北京重兴家园项目定位及调研报告.doc

重兴家园项目定位及调研报告1.写字楼价格定位1.1定价说明1.2租金反推法定价2.商业定位2.1本项目商业市场定位出发点2.2客群定位2.2.1终端消费人群定位2.2.2消费群体定位2.2.3经营商户定位2.2.4投资客群定位2.2.5按投资目的划分2.2.6按行业划分2.3价格定位2.3.1影响商业物业定价的因素2.3.2商业定价3.营销推广建议3.1写字楼3.2商业附：市场调研表1写字楼价格定位1.1定价说明我司采用北京中原写字楼租金回报反推评测系统对本案进行价格评定。北京中原写字楼租金回报反推评测系统，是基于我们长期对写字楼物业市场的数据研究，和中原持续对当前写字楼市场的销售和租金价格进行监控，并结合中原与外围专家团队的行业经验，对项目价格进行数字化定价的办法。1.2租金反推法定价 项目租金确定以调研区域内的项目租金为评定参考，因为研究区域许多写字楼许多项目是原土地拥有的研究所和单位自己修建和拥有的，为自身持有，没有在市场上公开销售，销售价格不明，市场上只有租金价格可以参考。电科大厦玉泉大厦万商大厦长城大厦一海商务楼信安大厦江河大厦鲁谷写字楼景阳宏昌大厦中础大厦骅悦隆商务大厦方地大厦阿原传媒写字楼星燁城康青工贸中心3.332.82.82.782.52.2221.91.81.81.751.51.5根据租金回报反推法结合市场专项调研分析，我司建议项目写字楼部分租金范围定位于2.3元/平方米.天2.8元/平方米.天 项目售价确定我司根据中原写字楼租金回报反推评测系统推测出来的市价是一种数据模型计算中，推导出来的理想价格，因为实际操作中，不确定的因素，所以实际价格和这个价格有偏差存在，定位价格只是一个科学的参考价格。 基本计算公式写字楼销售价格（元/平方米）=租金（元/天*平方米）*30天*12月/年投资回报率。投资回报率按812%计算，租金反推价格的确定：写字楼名称租金8%10%12%电科大厦3.314850118809900玉泉大厦313500108009000万商大厦2.812600100808400长城大厦2.812600100808400一海商务楼2.7812510100088340信安大厦2.51125090007500江河大厦2.2990079206600鲁谷写字楼2900072006000景阳宏昌大厦2900072006000中础大厦1.9855068405700骅悦隆商务大厦1.8810064805400方地大厦1.8810064805400阿原传媒写字楼1.75787563005250星燁城1.5675054004500康青工贸中心1.5675054004500由于租金反推法所运用的计算公式，忽略了税金以及货币的时间价值，因此所推出的销售价格较高，剔出掉部分较高的价格。通过租金反推法我们预测出售的价格均价在9000元/平方米左右。如果考虑项目整售状况下的价格定位，由于作为整售对象商家或投资客的购买目的及市场条件的不同，多取决于双方的交易方式、谈判能力等方面，但仅就市场而言，多数交易价格在零售价格的8595%之间。2.商业定位2.1本项目商业市场定位出发点商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者：最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。一方面，由于三类消费者同为商业物业之目标客户群体，从商业物业经营角度考虑，彼此之间存在着潜在的利益关系，三者应该是相辅相成的；另一方面，由于三者对商业物业之功能要求不同，从商业物业开发的角度考虑，最终商品消费者与商铺投资者、经营者又是相对独立的。因此，同时达到上述三者之相应要求将为物业成功运作提供前提。商业物业在经营上应主要考虑物业最终产品消费者之数量、档次、消费能力等因素对项目经营效果的影响，其为商铺的经营者和投资者形成之相应经营环境，将直接影响经营者和投资者的经济收益，因此消费者消费潜力、消费需求将成为主要问题；从开发上应主要考虑商业物业的推广与销售，由于商铺的经营者与投资者一般存在租赁关系，并且是商铺销售、租赁的直接参与者，因此二者关系较为密切，商铺的销售、租赁状况将成为主要问题。综上所述，由于三类目标客户对商业物业影响各有不同，存在功能、阶段、方式、利益取向等方面的明显差异，因此在商业项目市场定位时应充分满足上述各层面消费者之相应需求，有效调整最终消费者、商户经营者及商铺投资者之间的相互影响与互动关系，结合本项目商业物业特殊性质，通过物业整体布局与规划、业态分布与组合、产品设计与建设、商业氛围营造、物业管理的合理组织等方面的塑造，使本项目物业处于长期、稳定的可持续发展状态。为保证项目整体运作的实效性与合理性，本项目商业物业我司将按照如下出发点进行分析论证和整体规划： 保证本项目商业物业的良好经营，通过商业氛围的培育和营造使物业价值有效提升，为投资者、经营者提供良好的经营投资环境。 考虑物业销售的同时，正确认识各物业之实际价值，根据项目自身品质及分布业态实际需求合理搭配本项目物业租、售可行性比例，合理范围之内保证社区物业之整体经营效果，从而确保社区物业最佳搭配方式及业态组合； 通过西区商业物业的成功开发，推动本项目整体物业（包括与社区住宅的互动、与办公物业的辅助关联等）的良好发展，成功建立本项目物业之品牌形象。2.2客群定位商业物业在产品的定位、产品的建议、行销的推广和经营管理中，所直接面对的目标客户的层面是非常复杂的，其中投资者、经营者和终端消费者在当中分别扮演不同的角色。目标市场无时无刻都在发展变化，每个消费者对产品的要求都是不同的，我们不能把市场看成统一的、无差异的市场，在一个整体目标市场里往往存在多个局部市场，并不断裂变出不同新市场和新的市场需求。要实现产品定位，就必须对消费市场进行细分，锁定终端消费者，并围绕终端消费者的需求特征确定项目的经营客户和投资客户，为后期的产品策略和营销策略提供决策依据。根据前期的市场调研，从消费者的市场需求，项目周边的供给特征，项目自身的个性综合分析，本项目的目标客户定位应包括三个方面，即：终端消费人群、经营商户和投资购买者 。图表：三者定位关系图经营商户终端消费人群经营前景购买力投资客户2.2.1终端消费人群定位A、核心层客户群 生活工作在阜石路附近，周边1公里范围之内，其步行时间在15分钟以内的人群，包括本项目及周边公寓、住宅、写字楼等物业的入住人群。此客户群占本项目消费人群的70% 。B、紧密层客户群 周边3公里范围内，其开车或乘车到达本商业区的时间在15分钟之内的消费者。本项目消费人群的20%来自于此。C、外围辐射客户群 包括居住和生活在北京其它地区的客户、路过此地区的外来客流以及国外游客等客户群，由于本项目位于西部五环以外，因此其外围客群相对较少可达到本项目客户群的10%。图表：区域客户群比例图区域客户核心层客户群紧密层客户群外围客户群比例70%20%10%2.2.2消费群体定位A、周边高收入阶层 由于本项目周边大型机关办公场所聚集，如：石景山区人民法院、石景山区财政局等且位于本项目处于核心层或紧密层，这些企事业单位的从业者由于长期在此区域活动，对本区域比较熟悉，其主要的餐饮、休闲和购物活动均集中于该区域，同时由于这部分人的收入较高可以接受较高档次的消费，同时满足企事业宴请的餐饮需求。B、小资消费群 本项目住宅部分的预期主力客户群为年龄在25-40岁左右的中轻年一族，其家庭月收入在4000-8000元。其客户的群体特征与我们对小资消费群的描述相符合，由于这部分消费者的存在加之他们的群体消费特征将为本项目商业物业带来强有力的消费支撑。同时，这部分人一般社交范围较广，很容易通过自己形成网络消费群体，对这部分人的有效吸引将为本商业形成良好的口碑宣传，他们既是消费者，也是宣传者。C、普通消费群 居住在石景山区老居住区，或通过政府的拆迁安置居住在此区域的老北京居民，主要集中在苹果园南路两侧住宅区。其人均收入在10002000元/月，消费能力较低。针对于这部分人对物美价廉的产品和消费更看重，对较高档的商品又十分向往，有充足的时间逛街和购物，并把其作为生活的一个很重要的内容，是本商业区人气的主要提供者。综上所述，本商业区的消费人群应立足于本区域内中等收入阶层为主流，普通消费人群为基础，周边高收入消费人群为亮点，并与其它消费人群互为吸引、互相补充的消费群体，形成各层次分明、相互促进、有机结合的消费系统。消费人群的定位是商铺进行经营商户定位的重要依据，也是项目招商的重要参考资料；同时，本商业区消费人群的购买力也是各商家入驻的主要条件。2.2.3经营商户定位本项目总体规划商业面积在12300平方米左右，此规模体量的商业在该区域较小，由于本项目周边小范围内商业分布不集中，因此本项目在经营商户的定位上，应以餐饮及商务配套为主，其它经营业态为辅的多种业态综合经营形式。本项目需在硬件设置和经营管理上采取一定的策略来吸引这类商家。经营商户选铺原则：商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的可视性；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。目标商户同其业态规划紧密相关，本项目目标经营商户包括小型超市、咖啡店、各类餐饮、银行等。并且，由于本案商业体量不大，引进商户的原则是知名品牌和特色经营，以把本项目打造成区域内经典商业物业为宗旨。2.2.3.1按商户经营规模划分n 国内知名商家 近几年，在北京入驻的商家中，国内的商家较为活跃，尤其是江浙沿海一带的商家，其创立的品牌餐饮及休闲娱乐设施对于本区域具有重大引入意义，本项目对其极具吸引力，其集团招商引资的可能性极大。n 零散客户 零散客户一般租赁期较长，而且招商的难度较大，本项目需在硬件设置和经营管理上采取一定的策略来吸引这类商家。 经营各类商品和服务的品牌店，它们会在各个大型知名商厦内设店，以租为主。其经营业态包括：珠宝、皮具、化妆品、服装、鞋类等 各类小商品经营者，大多为私营业主 各类商业配套店，如银行、证券、旅行社等n 集团客户 针对此种客户尤其是知名大企业的引进，比如大型百货，一般所占的商场面积较大，对本项目的商业氛围提升十分有利，因此积极寻找这类客户是本项目提升商业价值的一个重要途径。2.2.3.2按经营业态划分餐饮方面：档次中高档、品种多样化，以满足区域内企业及住宅消费客群。由于区域内中高档餐饮供应量较少，同时企业商务宴请的实际需求很大，将档次定位为中高档品牌餐饮是符合市场需求的，在餐饮业态中引入中西式快餐、西餐简餐、茶餐厅、咖啡屋、饮品屋（含茶类饮品）、冷饮等餐饮业态，这些餐饮业态具有一定的商务特色，可以为企业商务洽谈、员工休息提供良好的服务和氛围，提高本项目整体品质。商务配套方面：立足于本项目写字楼及其它写字楼及企业需求引进为商务办公人员提供商务办公、基本生活、工作需求的商业内容，如银行、小型超市、彩扩中心，面积不宜过大，以方便为主。银行设在一层，其他没有特殊要求的可以设在其他楼层。超市业态的引入：精品超市服务于商务办公人群，提供便利服务通过我司的调研发现，写字楼内的小型超市不仅给商务办工人群提供了方便，同时为商业带来大量有效消费人群，有助于提高商业人气，增加购物氛围。本次定位没有将大型超市业态引入本项目，建议在商业一层设立精品超市，例如屈臣氏。经市场调研大型超市在区域内已经存在，例如沃尔玛超市。同时大型超市的引入往往对于写字楼品质是有反面影响的，本项目写字楼定位品质较高，超市不利于本项目的写字楼的发展。综上所述，对于本项目商业业态的引入，其餐饮体量应占据主导，商务配套其次但也是必须引入的，未将常见的精品店购物形式引入本项目，其原因是目前区域内的市场消费情况不适合，市场消化能力差，大体量引入精品店形式风险较大，但不排除未来随着居住人群的增加以及消费习惯的改变而引入精品店，但这种发展需要一个长期的过程，时间越长风险越大，所以本司对于精品店形式的引入持保守态度。我司建议业态参考品牌如下：品牌餐饮黎昌海鲜、大连海鲜、富华肥牛、三千里烧烤、渝信、九头鸟、湘鄂情、渔公渔婆精品超市法宝、华普金融机构建设银行、工商银行、农业银行、北京银行2.2.3.3按档次划分以中高档为主，中高档商品和中档商品为辅。各档次商品比例大致如下：图表：经营档次比例图综上所述，本商业区经营商户包括知名集团客户和零散商户，商户总体为中高档。经营商户的定位是项目进行招商的前提，同时，带有租约的商铺对投资者有极大的吸引力，这也为商铺后期的销售打下了基础。2.2.4投资客群定位投资客户是本项目的购买者，也是开发商获得利润的主要来源。从前期的市场调研分析来看，目前北京商业物业的投资市场较为活跃，将成为未来房地产投资的热点。本项目拥有地理位置及交通上的优势，同时区域内缺乏相应商业物业而周边人群消费潜力巨大，商铺经营前景乐观，是投资者的重要信心保障，结合本项目的特点，其投资客户的定位包括以下几类：2.2.5按投资目的划分A、经营型 这类投资者购买商铺的主要目的是自己经营，一般为大型品牌商家，其资金实力雄厚，对商铺品质、经营前景和性价比比较关注，对商铺面积分割、店面装修及经营管理模式有较严格的要求。此类型客户一般所占比例较少。B、短线投资型 一般为专业的房地产投资者，主要看重项目的短期效益，待项目升值后再转手。这类投资者非常理性，一般在项目的前期就开始关注，对项目的发展前景有自己的判断和分析，其选择购买的时机一般会在项目刚入市之际，商铺的价值增长空间是决定其购买的重要因素。C、长期投资型 这部分人有一定闲散资金，由于银行利率的降低，买房是为了使资金能够保值和增值，从中赚取租金回报，是本商铺的主要购买群体。这部分人一般对产品的认识不够深，对投资回报的预期非常关注，因此，在针对这些人群的推广中，应着重商铺投资回报的诉求。本项目针对的投资客户主要是经营型和长期投资型2.2.6按行业划分A、私营企业主 近几年，北京市商业市场较为活跃，部分私营企业主，尤其是沿海一带资金较为充裕的私营企业主，由于他们一般有过租赁商铺的经验，对商铺的经营比较熟悉，对商业市场有一定的把握，他们比较看好商业物业的投资，是本项目商铺投资的主要客户。B、企事业单位高层管理人士 包括公司总经理、部门经理、证券、银行工作人员和政府公务员等富裕阶层。这些人有一定存款，收入比较稳定，其投资意向非常强。但这部分人的资金不是很充裕，由于商铺投资额较大，门槛较高，对于这部分人来说，最大限度的申请银行按揭是降低其投资门槛、促其购买的有效途径。C、外籍人士 北京作为中国的首都，是外籍人士积聚的主要场所。这部分人有欧美、港台、东南亚等人士。其中尤其是来华经商的人士，他们来华时间比较长，对北京商业市场比较熟悉，对北京的投资市场比较看好，他们很有可能购买商铺出租或自己经营。D、体育界、传媒界、演艺界等名人 这部分人以中青年为主，其收入非常高，对投资行业尤其是房地产投资不熟悉，其投资意向大多受周边人士的影响或由专门的经纪人代理。从目前房地产投资者的比例来看，此类人所占投资的比例比较大。E、其他人士 社会上其他行业人士，有一定闲散资金，但对投资尤其是房地产投资的兴趣还不是很强，对其投资兴趣的引导是实现其推广的主要途径。2.3价格定位地段与价格是影响商业物业销售的两大主要因素，其中地段是一个固定不变的因素，可塑程度不高。价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况和项目自身在市场中的位置随时进行调整。可以说，在地段因素基本不变的情况下，价格因素对商铺销售将起到决定性的作用。对于开发商而言，建设一个好的商场并不困难，但是如何确定商铺的销售价格以及怎样才能在最短的时间内完成项目的销售，将主要取决于项目的定价以及有效的价格策略。有竞争优势的价格，符合市场需要的产品以及良好的商业氛围，对项目销售将起到极大的推动作用。2.3.1影响商业物业定价的因素A、 商业物业的产品力 产品力是项目综合素质的重要组成部分，也是项目定价的重要参考指标，良好的产品对促进项目销售的贡献超过70%，好的产品是项目价格的重要支撑点。产品力是一个反映项目质素和产品开发水平的综合指标，项目所处的地段、功能定位、营商环境、硬件配套设施和商场管理构成了商业物业定价的重要因素，只有充分发挥项目产品的整体优势，才能有效的提升商铺的价格。B、 商业物业的形象力 良好的项目形象是提升项目价格的重要指标。商业物业与住宅物业相比，在销售阶段比较难以建立项目的形象，因为商业物业在销售阶段仍未开业，商场经营能否旺场仍是未知数，让投资者对项目难有初步的形象。如果目标客户没有对项目产生好感，对其购买商铺的价格预期会大打折扣，势必影响商铺的销售价格。C、 确定合理的利润率 商铺的价格在定价过程中，首先要确定一个合理的利润率，制定既保证发展商能够赚取合理利润，又能在市场上有竞争力的销售价格。如果发展商追求过高的利润回报，必然导致销售价格高居不下，从而消弱了项目的竞争力，延缓了销售进程。从目前市场的情况来看，大部分项目的售价都有不同程度的虚高成分，有很多项目，开头都卖的很好，就是因为价格操控失当、价格调整幅度过大，导致暂时性的滞销，使开发商面临巨大的风险。D、 贴近市场的承受力 发展商开发的产品必须要拿到市场上成交，才有实质性的开发意义。发展商在确定产品售价时，一定要清晰的认识到，商铺是卖给谁的，他们能接受这个价格吗？商铺的消费实质是以投资行为为主导，真正以自己经营而购买的不多，投资者最终都要将商铺租给商家使用，如果找不到商家，商铺租不出去，投资者就很难实现投资回报；即使商铺能够成功出租，租金水平应参考市场的供需情况制定，只有当商铺的租金大于投资款利息，商铺业主才有机会盈利。因此，投资者最终还是要看商家对租金价格的承受能力，所以商铺的售价必然受到市场的供求关系影响，如果背离市场承受力，则难以产生旺销局面。从市场角度去看，开发成本和利润率由发展商控制，售价则由市场调节，在制定销售价格时，发展商惟有加强管理，尽力降低开发成本，赢取合理的目标利润，才能满足市场对价格的要求，如果发展商无法有效控制成本，或对盈利水平期望过高，项目的定价必然会脱离市场，从而影响商铺后期的销售。2.3.2商业定价地段与价格是影响商业物业销售的两大主要因素，其中地段是一个固定不变的因素，可塑程度不高。价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手情况和项目自身在市场中的位置随时进行调整。可以说，在地段因素基本不变的情况下，价格因素对商铺销售将起到决定性的作用。对于开发商而言，建设一个好的商业物业并不困难，但是如何确定商铺的销售价格以及怎样才能在最短的时间内完成项目的销售，将主要取决于项目的定价以及有效的价格策略。同时，租售价格直接影响投资者的资金回收周期，从区域项目的整体来看，其定价基本上在写字楼售价的一倍左右。另外，价位同项目整体的质素相关，项目整体档次高，其商业店铺销售价格也高。从租金和售价对比来看，一般项目投资者的投资回收期在812年，是一个相对合理的空间。有竞争优势的价格、符合市场需要的产品以及良好的商业氛围，对项目销售将起到极大的推动作用。商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以下的商业项目，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，一般开发商只采取出租的方式；如果出售，应该主要以投资机构或大型经营商户为销售对象，对于小面积的出售则应对经营业态有所规定。2.3.2.1租金定价目前区域内商业的租金一般约在2.5-8元/天/平方米，本项目按建筑面积计算，综合各业态的租金差异及空置率的影响，因此本项目总体租金水平约在25元/天/平方米。具体定价如下所示：超市租金：从目前市场上超市的租赁价格看，因其地理位置、交通状况、项目规模及自身品牌、档次不同而呈现出一定的价格幅度，大体在1.53元/天*平米。就本项目而言，引入的精品超市面积较小，同时位于地上一层，我司建议超市租赁价格为1.5-2元/天*平米比较合适。餐饮租金：据我司对北京餐饮客户的调研发现，西式餐饮、快餐及咖啡馆、茶社、西点屋、品牌冷饮店等休闲水吧，其租金承受能力尚可，一般在58元/天*平方米；而中档及中高档中式餐饮则相对较低，一般仅能承受35元/天*平方米。本项目中餐建议定在3-5元/天*平方米。2.3.2.2销售定价由于本项目周边在售的商业物业极少，所以本案主要采用租金返算法推算基本售价。按市场普通商铺投资的年回报率为8%-12%，我们推算出本项目的平均售价范围：公式：售价=日租金*360/年回报率 年回报率租 金8%10%12%6元/天*平方米2700021600180005元/天*平方米2250018000150004元/天*平方米1800014400120003元/天*平方米135001080090002元/天*平方米900072006000由于租金反推法所运用的计算公式，忽略了税金以及货币的时间价值，因此所推出的销售价格较高，剔除掉部分较高的价格，结合在销售过程中楼层和销售分隔面积的影响（一般楼层越高单价越低，分隔面积越大单价越低），通过租金反推法我司建议：本案商业售价范围在：9000-10000元/平方米之间。通过前面的价格分析，在后期的产品建议和营销推广中，本项目应充分整合项目的各种资源，采取有效的产品策略、价格策略、广告策略和销售策略，将优势转变为胜势，将资源转换为价值，最大限度的挖掘项目的商业价值，使项目的销售价格达到最大化。同时，应该清晰的认识到，由于本项目开发过程中不可预见的因素较多，其销售价格的弹性相对较大。因此，在项目后期各阶段性的营销推广中，项目应及时根据市场反馈的信息，切准项目在市场中所处的位置，结合项目的营销个性，坚持利润最大化的原则，制定科学准确的价格策略，使项目在市场中既能保持竞争优势，又能实现开发利润的最大化。3营销推广建议3.1写字楼针对首钢搬迁出石景山区之后留下支柱产业“空心化”，石景山区政府制定了一个打造北京CRD的发展战略，根据这个战略，石景山区正式推出称今后5年内可带动300亿元的投资项目。所谓CRD，就是Capital Recreation District（首都休闲娱乐中心区）的英文缩写，这个发展定位主要是要把石景山建设成一个以休闲、娱乐为主旋律，集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的“首都休闲娱乐中心区”。写字楼的定位应紧密结合政府对于该区域的定位，配合政府方面的发展策略，以数字动漫商务中心的概念面世，打造石景山的地标性建筑，成为石景山休闲娱乐中心区的中心区。 建议形象定位：首都休闲娱乐中心区地标性建筑群落3.2商业商业方面的定位主要配合住宅和写字楼进行打造，根据其休闲宜居的特点打造一个living mall的概念。建造休闲娱乐时代的商业中心。建议形象定位：living mall休闲、娱乐、生活样样不缺市场调研表表1 石景山区综合项目一览表学校向阳小学西井中学八角中学杨庄中学古城二小实验中学永乐中学古城职高西黄村小学西下庄小学玉泉路小学苹果园中学八大处中学北方工业大学 中国新闻学院 中铁建幼儿园北京钢铁学校西郊汽车驾校八角北路小学永乐第三小学黄庄职业高中永乐第二中学华夏管理学院工商干部学校龙泉驾校报名处科大研究生院市北京市京源学校石景山师范学校北京市礼文中学金顶街第二小学首钢第二幼儿园金顶街第四小学金顶街职业高中国家检察官学院石景山区业余大学启蒙艺术培训学校北京地铁技工学校东方财经日语大学石景山汽车驾驶学校石景山师范学校附小新世界美容美发学校园园艺术学校市一轻校北京技施公司技工学校中央财政管理干部学院北京中新企业管理学院中国科学技术大学研究院北京市石景山区华奥学校北方工业大学应用技术学院分社华北电力公司管理人员培训中心中国协和医科大学护理学院培训中心 餐饮丁香园玉昆酒家庐师山庄 吉祥餐厅 乐乐酒家 虹美酒家 斗源饭庄 家乡快餐 安平酒楼 吉远酒家晓华面馆孔宴酒家 晓林酒家长歌酒家吉祥宫餐厅 中原烩面馆福聚缘饭庄永定林饭店 星光大酒楼湘润芝酒楼 鑫元厚酒家 丽晶园餐馆陶然居饭庄 新乐园酒楼 胜国缘酒家玉海园酒家 玉皇美食城 天丽华酒店 福顺楼饭庄 白桦林餐馆 仙鹤楼酒店燕川楼饭庄洋洋乐酒家贵州黔灵饭店 新时代大食堂 咪咪一方酒店风水湾烤鸭店西山明珠火锅城 蜀都回香阁饭庄 天子福山城酒家 西蜀豆花店分店 龙隆阳坊玉泉涮肉店 西部唐人街 仕源鲍翅楼购物场所星座商厦 小白羊超市物美商城古城店 石景山华联商厦医院古城医院 特钢医院 西翠医院 杨庄医院西山医院中医门诊部首钢总医院妇幼保健院石景山医院古城肿瘤医院 整形外科医院 市工人疗养院 航天中心医院 市职工康复医院八大处中医医院石景山中医医院石景山卫生防疫站首钢总医院门诊部 衙门口联合门诊部 石景山社会福利院 协和医大附属医院五芳园卫生服务店北京铁路分局疗养院中医研究院眼科医院石景山刘凤达中医诊所 电子工业部四零二医院 中国铁道建筑总公司总医院 北京市石景山区建筑公司万方诊所 中铁建总医院鲁谷社区医疗服务中心 综合市场玉泉建材 强强商店 五芳园市场 物美科大店 天宇批发市场 四海批发商场 文化商贸中心 科大集贸市场 华荣批发市场 古城建材市场 大中音响市场 大中电器市场 翠微综合商店 天一综合市场 永乐鑫谷市场 京西电子市场天汇龙批发市场 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