房地产财务管理知识点.doc

1、 财务管理的内容有哪些？ 答：所谓房地产企业财务活动是指资金的筹集、投放、使用、收回及分配等一系列的行为。从整体上讲，房地产财务活动包括以下4个方面： 1、 筹资活动 2、 投资活动 3、 资金营运活动 4、 分配活动 企业财务关系是指企业在组织财务活动过程中与有关各方所发生的经济利益关系。企业的财务关系可概括为以下几个方面： 1、企业与投资者之间的财务关系 2、企业与债权人之间的财务关系 3、企业与受资者之间的财务关系 4、企业与债务人之间的财务关系 5、企业与征服之间的财务关系 6、企业内部各单位之间的财务关系 7、企业与职工之间的财务关系 2、 企业财务管理的目标是什么？ 答：财务管理目标是在特定的理财环境中通过组织财务活动，处理财务关系所要达的目的。 主要包括一下几点： 1、 利润最大化 2、 资本利润率最大化或每股利润最大化 （注：资本利润率是利润率与资本率的比率） 3、 企业价值最大化 4、 财务管理目标的协调 3、 企业财务管理包括那几个环节？ 答：财务管理的环节是指财务管理的工作步骤与一般程序。一般来说，企业财务管理包括以下几个环节： 1、 财务预测 2、 财务决策 3、 财务预算 4、 财务控制 5、 财务分析 这五个环节是紧密相连，缺一不可的。 4、 筹集资金的含义？ 答：筹集资金，是指房地产企业根据其开发经营、对外投资和调整资本的需要，通过筹资渠 道和资金市场，运用筹资方式，经济有效地筹措和集中资金的财务活动。 5、 筹资的分类？ 答：房地产企业筹可按不同的标准进行分类。 1、 按来源的不通分类，包括：权益资金和负债资金 2、 按照筹集资金使用期限的长短分类，包括：长期资金和短期资金 6、 筹资方式有哪些？ 答：筹资方式实质企业取得资金的具体方式和形式，体现着不同的经济关系（所有权关系或债权债务关系）。房地产企业的筹资方式，主要有一下几种： 1、 吸收直接投资 2、 发行股票 3、 银行借款 4、 发行债券 5、 租赁 6、 商业信用 7、筹资原则有哪些？ 答：房地产企业在筹集资金过程中，必须对筹资活动的各项因素，如资金成本、筹资风险、资金结构、开发投资项目经济效益、筹资难易度等进行综合分析。 1、 合理确定筹资规模 2、 力求降低筹资成本 3、 讲求资金使用效益 4、 科学防范筹资风险 5、 措施及时原则 8、资金成本的概念，包含的内容，以及作用是什么？ 答：资金成本是指企业为了筹集和使用资金而发生的代价。在市场经济条件下，企业不能无偿使用资金，必须向资金提供者支付一定数量的费用作为补偿。 资金成本包括用字费用和筹资费用两部分内容。 资金成本在许多方面可加以应用，主要用于筹资决策和投资决策。 一、资金成本在企业筹资决策中的作用： 1、 资金成本是影响企业筹资总额的重要因素 2、 资金成本是企业选择资金来源的基本依据 3、 资金成本是企业选用筹资方式的参考标准 4、 资金成本是确定最优资金结构的主要参数 二、资金成本在投资决策中的作用 1、 在计算投资评价指标净现值指标时，常以资金成本做折现率 2、 在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时，一般以资金成本作为基准收益率 9、个别资金成本的概念？ 答：个别资金成本是指各种筹资方式的成本。其中主要包括债务成本、银行借款成本、优先股成本、普通股成本和留存收益成本。 10、财务管理中的杠杆效应？ 答：财务管理中的杠杆效应表现为：由于特定费用（如固定成本或固定财务费用）的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关财务变量会以较大幅度变动。合理运用杠杆原理，有助与企业合理规避风险，提高资金运营效率。 财务管理中的杠杆效应有三种形式： 1、 经营杠杆，是指由于固定成本的存在而导致息税前利润变动率大于产销量变动率的杠杆效应 2、 财务杠杆，是指由于固定财务费用的存在而导致每股利润变动率大于息税前利润变动率的杠杆效应 3、 复合财务杠杆，是指由于固定资产和固定财务费用的存在共同作用导致的每股利润变动率大于产销量变动率的杠杆效应 11、息税前利润的概念？ 答：息税前利润是指企业支付利息和缴纳所得税前的利润。 12、可行性研究的作用是什么？ 答：房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。可行性研究在项目投资时间中的作用主要体现在以下几方面： 1、 可行性研究是投资决策的重要依据 2、 可行性研究是编制设计任务书的依据 3、 可行性研究是项目投资措施的依据 4、 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 5、 可行性研究是项目审批的依据 13、商品房经营收入和成本的估算公式是？ 答： 商品房经营收入=房屋销售面积*每平方米建筑面积房屋价格 商品房经营成本=房屋销售面积*每平方米建筑面积投资支出 14、出租房屋的经营收入和经营成本是如何估算？ 答：出租房屋年经营收入即：出租房屋年租金收入。 出租房屋年经营支持包括： 1、 业务人员工资 2、 职工福利费 3、 办公费 4、 出租房屋折旧费 5、 差旅交通费 6、 修理费 7、 低值易耗品摊销费 8、 保险费 9、 土地使用税及房产税 15、现金流量的含义？ 答：现金流量也称现金流动量。在房地产项目投资决策中，现金流量是指投资项目在其计算期内因资本循环而可能或应该发生的各项现金流入量与现金流出量的统称，它是计算项目投资决策评价指标的主要根据和重要信息之一。但财务管理中所说的现就流量和财务会计中的现金流量不通，不应把二者混为一谈。 16、房地产企业的流动资产包含哪些？ 答：房地产企业的流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或好用的资产，包括现金及各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货（包括开发企业临时出租房、周转房、待售出的商品房、开发的广场等）、其他货币资金等。 17、“一个营业周期”指的是什么？ 答：所谓“一个营业周期”，对开发企业来说是指某项开发产品从征地拆迁开始到其完工销售取得经营收入为止的时间。 18、现金包含哪些内容？ 答：现金是指企业拥有的现款和流通票据，包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票等。 19、应收账款是指什么？ 答：应收账款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而向购买、接受或租用的单位和个人收取的账款，包括应收销售款、其他应收款、应收票据等，它是企业在销售活动中产生的债权，在正常情况下，可以在短期内（一年或超过一年的一个营业周期内）收回。 20、催收账款的程序是什么？ 答：催收账款的一般程序是：信函通知、电话催收、派员面谈、法律行动。当客户拖欠账款时要先给客户一封有礼貌的通知信函；接着，可以寄出一封措辞较为直率的信函；进一步可以通过电话催收；如再无效，企业的收账人员可直接与客户面谈，协商解决；如果谈判不成，就只好采取法律行动。 21、什么是预售开发产品？ 答：预售开发产品是指房地产开发企业将正在建设中的开发产品预先出售给预售承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。 22、什么是分期收款开发产品？ 答：分期收款开发产品是指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属于企业的开发产品。分期收款销售是一种赊销方式，对于一部分有能力购房而暂时缺少资金的用户，只要支付首期即可获得产品，可以扩大销售量；但是分期收款销售还会造成应收账款的增加，增大财务风险和应收账款成本。 23、什么是出租开发产品？ 答：出租开发产品是指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动，其主要产品和服务形式有公寓楼、写字楼和店面（门面）租赁等。