房地产预收交税案例.doc

宿迁地税专栏江苏地税纳税服务热线：12366税法分析：1.根据营业税暂行条例第十二条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者收取营业收入款项凭据的当天。根据营业税暂行条例实施细则第二十五条第一款规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间，为收到预收款的当天。2.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知（苏地税发200458号）土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。根据宿迁市地方税务局关于层转的通知（宿地税发201071号）宿迁市房地产开发企业土地增值税预征率普通住宅2%。3.根据国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。案情简介：税务人员在对宿迁市区某房地产开发公司2011年涉税情况检查时发现，该公司收到预售房款（普通住宅）3356万元，未申报缴纳相关税费。税务机关作出如下处理：预售房款3356万元应申报缴纳营业税33565%=167.8万元；城建税167.87%=11.75万元，教育费附加167.83%=5.03万元，地方教育附加167.82%=3.36万元；预缴土地增值税33562%=67.12万元；预计利润335615%=503.4万元并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。