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土地增值税成本分摊方法总结表 (2014-03-09 09:16:17)转载标签：财经分类：房地产建筑财税专栏全国各地分摊方法总结表作者：税务律师李利威时间：2014年3月8日省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法天津土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本宁波土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法青岛成本、费用：建筑面积法广州清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%海南建筑面积法浙江同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法福州土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法广西建筑面积法北京原则建筑面积法四川建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）重庆转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地201049号）三、江苏的规定（苏地税规20121号）（苏地税发200972号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函20132号）四、宁波的规定（甬地税二2010106号）（甬地税二2009104号）（甬地税二2010106号）（甬地税二200774号）五、青岛的规定（青地税发2008100号）六、广州的规定（穗地税函2013179号）（穗地税发2013152号）（穗地税函2012198号）（穗地税函2008342号）（穗地税函2010170号）七、内蒙古的规定（内地税字200787号）八、丽水的规定（丽地税政200787号）九、银川的规定（银地税发【2007】214号）十、宁夏的规定（宁地税发200746号）十二、海南的规定（琼地税发2009187号）（琼地税函2007356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函2009222号）（磐地税政20106号）十四、大连的规定（大地税函2008188号）（大地税函200676号）十五、湖北的规定（鄂地税发201344号）（鄂地税发2008207号）（鄂地税发2008211号）十六、江西的规定（赣地税发200876号）（赣地税发200699号）十七、福建的规定（赣地税发200699号）十八、福州的规定（榕地税发2008108号）十九、广西的规定（桂地税发200844号）(桂地税发200896号)二十、北京的规定（京地税地200892号）（京地税地2007134号）（京地税地2007325号）（京地税地200373号）二十一、四川的规定（川地税发200721号）二十二、安徽的规定（皖地税函2007311号）二十三、温州的规定（温地税政2006206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函201033号）（黑地税发2007119号）（黑地税发200594号）二十五、重庆的规定（渝地税发2006143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函201292号）二十七、西安的规定（西地税发2010235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。国税发【2006】第187号：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第四条第五款发文日期：2006-12-28第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。国税发【2009】第091号：关于印发土地增值税清算管理规程的通知发文日期：2009-05-122、土地成本的分摊（财法字【1995】第006号）（国税函【1999】第112号）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】第006号）第九条发文日期：1995-01-27你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示（桂地税报199917号）文收悉。对来文请示的土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。国税函【1999】第112号：关于广西土地增值税计算问题请示的批复发文日期：1999-03-05二、天津的规定（津地税地201049号）第十五条土地增值税扣除项目确定的原则（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目、同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让房地产的面积占总面积的比例计算分摊。津地税地201049号：天津市地方税务局关于印发天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文日期2010-07-15五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用如何分摊问题根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。津地税地201124号：天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知发文日期：2011年9月14日三、江苏的规定（苏地税规20121号）（苏地税发200972号）二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。（解读：因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。根据公告的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。此次公告将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。）（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。（解读：纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。）（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。（解读：在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。）苏地税规20121号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告发文日期：2012年8月20日第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。苏地税发200972号：江苏省地税局关于印发土地增值税清算管理规程的通知发文时间：2009-9-3十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）31、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？答：江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。根据这一规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答发布日期：2010-05-28四、常州的规定（常地税一便函20132号）五、项目面积和成本费用分摊1、同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的土地成本(包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费)、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按苏地税规20121号第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积(普通标准住宅面积其他类型住宅面积非住宅类房产面积)公共配套设施面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积自用面积外销房面积=预售许可证面积外销房面积=结转销售面积未售面积2、某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费(该类型房地产总建筑面积各类型房地产总建筑面积)。3、某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用该类型房地产总建筑面积。常地税一便函20132号：常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）颁布日期：2013年08月12日四、宁波的规定（甬地税二2010106号）（甬地税二2009104号）（甬地税二2010106号）（甬地税二200774号）六、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：1、同一清算项目中不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用等，如无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别核算增值额、增值率；3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本；4、考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮。十一、同时开发多个房地产项目共同发生的开发费用分摊问题同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理：1、同时开发多个项目共同发生的财务费用，企业必须按照资金用途、资金流向等明确证据在开发项目间进行准确归集，核算清楚；2、同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用，原则上也应明确核算，准确分摊，对不能准确、合理分摊的，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例计算确定。甬地税二2010106号：宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知发文时间：2010-6-4（四）不同房地产类型共同的成本费用分摊问题对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用包括土地价款、公共配套设施、绿化、相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应当按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。甬地税二2009104号：宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知发文日期：2009-06-26五、普通住宅与非普通住宅成本与费用的划分属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用，在土地增值税清算时，可对整个清算项目的成本费用统一核算，然后再按照普通住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊，计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额，据以计征土地增值税。甬地税二200774号：宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知发文时间：2007-3-27五、青岛的规定（青地税发2008100号）第二十条房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。第二十一条开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。青地税发2008100号：青岛市地方税务局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知发文时间：2008-5-22四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。青地税函201344号：青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算业务指引的通知发文日期：2013.3.25六、广州的规定（穗地税函2013179号）（穗地税发2013152号）（穗地税函2012198号1）（穗地税函2008342号）（穗地税函2010170号）三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对总可售非住宅(包括已售、未售(含出租或自用)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。并将关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知(穗地税发200639号)的第六条第(一)项第1点的公式调整为“分摊已售比例=(已售住宅面积已售非住宅面积1.4)(总可售住宅面积总可售非住宅面积1.4)100%”。对按照转发国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知(粤国税发200830号)细化的土地增值税清算审核的附表5与收入相关的面积审核调整明细表和附表7-1扣除项目及成本结转汇总表一并作相应调整(见附件1、2)。四、关于建筑物面积计算口径的问题土地增值税清算过程中，建筑物面积是指建筑面积，而不是套内建筑面积。穗地税函2013179号：广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知发文日期：2013.8.29三、停止执行兼有住宅和非住宅的综合开发项目中对非住宅按1.4倍系数分摊扣除项目金额的规定。对按照转发国家税务总局关于印发土地增值税鉴证业务准则的通知（粤国税发200830号）细化的土地增值税审核的附表5（与收入相关的面积审核调整明细表）和附表7-1扣除项目及成本结转汇总表一并作相应调整（见附件1.2）。穗地税发2013152号：广州市地税局关于明确土地增值税征管有关问题的通知发文日期：2013年12月27日十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题（一）房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：1对于能够按不同房地产类型直接归集的，清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则，按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。2对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。3按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目金额。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。（二）房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。（三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：1对于能够按分期项目直接归集的，清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。2对于不能够按分期项目直接归集，但能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。3对于不能够按分期项目直接归集，也不能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。（四）房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。（五）房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。（六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。穗地税函2012198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知发文日期：2012年11月30日六、关于扣除项目分摊计算问题（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。穗地税函2008342号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知发文日期：2008-10-20十、分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。穗地税函2010170号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知发文日期：2010-08-27（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。穗地税函2008342号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知发文日期：2008-10-20七、内蒙古的规定（内地税字200787号）(5)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。内地税字200787号：内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知发文时间：2007-3-22八、丽水的规定（丽地税政200787号）(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。丽地税政200787号：丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文时间：2007-9-19九、银川的规定（银地税发【2007】214号）(十)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。(十一)对支付的土地出让金和前期开发费用以及项目开发成本按除以开发项目的总建筑面积进行分摊扣除；属项目设计要求等特殊情况，需采用按土地使用权面积或其他合理方法分摊的，需经主管税务机关认定。(十二)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按实际转让土地的面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。其中：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施(道路、绿化等)用地面积后的剩余面积。(十三)对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。银地税发【2007】214号：关于上报银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的请示发文日期：2007-06-15十、宁夏的规定（宁地税发200746号）(九)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。宁地税发200746号：宁夏回族自治区地方税务局关于印发宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文时间：2007-3-5十二、海南的规定（琼地税发2009187号）（琼地税函2007356号）二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条和国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第十七条的规定，对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。普通住房的增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。琼地税发2009187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23五、普通住宅的征免税问题纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等，单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，应分别核算土地增值额计算土地增值税。不分别核算增值额的，其建造的普通住宅不得适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税”的规定。纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。琼地税函2007356号：海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知发文时间：2007-12-11十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函2009222号）（磐地税政20106号）问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？答：根据国税发200991号国家税务总局关于印发土地增值税清算规程的通知第二十一条规定，结合我省关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知（浙地税函2009222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期：2011年6月8日二、对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。浙地税函2009222号：浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知发文日期：2009-06-04为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作，根据我县部分房地产开发项目既有住宅（单栋全部为成套住房，下同）、综合用房（指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋，下同）、高档住宅（指排屋、别墅，下同）和物业用房等开发商自用房产的实际情况，为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展，客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中，现就有关政策进一步明确如下：一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。磐地税政20106号：浙江省磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知2010-03-25十四、大连的规定（大地税函2008188号）（大地税函200676号）对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。大地税函2008188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知发文日期：2008-10-27对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。大地税函200676号：大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知成文日期：2006-09-08十五、湖北的规定（鄂地税发201344号）（鄂地税发2008207号）（鄂地税发2008211号）五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以建设工程规划许可证为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。鄂地税发201344号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见发文日期：2013年3月20日八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高鄂地税发201344号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见发文日期：2013年3月20日八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高鄂地税发201344号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见发文日期：2013年3月20日第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。鄂地税发2008207号：湖北省地方税务局关于印发湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文日期：2008-09-12第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。鄂地税发2008207号：湖北省地方税务局关于印发湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文日期：2008-09-12六、关于地下建筑物土地成本分摊问题房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。鄂地税发201344号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见发文日期：2013年3月20日十六、江西的规定（赣地税发200876号）（赣地税发200699号）第十七条对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条(一)项的免税规定。闽地税发2005195号：福建省地方税务局关于印发福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法试行的通知发文时间：2006-10-20二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。赣地税发200876号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知发文时间：2008-6-3赣地税发200876号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知发文时间：2008-6-3十七、福建的规定（赣地税发200699号）(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。闽地税发200864号：福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知发文时间：2008-4-7十八、福州的规定（榕地税发2008108号）一、房地产开发成本计算分配办法房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：（一）计算层高系数在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。（二）计算总层高系数面积层高系数面积=不同类型商品层高系数可售面积（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊不同类型商品应分摊的房地产开发成本=房地产开发成本层高系数面积（不同类型商品层高系数已售面积）二、其他扣除项目金额计算分配办法（一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。（二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。（三）转让环节各项税费按实计算。（四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。榕地税发2008108号：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知发文日期：2008.6.25十九、广西的规定（桂地税发200844号）(桂地税发200896号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。桂地税发200844号：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知发文时间：2008-3-27五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。（二）在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。桂地税发200896号：广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知发文时间：2008-6-3二十、北京的规定（京地税地200892号）（京地税地2007134号）（京地税地2007325号）（京地税地200373号）第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用土地增值税暂行条例第八条(一)项的免税规定。京地税地200892号：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文时间：2008-4-18第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。京地税地2007134号：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文时间：2007-4-9三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。京地税地2007325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知发文时间：2007-8-15三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。京地税地200373号：北京市地税局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知发文时间：2003-2-9二十一、四川的规定（川地税发200721号）一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。川地税发200721号：四川省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知发文时间：2007-2-27二十二、安徽的规定（皖地税函2007311号）近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)的要求，分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995第048号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。皖地税函2007311号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知发文时间：2007-6-14二十三、温州的规定（温地税政2006206号）五、扣除项目分摊方式纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。对其扣除项目金额的分摊方式（按占地面积、建筑面积、销售收入），由纳税人提出申请，主管税务机关应本着公平、合理、正确的原则给予确认。温地税政2006206号：温州市地方税务局关于转发浙江省地方税务局土地增值税若干问题的通知二十四、黑龙江的规定（黑地税函201033号）（黑地税发2007119号）（黑地税发200594号）（四）同一项目不同类型房地产成本费用的分摊属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。黑地税函201033号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知颁布时间：2010-5-19第十六条公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、共公共厕所等。其他公益性设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。第十七条对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。黑地税发2007119号：黑龙江省地方税务局关于印发黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知发文时间：2007-12-29(二)对纳税人转让房地产进行项目结(清)算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用，计算出增值额，确定税率，结缴土地增值税。(三)纳税人开发综合商品房，既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的，应按条例的规定，计算增值额，确定土地增值税税率，再按不同的开发项目的销售比例划分增值额后，按规定征收土地增值税。(四)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后，计征土地增值税；或按已建筑面积占应建筑面积分摊，计征土地增值税。黑地税发200594号：黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知发文时间：2005-12-31二十五、重庆的规定（渝地税发2006143号）六、关于土地成本和综合费用分摊的问题根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊:(一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。(三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。渝地税发2006143号：重庆市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知发文时间：2006-6-6二十六、辽宁的规定（辽地税函201292号）二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的