司 平邑项目组 注 本 报 告 中 所 采 用 之 原 始 资 料 除 特 别 注 明 外 均 来 自 深 圳 奥 通 地 产 顾 问 有 限 公 司 内 容 属 深 圳 奥 通 地 产 顾 问 有 限 公 司 与 本 项 目 开 发 商 共 有 机 密 未 经 许 可 任 何 第 三 方 不 得 以 任 何 形 式 转 载 翻 印 抄 袭 或 传 阅 本 报 告 之 内 容 深圳 深圳市福田区深南中路金运世纪大厦 4C 电话 0755 83910219 传真 0755 83910221 赣州 赣州市客家大道 39 号 电话 0797 8369828 传真 0797 8369829 目 录 3 第一部分 平邑城市综合概况及发展规划 6 一 平邑城市综合概况 6 1 平邑县地理概况 6 2 平邑县经济概况 6 3 平邑县人口结构 6 4 平邑县自然资源概况 6 二 平邑县交通环境调研分析 7 1 平邑县大交通情况调研分析 7 2 平邑县汽车客运情况调研 8 平邑县交通情况调研总结 11 三 平邑县城市规划及发展现状 11 1 平邑城市发展走向 12 2 平邑县城市总体规划 2004 2020 12 3 平邑县加快 一区两城一带 建设 13 4 经济开发区现状 13 四 项目自身及周边环境调研 14 1 项目自身及周边环境调研 14 2 项目周边现状状况分析 16 3 平邑商贸物流现状 16 第二部分 平邑县商业地产调研 17 一 平邑县主要商业街调研 17 1 浚河路商业街调研 17 2 莲花山路商业街调研 20 3 蒙山路商业街调研 建材集中路段 22 4 板桥路 商圈过渡路段及建材集中路段 24 5 平邑县商业街调研总结 26 二 平邑县商铺投资市场调研分析 26 1 平邑县商铺投资回报率情况 26 4 2 平邑商铺投资状况分析 27 第三部分 平邑县住宅市场调研 28 一 平邑县 2010 年在售楼盘调研 28 1 万家福花园 28 2 丰华苑 30 3 三和家园 32 4 文苑小区 34 5 华林 邑博园 36 6 德诚花园 38 7 祥和花园 40 8 福泉家园 42 9 明德花园 44 二 平邑住宅市场分析研究 47 1 平邑住宅市场建筑形式调研分析 47 2 平邑住宅市场按户型面积供 销情况分析 47 3 平邑住宅市场按价格供 销情况分析 47 4 平邑县在售住宅楼盘户型供销情况分析 48 三 平邑住宅投资市场调研分析 49 1 主要竞争楼盘投资客户群体分析 49 2 平邑投资群体分析总结 50 第四部分 平邑县本地市场调研 50 一 平邑县各类专业市场 专业街 特定业态市场调研 50 1 建筑装饰材料类市场调研 51 2 小商品类市场调研 62 二 平邑重点乡镇市场调研 66 1 仲村镇调研 66 2 丰阳镇调研 69 3 地方镇调研 72 5 三 平邑县调研总结 74 1 平邑市场规模及经营模式 74 2 各业态铺位形式及价值规律 75 3 各业态商户成分总结分析 75 4 各类专业市场上下游渠道分析 76 5 各业态经营配套平台调研分析 77 6 各业态商户进驻意向分析 77 第五部分 平邑周边县市场调研 78 一 调研县城选取依据 78 二 泗水县市场调研 78 1 泗水县住宅市场调研 79 2 泗水县专业市场调研 87 三 费县市场调研 94 1 费县住宅市场调研 94 2 费县专业市场调研 98 四 平邑周边县调研总结 103 1 平邑周边县住宅市场分析研究 103 2 平邑周边县专业市场调研总结 105 第六部分 临沂专业市场调研 110 一 临沂市城市概况 110 二 临沂市专业市场调研 111 1 中国临沂豪德陶瓷建材城 112 2 临沂中国装饰板材市场 116 3 罗庄陶瓷商城 121 4 集成装饰市场 125 5 太阳能管件批发城 129 6 罗庄建材批发市场 132 7 临沂小商品城 137 6 8 临沂五金机电城 142 三 临沂市场调研总结 147 1 临沂市场规模及经营模式 147 2 各业态铺位形式及价值规律 148 3 各业态商户成分总结分析 149 4 各类专业市场上下游渠道分析 150 5 各业态经营配套平台调研分析 151 6 各业态商户进驻意向分析 152 第七部分 项目第一阶段调研总结 152 一 县级城市专业市场一般规律性总结 153 1 商户结构一般规律 153 2 商圈半径一般规律 153 3 上游渠道一般规律 153 4 下游渠道一般规律 153 5 经营平台一般规律 153 6 竞争关系一般规律 153 第八部分 项目定位 154 一 项目经营主题定位 154 二 项目经营定位 SWOT 分析 155 1 优势和机会分析 SO 155 2 劣势与威胁分析 WT 156 三 业态 经营品类 功能定位 157 四 项目商圈定位 160 1 核心商圈 160 2 次级商圈 160 五 项目近期远期消费群定位 161 六 项目定位经营平台必要条件分析 161 第二部分 项目规划布局建议 162 7 一 业态初步布局建议 162 1 业态布局的原则 162 2 业态布局初步建议 162 二 项目业态整体配比及面积规划方案 按使用率 85 计算本项目各业态建 筑面积 165 8 第一部分 平邑城市综合概况及发展规划 一 平邑城市综合概况 1 平邑县地理概况 平 邑 县 位 于 山 东 省 临 沂 市 沂 蒙 山 区 西 南 部 东 邻 费 县 西 连 济 宁 泗 水 县 南 与 枣 庄 市 接 壤 北 与 蒙 阴 县 新 泰 市 交 界 东 西 最 大 横 距 47 35 公 里 南 北 最 大 纵 距 66 75 公 里 总 面 积 1824 97 平 方 公 里 折 合 273 75 万 亩 是 临 沂 市 第 三 大 县 2 平邑县经济概况 GDP 增长迅猛 2009 年全年实现生产总值 162 8 亿元 同比增长 13 平邑县经济发展迅猛 2009 年全年实现生产总值 162 8 亿元 同比增长 13 地方财政收入 3 71 亿元 增长 12 8 临沂市排名第七 其中 第一产业实现 增加值 23 19 亿元 第二产业实现增加值 70 43 亿元 第三产业实现增加值 54 98 亿元 人均生产总值 16190 元 比上年增加 1296 元 一 二 三产业结 构为 15 6 47 4 37 第三产业占比提高 0 5 个百分点 被 评 为 全 国 科 技 先 进 县 市 级 文 明 城 市 平 邑 县 正 以 强 劲 的 发 展 势 头 向 经 济 强 县 迈 进 3 平邑县人口结构 户籍人口约 105 万 城市人口约 20 万 以农业人口为主 平邑县辖 16 个乡 镇 738 个行政村 居委会 总人口约 105 万人 其 中城市人口约 20 万人 农业人口约 85 万 城市化进程较慢 相对临沂城市化 比例 40 还有较大的距离 要达到临沂市远期规划城市化比例 55 平邑县必 将加大城市化步伐 同样对于住宅开发的刚性需求也越来越大 平邑县外来人 口少 企业用工基本以当地人为主 4 平邑县自然资源概况 平 邑 县 矿 产 资 源 品 种 多 储 量 大 现 已 开 发 出 黄 金 石 膏 花 岗 石 石 灰 石 等 26 种 矿 产 资 源 主要有 三石一金 已探明石膏储量 27 亿吨 花岗石 23 亿立方米 石灰石 60 亿吨 黄金 40 吨 均位居全省前列 被 国 家 命 名 为 中 国 花 岗 石 之 乡 中 国 石 材 之 乡 另有特色产业 金银花 年产 400 万公斤 占全国总产量的 60 以上 被 誉 为 中 国 金 银 花 之 乡 9 利用现有资源优势 市场网络等重要资源努力将部分资源型产业 培育加 工贸易型产业 做大地方专业市场 契合临沂城市总体规划中促进平邑建材专 业市场向国际化市场转型的战略布局 二 平邑县交通环境调研分析 1 平邑县大交通情况调研分析 兖 州 石 臼所 铁路 日 照 东 明 高速公路 327 国道贯穿全 境 东接京沪高速公路 西临京福高速公路 东 都 平 邑 铁路南北连接兖 石铁路 津浦铁路 津浦铁路 京沪铁路近在咫尺 距济南机场 180 公里 临 沂机场 80 公里 日照港 180 公里 连云港 160 公里 青岛港 220 公里 水路空 交通网络发达 公路方面 327 国道 日东高速公路 汶泗公路贯 穿 东 西 新 泰 枣 庄 公 路 平 邑 滕 州 两 条 省 道 纵 穿 南 北 境 内 干 线 公 路 网 密 集 形 成 发 达 的 公 路 交 通 网 交 通 十 分 便 利 日 东 高 速 公 路 是 山 东 省 五 纵 四 横 一 环 公 路 主 框 架 的 重 要 组 成 部 分 是 国 道 主 干 线 京 沪 高 速 公 路 京 福 高 速 公 路 和 同 三 高 速 公 路 的 重 要 连 接 线 是 新 亚 欧 大 陆 桥 上 一 快 捷 方 便 的 出 海 大 通 道 铁路方面 兖石铁路东西贯穿平邑全境 东平铁路南北衔接兖石铁路 津浦铁路 形 成 两横一纵 铁路交通网 兖石铁路是国家一级铁路 西起兖州 接轨站为程家庄站 东到石臼所站 正线全长 307 900 公里 共有车站 39 个 东平铁路连贯兖石和磁莱两条铁路线 与莱钢 新矿集团铁路专用线连接 是列入国家 十一五 计划的沿海港口物资疏散和西煤东运的重要基础设施 水路 航空方面 平邑距济南机场 180 公里 临沂机场 80 公里 日照港 180 公里 连云港 160 公里 青岛港 220 公里为平邑提供了通江达海 接港连外的水陆空主体交 10 通环境 2 平邑县汽车客运情况调研 平邑县有 2 个汽车客运站 平邑汽车站 城乡汽车站 平邑汽车站位于浚 河路与义化路交汇处 平邑城乡汽车站位于蒙阳路 莲花山西路交汇处往南 100 米处 1 平邑汽车站主要线路 发车站 终点站 班次 里程 公里 平邑 淄博 14 171 平邑 郑州 7 433 平邑 济南 5 207 平邑 莱芜 1 121 平邑 枣庄 1 154 平邑 滨州 1 257 平邑 德州 1 304 平邑 威海 1 572 平邑 保定 1 551 平邑 青岛 1 354 2 平邑城乡汽车站主要线路 发车站 终点站 发车频率 里程 公 里 平邑城乡汽车站 蒙阴 早班 7 40 末班 17 00 平均 50 分钟一班 45 平邑城乡汽车站 滕州 早班 6 50 末班 15 40 平均一小时一班 平邑城乡汽车站 临沂 早班 7 30 末班 19 30 平均半小时一班 82 平邑城乡汽车站 枣庄 全天二班 7 30 和 10 30 154 平邑城乡汽车站 新泰 全天二班 10 00 和 15 00 平邑城乡汽车站 德州 全天一班 7 30 304 平邑城乡汽车站 莱芜 全天一班 7 25 121 11 平邑城乡汽车站 上海 全天一班 9 30 平邑城乡汽车站 兖州 早班 6 30 末班 18 00 平均 40 分钟一班 平邑城乡汽车站 济南 早班 6 35 末班 14 55 全天共八班 207 平邑城乡汽车站 淄博 早班 5 35 末班 17 30 平均半小时一 班 171 平邑城乡汽车站 武台 平均每隔半小时左右一趟 23 平邑城乡汽车站 明光寺 平均每隔半小时左右一趟 33 平邑城乡汽车站 蒙山 平均每隔半小时左右一趟 36 平邑城乡汽车站 羊城 平均每隔半小时左右一趟 23 平邑城乡汽车站 临涧 平均每隔半小时左右一趟 38 平邑城乡汽车站 天宝 平均每隔半小时左右一趟 49 平邑城乡汽车站 白彦 平均每隔半小时左右一趟 45 平邑城乡汽车站 黄坡 平均每隔半小时左右一趟 48 平邑城乡汽车站 昌里 平均每隔半小时左右一趟 49 平邑城乡汽车站 魏庄 平均每隔半小时左右一趟 48 平邑城乡汽车站 资邱 平均每隔半小时左右一趟 32 平邑城乡汽车站 岐山 平均每隔半小时左右一趟 22 平邑县长途汽车发车班次较多的主要集中在淄博 郑州 济南 兖州 滕 州等比较发达的省会城市 地级市等 通往长三角班次较少 其中通往临沂市 境内县市临沂 蒙阴 费县等每天一小时一班 平邑县下辖乡镇每隔半小时 1 班 发车频率较高 平邑县乡镇 行政村通车率 100 整体客运交通比较发达 3 平邑县公交情况调研分析 平邑县目前没有公交车线路 主要交通工具为三轮摩托车 城区居民出行 多以摩托车代步 既方便又能顺利到达 周边乡镇居民到城区主要乘坐县镇中 短途客运班线 平邑县积极探索推行 城乡公交一体化 客运模式 在县城内重要路段规划 12 建设 20 条公交线路 进一步完善出行环境 规划在现有 16 条城乡客运线路的 基础上 进一步优化调整 构筑起县城到各乡镇 重要旅游景点 乡镇与乡镇 之间 乡镇与行政村之间的农村客运网络 横向以石都大道 莲花山路 浚河 路 兴水路 朝阳路 纵向以蒙阳路 板桥路 蒙山大道 财源路 西环路为 基本框架 规划建设 20 条公交线路 4 平邑火车客货运情况调研 平邑火车站 主要是客运 是兖 石 铁 路 线 上 的 三 等 车 站 每 天 有 4 趟 到 达 临 沂 路 程 只 需 1 个 小 时 有 6 趟 到 兖 州 路 程 只 需 1 个 半 小 时 左 右 有 4 趟 到 达 曲 阜 路 程 只 需 50 分 钟 平邑火车时刻表 车次 车型 发车 地点 发车时 间 到站 到站时间 发车时间 终点站 到达时间 2149 2152 普通列车 日照 19 00 平邑 21 48 21 51 郑州 06 27 2150 2151 普通列车 郑州 20 40 平邑 第 2 日 04 57 05 01 日照 07 56 4963 4966 普通列车 菏泽 08 20 平邑 当天 12 12 12 15 烟台 20 17 4964 4965 普通列车 烟台 07 13 平邑 当天 15 21 15 24 菏泽 19 25 K51 快速空调 车 北京 22 25 平邑 第 2 日 08 22 08 27 日照 11 14 K52 快速空调 车 日照 17 28 平邑 当天 20 01 20 03 北京 05 11 N479 普通空调 车 济南 16 30 平邑 当天 19 14 19 16 日照 21 4 N480 普通空调 车 日照 07 00 平邑 当天 09 20 09 22 济南 12 25 13 平 邑 火 车 站 货 运 情 况 东平铁路连贯兖 州 石 臼所 和磁 窑 莱 芜 两条铁路线 与莱钢 新 矿集团铁路专用线连接 是列入国家 十一五 计划的沿海港口物资疏散和西 煤东运的重要基础设施 东平铁路线路全长 61 公里 为国家 II 级单线电气化 铁路 北起磁莱线东都站 南接兖石线平邑站 全线设有东牛家庄 放城 汶 南 仲村等 4 个车站 东平铁路开通后 作为山东省 四纵四横 铁路框架的 重要组成部分 沿线及辐射区域内的交通运输条件大为改善 莱芜钢铁集团和 新汶矿业集团等大型企业生产所需的原材料和产品可以直接经东平铁路到达日 照港 比绕道京沪线缩短运输距离约 150 公里 每年可以节省巨额的运输费用 和大量的运输时间 同时可充分发挥日照港的煤炭 矿石专用码头的吞吐能力 和对腹地的辐射作用 带动沿线地方经济社会的发展 平邑县交通情况调研总结 1 长途汽车客运辐射范围窄 目前主要线路仍集中在山东一些重点地级市 且发车频率有限 虽有列车能到达北京 上海 郑州等省会 一线城市 也只是一天一趟 两天一趟 说明平邑县与山东省以外省市联系较少 未 来本市场上游将较少涉及产地采购 2 平邑短途汽车主要到达周边县以及下辖乡镇 发车频率较高 且能到达下 辖乡镇各个行政村 境内交通覆盖率达到 100 县内交通路网较为发达 未来项目目标群体将集中在下辖乡镇和邻近周边县镇 3 平邑县境内拥有两条线路 兖石铁路 东平铁路 兖石铁路东西横跨平邑 县城 东平铁路连接津浦铁路 虽然拥有两条铁路的交通优势 但目前平 邑县火车站作为国家三级站点 几乎没有初始站 且发车频率少 途径站 点也仅限于山东省境内 交通大环境欠缺 三 平邑县城市规划及发展现状 平邑县的工业企业大部分是资源性企业 平邑县委 县政府立足这一实际 确立了经济开发区 国际石材城 中国罐头城 石膏工业带 一区两城一带 的 工业发展布局 对拉动工业经济发展起了带动支撑作用 平邑经济开发区是平 邑县工业载体 一区两城一带 的重中之重 是省级经济开发区 县域工业大项 14 目大多集中于此 平邑县按照特色化 专业化 集群化的发展思路 不断创新机制 完善配 套 提升 一区两城一带 的产业聚集效应和承载辐射能力 出台 关于加快全 县工业经济发展的实施意见 鼓励和支持大企业集团和产业集群向园区集中 1 平邑城市发展走向 平邑城区东西均有山脉或者河流阻隔 北面是兖石铁路 南面是日东高速 公路 南面地域广阔 土地平整 物流运输方便快捷 未来城市必将向南发展 向南发展不但有大片平整的土地可以利用 城市扩展的空间大 而且可以向临 沂城市总体规划中的主商圈靠拢 2 平邑县城市总体规划 2004 2020 1 依据规划确定的第二产业的结构调整和升级 发展新兴产业集群 构筑特 色产业链 由资源型产业发展成资源带动型复合多元性制造业的策略 实 施 两城一区一带 的产业经济发展战略 15 2 蒙山旅游的保护与开发 将平邑县旅游融入省域大旅游框架中 构建旅游 发展格局 推动平邑县第三产业快速发展 3 县城的建设发展 主要有四个方面 强抓城市基础设施建设 全面提升和完善城市功能 增强凝聚力和辐射力 为优化县城的人居环境 首先启动了 一山两带 的规划建设 即总体规划 确定的 西山 和 四带 中的浚河绿化景观带和兴水河绿化景观带 新区建设 即总体规划确定的近期重点发展区域 城南新区 现正由临 沂市规划设计院编制该区约 7 平方公里的控制性详细规划和其中约 2 平方 公里的城市次中心修建性详细规划 旧城改造 初步确定的两个试点区域的修建性详细规划正由临沂市规划设 计院编制中 3 平邑县加快 一区两城一带 建设 平邑县按照特色化 专业化 集群化的发展思路 不断创新机制 完善配 套 提升 一区两城一带 的产业聚集效应和承载辐射能力 出台 关于加快全 县工业经济发展的实施意见 鼓励和支持大企业集团和产业集群向园区集中 4 经济开发区现状 去年以来 平邑经济开发区认真贯彻落实科学发展观 紧紧围绕打造 经济 新区 工业新区 城市新区 的总体发展思路 全面加强经济 政治 文化 社 会 生态文明和党的建设 经济社会呈现出又好又快发展的局面 据了解 自开展深入学习实践科学发展观活动以来 平邑经济开发区推动 了经济 基础设施 民生工程等各项建设有条不紊的进行 1 在经济建设方面 2009 年 全区实现固定资产投资 18 亿元 规模以上工业 企业总产值 65 亿元 规模以上工业增加值 20 亿元 实现销售总收入 86 亿 元 利税 8 亿元 全年共有签约和在谈项目 21 个 计划总投资 25 亿元 其中过亿元的大项目 8 个 已经签约在建的项目有 11 个 2 在基础设施建设方面 对银花路西段进行了全面的提升改造 建设了国际 石材城石都大道西延道路工程 对创业路 朝阳路等路段进行提升改造 16 大力开展创建国家园林县城和城乡环境综合整治活动 全面创造了良好的 基础环境 3 在民生工程建设方面 积极建设新型居民样板小区和社区配套如齐鲁医院 县人民医院 浚河文体广场等 为居民打造了宜人的滨水休闲空间和日照 清新的健身运动场所 四 项目自身及周边环境调研 1 项目自身及周边环境调研 1 项目地理位置 平邑商贸城项目地处平邑县经济开发区中部核心区域 东临建设路 西至 城市主干道板桥路 南靠金花路 北抵银花路 红色区域为项目地块 2 项目地块规划 项目规划用地 22 76 公顷 商贸城一期用地 12 36 公顷 二期用地 10 4 公 顷 项目一期建筑总面积 185433 平方米 其中住宅总建筑面积 71360 平方米 纯商业总建筑面积 73330 平方米 住宅底商建筑面积 12800 平方米 配套建筑 面积 27673 平方米 二期建筑面积 97020 平方米 其中商业建筑面积 84220 平 方米 配套建筑面积 12800 平方米 项目一期地块技术指标一览表 17 各指标项 指标 规划净用地面积 108804 规划总建筑面积 185433 商铺总建筑面积 73330 高层住宅总建筑面积 41650 多层住宅总建筑面积 29980 配套总建筑面积 27673 住宅总户数 532 容积率 1 5 住宅绿化率 38 建筑密度 43 9 项目二期技术指标 各指标项 指标 规划总用地面积 104090 规划总建筑面积 97020 商铺总建筑面积 84220 配套建筑面积 12800 容积率 0 93 绿化率 5 建筑密度 40 5 3 项目四周现状 项目地势平整 东靠城市主干道板桥路 与平邑县人民医院隔路相望 西 面 是规划建设路延长线 目前是空地 北面是低矮的居民房 建筑老旧 南面是 18 天目化工有限公司 东南 200 米处是汇源食品有限公司和天宝化工有限公司 项目地块四至实景图片 项目地东侧实景图 项目地南侧实景图 项目地西侧实景图 项目地北侧实景图 2 项目周边现状状况分析 1 项目周边道路现状及与项目的关系 道路 与项目的距离 道路设计 备注 创业路 在项目地块内 双向四车道 规划横穿项目地块 东至沿 河公园 西至西环路 是通 往曲阜的主要干道 板桥路 项目地块西边道路 双向六车道 连接老城区与经济开发区的 城市主干道 2 项目周边商业情况 项目地处平邑县经济开发区 周边仅有厂房和住宅小区 一所县人民医院 19 商业氛围为零 项目地距离县城中心约 2 公里 随着平邑城市向南发展的大方 向的确立 未来有较大的升值空间 3 平邑商贸物流现状 自省交通部门发出通知把平邑县列入交通物流试点区域起 平邑县到目前 已构建起较为完善的县级分拨中心 乡镇物流节点 行政村物流点三级物流基 础设施网络体系 加强了物流公共信息服务平台建设 以信息化提升农村交通 物流发展水平 第二部分 平邑县商业地产调研 一 平邑县主要商业街调研 1 浚河路商业街调研 浚河路东交迎宾路蒙阳路 西连西环路 是平邑市最繁华的一条商业老街 以其与板桥路交汇处为中心 向周边 500M 辐射区内属于老的核心商业区 集 中了一些品牌店 如联想电脑 波司登服饰 NIKE 专卖店等 还有银河大厦 泰沂购物中心 联华商厦 润民服装商场等大型商业中心 同时也囊括了汤姆 胜客等大型餐饮连锁 经营形式以临街商铺为主 浚河路各经营业态商户数量统计分析 浚河路主要经营业态商户数量统计表 20 业态 店数 比例 代表性品牌 餐饮 87 19 8 汤姆胜客 财源八号等 服装 57 13 波司登 杉杉 NIKE 等 手机 数码 43 9 8 无知名品牌 副食 33 7 5 副食 装饰建材 29 6 6 无知名品牌 汽摩配件 28 6 4 本田 华晨等 美容美发 24 5 5 无知名品牌 五金 27 6 2 无知名品牌 家电 22 5 格力 美的等 药店 22 5 仁和堂 君安堂等 鞋 15 3 4 意尔康皮鞋 蜘蛛王等 床上用品 2 0 4 水星家纺等 日用日化 14 3 2 雅芳等 日杂百货 4 0 8 无知名品牌 工艺品 12 2 7 无知名品牌 针织用品 9 1 8 无知名品牌 影楼 9 1 8 米兰国际 巴黎春天 眼镜 7 1 6 精益眼镜 妇婴用品 3 0 7 无知名品牌 珠宝 2 0 4 老凤祥 合计 449 100 业态商户数量比例饼图 21 由各经营业态商户数量比例图可以了解到 浚河路主要经营服装 手机数 码 五金建材等 餐饮和社区服务配套比较完善 租金水平分布状况 该商业街单位租金水平分布参差不齐 大致标准可分三段 第一段 浚河路以东 38 54 元 月 第二段 浚河路正中 以银河大厦为核心 69 84 元 月 第三段 浚河路以西 32 52 元 月 浚河路商业街平均单位租金约为 56 元 月 名称 区位 套内面积 年租金 单位月租金 昌盛五金 浚河路以东 80 50000 1F 40 元 月 2F 12 元 月 安生电子器材 核 心 22 30000 1F 84 元 月 2F 26 元 月 XX 水暖五金 浚河路以西 30 15000 1F 32 元 月 2F 10 元 月 因为没有整体规划 大部分是自发形成的商业 导致该商业街两端与中间 22 租金差距较鲜明 主要商业集中在浚河路中段 租金也最高 而浚河路西路段 由于属于新开发地段 商业氛围较弱 租金水平较低 浚河路东路段由于临近 城郊 人流也越渐稀少 经营业态凌乱 配套不完善等因素 租金最低只有 10 元 月 有效整合沿街零散商铺做成专业 科学的市场势在必行 2 莲花山路商业街调研 莲花山路东西连接蒙阳路和西环路 位于浚河路以北 是平邑县最繁华的 商业街道之一 经过长期的发展 形成了以银座购物广场为中心 沿东西双向 约 500 米的临街商业 其中有莲花山商城 银座购物广场 国艳服饰城 双虎 家私平邑生活馆等几个中大型商业中心 其他经营业态主要有副食 装饰建材 日用日化 服装 鞋包等 品牌 专营店较少 莲花山路主要经营业态商户数量统计分析 莲花山路主要经营业态商户数量统计表 业态 店数 比例 代表性品牌 餐饮 45 21 副食 40 19 天池酒行 美容美发 29 14 魅颜坊 装饰建材 17 8 23 服装 15 7 药店 10 5 日用日化 9 4 鞋 6 3 手机 数码 8 4 五金 3 1 鑫铭五金电料 床上用品 3 1 汽摩配件 5 2 工艺品 5 2 家电 5 2 妇婴用品 4 2 针织用品 2 1 影楼 8 4 合计 214 100 业态商户数量比例饼图 由业态商户数量比例饼图可以看出 莲花山路主要经营餐饮 副食 美容 美发 装饰建材 服装等业态 24 租金水平分布状况 该商业街单位租金水平分布参差不齐 大致标准可分三段 第一段 莲花山路以东 28 35 元 月 第二段 莲花山路正中 以银座购物广场为核心 37 53 元 月 第三段 莲花山路以西 25 33 元 月 莲花山路商业街平均租金约为 35 元 月 名称 区位 套内面积 年租金 单位月租金 XX 太阳能 莲花山路以东 40 21000 1F 34 元 月 2F 10 元 月 爱迪达斯服装 核 心 36 29000 1F 51 元 月 2F 15 元 月 平邑曾子超市 莲花山路以西 72 30000 1F 27 元 月 2F 8 元 月 莲花山路商业街由于在浚河路商业街之后才形成 所以从商业街的规划 格局 管理 环境较之浚河路而言都比较好 而且商业街核心区的莲花山商城 银座购物广场 国艳服饰城 双虎家私平邑生活馆 4 个中大型商业中心档次在 平邑县属中高档 核心区的莲花山公园及公园广场更为商业街起到了积聚人气 的作用 从整个商业街来看 部分相同业态依托老商业市场集中经营 说明部 分相同或相邻业态以专业市场的形式统一经营有一定的市场认可度 也增加了 平邑商贸城的项目可行性 3 蒙山路商业街调研 建材集中路段 蒙山路南北走向与金花路 莲花山路交界 是平邑县建材行业比较集中的 一条街 商户都是通过近五年的时间自发聚集并形成的建材一条街 经营商户 100 家左右 其中五金建材经营商户 61 家 但由于没有统一的规划管理 各业 态散乱经营 严重影响下游客户前来采购 而且临街商业缺乏仓储 物流等完 善的商业配套 导致市场内生意一般 无法形成规模 蒙山路主要经营业态商户数量统计分析 25 蒙山路主要经营业态商户数量统计 业态 店数 比例 代表性品牌 建材 51 51 大自然地板 新瓷卫浴等 餐饮 15 15 副食 5 5 休闲娱乐 8 8 五金 10 10 诊所药店 6 6 数码通讯 5 5 业态商户数量比例饼图 从业态商户数量比例可以看出 经营建材 五金的商户占绝大部分 说明 随着市场需求的扩大 经营建材的商户自发扎堆一起经营 意识到只有规模化 才能在建材行业形成较强的竞争力 但由于整条街没有统一规划 各业态经营 散乱 导致客户前来采购不方便 没有完善的仓储 物流配套功能 商户进出 货渠道复杂 辐射商圈小 严重影响了市场的发展 目前生意状况一般 租金水平分布状况 该商业街单位租金水平差异不大 大致标准可分三段 第一段 蒙山路以南 27 30 元 月 26 第二段 蒙山路正中 以华联为核心 24 27 元 月 第三段 蒙山路以西 29 32 元 月 蒙山路商业街平均租金约为 28 元 月 名称 区位 套内面积 年租金 单位月租金 瑞达卫浴 蒙山路以南 35 16000 1F 29 元 月 2F 9 元 月 豹王地板 蒙山路中断 48 20000 1F 26 元 月 2F 7 元 月 台湾门业 蒙山路以北 55 26000 1F 30 元 月 2F 9 元 月 蒙山路地段较偏 商业氛围不浓 主要经营的建材 五金业态杂乱分布 市场呈现脏乱差等现象 普遍价格偏低 而且价格区间不大 比较平均 4 板桥路 商圈过渡路段及建材集中路段 板桥路北至火车站 南至金花路 是连接老城区与经济开发区的一条城市 主干道 主要经营建材 广告装饰 餐饮 服装等业态 商业氛围较弱 但因 27 为是连接经济开发区的主要通道 在未来重点开发经济园区的背景下 将会引 来大量的经营户在此驻足 板桥路主要经营业态商户数量统计分析 板桥路主要经营业态商户数量统计 业态 店数 比例 代表性品牌 建材 46 42 立邦漆 德尔地板等 广告装饰 15 14 光明广告等 餐饮 13 12 五金 4 4 数码通讯 8 7 服装 16 15 鞋 8 7 意尔康等 业态商户数量比例饼图 从上表可以看出 装饰建材仍然占据主要部分 和蒙山路一样 都属于自 发形成的建材行业聚集地 随着城市向南发展 潜在的建材需求量的增大 板 桥路这条连接经济开发区的城市主干道势必会成为经营户重点关注的对象 租金水平 板桥路平均租金约为 46 元 月 28 名 称 区 位 套内面积 年租金 单位月租金 曙光照明 板桥路北段 50 18000 1F 23 元 月 2F 7 元 月 意尔康鞋店 板桥路中段 100 150000 1F 96 元 月 2F 29 元 月 德尔地板 板桥路南端 60 19000 1F 20 元 月 2F 6 元 月 由于北段开发较早 商业氛围老化 南段又才开发不久 商业氛围比较缺 乏 因此租金价格比较接近也比较低 但中段由于与浚河路中心段交汇 属于 黄金铺位 价格也比较高 5 平邑县商业街调研总结 平邑县主要的商业街集中在莲花山路 板桥路及浚河路上 主要经营服装 装饰建材 副食 日用日化等 浚河路是平邑县的城市主干道 也是平邑县最 繁华的一条商业街 拥有银河大厦 泰沂购物中心 联华商厦 乐购等中 大 型商业中心及 NIKE 劲霸 李宁等品牌服装店 但由于建筑老旧 配套缺乏 整体规划不协调 无法满足快速的商业发展 而莲花山路商圈 作为一个较新 的商业街 拥有莲花山商城 银座购物广场 国艳服饰城 双虎家私平邑生活 馆等中 大型商业中心 不论是中 大型商业中心的数量还是从建筑格局 经 营业态的分布以及商业配套而言都更加符合平邑县加快发展步伐 构建和谐生 活的理念 板桥路连接浚河路与莲花山路 很流畅的进行了新老商圈的过渡 同时该路段经营业态补充了浚河路与莲花山路缺乏的一些家装用品空白 但仍 然存在商业格局的不合理 部分建筑的老旧的缺陷 平邑县临街店铺普遍为两层建筑 一楼商铺 二楼商住 商铺的租金均价 在 36 55 元 月之间 均按套内面积计算 其中边缘地段租金较低在 15 25 元 月左右 核心区租金最高可达到 80 元 月 29 二 平邑县商铺投资市场调研分析 1 平邑县商铺投资回报率情况 平邑本地未发现有带回报的商业项目 通过调研了解到蒙山路一栋二层面 积 294 平方经营陶瓷地板的店面售价约 100 万 租金仅 4 万 折算回报率约 4 兴水路一个面积约 80 平方米的经营富家灯饰的店面售价约 40 万 租金 2 2 万 折算回报率约 5 5 综合平邑本地调研情况 了解到 目前平邑临街 商业年回报率在 4 5 5 之间 未来项目制定销售政策时可以以返祖的形式给 予客户一定的回报 降低其购铺成本 并且可以解决产权和经营权分离的问题 达到统一经营管理 更容易把市场做旺 商户姓名 联系方式 经营业态 售价 租金 孙海青 15054966612 陶瓷地板 二层共 100 万 折算后一层 售价约 4762 元 4 万 王杰 13210664836 灯饰 40 万 单价约 5000 元 2 2 万 2 平邑商铺投资状况分析 平邑的商铺投资客户群体主要有以下几类 客户分类 客户特征及投资取向 平邑本地生意人 平邑本地生意人多根据自己的生意需要选择合适自 己经营的商铺进行投资 学校 企事业单位员工 教师 银行职工等 具有比较高的稳定收入 对开 发热点区域比较关注 受财力限制 投资的商铺要 求面积小总值低 平邑本地公务员 收入稳定且灰色收入多 生活有保障 资金富足 有一定投资观念 因为有内部消息 对政府开发热 点区域比较关注 对投资前期回报没有太高的要求 30 平邑外出务工人员 事业取得一定的成功 有充足的闲散资金 受一些 发达地区商铺投资理念的影响 对商铺投资有一定 的认识 比较关注商业经营及租金回报 矿主 生活稳定 有房有车 并有一定闲散资金 投资经 验不足 主要考虑售价及市场规模 比较喜欢跟风 第三部分 平邑县住宅市场调研 一 平邑县 2010 年在售楼盘调研 1 万家福花园 项目位置 蒙山大道与银花路交汇处 开发商 山东润民商城有限公司 交房期 2011 年年初 交房标准 毛胚 销售阶段 三期销售 地段与环境 该项目地处城南开发区 依山而建 现阶段而言地段较偏 周边整体环境 31 较差 商业配套缺乏 商业配套 蒙山大道 银花路路沿街商业 教育配套 无 医疗配套 县人民医院 行政配套 平邑法院 文化娱乐 无 规模与规划 总占地面积 100000 总建筑面积 120000 容积率 1 2 总户数 未知 开发周期 四期 绿化率 暂时未知 土地产权年限 70 年 物业情况 三期 8 栋多层建筑 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 三室一厅一卫 99 105 174 24 万元 62 三室两厅两卫 120 135 84 30 万元 30 四室两厅两卫 150 12 34 万元 4 205 以上 12 4 车库 储物间 14 36 3 万元 销售价格 目前均价 2300 元 预计 车库 储物间 价格 1200 元 物业管理费 0 35 元 32 均价水平 目前处于平邑县中等偏下水平 但随着城南开发区的崛起 具有一 定的升值空间 楼层差价 多层 1 6 楼 1796 元 1816 元 2 5 楼 2256 元 2276 元 3 4 楼 2756 元 2776 元 销售状况 销售率 89 销售助力 价格便宜 投资门槛低 具有一定的升值空间 小区内部环境还不错 销售抗性 地段太偏 周边的商业配套缺乏 生活不便 2 丰华苑 项目位置 蒙山大道与朝阳路交汇处 开发商 临沭雷华房地产开发有限公司平邑分公司 交房期 2011 10 交房标准 毛胚 地段与环境 33 该项目位于平邑县西南地区 蒙山大道与朝阳路交汇处 项目周边为农用 地 比较荒凉 正对面是一家沥青厂 对环境有一定的影响 商业配套 朝阳路 蒙山大道沿街商业 教育配套 平邑县实验中学 医疗配套 平邑医院 规模与规划 总占地面积 81538 总建筑面积 106000 其中公用面积 4000 居住建筑面积 102000 容积率 1 3 总户数 920 户 绿化率 35 8 土地产权年限 70 年 物业情况 多层 33 栋 得房率 92 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 三室一厅一卫 95 72 26 万元 26 102 24 28 万元 9 111 84 30 万元 30 三室两厅一卫 135 72 37 万元 26 四室两厅两卫 174 24 48 万元 9 车库 杂物间 13 34 销售价格 开盘均价 2737 元 目前均价 2737 元 车库 杂物间 价格 1970 元 物业管理费 多层 0 36 元 34 均价水平 平邑县中等略微偏高水平 楼层差价 多层 共 6 层 1 4 楼 2720 元 2 3 楼 2910 元 5 楼 2460 元 6 楼 2530 元 平米 复式送阁楼 销售状况 销售率 84 去化特征 由于该楼盘 5 6 楼两层单价较低 且 6 楼送阁楼 故 5 6 楼销售情况最 为良好 依附平邑县实验中学的教育配套 同时作为老城区与新区的衔接点 受到客户的青睐 销售抗性 项目周边的整体环境有待改善 而对面的沥青厂更是对居住环境造成了很 大的影响 3 三和家园 项目位置 兴水路文化路口和板桥路口中间 开发商 临沂市信诚房地产开发有限公司 35 交房期 2011 5 交房标准 毛胚 地段与环境 该项目位于兴水路 板桥路 文化路 浚河路四路合围地块 县城中心地 段 周边商业配套齐全 商业配套 兴水路 板桥路 文化路 浚河路沿街商业 教育配套 平邑县一中 医疗配套 平邑医院 规模与规划 总占地面积 9000 总建筑面积 11500 其中住宅建筑面积 9920 容积率 1 28 总户数 72 户 绿化率 未知 土地产权年限 70 年 物业情况 多层 2 栋 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 两室一厅一卫 103 24 26 万元 33 三室两厅一卫 133 48 33 万 67 车库 杂物间 22 36 5 万 销售价格 目前均价 2480 元 车库 杂物间 价格 1980 元 物业管理费 多层 0 3 元 均价水平 平邑县中等水平住宅 36 楼层差价 多层 1 号楼 共 6 层 1 4 楼 2580 元 2 3 楼 2680 元 5 楼 2380 元 6 楼 1980 元 2 号楼 共 5 层 1 2 楼为底商 2 层一起 卖 4600 元 3 5 楼价格与 1 号楼一样 销售状况 销售率 97 去化特征 地段位于县城中心地段 且价格不高 周边商业配套齐全 生活便利 销售抗性 暂时没有发现什么抗性问题 可能唯一的抗性是项目体量太小 可供选择 户型有限 4 文苑小区 项目位置 蒙山大道与浚河路交汇区 开发商 平邑县鸿祥置业 交房期 2011 11 交房标准 毛胚 销售阶段 一期销售 现阶段准备推出 2 号楼 地段与环境 37 该项目位于蒙山大道与浚河路交汇区 一线连通城内各大区域 县政府 财政局 教育局 房产局 招商局 邮政局 交通局 电信大楼等机关单位聚 集于此 银行 大型超市 集贸市场 中医院 周边配套一应俱全 双语幼儿 园 实验小学 西城小学 第一中学 第二中学 赛博中学等学府林立 文化 广场 建设广场 莲花山公园 休闲健身近在咫尺 商业配套 浚河路 蒙山大道 莲花山路沿街商业 教育配套 实验小学 西城小学 一中 二中等 医疗配套 中医院 行政配套 县政府 财政局 教育局 房产局 招商局 邮政局 交通局 电 信大楼等 文化娱乐 文化广场 建设广场 莲花山公园 规模与规划 总占地面积 333500 总建筑面积 31928 43 容积率 1 5 总户数 72 户 开发周期 5 年 绿化率 30 土地产权年限 70 年 物业情况 现阶段仅 4 栋 6 层多层建筑 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 三室两厅一卫 105 6 不对外售卖 15 三室两厅两卫 142 24 37 万元 70 四室两厅两卫 158 6 41 万元 15 车库 储物间 17 26 4 万元 38 销售价格 目前均价 2600 元 车库 储物间 价格 2000 元 物业管理费 未定 均价水平 目前处于平邑县中等水平 但由于地段原因 故性价比很高 有一 定的升值空间 楼层差价 多层 1 4 楼 预计 2800 元 2 3 楼 预计 2900 元 平米 5 楼 预计 2400 元 平米 6 楼 阁楼 无产权 预计 1800 元 平米 销售状况 销售率 100 销售助力 随着交通路网不断完善 周边生活娱乐 购物休闲 教育医疗 各种生 活配套应有尽有 居住于此 生活便捷性得到充足保障 而且因为地段因素 具备一定的升值潜力 销售抗性 由于项目属于旧城改造 现阶段的四栋多层建筑被老旧民房所包围 环境 较差 39 5 华林 邑博园 项目位置 西环路赛博中学高中部对面 开发商 华林房地产开发有限公司 交房期 2011 年年底 交房标准 毛胚 销售阶段 未开盘 地段与环境 该项目位于西环路赛博中学对面 属于西城新区 相比城南新区而言 配 套更加完善 距离莲花山路商业街及浚河路商业街不远 商业配套 浚河路 莲花山路沿街商业 教育配套 赛博初中 赛博小学 行政配套 检察院 人民法院 公安局 地税局等 规模与规划 总占地面积 55419 84 总建筑面积 161252 地上建筑面积 132990 容积率 2 4 总户数 1100 开发周期 分二期开发 40 绿化率 35 土地产权年限 70 年 物业情况 项目规划建设 2 栋高层 现阶段仅 4 栋 11 层小高层建筑 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 两室一厅一卫 89 不详 三室两厅两卫 110 132 不详 车位 地上及地下 1000 左右 销售价格 目前均价 3000 元 预计 车库 储物间 价格 2000 元 物业管理费 0 35 均价水平 目前处于平邑县中高等水平 但项目内部绿化较好 风格特别 有 一定的档次 楼层差价 销售状况 销售率 0 销售助力 项目品质较高 在整个平邑有很强的市场竞争力 同时西城区近年来的发 展有目共睹 随着明德花园商业项目的启动 日后周边配套将更加完善 生活 更便捷 41 6 德诚花园 项目位置 迎宾大道与益寿路交汇处 开发商 平邑宝业房地产开发有限公司 交房期 2011 5 交房标准 毛胚 地段与环境 迎宾大道与益寿录交汇处 周边均为临街建材商业 地段较偏 商业配套 迎宾大道 益寿路及蒙阳路临街商铺 教育配套 双语学校 实验中学 职业中专 医疗配套 县人民医院 规模与规划 总占地面积 13300 总建筑面积 11000 容积率 1 32 总户数 96 户 绿化率 未知 土地产权年限 70 年 物业情况 多层 2 栋 42 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 104 69 84 22 万 87 5 三室两厅一卫 106 1 12 22 万 12 5 销售价格 目前均价 2086 元 物业管理费 多层 0 3 元 均价水平 平邑县中低等水平住宅 楼层差价 多层 1F 2180 元 2 3F 2280 元 4F 2168 元 5F 1920 元 6F 1690 元 销售状况 销售率 93 去化特征 由于价格低 且从未来城南的发展远景来看 有一定的地段价值 销售抗性 现阶段周边的商业配套缺乏 地段太偏 购房人群分析 刚需人群约占 95 周边乡镇客户群体占到 60 而其中以教师 打工返 乡者居多 43 7 祥和花园 项目位置 莲花山路西首路 开发商 莲花山建设有限公司 交房期 2011 7 交房标准 毛胚 地段与环境 该项目地处城西北片区 随着政府部门的迁入 将带动整个片区的发展 商业配套 西环路 莲花山路临街商铺 规模与规划 总占地面积 28460 总建筑面积 42690 容积率 1 5 总户数 354 户 绿化率 未知 土地产权年限 70 年 物业情况 多层 2 栋 房型结构 44 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 三室一厅一卫 95 100 60 25 万元 17 三室两厅两卫 110 120 144 30 万元 41 四室两厅两卫 135 150 35 万元 42 车库 储物间 14 36 3 万元 销售价格 目前均价 2588 元 车库 储物间 2000 元 车库 1400 元 储藏室 物业管理费 未定 均价水平 平邑县中等水平住宅 楼层差价 多层 1F 2760 元 2 3F 2880 元 4F 2680 元 5F 2290 元 6F 2040 元 销售状况 销售率 94 去化特征 部分政府单位的迁入 带动片区的未来发展及规划 且在片区来看 价格 不高 销售抗性 地段太偏 周边的商业配套不完善 购房人群分析 刚需人群约占 95 投资性购房占 5 周边乡镇客户群体占到 70 其 他为本地客户 从职业上看 其中以周边个体户 拆迁户及务工返乡者居多 45 8 福泉家园 项目位置 莲花山路西首路 开发商 莲花山建设有限公司 交房期 2011 年 5 月 交房标准 毛胚 地段与环境 该项目地处城西北片区 随着政府部门的迁入 将带动整个片区的发展 商业配套 西环路 莲花山路临街商铺 规模与规划 总占地面积 44078 总建筑面积 61710 容积率 1 4 总户数 264 户 绿化率 30 土地产权年限 70 年 物业情况 8 栋 6 层多层建筑 房型结构 46 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 户型结构统计表 户型结构 面积 户数 套 总价 配比 三室一厅一卫 95 100 36 25 万元 14 三室两厅两卫 120 135 24 30 万元 9 四室两厅两卫 135 145 114 35 万元 43 145 以上 90 34 车库 储物间 14 36 3 万元 销售价格 目前均价 2693 元 车库 储物间 1900 元 车库 1400 元 储藏室 物业管理费 未定 均价水平 目前处于平邑县中等略高水平 楼层差价 多层 2 3 6 楼 2780 元 6 楼送阁楼 1 楼 2660 元 4 楼 2580 元 5 楼 2580 元 销售状况 销售率 90 销售助力 部分政府单位的迁入 带动片区的未来发展及规划 销售抗性 地段太偏 周边的商业配套不完善 购房人群分析 刚需人群约占 90 投资性购房约占 10 周边乡镇客户群体占到 60 县城购房人群只占 40 左右 购房人群以个体户 企 事业单位职工 拆迁户 为主 47 9 明德花园 项目位置 西环一路以西 兴水河以北 二干渠以东 开发商 山东冠鲁房地产开发有限公司 交房期 2012 年 1 月 交房标准 毛胚 地段与环境 小区环境优雅 东临西环一路景观大道 赛博中学 南靠规划建设的沿河 公园 北有规划中的大型中央广场和绿地 即将建设的西山公园尽在咫尺 商业配套 蒙山大道沿街商业 教育配套 赛博高中 赛博中学 山师大附小 医疗配套 平邑医院 明德花园小区门诊部 规模与规划 总占地面积 明德花园总占地面积 260 亩 约 173500 总建筑面积 200000 容积率 1 2 总户数 1500 套 多层 900 套 高层 600 套 绿化率 35 土地产权年限 70 年 48 物业情况 多层南区 12 栋 北区 3 栋 得房率约 87 小高层 2 栋 得房率约 82 17 层高层 5 栋 得房率约 80 房型结构 平面格局 一梯两户 纯板式南北通透 明德花园在售房源情况 明德花园多层已经销售完毕 销售率近 100