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万家兴苑营销策划方案 目 录前言-第一章 市场调研与分析-第二章 北海高层纯住宅楼调查与分析-第三章 本项目的分析-第四章 项目SWOT分析-第五章 竞争对手分析-第六章 项目定位-第七章 客源定位-第八章 项目价值提升-第九章 营销策略-第十章 推广策略-第十一章 价格策略-第十二章 广告策划方案-第十三章 营销推广费用预算-第十四章 销售员的培训-第十五章 宣传品设计方案-第十六章 销售管理组织结构-前言一、市场前瞻：北海房地产市场经历了“泡沫经济”，“金融危机”的影响，2007年3月开始，北海房价涨幅连续6个月位居全国榜首，平均涨幅超过15%。北海房价的强势反弹，标志着1992年之后楼市低迷的北海强势回归。2008年受“世界金融危机”的影响，2008年10月和11月，北海市商品房预售分别为372套和336套，两个月的商品房预售量相加不敌9月份808套的商品房预售量。2008年11月份，新建住房价格也首次出现了停涨现象，而90平方米及以下住房价格连续9月和10月出现负增长后也转入停涨阶段。受金融危机创伤最大的要数二手房，继8月和9月二手房价格出现停涨现象后，10月份又出现了负增长，其房价下跌0.5%，11月份，二手房价格也难转乾坤，下跌了0.9%。二、项目商机：北海商业格局经长期历史发展，形成以北部湾广场为中心，以华联、新力、国发、启东、宝谊、和安等众多大型商场构成的重要商贸圈，并在周边形成夜市、餐饮等商业幅射，在城区其他路段形成商业街、专业市场等物业形式作为补充的商业格局。万家兴苑的商业价值是不言喻的，然而随着北部湾经济区的快速推动，北海的整个商业区也在逐步的繁华。三、目的：树立良好的品牌形象，立足于项目销售的顺利进行，从而达到预期的最佳利润。四、达到效果：一切为项目更好，更有效，更快速的进行。第一章 市场的调研与分析1.本次调查的目的：了解现在市场购房状况，为项目的营销策略，项目推广，产品定位，客户定位，价格策略等提供依据，从而树立万家兴苑全新的品牌形象，使项目的价值得到最大的提高，获得最高的利润。2.调查主要内容A：购房者的理想户型B：购房者的理想面积C：购房者购房考虑的主要因素D：潜在客户购房的原因 E：购房者理想价位3.调查结果分析：1.1 从调查可以看出购房者对3房1厅和3房2厅的需求较大，对2房的需求相对较少，1房的需求最少。所以万家兴苑在户型结构上主要以3房主，2房为辅，1房的只能满足少量的客户。1.2从购房者对面积的要求，目前市场上对3房的面积要求在120平方到150平方，2房的在85平方到100平方的需求量在上升。1.3购房者购房的主要因素地段占主要位置，价格其次，周边配套第三。所以万家兴苑要充分将自身的优势（地段、价格、周边配套等），价值体现出来给购房者看，这样才能激发购房者的购买欲。1.4由于万家兴苑本身就具有非常大的投资价值，而在北海的购房者调查的结果来看，购房投资比改善生活条件的比例还要大。所以万家兴苑在做项目推广和广告宣传策略方面要着重的把成家兴苑的商业价值，投资价值最大限度的体现出来，这样才能提升项目的价值。1.5北海经济的不断发展，生活水平的提高，随着收入的提高，对购房的价格也重新有了新的改观。尤其是潜在的新的白领阶层。第二章 北海高层纯住宅楼调查与分析四川路新新力商厦、滨城大厦、世纪公寓、国际新城等。贵州路蓝钻华庭、南方大厦、广东路中央华府、恒昌新新公寓、星海颐园.北海大道北海大厦、嘉福文华苑、蓝天大厦云南路星海大厦、海岸明都、碧桂华庭、莱茵茵公寓.北京路华通公寓、明苑花园、华杰春秋源、海尚巴黎分析：.从调查结果可以看出，未来北海房地产呈现出以高层海景房的强力趋势。 第三章 本项目的分析项目名称万家兴苑开发商北海万家兴房地产开发有限责任公司项目地址海城区北海市四川北路38号(北部湾广场沿四川路项目规模3栋，16、30、33层占地面积3659.3平方米建筑面积100821.7平方米销售状况预约装修标准一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）车位约450个绿化率33.12%容积率5.00总户数976户型结构一房一厅,二房二厅,三房二厅宣传主题引领北部湾的新生活开、竣工时间2008-10-17 2010-02-04按揭银行中国银行、工商银行、交行、建设银行价格均价5000元/平方第四章 争对手分析对本项目的竞争对手进行分析（SW）楼盘主要户型结构价格销售情况其他情况天赐碧园三房两厅、两房两厅（三种户型）一房一厅，一房两厅四房两厅、楼中楼六房两厅4000元/平方一期，二期已售完，三期在售小区规划，设施完备，品牌形象好，销售率高。位于市中心。世纪公寓一房一厅，两房两厅，三房两厅4500元/平方已售完位于市中心，周边配套完善。滨城大厦一房一厅，两房两厅，三房两厅4400元/平方已售完交通便利，周边配套完善，楼盘结构，户型结构蓝钻华庭一房一厅，两房两厅，三房两厅4500元/平方已售完交通便利，周边配套完善， 从调查资料可以看出：1.海城区一带中低楼盘需求量较大，高层海景房的需求量在增大。2.相对几个楼盘而言，万家兴苑不仅在区位上比其他楼盘条件要好，而且在商业价值也不断的在提升。3.从前期万家兴大厦的销售情况来看，万家兴苑积累了海外华侨城市精英企业老板等高素质人群,人气旺盛,空前强劲.第五章 项目SWOT分析S （优势）：A：地段：地处沿海开放城市之一、素有天然“氧吧”之称的北海市，位居黄金地段和北部湾商圈中心，学校、市场、商场、医院、酒店、食街等一应俱全.B：交通：便捷的大路四汇八通，您回家的路一直畅通无阻C：景观：极目所至，城市中心的繁华、海纳百川的雄伟，只需轻轻一伸手，您就碰到了天堂，极至尊贵，尽在一览无遗的高度生活。D：建筑风格：采用新颖别致的全景大飘窗，巨无霸海景阳台，全新室内剪力墙设计，整体简洁流畅，是现代化建筑风格的主流。E：户型：提供多种精彩户型，关注每个细节，体现家的温馨。F：空中花园：有高度的花园，有高度的绿化，细细品味至纯、至真的高度生活。G：购物：楼下1-3楼大型购物超市，商场、市场就在身边。H：停车场：车位450个，宽余便捷，这里为您的爱车预留停泊的港湾。I：购物：楼下1-3楼大型购物超市，商场、市场就在身边J：饮食：到外沙海鲜岛品海鲜只需几分钟步行的路程；在家里品海鲜，看海景不再是梦想。K：物管：关心您的一切，从万家兴物业管理公司的服务开始L：万家兴苑积累了海外华侨城市精英企业老板等高素质人群,人气旺盛,空前强劲W（劣势）A：位于市中心，交通比较繁忙。B：项目正在施工打基础，还要分期开工，期房销售让买家有所顾虑C：项目自身景观未形成，无法让买家眼见为实。D：项目开盘价格高，对于进入市场有一定的阻碍。O（机会）A：抓住北部湾经济区的大背景下的影响， 充分利用北海经济不断发展的趋势和北海旅游业的影响带来的机会。B：外地消费群体增加，人们购房增值，投资客增多C：北海市房地产业也开始不断升温，市场呈现复苏状态，外来投资和开发企业增多，给本案带来了无限商机。D：外地人来北海投资、养老、度假、旅游增加，同时也带来了无限商机。E：高层海景房的稀缺性，市场需求增大，从而也借北海旅游业的影响力增大，市场价值也得到提升。 F：本项目周边并无强力的竞争对手T （威胁）A. 北海商业气氛还不够浓厚；B. 北海房地产行业不断成熟，购房者对购房会更加理性和谨慎考虑。C：金融危机影响了房地产价格D：北海市的购买力有限，E：2009年国家颁布的相关房地产政策的制约。F：北海的一些非法组织活动（传销）影响北海城市的形象。G：北海整体工资水平相对较低。H：北海市城市经济和旅游还不够规范。第六章 项目定位1.项目命名为：万家兴苑-碧海蓝天-时尚休闲-财富投资理由： 借万家兴大厦在前期的影响力，扩大项目的品牌形象。 借项目所处在北海商业中心地带，提升项目的商业价值。 利用北海外沙和老街的旅游休闲区，提高项目的休闲时尚因素。2.项目形象定位：集高端旅游 、休闲商务 、度假商务区里的高端商务物业北部湾最具商业投资的商务物业定位说明：北海商业格局经长期历史发展，形成以北部湾广场为中心，以华联、新力、国发、启东、宝谊、和安等众多大型商场构成的重要商贸圈，并在周边形成夜市、餐饮等商业幅射，在城区其他路段形成商业街、专业市场等物业形式作为补充的商业格局。同时北海又为北部湾的龙头发展城市，中央政府重点的经济规划城市。在天下第一滩踢足球北海银滩1992年被列为国家级旅游度假区，为中国的35个“王牌景点”之一，享有“天下第一滩”的美誉。银滩东西绵延24公里，以滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼、无污染的特点称奇于世。这里空气清新自然，负氧离子含量是内陆城市的50100倍，年平均气温22.6摄氏度。这里拥有许多独具特色的旅游项目：大型海滨浴场、精彩刺激的海上摩托快艇、卡丁车、沙滩摩托车、痛快淋漓的沙滩足球、浪漫欢乐的异国民族风情歌舞。波光潋涟星岛湖星岛湖位于合浦县城24公里洪潮水库，距北海50多公里，为省级风景区。方圆600平方公里，有大小岛屿1026个。湖内波光潋涟、湖水湛蓝，这1026个岛屿星罗棋布、岛礁交错，如同翡翠镶银盘。星岛湖上莽林愈静，岛下湖更幽。湖、岛、山、林的组合形成了湖广、水秀、岛屿众多、水道幽深、山青林茂、野生动物繁多的优美自然景色。幽秘神奇红树林山口国家级红树林自然保护区位于北海市合浦县境内，海岸线长50公里，面积8000公顷。红树林是热带、亚热带海岸潮间带特有的胎生木本植物群落，该区的连片红海榄纯林在我国极为罕见。红树林素有“海上森林”之称，幽秘神奇、倚海而生，随潮涨而隐、潮退而现，是国家级海洋生态保护区，同时又是联合国教科文组织人与生物圈保护区。涠洲岛拾活珊瑚涠洲岛距北海市区36海里，享有“蓬莱岛”之称，是我国最大的火山岛，岛上植被茂密，风光秀美，民风淳朴，尤以奇特的海蚀、海积地貌与火山熔岩及绚丽多姿的活珊瑚、刺激的潜水运动，成为游客不可不游之处。其中，“龟豚拱碧”、“滴水丹屏”为北海八景中二景，还有三婆庙、圣母庙和天主教堂等建筑特色。 第七章 客源定位客户来源东北三省、内蒙、华北地区为主。购房目的度假自住型、日常自住、投资投机型。客户主要来源内蒙古、黑龙江哈尔滨、吉林长春、北京、上海、陕西、山西、兰州、浙江温州等地以及海外华侨根据万家兴大厦前期的销售情况和北海房地产市场的情况得知：1. 目前市场上在售的小高层、高层楼盘，旺销的主力户型集中在7080平方米的两房和90平方米左右的小三房，60平方米以上的一房房型相比较前两者而言，销售情况不甚乐观，部分楼盘有滞销现象。2. 目前高层产品成为市场主流，产品趋于同质化四川路新新力商厦、滨城大厦、世纪公寓、国际新城等。贵州路蓝钻华庭、南方大厦、广东路中央华府、恒昌新新公寓、星海颐园.北海大道北海大厦、嘉福文华苑、蓝天大厦云南路星海大厦、海岸明都、碧桂华庭、莱茵茵公寓.北京路大润发、明苑花园、华杰春秋源、海尚巴黎3.客户分析针对前面的客户分析，把目标客户主要分为两大类型，针对这两大类的目标客户进行设计一套推广策略，具体方案如下：（一）自住型自住型包括渡假自住型和长期居住自用型，主要有：（1）居住意向在北海居住的客户（2）本地有意向购房的中高档收入的白领（3）外地到北海市的购房团，海外华侨等（4）意向在北海市购房渡假的客户（二）投资型客户商业性物业历来是投资者最感兴趣的投资产品。从北海市目前房地产市场的发展状况看，投资型客户仍将是市场的购买主力，主要包括：（1）本地投资者：北海本地投资客户为主（2）区内投资者：以南宁客户为主（3）区外投资者：以华北，东北三省，广东，湖南，温州等第八章 项目价值的提升项目价值构成城市价值环境价值投资价值产品价值旅游价值1. 北海部湾经济区的建设，城市价值得到提升2. 海洋资源丰富，宜居的环境越来越受到富人的追求.3. 北海最繁华的第一核心商圈-北部湾商圈辐射范围内1. 拥有国家4A级的旅游区，海岸线长，休闲空间大.2. 拥有具商业价值的商务环境。1. 较高的海景物业，中等价格，项目增值性较大。2. 海景房的稀缺性。1. 北海市最具投资价值的商务区2. 获得了 “城市地标,财富中心的”美誉.3. 海景优势:景观优势明显,轻松享受真正的贵族休闲生活.1.“天然氧吧”最具吸引力的休闲养身之地气候温暖湿润，空气清新.2. 银滩为代表的海滨带，风光旖旎海水、阳光、沙滩根据坐标坐标可看出李项目的核心价值由以下方面构成：地段位于市中心黄金地段配套完善的商务功能配套提供了物业价值。以及完善的休闲配套产品目前是北海市最具商业投资的高楼望海仅有的建筑。附加值北海市仅有的几个可观海，可购物，可休闲，可娱乐的公寓。产品形象鲜明。随着我国社会经济的发展,房地产的竞争已从户型、价格、地段、环境之争转到了文化和生活方式之争。近几年的房地产开发实践证明,理念、文化和生活方式等方面,已经成为统帅房地产营销策划的思想精华,它渗透、融合、演绎在房地产开发之中,对于房地产的其他要素,如设计、产品、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用,房地产项目主题策划已成为房地产营销策划的灵魂。第九章 营销策略一、总体思路1.以“北部湾最具商业价值的商务区”为项目的形象主线。2.以会议营销、房源关系网营销、网络营销和户外为市场攻击方式。3.宣传主力放在对外市场上，全新定位北海城市的特点。4. 以团购加分销网点建设为主要手段建立多条外线销售渠道。具体措施一、营销渠道“以目的明确，效果明显，速战速决”的原则，并且充分利用项目不同阶段的活动策划，网络媒体，活动促销，广告策划，项目宣传造势等一系列的活动实现快速促进销售。一、楼书（一）由于项目销售周期长，建议项目楼书能体现以下几方面内容：1、建筑的立面2、符合目标客户的口味、审美 3、楼盘的配置4、项目的主题概念5、浓厚的商务气息6、购房流程7、按揭流程（二）楼书风格要求时尚现代、简约大方、突现独特的品位，文案体现项目的主题思想（三）楼书规格、形式1、方便客户携带、建议风格（21cm*29cm）2、制作精美，让客户产生收藏的欲望3、考虑在构造形式上有所突破二、户型单页户型装饰风格：彩色装饰、体现时尚、现代、精致、实用的设计户型单页规格：规格（21cmX29cm）、双面印刷、每页设计有一个户型及户型文字介绍三、礼品手袋：建议制作精美、耐用、风格独特的礼品手袋四、其他销售物料的准备二.媒体应用户外：北海大道东段公司高炮广告、新力广场墙体广告网络：北海365网、北海房地产信息网、搜房网（或广西房地产信息网）杂志：新地产杂志，在全区内传播报纸：北海日报 南国早报 雄基报DM直递：在潜在目标客户活动区域投递（如商住楼、十字路口、外沙）短信群发：根据万家兴大厦前期积累的投资客户名单群发电视：录制电视访谈节目：以探讨北海房地产商业走向为主题。三、网络营销由于万家兴苑主要销售方向是外销为主力，所以在项目营销策划上要重点对对外市场的投入。网络营销一A：建公司网站包括项目主题上，公司介绍，项目户型结构，项目的优势 、卖点等等，并且要具有图文并茂，视频介绍以及北海旅游资源强力的诱惑。B：北海专业网站北海365、广西房地产信息网北海站C：网络SEM营销：利用项目网站,进行嵌入关键词，进行网络搜索引擎（SEN）营销。在网上搜索“北海银滩”、“北海房地产”“北海商业中心”就能够看到万家兴苑的详细资料。D：参加相关房地产论坛北海论坛，四川，重庆，东北三省，内蒙古，湖南，福建，广东，南宁等进行对目标客户的宣传，使信息覆盖面更加大。网络营销二E：博客北海365网、广西房地产信息网、时空网、全国最大房地产网搜房网和东北、西北等网站建立博客，通过对这些新的手段和目标客户0距离交流，扩大项目的影响，加强了宣传力度。 F：邮箱在网上针对使用较广的邮箱，全方位的对项目进行宣传，发传单等。G：Q群与客户面对面交流，为客户第一时间服务。H：网络事件利用引起关注的事件、制造网络传播话题，更大范围提高项目知名度和美誉度，并创造一举成名的契机。如：可在优酷网上发布视频，并且要具有爆炸性的标题，吸引酷友们的注意。第十章 推广策略一、针对不同类型的目标客户采用不同的推广策略1、自住型客户自住型客户包括渡假自住型和长期居住型，渡假自住型主要针对外地客户，在推广上主要以北海市的风光环境及项目的居住环境为主要宣传方式，长期居住型的客户则把重点放在交通、购物方便，地段升值，配套设施传统的推广模式进行宣传，比如报纸广告、电视广告、户外露牌广告等宣传媒介为主，以及各种宣传资料也是宣传的。2、投资型客户（1）区内投资者：主要以创新独特的主题宣传为主，利用“五一”黄金周、圣诞佳节等在银滩或南万等风光旅游景点，进行派发宣传资料，客户可凭宣传资料到售楼部领取礼品。（2）区外投资者：在当地网络上发布信息，以此联络对本项目的客户组团来北海市进行实地考察。（3）组织人员到外地如山西，温州，东北三省等地，针对当地购房团进行宣传，可采用派发宣传资料，派一代表进行整体的简单介绍等方式。（4）组织专门的人到南宁、东北三省、温州、浙江等地的小商品批发市场向目标消费者进行宣传推广活动。二、促销手段（1）售楼书售楼书是有关物业较为详细的介绍材料。在项目未完成前，买家如要了解物业情况，很大程度上依靠售楼书，而售楼书本身也是给客户的第一影响，所以包装设计几素质很重要；但售楼书用不着过份追求高档次应注重其说服力，精致而完善。对于楼书中各户型的平面图，选择高素质的广告公司设计制作。（2） 展销会。项目首先在现场设立一个有气势的现场售楼部;其次,在大型展销会期内，在北部湾广场及其周边地区一些人流量较多的场所，设立外场展销会，并开通多条看楼专车，从而方便全市各区的目标消费者来看楼，这样可以加深人们对本项目的印象，并且拍摄一段10至20分钟的高质量的录影带在展销会场内播放，除了介绍项目本身的发展外，同时使投资者对本项目有更深入的认识.这样做也会增加现场人闹气氛，加快销售人员的讲解过程.（3）楼盘正式推动仪式项目可借助某个庆典仪式向外界宣布楼盘正式推出市场的信息，这可借助大规模庆典仪式来吸引大量电台、电视台、报纸等众多传播媒介的记者，还可以邀请一些政府部门人士和社会知名人士参加,从而给观（听）众或读者留下深刻的印象，获得良好的宣传效果。并且在项目开盘限定时间内购房的有折扣和送大礼。项目的正式推出仪式要举办得隆重、轰动、给目标客户留下深刻的印象，并在仪式后更实际、更大范围的广告、大型展销会等促销活动。（4）样版房展示。样板房是顾客对拟购置房屋最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起到关键作用.因此，样板放的设置要非常慎重,要认真研究顾客心理,布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究,反复比较,还要特别注意周围环境的介绍和描绘.样板房的装修应以中高档为标准,家具的摆设应有现代家居品位,突出其优点的同时,还应尽量掩饰其结构上的一些不足之处.（5） 公关活动可举办一些公关活动以提高项目的品牌形象，如 “三八妇女节” “五一劳动节”“六一儿童节”等进行公关活动的促销，配套项目的进展。具体的实施方案略。第十一章 价格策略价格是所有因素中最第三的神经，价格是竞争市场短兵相接时的唯一有效制胜武器，故而定价显得非常重要。价格太低，不能体现项目价值，没有很好地挖掘项目潜力，即使是实现了100%的销售，仍免不了赔本。价格太高，一厢情愿，市场就不予接受，对于楼盘而言项目的后期推广压力巨大，形成骑虎难下之势。所以，对万家兴苑的价格定位，在整个策划的过程是非常重要的，如何制定出一个合理的价格，我们应该对整个市场进行细分，才能把握好价格的策略。一、价格定位需考虑的因素1.本项目的价值体现2.目标客房的承受能力3.项目的整体操作4.本项目的开发成本与利润目标5. 需求的价格弹性。二.定价四大法宝成本 地价、建安成本、税收及人工等其他费用的总和。竞争 市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。产品特征 产品自身的素质，不同户型、景观、楼层、区位、 朝向带来的多种差价。目标客户 目标客户到底能够接受何种价格。综合考虑以上四种因素，为价格定制提供依据。三、万家兴苑价格定位为：3980元/到6500元/之间.不同时期价格策略开盘期价格策略采取“低开高走”的价格策略，传递价格上涨的预期，通过内部认购完成市场信息的收集；强售期价格策略开放实景样板间，适当调高价格，刺激准业主的购买行为；同时采取团购折扣或者特价房等方式烘托市场销售氛围；持续期价格策略在项目销售持续期间，价格波动应该保持着稳中求进的策略，以根据市场需求变化来把握机遇。尾盘期价格策略对于项目在尾盘期的价格，可灵活的变化，适当采取降低价格或活动促销等方式。第十二章 广告策划方案第一节 广告目标广告目标短期目标长期目标1、提高企业与楼盘的知名度，识别度及美誉度。2、造成市场轰动效应，用产品造势，聚集客户目光，形成市场销售热点。3、着力塑造企业品牌及物业品牌：北海万家兴房地产开发有限责任公司4、提高社会，市场影响力，促进销量1、 树立企业明确正面的品牌形象2、 提高企业在社会，市场的影响力3、为企业今后发售物业奠下基础4. 使项目的品牌价值得到提升第二节 广告宣传总策略1、网络营销，活动营销，整合推广，形成轰动效应2、以开发同为先导品牌中，扩大广告势力，提高楼盘知名度。3、阶段划分：第一阶段 市场导入期：该阶段最重要的就是在楼盘开始正式销售以前，向广大消费者树立楼盘的形象广告。针对万家兴苑项目，导入期内主要是集中向消费者树立北海市商业中心这一主题。 第二阶段 介绍期：该阶段工作重点为通过广告宣传达到良好的内部认购率，为即将到来的销售期做良好的铺垫。 第三阶段 市场引爆期推广过程中广告投入量最多的时期，并且多为媒体广告为主。从前段时间市场推广中获得的信息在这一环节中将得到充分的应用。以求最大程度的达到广告目的。 第四阶段 保温期每个楼盘在第一阶段销售与第而阶段销售的过度过程中都必须保持销售的连续性，所以该阶段的广告推广着重与对楼盘二期销售过程中亮点的挖掘，及对前一阶段销售的肯定。第五阶段 扫尾期严格讲，在整个楼盘项目推广过程中扫尾不单独进行划分，但考虑到国际新城项目中的多样性，以及与下一周期销售的合理连接所以在这个阶段推广将集中对尾楼的销售。但广告推广的方式以降低投放成本作为首位。 第三节 广告创意表现根据原有广告主题：引领北部湾的新生活 广告词：“万家兴苑，引领北部湾生活的潮流”“万家兴苑-碧海蓝天-休闲生活财富投资”“中央打造的北部湾经济生活”广告创意表现电视广告创意形象片：突出项目高品质定位，围绕“万家兴苑“市场定位，用生动的画面表现未来文化中心区的家居模式，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品牌的持续宣传。专题片：以写实的手法为主，全面包括项目的地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理、首期发售及公司介绍内容，是对项目总体规划理念的介绍。该片是以销售为主要目的，具有阶段性，针对性而播放的宣传资料。新闻片：以新闻的形式报道“万家兴苑”项目开发中的奠基庆典，封顶等活动内容，向消费者传递项目特征与个性的片段，具有新闻性和真实性，并且有较高的可信度。 报刊广告创意围绕“万家兴苑”项目主定位，深化和突出市场的主诉点，进行以下诉求：突出项目重点，营造高品质安全生活环境强力宣传文化中心区的新形房屋消费概念重点宣传住宅和商务宣传开发公司的品牌及综合实力挖掘交通、自然环境、网络技术主题的广告题材活动宣传挖掘交通、自然环境、网络技术主题的广告题材活动宣传 户外广告创意由于户外广告的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太长，注视时间非常短，所以要求广告效果、广告表现形式上简单明了，突出主题越准确、简短，越能突出效果，能给人留下印象（如户外效果图、大型广告喷绘）。 电台广告创意根据电台广告声音消失快，不易被人记忆的特点，在广告的创意上要求简单明了，并且针对特点活动进行宣传。 其他广告创意礼品性广告：主要突出项目的名称、项目标志，通过项目标准色和辅助图形加以表现形式独立的视觉艺术效果，达到加深印象和形象的目的。第十三章 营销推广费用预算类别形式规格单价（元）数量费用（万）备注电视访谈展望北海湾12楼书16P/200克铜版纸2540CM3元12000本3.6单张和户型图A40.240000张0.8户外广告新力商场喷绘和售楼部外场/施工外墙110平方新力/100平方售楼部外场55元/平方/月5个月3.025带有灯光效果网络广告搜房网博客首页图片广告500012个月6南宁时空网博客、论坛时间内容不限北海365博客、房产频道时间内容不限北海365网首页大图6000元10个月6广西房地产信息网论坛时间内容不限北海房地产信息网首页图片广告4000持续10个月4东北三省房地产网站时间内容不限雄基信息开盘整版350031.5头版活动促销1/4版700120.084开盘活动8派发宣传单240元/6人/天40天0.96意向客户联谊活动2-3次1.2会议营销3-5场4公益活动500021利用媒体重大事件的影响2北海电视报导0.6其他4预计65注意：1.本次项目的推广费用应该控制在销售总额的1.5%左右。2.其次是着重项目的网络营销，充分利用网络的优点进行宣传，以减少宣传费用3.本次项目推广费用可能会在实践的过程中有所变动，在操作中应该将这种变动控制在10%-20%内。第十四章 销售人员的培训培训内容包括： 公关、社会礼仪、职业形象的培训。 房地产理论知识培训：1. 销售流程2. 银行按揭手续和要求3. 熟悉相关法规、政策4. 熟悉房地产专业术语 销售技巧培训1. 谈判技巧2. 接待流程和接待规范3. 网络营销培训 4. 电话营销培训（四）销售人员考核与激励制度：（略）（五）销售团队建设的目标：1.培养置业顾问从 专业高手销售“杀手”这一过程的转变。2.培养北海第一支高素质，高效率，高品质的“销售军队”。3.扩大项目的品牌形象，提高公司的知名度。第十五章 宣传品设计方案一. 设计要求1.设计风格要具有海洋元素，我体现出碧海蓝天的清新风格。2.对于主要广告语的选择我充满冲击力、感染力和强大的震撼力。3.宣传品A面要有北海大海风情，宜居环境，沙滩休闲娱乐。4.宣传品B面要带有项目在北海市的地图及北部湾经济发展前景的内容和图片。二.具体方案宣传品A面内容主标题： 万家兴苑 引领北部湾的生活潮流居家 办公 休闲度假 与大海共眠 期房副标题1 ： 市中心 繁华处 便利生活区地处市中心新力广场旁周边配套成熟生活方便北部湾路 四川路 出行便捷100米内 银行 超市 菜市场 酒吧 娱乐场所 烧烤一条街 夜市 副标题2： 工作 生活就在海边站在窗前跳望远处飘来的几朵云儿，海风轻吻着，浪漫的气息 洋溢着青春和活力。万家兴苑浪漫的海边生活 轻松的海边工作是我们共同的梦想！副标题3：商业中心+繁华地段+旅游名城+项目品质+北部湾建设=高额投资回报 北部湾最具商业投资区、 生活最便利区、旅游休闲区、项目品质优良.宣传品B面设计内容：主标： 万家兴苑四川路16、30、33高层海景房3980元/平方起！副标1：度假好心情 生活好环境 24公里的海滩任你狂奔 世外桃园涠洲岛，人间仙境的传说 蔚蓝的海岸，是候鸟的归属 浪花击打着可爱的脚丫 贝壳流浪在退潮的海岸梦想点醒美丽的北海生活副标2：北海 中央打造的北部湾经济区胡锦涛主席说：要把北部湾建设成为中国经济发展新一极温家宝说：要把北海建设成为北部湾经济区的龙头城市2008年初，北部湾经济区规划正式获批，一批重大建设项目开始推进。第十六章 销售管理组织结构项目总监策划总监销售总监策划员设计师销售经理客服置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业第十七章 项目图片预览北部湾的发展景象见证北海老街的历史银滩美丽的夜景夕阳下的浪漫银滩现代化停车场小区物业管理是天堂还是厨房？比基尼大赛-美女如云银滩公园万家兴苑-商机无限买了万家兴苑的-还怕赚不到钱？