资源描述
第一章 项目参照依据一、 合肥市基本概况二、 合肥市房地产业概况三、 2000年及2001年上半年房地产业概况四、 重点楼盘调查表一、合肥市基本概况1、地理位置：合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河中间的华东丘陵地区中部，江淮分水岭南侧，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。合肥是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。2、面积和人口：合肥市总面积7266平方公里，其中市辖区面积596.01平方公里，城市建成区面积120平方公里。辖庐阳区、瑶海区、包河区和蜀山区，含合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区和合肥新站综合开发试验区三个开发区。截至2002年2月，合肥市总人口数为438.2万人，其中市辖区人口为142.57万人。3、经济发展现状： 2001年合肥市实现国内生产总值363.4亿元，同比增长11.3%。其中第一产业实现增加值38.09亿元，增长3.2%；第二产业实现增加值176.36亿元，增长12.3%；第三产业实现增加值148.95亿元，增长12.5%。全市财政收入49.29亿元，同比增长17.6%。农民人均纯收入2035元，同比增长3%，年人均消费性支出5599元，同比增长11.1%。年末各项贷款余额705.1亿元，同比增长18%，城乡居民储蓄存款余额225.64亿元，同比增长22.7%。全市人均可支配收入6817元，同比增长6.7%，全年在岗职工平均工资10134元，增长14.1%。2000年合肥城镇居民家庭平均每百户拥有汽车1.0辆，摩托车8.5辆。4、城市建设：1983年，合肥市拉开了旧城改造的序幕，并探索出一条“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的路子，为全国范围内的旧城改造创造了成功经验。1995年初，安徽省委、省政府做出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策，并据此制定了一系列政策措施，不断加快建设和发展步伐，在短短的几年时间里，基本构筑了现代化大城市的框架，城市的功能进一步完善，城市的辐射力和吸引力大大增强。2002年，为进一步加快合肥的现代化建设，合肥市行政区划做了部分调整，取消了原先的合肥市郊区，并拟建合肥政务新区。马鞍山南路和望江路的开工兴建，带动了合肥西区、南区的建设。合肥城市绿化覆盖率达32%，人均占有绿地面积7.7平方米。5、科教事业：合肥是全国四大科教基地之一，拥有中国科学技术大学、合肥工业大学、安徽大学等高等院校十余所，有包括中科院合肥分院在内的各类科研机构200多所，每十万人口中大专及以上受教育人口为6974人，受高等教育占总人口的比例已位居全国第二。合肥高新技术产业开发区已成为53个国家高新区的杰出代表，被国务院批准为首批对亚太地区特别开放的四个科技工业园区之一。6、发展规划：A、19952010合肥市城市总体规划（部分）到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市为中心，巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和城市群。合肥城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南方向呈组团式发展。合肥市城市总体布局以老城区为核心，向东、北、西南三翼继续伸展，努力保持风扇形城市用地形态.合肥市十五规划：根据合肥市委市政府的城市建设规划要求， 2010年合肥要达到城区人口300万，城区规模280万平方公里，国内生产总值达1000亿元，人均收入水平达15000元。二、合肥市房地产业概况随着房改政策的不断深入，货币化分房的实施，以及房地产二、三级市场联动并加快发展，合肥市商品住房市场日趋活跃。主要体现在：1、商品房销售速度加快，个人购房比例增大，商品房销（预）售达90%以上，个人购买商品房占住宅销售80%，成为推动合肥房地产业发展的主流力量。2、市场在吸纳增量房产的同时，存量住房了得到了消化，商品房空置房量比2000年同期相比下降了20.06%以上。3、随着房改政策和住房金融服务的不断完善，合肥市个人按揭贷款最低放宽至八成30年，这些都大大提高了居民购房消费能力。自1993年以来，合肥市的商品房价格每年都有小幅度攀升，价格平均每平方米每年上升30至50元，2000年商品房平均价格为1805元/m2，2001年商品房平均价格为1893元/m2导致合肥市房价上升的主要原因是：1、土地增值。合肥可用来开发商品房的国有土地越来越少，集体土地只能报建经济适用房，土地资源的不可再生性使它的价格不断上升。从2002年开始，政府垄断了一级土地市场，导致土地价格的上升。2、合肥推广框架结构住房，新型建材、新型墙体材料的使用，使建房的成本也相应提高。3、现在人们对住房的要求已从过去的安居型向小康型、舒适型转变，环境、配套设施、住宅功能不断完善，这些费用也都摊到房价上。三、2001年房地产业概况（一）2001年合肥房地产业的有关统计数据：1、2001年底，合肥市共有房地产开发企业371家，一级资质4家（合肥市城市建设综合开发总公司，合肥城改房屋开发股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地产开发总公司），二级资质24家。2、2001年合肥市房地产开发企业完成投资额25.54亿元，其中住宅18.67亿元。3、2001年合肥市房地产开发建设房屋建筑面积：施工房屋面积406.71万m2；竣工房屋面积142.89万m2。4、2001年合肥市新开工房屋面积210.53万m2，其中住宅174.65万m2。5、2001年合肥市房屋销售面积99.07万m2，其中住宅83.15万m2。6、2001年合肥市商品房销售额18.76亿元，其中住宅13.94亿元。商品房平均销售价格达1893元/ m2。四、重点楼盘调查表梦园小区楼盘市场调查表楼盘位置西为人工湖路，东临杨振宁大道，南边接近黄山路开发商合肥众望置业有限责任公司周边环境位于高新技术开发区内。西为人工湖、大蜀山， 蜀山森林公园，合肥野生动物园 周边配套光华学校、外商活动中心周边交通10路、801路公交车小区规模总建筑面积30万m，建多层、小高层楼盘档次中档规划设计总占地面积25.6万m总建筑面积30万m（其中住宅26万m，公建4万m）规划户数2000户容积率1.2绿化率40%楼层数6跃7层 小高层11层跃1或2层车库组成800个车位车库配比40%50%建筑设计建筑风格欧陆风情户型设计主力户型110 m-130 m 140 m-150 m典型户型三室两厅户型范围90 m-290 m空调机位有预留小区配套水变频恒压供水电梯上海三菱中央空调/配套设施小学、幼儿园、中学、足球场、网球场、篮球场、游泳池、娱乐厅、歌舞厅、茶馆、会议厅、阅览室、商务中心、邮政代办点、金融网点、农贸市场智能化系统远程抄表系统、每户设侵入报警系统和紧急状况求助系统建筑设计浙江大学设计院楼盘售价多层1870元/ m（均），（1700/ m2000元/ m） 小高层2200元/ m（均）付款方式及折扣一次性9.8折，按揭不打折销售情况80%宣传重点诗意梦园，现代生活物业管理开发商成立的物业管理公司（价格：0.50.6元/ m.月）其它梦园小区被建设部列为小康型城乡住宅示范小区，用材在当地有示范作用，小高层为一梯三户，楼层高的卖的好，朝南一户卖的比其它两户好，多层比小高层卖的好。其中二期（14幢）10幢被科技大学教师认购，三期绝大多数给开发区管委会买走。售楼处内设有两个样板房。学府花园楼盘市场调查表 （东区规划） 楼盘位置黄山路与石台路交叉口开发商安徽新华房地产有限公司周边环境合肥电子工程学院南边，合肥炮兵学院西侧周边交通8、108、118、136、10路公交车小区规模18.48万m （总建面40万m）楼盘档次中高档规划设计总占地面积204.6亩（总占地490余亩）总建筑面积18.48万m（总建面40万m）规划户数1039容积率1.35绿化率40.29楼层数10栋911层 35栋56层车库组成361个半地下车位车库配比34.7%建筑设计建筑风格欧式风格户型设计主力户型100160 m典型户型三室二厅二卫户型范围85 m-255 m空调机位预留空调机位小区配套水多层市政管网直供，小高层变频供水电梯小高层名牌电梯中央空调/配套设施小学、幼儿园、会所智能化系统闭路电视监控系统，电子巡更系统，室内紧急求助系统，安保监控中心，IC卡车辆出入管理系统，水、电煤气三表智能抄表建筑设计中国南方建筑勘察设计院、安徽建筑设计院楼盘售价起价2500元/ m左右付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折销售情况6月8日开盘，现接受预约宣传重点好房子宣言物业管理深圳市中海物业管理公司其它栢景湾楼盘市场调查表楼盘位置亳州路以东，南淝河（沿河路）以北开发商安徽省邮电物业发展有限责任公司周边环境位于环城河畔，与杏花公园、黑池坝形成风光金三角周边交通小区规模共30万m，有多层、小高层、4层复式楼盘档次高档规划设计总占地面积300亩总建筑面积30万m规划户数2000户容积率1.5绿化率42%楼层数6跃7层 小高层911层 4层（复式）车库组成全地下车库 8万元/个8.8万元/个车库配比50%建筑设计建筑风格现代欧式风格户型设计主力户型120 m-140 m典型户型三房两厅户型范围90 m292 m空调机位有空调隔板小区配套水一次性供水电梯/中央空调/配套设施假日商业街、会所、游泳池、网球场、幼儿园、小学智能化系统预留信息高速公路光纤接口，10M以上网络宽带，光纤进楼，超五类线到户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司楼盘售价一期：2560元/ m-3200元/ m 均价：2900元/ m二期：3100元/ m（均价）付款方式及折扣一次性9.4折，按揭9.6折，分期付款9.8折销售情况一期已售90%以上，二期9.16开盘，已售50%宣传重点提升住的品质物业管理栢景湾物业管理公司 多层：0.68元/ m.月行销策划世联地产顾问（深圳）有限公司 整合推广深圳市博思堂广告有限公司其它栢景湾楼盘是合肥市房地产开发水平的代表，营销策划做得很好。售楼处经精心设计，装修别具一格，大气、漂亮、档次高，并附有样板房、建材展示区和背景音乐，样板房装修具有相当水准，威卢克斯天窗还配有纱窗。专门挖了一个10000 m的人工湖作为园内的中心景观，并与南淝河相连。开发商为电信局下属企业。东海花园楼盘市场调查表楼盘位置经济开发区翠薇路与松谷路交汇处，南接“徽园”, 东接安徽会展中心开发商合肥东海房地产发展有限公司建筑及园林设计新加坡雅科本设计管理服务有限公司市场策划销售上海递伍商业管理咨询有限公司周边环境东侧安徽会展中心、明珠广场、明珠酒店、欧洲风情街；南侧为安徽纪念公园，西侧为合肥大学城、168重点中学、润安公学、合肥中锐国际学院。周边交通226路公交车小区规模占地17万，25栋高层楼盘档次高档规划设计总占地面积260亩总建筑面积一期95042 m规划户数一期400余户容积率/绿化率70%楼层数18-25层车库组成/车库配比/建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型100-180 m典型户型四房二厅二卫户型范围80 m-310 m 空调机位有预留小区配套水变频恒压供水电梯有中央空调无配套设施会所、儿童娱乐中心、邮局、银行保健中心、美容院、洗衣房。智能化系统智能化系统设计（清华同方），光纤线路，宽频网络通讯、远程抄表系统、一卡通系统、24小时多画面监控建筑设计安徽省建筑科学研究设计院楼盘售价起价3300元/ m；均价4000元/ m（0公摊）起价2700元/ m（按建面计）付款方式及折扣一次性付款97折；按揭不打折销售情况/宣传重点地位象征，身份见证物业管理1.5元/ m.月其它园区内采用下沉式通道设计，人车分层，大型豪华会所、下沉式网球场、室内恒温游泳池、健身中心、大型室内攀岩、超市、餐厅、酒吧、商务中心、会议多功能厅第二章 项目概况一、地理位置二、占地面积三、区域环境四、交通状况五、社区配套一、地理位置“桂花园”地块位于合肥市西部，高新技术产业开发区的西南面，合肥外商活动中心的西侧,为合肥市的上风上水口。地块东临科学大道（其中东部的北侧约210米的地块与规划中的省国土资源厅办公大楼相邻）,北靠城市主干道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，距合肥市政务新区约3公里。二、占地面积“桂花园”占地面积约479.59亩（319729.1平方米），扣除市政道路用地后，实际用地面积约421.84亩（281227.2平方米）。地块东西长，南北稍短，地势起伏，地质情况较好，无拆迁。三、区域环境“桂花园”地块所在的合肥市高新区，有望在2002年上半年扩大其区域范围，按照区域调整的规划构想，“桂花园”将处于高新区的中央地段。目前，“桂花园”地块周围较为空旷，除西面的大蜀山外，四周没有其他的自然地貌和高大的建筑物，视野十分开阔。地块北边有正在兴建的软件园区、梦园住宅小区、园景天下住宅小区；南边有科大的高科技产业园区；东边与合肥市高新区唯一的三星级酒店合肥市外商活动中心相邻，沿黄山路向东一公里和三公里处分别有规划中的占地面积约300亩的维也纳森林别墅和在建的建筑面积约40万平方米的新华学府花园；西边隔人工湖路和玉兰大道与合肥市市区唯一的自然风景区大蜀山相望。根据合肥市的城市规划发展，预计在2002年6月份将对大蜀山风景区进行重新规划，欲将其建设成为一个环境更加优美，内容更加丰富的大自然的博物馆。“桂花园”地块向北三公里有董铺水库和科学岛；地块向东南三公里，是合肥市政务新区。该新区的建设是合肥市城市发展规划的一个重要举措。该区占地面积约12平方公里，区内规划有省、市政府等党政机关和政府各相关职能部门的办公区、住宅区、商业区、文化区和与之相配套的各具特色的公园等设施。该区有望于2002年3月份开始区内市政基础设施建设，2002年底前工程施工将全面展开。四、交通状况“桂花园”地块所在区域的交通状况比较好，四周道路已全部建成，主干道黄山路为四车道52米宽(含人行道、绿化带)，科学大道为四车道36米宽（含人行道），其余两条道路为14米宽的城市次干道。目前已开通的交通班车有沿黄山路与市区相连的10路车和沿长江西路与市区相连的801路车。地块东南一公里处设有合九铁路西客站，136路、111路公交车直接抵达该站。地块往西南四公里有312国道经过，并通过312国道连接合宁高速公路和合肥骆岗机场。五、社区配套“桂花园”地块所在的区域现有的社区配套设施比较欠缺，尤其是生活配套设施如菜市场、超市、医院、银行等更显突出。在此地块附近区域已有的社区配套设施的基本情况汇总如下： 1、文教设施：合肥一中（西校）、光华国际学校、新华学校、梦园小学、市二十中学、合肥林业学校、省科技馆、安徽名人馆等；2、酒店、娱乐设施：合肥市外商活动中心、合肥亚太保龄球馆；3、医疗设施：市一院（西区）、105医院、蜀山医院；4、园林景区：蜀山森林公园、野生动物园、烈士陵园、人工湖等。5、金融系统：中国工商银行高新区支行、中国农业银行高新区办事处。6、邮政系统：高新区邮政局。建议小区在规划布局时，应针对现有的社区配套情况进行综合考虑。第三章 项目定位一、 开发总体构想二、 项目定位三、 规模四、 功能布局五、 目标客源一、开发总体构想为使“桂花园”成为温馨秀丽、舒适和谐的居住小区及合肥市的城市景观，开发时必须贯穿如下开发总体构想：1、大气、精致的规划布局；2、高品味的环境设计，精致的绿地景观、水景、园景的有机结合；3、高比例的车位配备；4、相对低密度，尽可能地拓展居住空间；5、借景，把外部优美的自然环境有机地融入到小区景观之中；6、合理完善的公建配套；7、规范的物业管理；8、 贯彻“真诚、善意、精致、完美”的质量方针，追求产品的高品质。“桂花园”应该是设计精良，且配套完善的精品住宅区，让每一位置身其中的客户产生优越感，让每一位业主感觉入住”桂花园”就是身份的象征。二、项目定位给“桂花园”项目定位，应该考虑以下五个因素：1、“桂花园”项目位于合肥市西部的高新开发区内，随着合肥政务新区向西南迁移，西区将成为合肥市民心目中首选的居住场所；2、项目用地四周十分开阔，人工湖近在咫尺，更可欣赏蜀山的秀美风光，整体环境好，空气清新，是休闲、度假、居家的好场所；3、地块周围有中国科技大学的高科技园区和正在兴建的合肥软件园区，附近还有归国人员创业基地，这一区域内工作的人士都有着较高的文化素养和较丰厚的经济收入；4、合肥市政务新区离此仅3公里，且计划在35年内全部建成，所以这一地块以后的升值潜力很大；5、绿城房产在浙江已取得了骄人的业绩，此次进军安徽合肥，应着眼于提高并带动合肥市的房产品品质，同时树立绿城在合肥地区乃至整个安徽省的品牌形象。综上所述，“桂花园”定位为中高档的舒适型住宅小区。三、规模“桂花园”按规划要求建筑密度小于30%，容积率小于1.3，沿黄山路一定范围及国土资源厅东侧红线延长线以东为综合用地和公建用地。按1.3的容积率计算，“桂花园”的总建筑面积近40万平方米（不含地下室），其中会所、配套用房、商店、餐饮娱乐、幼儿园、小学等用房根据实际需要配置，总户数约为2500户左右。四、功能布局“桂花园”由多层住宅组团、小高层组团、沿街及社区商业房、社区会所、幼儿园、中心小学、中心花园、其他户外活动场地、地下及半地下车库等九大功能区组成，各部分功能区既完整独立又相互联系，尽可能满足业主的各种需要。其中，公寓以多层为主。考虑到景观的需要，总体布局可由西南低向东北高过渡；考虑容积率的因素，建议沿黄山路规划小高层住宅。五、目标客源合肥的房地产市场启动比杭州要晚，购房的消费观念也没有杭州成熟。从调查的情况看，其巨大的市场潜力还没有得到充分的挖掘。合肥高档楼盘的销售，有一个引导消费的问题。从较高档楼盘柏景湾、元一时代花园购房群体分析，以具有较高经济收入、消费观念适度超前、受教育程度较高、生活追求现代化的人群为主。由此，“桂花园”的目标客源可以锁定为：1、白领阶层及私营业主；2、周边大专院校的教职员工；3、公务员阶层；4、合肥周边城镇的购房者；5、重视自然环境及生活品位的人士；6、有车阶层和经济能力强的成功人士；7、品牌意识较强的消费者。第四章 规划设计一、指导思想二、总平面规划三、空间布局一、指导思想“桂花园”的规划设计要处处体现绿城“以人为本”的开发理念，要营造浓郁的文化氛围并体现她温馨秀丽、舒适和谐的生活园区特征。 二、总平面规划 1、要具有特色鲜明的整体结构。 结合高新区周围环境特征和交通状况，小区规划应以多层次、小组团、半开放式为基本原则，形成灵活有序的空间形态，打破原有住区的等级结构模式。 每个小组团在结构上要自成一体，以有利于物业管理与居民交往。 结合现有的道路状况及发展趋势拟在“桂花园”周边设置二到三个入口。 小区道路宜分级处理。小区主干道可采用自由的环形，景观生动，通而不畅且有着方便的交通联系性；小区要充分考虑其步行网络系统，除主路设双侧绿化人行道外，小组团间也应设人行环形散步路，以方便居民散步与交流的需求。 考虑该地区情况与开发建设的实际需求，设置中心会馆、小学、幼儿园等3个主要公建。其它商业性公建结合沿街底层商业和预留用地灵活考虑。 2、讲究舒适性和接地性好的低层群体空间布置。 3、规划设计要强调与自然环境有机结合。 规划中要充分考虑与西侧大蜀山的视线联系。 在整体视线规划中，设视线风景走廊，将优美风景（蜀山山景）引入中心绿地。 与“绿色生态”主题相结合，丰富的住宅院落变化，与室外绿地绿化相结合。 总体建筑空间布置与主导风向（东南风）一致，有利于园区整体的通风处理。4、景观设计 在景观设计中，要将自然的山水与人的生活环境和谐地融为一体。 重点考虑小区中心绿地的规划设计。作为人们休憩的主要场所，中心绿地更能体现人与自然的和谐。 组团绿地既是居民日常交往和活动的主要场地，又是各自景色和主题特征体现的主要部分。 院落绿地是居民日常的生活空间，它与穿插到绿荫间的坐凳、石桌、砂坑、铺地等设施成为一体，形成亲切宜人的生活氛围。 “桂花园”小区道路绿化的设计，要适当放宽尺寸，造成林荫效果，可在主道路两侧设林荫休闲性专用步行路。 小区主要道路景观空间效果是规划设计中重点考虑的问题之一。要提供足够数量、使用方便的停车场地，结合住宅组团设置地下停车场及半地下停车场，此外，还应有相当数量的地面停车场。三、 空间布局结合“桂花园”小区所处的地理位置、地形地貌及景观要求，“桂花园”的总体布局应由西南低向东北高过渡，为住户多争取西南面的绿色景观。同时也使西南部的住户有“靠山”的心理感觉。从“桂花园”地块形态分析，目前，主大门拟设在北面，与黄山路连接。今后主大门拟设在南边，与天湖路沟通。“桂花园”内部可设一条环形双向车行主干道，宽7米，设若干单向车行辅干道，宽4米，道路呈曲线形展开。主干道两边设人行道，辅干道一边设人行道。实现人车分道。“桂花园”整体布局拟采用围而不合的手法，东西尽量通透，尽可能多的将外部山景、水景、园景引入园区；沿黄山路的小高层建筑，下部沿街的二层商业用房，以精品店、酒店、公建办公用房、活动用房为主，既可阻挡市政主干道的嘈杂和烟尘，也可丰富黄山路的街景。西南面临湖住宅以四、五层为主，北面、东北面以六层和小高层为主，南面和东南面以五层、六层为主。“桂花园”的车库、车位配比建议达到65%以上，以地下车库、车位为主，辅以地面固定车位。规划中要充分利用地面空间，可适当设置若干个道路回弯，增加地面临时访客车位，也可与绿化结合起来。“桂花园”包括多层住宅组团，小高层组团，沿街商业用房、社区活动室、小学、幼儿园、中心花园、地下与半地下车库（多个）等功能区，各部分功能区既要完整独立，又要相互联系，尽可能满足使用者的各种需求。“桂花园”建筑物宜采用小组团的方式，组团中间布置小花园，架空平台，让环境相互渗透，使空间充满流动性，鉴于“桂花园”规模较大，合肥市现有住宅建设中未采用中心大花园， “桂花园”在小区中设置中心花园，以营造一种园内、园外融合；开阔、大气的环境氛围，让“桂花园”真正成为城市景观。第五章 建筑形态一、间距二、朝向三、风格四、外观与色彩五、结构六、用材一、间距建筑间距直接影响住户的舒适度和心理感受，和谐、通畅应作为最高准则。“桂花园”的各组团建筑应考虑互为景观，楼宇间通透宽敞，起到对景效果。“桂花园”三边通畅、一边临湖面山，这样的环境必然要求“桂花园”的所有建筑间距要尽可能地拉开，以免产生大环境通畅，小环境压抑的状况，同时也给相关楼宇留出较好的中远景。“桂花园”四周的公寓均有良好的视野，远景效果明显，而中间的公寓，只能依靠园区营造的小环境来弥补中远景的不足。鉴于高新区规划条件的限制，“桂花园”四周将有大量的绿化带，如何运用好这些绿化带，也值得仔细研究。总原则是：周边绿化带要做到既是园区环境的延伸，又是补充；同时还要做到与“桂花园”大环境的融合。二、朝向合肥的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。“桂花园”作为中高档楼盘，每一套住宅都应满足这个需求。根据“桂花园”的地形地貌，规划设计时只要条式、板式、点式组合得合理，住宅的南向问题是可以得到解决。需要注意的是，规划设计中要特别重视山头墙、窗户的处理，既要避免西向太阳，又能尽可能多的将水、园、山景引入每户住宅。三、风格“桂花园”的建筑宜采用富有个性的新古典风格，注重传统形态与现代生活之间的衔接。努力创造别墅般的室内空间和环境，倡导现代的舒适的生活方式；“桂花园”应注重细部的精致和完美，并有极高的科技含量，以处处体现对人的关怀和豪宅风范。“桂花园”的建筑风格应该是：温馨、秀丽、典雅、高贵。外观与色彩“桂花园”周边空旷，视野开阔，马路四通八达；新的行政中心、规划中的旅游度假区就在周边。因此，“桂花园”的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应慎重考虑，既要融山水于一体，又要美观大方，独树一帜，最终达到醒目而和谐的建筑效果，真正成为合肥市的城市景观。“桂花园”的建筑群体应高低有序、线条流畅，尽可能使用柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体；并合理利用天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次。“桂花园”周边无高档建筑物作参照，又有地区开阔，山水绿化俱佳的特点，其色彩应追求与环境融合，以柔和明快为主色调，不宜采用暗色调，以争取更多的行人视线。外墙拟采用高档涂料、高档面砖或文化石组合，以体现典雅、高贵的特征。景观窗拟配大面积的落地玻璃，将自然景观尽可能引入每家住户的视野。为保证“桂花园”业主住得安静、舒适，沿黄山路住户临街一面可安装双层中空玻璃。五、结构“桂花园”地块的地质结构较好，但合肥地处地震带，抗震设防烈度为七度，消费者比较关心住宅抗震问题，对框架结构的住宅十分偏爱。因此，小区多层建筑及其小高层建议均采用钢筋混凝土框架结构。在窗材的选择上，建议在平开、固定、推拉的形式中，进行适当的组合。在保证美观度的前提下，尽可能节省成本。六、 用材鉴于合肥市房价偏低，短期内上升空间有限，合肥老百姓消费观念相对不成熟的特点，建议“桂花园”在整体配置上相对齐全，用材可按国家标准，有些可略高一些，但也要综合考虑，适当控制成本。第六章 居室户型一、 总体要求二、 面积三、 功能四、 辅助空间一、总体要求1、户型设计宜多品种、多类型，以满足市场的多样化需求。2、按园区景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，如临湖、临山的组团安排150平方米以上的大户型，甚至超大户型。3、户型的朝向、通风和景观尽量做到均衡。4、尽量做到明厨、明卫、明厅，同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性。5、户型面积比例分配应避免过分分散，宜适当集中。建议以130平方米左右的户型为主力户型。二、面积“桂花园”的户型面积既要根据现实，又要考虑适当超前，应从小到大分成不同的五个层次：第一层次：为经济型户型，追求面积不大、功能齐全的实惠型。面积为90110平方米，户型为二室二厅一卫或二室二厅二卫。建议占总户数的15%左右。第二层次：为舒适型户型，讲究实用性和舒适性。面积为110130平方米，户型为三室二厅二卫。建议占总户数的40%左右。第三层次：为享受型户型，注重生活的高品位。面积为130160平方米，户型为三室二厅二卫。建议占总户数的38%左右。第四层次：为豪华型户型，注重客厅、卧室和主卫的豪华大气，设佣人房。面积为160180平方米，户型为四室二厅二卫。建议占总户数的4%左右。第五层次：为超豪华型户型，考虑门厅、客厅、餐厅分离，设佣人房、佣人卫。面积为180平方米以上，户型为五室三厅二卫或五室三厅三卫。建议占总户数的3%左右。另外，在确定户型和面积时，应考虑以下几点：1、只要户型、面积许可，应设衣帽间、走入式衣柜、储藏室。大户型应设双阳台。豪华户型以平面为主，也可考虑适量的错层。超豪华户型以错层、跃层为主。2、由于“桂花园”项目所处地段偏远等因素，建议在主力户型确定以后，对是否设置单身公寓做进一步的市场调查。3、考虑合肥地区客厅、卧室开间普遍比杭州大的特点，相同户型的开间可适当加大。4、一期户型面积不宜偏大，建议150平方米以下的户型比例应占85%以上。三、功能功能完善是高档、高品位公寓的标志，从目前的消费趋势看，“三大二多一小”即起居室、厨房、卫生间增大，居室间数、储藏间增多，卧室趋小成为大众消费者的追求。鉴于“桂花园”目标客户的定位，大部分购房者文化素养较高，生活方式超前，在居室功能的考虑上，已不仅仅满足于够住的愿望，而是要充分体现其居住新理念的内涵和外延。“桂花园”的主力户型为三室二厅二卫，其功能布局尽可能做到：1、卧室：一主二次，面积可二大一小，以南向为主。2、客厅：为主要活动、起居和观景空间，南向面积大，配落地观景窗，尽可能拓展住户视野。3、餐厅：有自然采光，可供68人用餐。4、厨房：面积稍大，有自然采光，大面积户型附带工作阳台。5、卫生间：二个，尽量自然采光和通风。6、书房：只要户型许可，均配置。7、阳台：一个或二个，均为开敞式，是客厅的延伸，面积稍大以利于观景和休闲。四、辅助空间1、储藏间：面积不必大，数量宜多，无采光要求。2、工作阳台：与厨房相通，放置空调，热水炉等。3、工人房：大户型安排，位置靠近厨房。4、走入式衣柜：面积稍大，安排在主卧室或靠近住卧室。5、露台：部分顶楼跃层户型设置，作为观景台。6、室外空调机位：所有户型均安排足够的空调机位，并处理好建筑立面和冷凝水排水问题。7、电梯厅：小高层组团设置，可根据实际需要处理。第七章 基础设施一、 内部管线配置二、 供水系统三、 排水系统四、 供电系统五、 公共照明系统六、 供热系统七、 管道煤气系统八、 通讯系统九、 空调系统十、 有线电视及卫星接收系统十一、 消防系统十二、 安防智能系统十三、 背景音乐系统十四、 计算机网络系统十五、 垂直运输系统十六、 其他设施一、内部管线配置（一）、给排水系统1、每户室内均埋设冷热水管，并在内墙封闭位置用颜色予以表明，便于业主二次装修。2、厨房：埋设洗涤池管线接口，预留清扫口，以防止管道或其他原因造成地面积水。3、主卫生间：埋设坐便器、净身盆、洗脸盆、浴缸管线接口。4、次卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣机管线接口。5、工作平台：预留燃气热水炉的进出水接口，设置空调室外机冷凝水的排水地漏。（二）、排气系统1、 卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶。2、 厨房排气系统：为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出。（三）、电源插座系统室内电源插座系统的设置应依据居室功能和设备配置的要求而定，并应考虑一定的备用量。插座的具体位置在施工图设计时应予充分考虑，并以方便业主的使用为原则。1、客厅：设电视机、吸尘器、饮水机、家庭影院、风扇、空调、落地台灯、观赏鱼缸等插座，其中4个3插，2个2插，2个5插。 2、主卧：设台灯及手机充电、吸尘器、电视机、音响、录像机、电脑、空调、取暖器等插座，其中4个3插，1个2插，2个5插。 3、次卧：设台灯及电视机、音响、电脑、电熨斗、空调、取暖器等插座，其中3个3插，3个2插。 4、书房：设台灯及手机充电、电脑、传真机、空调、取暖器、电话等插座，其中4个3插，2个5插。 5、厨房：设脱排油烟机、电饭煲、微波炉、电烤箱、冰箱、消毒柜、洗碗机、换气扇、食品加工机等插座，其中3个3插，2个2插，2个5插。 6、卫生间：设暖手机、电吹风、洗衣机、干衣机等插座，其中2个3插，1个5插。 7、以上房间及阳台（露台）均设吸顶灯或壁灯开关。“桂花园”作为中高档楼盘，其住宅户内及公建配套用房均应采用符合国家质量标准的中高档电线、电器开关、插座。进户门边可考虑用带指示灯的开关，以方便晚上进门时开灯。公共部位可用带指示灯的触摸延时开关，以方便使用。二、供水系统“桂花园”计划采用城市市政自来水作为供水水源。室外供水干管采用球墨铸铁管，内衬水泥防腐，室内供水管材选用耐腐蚀、柔韧性能较好的优质品牌新型管材。设计用水标准采用350L/人.天，游泳池每天补水量按游泳池容积的15%计，绿化用水按15L/平方米.次计，另可考虑10%的未预见水量。三、排水系统1、 室内排水：厨房和卫生间生活污水经排水立管排入楼前污水管道，进入小区污水管网，空调冷凝水排入雨水立管。2、 室外排水：室外排水为雨、污分流制。四、供电系统“桂花园”市政供电电源等级为10KV，拟从高新区变电所引入，小区内电源电压等级为380/220V。住宅电表容量应为40A，每户室内设置用户配电箱一只，内设总开关、漏电保护器和多组断路器，位置在进户门的两侧。住宅分户电表以单元为单位集中放置，多层住宅放在单元楼梯口的一楼或二楼的侧墙上，小高层住宅则设在底层电梯大厅的侧墙上。室内供电回路数量按面积大小有所区别，180平方米以下为6-7条回路，180平方米以上视实际情况可设8-10条回路。住宅和商铺均设置一户一表，商铺电表容量视商铺面积和用途可在20A和40A之间选用。在大堂门厅、地下车库、电梯前室、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，考虑通风换气、空调、消防、洗手间等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。住宅设计时应考虑单元楼梯防盗门的电源配置，做好管线预埋和电源接口预留工作，同时应考虑单元楼体内多媒体箱的电源接口。五、公共照明系统“桂花园”地处新区，夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必须，也是展现园区风采，为城市增添夜景的有效手段。建议“桂花园”沿黄山路一边设置一定数量的室外光源，以利用照明系统增添小区景观。1、公建配套照明：公建配套乃园区生活的中心热点，人为装饰的景观密度较高，理应成为高档楼盘夜生活的亮点，其夜间照明应较为醒目亮丽，为冷清、黯淡的夜色增添温馨的气氛。中心会所、中心花园、各种休闲娱乐活动室，在夜间均应“灯火通明”，在起到明示作用的同时，又能够吸引人们的视线。其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯、射灯、投影灯及其它装饰性灯具等。机动车库因设置在地下，且内部空间较大，车行和脚步的回音明显，易在夜间使出入者产生心慌和恐惧，尤其对单身女性驾车者而言，更是如此。因此，车库内的灯光必须明亮。2、入口照明：作为园区夜间的主要入口标识，要让过往车辆、园区业主和外来访客在夜间便于发现、辨认，需要较亮的光度和明显标识，其色彩应选择柔和、明快的格调。可考虑局部采用外墙装饰射灯，配以色彩的变幻。3、道路照明：“桂花园”身处四条市政道路的中间，园区道路的照明应有别于市政道路的照明，在保持足够亮度的同时，在空间布置和造型上应富于变化。建议路灯照明系统可考虑在灯杆的高度设置上分高、低两个层次，下半夜关掉高的路灯，形成相对较暗的变化，既方便住户夜归，又减少对周边住户的干扰，也节省用电。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于辨认各种标识。4、公寓公共照明：主要为公共楼道、室前门斗、公寓大堂和电梯前室。公共楼道、电梯前室和室前门斗的灯光亮度一般即可，主要是为方便住户夜归时识别及开门之用，可设置带指示灯的触摸延时开关，以节省用电。为保险起见，进户门边应安装带指示灯的手动延时开关，以备触摸延时开关出问题时用。公寓大堂和电梯前室来往和停留的人较多，可能成为人们交流、歇息的场所，灯光应较为明亮，能够使相互陌生的人产生信任感和安全感。5、户外公共活动区域照明：主要为中心花园。可根据高低错落的规划设计布置不同功能的动、静区域，灯光密度有密有疏，灯光亮度有明有暗，尽可能考虑不同年龄、不同心情的需求。灯杆高度宜降至一米以下，间或采用地灯，适当配置光线柔和的彩灯，形成花园精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度，烘托节日气氛。本章节的最终实施内容以环境设计的施工图为准。六、供热系统小区建议采用集中供热系统，单体设计时应考虑热水管道。如果集中供热系统在销售中不被客户看好，也可采用家用燃气热水炉供热的方式，热水炉可安放在工作平台上或厨房内，但室内的热水管道也应预埋好。七、管道煤气从市政煤气管道接至小区煤气调压站，每户的室内管道再与小区的煤气管网相连，在厨房、操作间（工作平台）设置入口。考虑到天然气将于2003年上半年进入合肥，建议“桂花园”所有煤气管道设计标准均按天然气设计标准进行设计。八、通讯系统随着计算机普及速度的加快，网民队伍迅速扩大，家庭办公自动化系统也已成为未来的趋势。“桂花园”的目标客源基本上属于高素质、高学历、高效率的消费群，因此，要充分考虑他们超前的生活节奏和通讯联络方式。建议每户应预留二门电话接口，一门用于日常通讯联络，一门用于上网或接驳传真机、打印机等办公自动化设备。电话布线和接口应考虑主卧、主卧卫生间、次卧、客厅、书房。建议园区采用电信ADSL用户数据网络系统，主干线拟采用光缆，住宅分布支线用超五类双绞线。园区综合布线按局域网的要求布置和预留终端设备的放置空间，为今后发展电子商务提供条件。九、空调系统“桂花园”规模较大，空调系统应根据不同类型的用房，采用不同的空调方式。园区会所建议采用中央空调系统，冷冻机房设在地下室。建筑面积150平方米以下的住宅，可采用普通家用分体式空调机，预留电源插座和室外机位，预留穿墙管加内外护套。要处理好室外机冷凝水管与建筑立面的关系。建筑面积150平方米以上的豪华型和超豪华型住宅，可采用小型户式中央空调（热泵型），设计有室外机工作阳台。十、有线电视及卫星接收系统有线电视网络建议采用双向有线网络系统，有收视、点播（DVD）和上网等多种功能。有线电视网与园区通信网络建设可同步考虑。建设中要充分考虑宽带技术。如果合肥地区允许建卫星电视接收装置，则小区应有卫星电视接收系统。卫星电视原则上要求能够接受HBO、国家地理频道、凤凰卫视、凤凰体育、MTV、凤凰卫视电影台、卫视国际电影台、AXN动作频道等。在具体实施中，要考虑卫视的收费标准，包括安置的费用和今后的收视费用。并根据客户的承受力和合肥其它高档小区的配置标准作适当调整。建议在主卧、次卧、客厅以及书房设置接口，书房接口考虑到与计算机联网。十一、消防系统消防设施和管理非常重要，在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提，保障安全。地下车库应设置火灾自动报警系统，采用控制中心报警联动装置。园区内设一座消防水池，并在中心会所、公寓走道、底层商店、地下车库等处设置消防栓，消防栓的设计应考虑其隐蔽性，室外消防栓间距不超过120米。地下机动车库、中心会所均应设自动喷淋灭火系统，并根据消防部门的要求配置一定数量的灭火器。地下室、中心会所、公共通道等应装设疏散标志灯，应急照明灯。十二、安防智能系统作为高档园区，“桂花园”在安全防范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：1、 园区出入口保安岗勤询查。2、 每户人家设可视对讲系统，并与园区主出入口值班室联网。3、 沿园区周界设主动红外线视频报警装置。4、 每户住宅进户门处，建议预留安装电子门禁系统设施的位置。5、 每户人家设紧急呼叫系统，无须另行布线，可共用可视对讲线路。6、 园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理。建议设计电表、水表、燃气表三表远程收费系统，并与中心会所的信息中心联网，以减少因收费给住户造成的干扰。十三、背景音乐系统建议在公寓大堂、会所、中心大花园、组团小花园、小高层底层大厅等公共场所设置背景音乐系统。十四、计算机网络系统建议采用电信网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式，用户可根据自己需要选择上网途径，对电信及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、电信交接间、有线电视机房、设备电源及机器位置等。户内布线和接口应考虑卧室、客厅、卫生间和书房等，重点是客厅和书房。十五、垂直运输系统“桂花园”以多层为主，小高层不多，使用电梯主要是小高层，建议选择品牌电梯，注意电梯井道尺寸的预留。十六、其它设施1、 园区小高层区域应引入无障碍设计，并考虑残疾人的通行；2、 园区主要道路及公共活动场所应配置分类废物箱，其间距不超过50米，要求防雨、密闭、整洁、美观。第八章 公建配套一、 设置前提二、 生活服务类三、 文体休闲类四、 客房五、 中心花园六、 车库七、 物管用房八、 其他一、设置前提根据“桂花园”的总体规划设计，整个园区将会入住2500户左右的业主。园区位居高新区，已有的公建配套设施比较欠缺，因此，在公建配套的设置上，尽可能考虑得比较周全。建议按以下原则设计：1、首先满足园区内业主的生活，部分配套兼顾园区外的需求和考虑物管经营收入。2、在条件许可的前提下，尽量设置齐全，以方便业主的生活、休闲、娱乐等多方面的需求，以体现高档楼盘在公建配套设计上的周到和细致。3、公建配套的设计应符合合肥市的有关行业规定和小区总体规划设计条件的要求。4、公建配套的装修标准和设计方案，将委托专业人士进行策划、制作并经评审。二、生活服务类1、购物超市：为方便园区和周边居民的生活，在沿黄山路靠东拟设一座购物超市。既考虑到超市的经营模式，又考虑高新区购物店较少的因素，故建议购物超市的面积应适中，在1000平方米左右，以供应生活必须用品为主。园区内住户可享受会员制优惠服务，购物超市也同时对外开放。2、沿街商铺：“桂花园”四面临路，尤其是北面的黄山路、东面的科学大道均为城市主干道之一。从发展的眼光来看，沿街商铺主要应设置在东北两边，并以北为主。建议结合规划要求，在东、北两边设置面积大小不等的商铺。在功能布局和设计风格上应体现出一定的档次和品位，如对门窗、门套、窗台、外墙、勒角墙、台阶等处应统一规划、设计、选材和装潢。店面上方的广告牌（店名）也应考虑要求统一规格、尺寸。具体方案请设计专家另案制作后再进行单项评审。3、社区卫生服务中心：为方便园区住户的医疗保健，拟设社区卫生服务中心，面积在100平方米左右，也可对外提供有偿服务。社区卫生服务中心可设在中心会所内。4、洗衣中心：设置干洗、湿洗、熨烫、烘干等设备，为园区内外提供服务，建议与社区卫生服务中心一并考虑。5、社区教育中心：建议设在会所，可与其它活动室兼用，可定期或不定期举办各类讲座、培训，如电脑、网络、绘画、音乐等。6、垃圾中转站：建议设在园区较偏僻和隐蔽的地方，有专用通道，既方便垃圾投放和清运，又容易保持清洁卫生和美观。7、园区内商业门面：建议在园区内沿主要道路两侧建部分商业门面房，可向经营者出租或销售。三、文体休闲类园区居民的文体休闲分为室内和室外两部分，室内部分集中在会所，室外部分则集中在中心花园附近。主要有：1、游泳池：在中心花园附近设置游泳池，泳池边配套一个儿童嬉水池。游泳池要配置自动循环过滤装置，以确保水质清洁。游泳池的面积和造型，可结合中心花园园区环境，尽可能富于变化，成为园区景观。2、桌球室：设于会所，面积约90M2。3、 乒乓球室：设于会所，面积约120M2。4、 棋牌室：设于会所，面积约100M2。5、健身中心：设于会所，面积约为400M2，可分男女二室，并配置音响器材，以满足健身及形体锻炼者的需要。 6、图书阅览室：设于会所，面积不小于100平方米，可放些报刊、杂志及桌椅，供业主阅览用。 7、小型体育馆：设与会所内，面积约为500M2，并考虑半个篮球场的设置。8、壁球室：建议在会所地下室内，面积为100M2。9、茶吧：设与会所一楼，面积约150M2，或作咖啡吧。10、跳操房：设与会所内，面积约200M2，并考虑分隔出更衣，淋浴室。四、客房为方便业主亲朋好友或访客的临时住宿，可在会所内设少量客房，客房数量为10间左右，面积约400M2，均为双人标准间，房间内的功能设置应达到三星级酒店的客房标准。五、中心花园设于园区中心偏东，具体方案请环境设计专家另案策划并评审。六、车库1、地下机动车库：设于各组团建筑物地下一层或半地下，车库配比率为65%。另需考虑适当的地面空置车位，供园区访客临时泊车使用。2、非机动车库：设于地下一层，各组团应相对集中，便于管理。七、物管用房按合肥市城市住宅区物业管理暂行办法（1998年9月14日合肥市人民政府令68号发布）的规定，“桂花园”小区的物管用房面积为420平方米，建议物管用房设在中心会所内。八、其它1、小高层大堂设于各幢住宅的底层，要求有一定的层高，宽敞明亮、整洁大方。大堂的功能划分、设计风格、选材用料上应尽可能营造出“回家”氛围，彰显居家温馨感觉，并且处处体现“以人为本”的开发理念，体贴周到、亲近和谐。2、电子公告栏：用于业主委员会和物管公司发布通知、播放天气预报或传播有关知识等，可设在园区入口较醒目处。3、信报箱：可设在每幢楼的单元楼梯口或一楼公共部位，基本配置视功能设计而定。第九章 园区环境一、 总论二、 竖向规划三、 道路系统四、 园区绿化五、 照明系统六、 园区水景七、 园区标识八、 细部处理一、 总论“桂花园”项目临近大蜀山，与人工湖仅一路之隔，所在地块东西向长、南北向短，周界基本平直，地势
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