地产公司全套管理制度流程.doc

螅节蚄蚅膃芁莃羀聿 X房地产管理流程方案2008年10月6日1房地产管理流程方案1.1 本次管理流程的目标1.2 公司组织结构图1.3 房地产项目各阶段流程改进的重点1.4地产业务流程总图1.5.1 新项目投资确定流程1.5.2 设计管理流程1.5.3 招投标流程1.5.4 设计变更、工程签证管理流程1.5.5 甲供材料采购流程1.5.6 甲定乙供材料采购流程1.5.7 工程质量管理制度1.5.8 物业接管验收流程1.5.9 推广策划管理流程1.5.10 销售管理流程1.5.11 合同管理流程1.5.12 工程结算审计流程1.5.13 成本控制流程1.5.14 付款控制流程1.5.15 档案管理制度2澜庭房地产流程管理1 .1、本次管理流程的目标l各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作；l公司能够建立起核心管理团队；l充分考虑公司各个部门的接口；l在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位；l加强各个部门在前期规划设计环节的作用；l有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节；l有效的管理规划设计、监理、招商等外包代理环节；l部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决；l激励员工要有主动性和敢于承担责任。3澜庭房地产流程管理.2、公司组织结构董事会总经理副总经理行政部开发部工程部项目部采购部营销部财务部商业管理公司项目经理部项目经理部物业管理公司4PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理1.3、开发项目各阶段流程改进的重点1、市场策划阶段：l市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，公司高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。l本阶段管理流程包含：新项目投资确定流程。2、方案设计阶段：l在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。l本阶段管理流程包含：设计管理流程。3、项目施工阶段：l在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力。l本阶段管理流程包含：招投标流程、设计变更流程、甲供材料采购流程、甲定乙供材料采购流程、工程质量管理制度、物业接管验收流程。4、销售、招商与服务阶段：l工程部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键；l本阶段管理流程包含：推广策划管理流程。l全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑；l本阶段管理流程包含：销售管理流程。5、全程风险管理过程：l风险控制是实现全程项目管理的关键；l为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开5PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理始前三个月开始立项。l本过程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。l立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要 提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间 进行充分论证的合同签订，经办人及其分管领导将要承担为此风险带来 的损失。l文档会签流程：经办人直接领导审批相关部门会签分管领导审批总经理审批文员发放（1）直接领导对经办人申请的正确合理性把关，如不同意请直接打回修改；（2）相关部门会签时要清楚明白表明自己的观点，与本案无关时可以不签；（3）分管领导要充分整合经办人及其直接领导、相关部门会签的意见，如 前面意见存在分歧时，要清楚明白表明自己的观点。不能简单填写“同意” 了事。（4）总经理发现意见存在歧义时，直接打回重新修改讨论；如果在本案相关人员没有完全签署意见时，先不要签署意见，避免前面人员填写“参见总 经理意见执行”等怪异现象发生。如果情况非常紧急，可通过文员电话询问 相关人员意见，取得同意后方能进行，但后续文件必须及时补全。（5）文员除将纸面文档发放给相关人员执行外，还要将最终意见录入电脑中，通过电子邮件反馈给审批环节的相关责任人。6、知识档案管理体系的建立：l没有规范流程积累项目经验，更多依靠关键业务人员；l一旦关键管理人员流失，项目进展就非常困难；l澜庭地产高速发展迫切需要项目管理水平的不断提高。l本过程管理流程包含：档案管理制度。6PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理1 .4、澜庭地产业务流程物业接管验收流程以下将就澜庭地产管理流程展开详细表述，具体包括：l名词说明；l目的； l范围； l职责；l工作流程图；l流程的具体说明； l流程的职责考核； l其他事项；l本流程涉及的文件和表单。7PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理新项目投资确定流程一、目的1 .1 .为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升公司竞 争力，特制定新项目投资确定流程。二、范围2 .1 .公司房地产项目开发的前期市场调研，投资评估，项目的确定。 三、职责 以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗 位的其它职责。3 .1 .开发部的职责：1、负责新项目机会的寻找和筛选，新项目前期的初步论证；2、结合专家的意见对新项目进行初步论证；3、进行市场调研，汇总各部门建议；4、制定开发新项目的可行性报告。3 .2 .工程部对新项目进行工程技术分析。3 .3 .财务部提供财务信息，并进行投资收益分析。3 .4 .营销部对新项目的销售前景、客户的定位等方面进行分析并提出建议。3 .5 .工程部、营销部对新项目招商的定位和可行性方面进行分析并提 出建议。3 .6 .行政部对新开发项目的法律和政策性风险进行分析。3 .7 .工程部对新开发项目的规划设计方案及设计可行性方面进行分析并提出建议。3 .8 .工程部对新项目的投资估算进行经济分析并提出建议。8PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理四、工作流程图新 项 目投资确定 流程 公司董事会开发部公司相关部门外 部 专 家 /公 司备 注项目机会寻找筛选专 家 意见项目初步论证部门领导审批1、开 发 项目初步论证报告是 否 通过是市 场 调研否财务部进行投资收益 分析并提供财务信 息 支持专业公司的调 研 分析工程部就项目的规划设计提出本 部门的建议制定可行性方案营销部对项目的销售评估提供建议否部门领导审批工程部、营销部对项目 的招商评估提供建议审核可行性方案行政部对项目的政 策 和法律风险进行分析工程 部 提 供 对 工 程 技 术 方 面 的 支持 相 关 进 行分析 2、可 行 性分析 报 告 是 否 通过工程部对项目 投资估算进行建议是 确定项目核心人员9PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com否1是 2是 否 通过澜庭房地产流程管理五、流程的具体说明5 .1 .开发部寻找新的项目机会，征询有关专家意见，进行初步的可行 性论证，报分管领导审批。5 .2 .分管领导审批通过后，开发部进行相关的市场调研；如果有必要，可以请外面的专业调查公司进行相关的调研分析；工程部对项目的总体 规划提出可行的建议，并配合进行工程技术分析；财务部提供财务信息 支持，并提供投资收益分析；营销部、行政部也要对涉及到本部门的内 容进行分析，并提出建议；同时征询有关专家的建议。最终开发部出具 一份能为决策提供有力依据的可行性分析报告。5 .3 . 可行性分析报告具体内容要求：见附录A 。5 .4 .开发部分管领导对项目可行性报告进行审批，审批通过后上报公 司董事会审核。如果没有通过，开发部对可行性分析报告进行修改 和内容补充完善。5 .5 .公司董事会对可行性分析报告进行审议，如果通过，则确定 项目的核心成员，启动该项目；如果没有通过，开发部继续寻找新的项 目机会。六、流程的职责考核6 .1 .开发部要承担新项目可行性研究方面问题的责任。如：对新开发 项目的论证不充分或可行性研究不科学导致领导层决策失误，相关责任 人和本部门经理要承担相应的责任。6 .2 .财务部要承担投资收益报告问题的责任。如：因为投资收益报告内容不真实导致决策失误，相关责任人和本部门经理要承担相应的责任。6 .3 .行政部要承担开发项目的法律及政策风险分析的责任。如：对项 目的法律及政策风险估计不足或者错误，相关责任人和本部门经理要承 担相应的责任。6 .4 .工程部要承担工程技术分析方面问题的责任。如：新项目在工程10PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理技术的某些方面上不可行，但是没有提出，相关责任人和部门经理要承 担相应的责任。6 .5 .工程部、营销部要对新项目未来的招商定位的可行性承担责任。 如：新项目的招商定位存在问题，但工程部、营销部没有提出，相关的 责任人和部门经理要承担责任。6 .6 .营销部要对新项目未来的销售定位的可行性承担责任。如：新项目的销售定位存在问题，但营销部没有提出，相关的责任人和部门经理要承担责任。6 .7 .工程部要对新项目的规划思路及可行性承担责任。如：新项目的 规划设计思路存在问题，工程部没有提出，相关的责任人和部门经理要 承担责任。6 .8 .工程部承担对新项目的投资核算进行分析。如：相关的造价成本核算不符合实际情况，工程部没有提出，相关的责任人和部门经理要承 担责任。七、其他事项7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司总经理核准之日起生效执行，修订时亦同。7 .3 .本制度由公司负责解释及督察。八、本流程涉及的文件和表单8 .1 .开发项目初步论证报告8 .2 .可行性分析报告11PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理附录A ：项目可行性报告框架 目录第一章项目决策背景1、内部因素2、外部因素第二章项目概述1、项目区位及用地2、项目宗地现状3、项目周边的社区配套4、项目周边环境5、项目市政配套分析6、土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析1、项目用地取得土地使用权法律手续分析2、项目合作方式及风险评估3、总体评价 第四章市场研究1、区域市场成长状况2、区域市场供应产品特征3、整体市场对本案影响因素4、目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1、初步规划设计思路2、规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1、开发机遇12PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理2、开发周期安排3、销售周期安排 第七章投资收益分析1、成本预测2、税务分析3、经济效益分析4、项目资金预测 第八章可行性结论1、项目优势2、项目劣势3、结论及建议13PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理设计管理流程14PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com一、目的1 .1 .控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。1 .2 .通过图纸确认，使设计图纸100% 符合有关规范要求。1 .3 .通过图纸确认，使建筑规划、结构、水暖、电、空调配套等设计做到经济合理、安全可靠。1 .4 .通过图纸确认，做到图纸表达清楚、尽可能减少错漏碰缺，确保工程施工按期按质完成。二、范围2 .1 .适用于项目前期阶段的规划设计质量的控制。2 .2 .公司在建项目所有土建及配套图纸。三、职责 以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗位的其它职责。3 .1 . 开发部负责提供开发项目的可行性报告。3 .2 . 工程部负责技术资料的收集、分析，调研设计单位的基本情况并 与之沟通。按照公司领导的要求并依据可行性分析报告编制设计纲 要， 同时组织集团相关部门对规划设计方案进行评审。负责就评审中出 现的问题和设计单位沟通解决。工程部有义务配合工程部协调设计单位 并参与对施工图纸的评审，使施工图纸与设计方案保持一致。3 .3 . 工程部负责对规划设计方案有关的施工工艺要求、施工强制性和相关市政配套进行评审。主导施工图设计并负责设计单位的协调沟通工 作，组织设计单位、施工单位、监理单位、工程部、工程部技术支持专 业工程师等相关部门及人员参加施工图确认。并对图纸进行总体上的审核和确认。澜庭房地产流程管理3 .4 . 工程部要对设计文件的工程造价进行评审。3 .5 . 营销部要对设计方案的效果和销售评估进行评审并提出建议。3 .6 . 工程部、营销部要对设计方案的效果和招商评估进行评审并提出建议。3 .7 . 工程部要对设计方案的外观效果进行评审，并提出建议。3 .8 . 物业公司对设计方案中有关物业管理相关的设计进行评审，并提 出建议。3 .9 . 公司相关领导负责设计纲要编制工作的领导和协调。并对最终设计方案进行审核。15PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理工作流程图设计管理流程 （规划设计部分 ）编写设计纲要否1、设 计纲 要方案设计招 投 标 流 程开发部 对初步设计 方案进 行 评审、提出建议否工程部组织相关单位进行评审2营销部 对初步设计 方案进 行 评审、提出建议政 府 相 关 部 门 参 与 并 提 出 意 见2、方案设计评审会议纪要3是确认方案否3、初 步设 计方 案 文 件审批是扩初、施工 图设 计招投 标 流 程方 案 报 批开发部、营销部对扩初设计进行评审、提出建议扩 初 设 计否工程部组织相关单位进行评审采购部、项目部对扩初设计进行评审、提出建议政 府 相 关 部 门 参 与 并 提 出 意 见是4确 认 扩 初设 计修改扩初设计否4、扩 初设 计方 案 文 件审 批是5扩初设计报批办理施工图设 计 交 接项目管理部5、扩 初设 计评审会纪要16PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com初 步 设 计方案修改初步设计1是审批招投标小组分管领导工程部公司相关部门设计单位备 注澜庭房地产流程管理设计管理流程 （施工图部分 ）工程部扩初设计工 作、3类 文 件 交 接分管领导工程部施工图设计意 见 书公司相关部门相关部门提出 意 见设计单位 /审 图备 注公 司施工图设计交付设计图纸分 发 图 纸审 阅 图 纸审 阅 图 纸审图公司审阅图 纸项目部、采购 部对 图纸进行审核并提 出 建 议组织相关部门对图纸进行会审1营销部 、物业公司对 图纸进行审核并提 出建议监 理 单 位 、施 工 单 位对图纸进 行审核 并提出建议1、施工图会审记录消 防 、人 防 、技防、环 保 、卫 疫 等 否部门进行审核并提出 建 议2确认施工图修 改 图 纸2、施工图设计 文 件是是 否 通 过否审 批是组织施工图设计交 底3、施工图设计交 底 纪 要17澜庭房地产流程管理四、流程的具体说明（一）、方案和扩初设计部分：5 .1 . 设计纲要的编制5 .1 .1 .工程部主导起草设计纲要。相关部门负责设计纲要中与本部门相关的文件的起草。5 .1 .2 .起草依据1 ) 开发部的项目可行性报告。2 ) 工程部对施工工艺、施工强制性提出意见；3 ) 营销部、工程部、营销部对设计方案的建议。4 ) 参考有关法规等。5 .1 .3 .在编写设计纲要时，相关部门将本部门所负责的内容起草完成 后，由工程部进行汇总，定稿完成后召集各部门进行评审会签。5 .1 .4 .公司相关领导批准设计纲要。5 .2 . 设计过程控制5 .2 .1 .设计单位的确定及设计过程控制（参见招投标流程）5 .2 .2 .设计文件交付后一周内由工程部组织相关部门对方案进行评 审。设计文件包括初步设计和扩初设计两个文件，初步设计需要工程部 组织各部门进行评审并经相关领导审批后才能进行扩初设计。扩初设计 也要工程部组织相关部门进行评审。最后由公司相关领导进行审批。5 .2 .3 .工程部负责评审以下内容1 ) 有关法令和法规的符合性；2 ) 有关建筑设计和验收规范的符合性；3 ) 国家颁布的工程建设标准强制性条文；4 ) 地方颁布的有关设计管理文件的符合性。5 .2 .4 .工程部负责评审工程造价。18PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理5 .2 .5 .工程部评审施工工艺要求和强制性。5 .2 .6 .营销部负责评审设计方案的销售前景并提出本部门的建议。5 .2 .7 .工程部、营销部负责评审设计方案的招商前景并提出本部门的 建议。5 .2 .8 .工程部对规划方案提出本部门的建议。5 .3 . 设计文件的修改和确认5 .3 .1 .工程部汇总评审意见，并在一周内提交给设计单位。5 .3 .2 .设计单位变更或修改设计文件。5 .3 .3 .设计文件交付后一周内，工程部组织开发部、营销部等相关部 门对设计文件再进行确认。5 .3 .4 .相关领导对方案扩初设计进行最终确认。（二）、施工图部分：5 .4 .扩初设计定稿后，由工程部部门经理根据扩初设计文件，在参考 各部门意见的基础上组织编写施工图设计意见书。设计单位根据扩初设 计和施工图设计意见书进行施工图的设计。对于施工图的设计规范要求 由设计院掌握，同时审图公司要对施工图设计文件进行审核（包括强制 性规范条文的要求）。5 .5 .设计单位将设计好的施工图交给工程部。工程部将施工图纸移交给项目部，由项目部将施工图纸分发给施工、监理单位及其他相关部门。5 .6 .工程部技术支持（专业工程师）负责监督施工单位和监理单位对 施工图纸进行审阅。同时工程部专业工程师也须对施工图纸进行审阅并 记录于工作日记。5 .7 .在甲方、施工、监理、物业公司等单位均对图纸熟悉之后，由工程部组织设计单位、施工单位、监理单位、物业公司及工程部等进行施工图纸会审。5 .8 .图纸会审关键问题19PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理5 .8 .1 . 土建专业部分1 ) 基坑开挖及基坑围护。2 ) 基础形式的选择。3 ) 主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。4 ) 四大渗漏：屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。5 ) 内墙粉刷。6 ) 楼地面做法。7 ) 土建与各专业的矛盾问题（如预留预埋、标高位置等）。8 ) 工程施工中的可行性问题及技术经济性问题。5 .8 .2 . 设备专业及配套部分1 ) 给水管供水量及管道走向、管径要满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要。2 ) 排水管的走向及布置是否合理。3 ) 管材及器具选择是否符合规范及甲方要求。4 ) 消防工程设计满足美观及消防局要求。5 ) 水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建 图纸不相矛盾，满足物业运营的要求。6 ) 煤气工程满足煤气公司的审图要求。7 ) 总体图纸布局、管位布置合理，管材选用合理。8 ) 用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。9 ) 室内电器布置合理、规范。1 0 ) 室内和室外安装管线综合施工方案。5 .9 .图纸确认及工程施工过程中，如遇技术难点问题，总工可邀请有 关专家作专题咨询。5 .1 0 .图纸会审记录由施工单位形成会议纪要，并发放工程部、项目部、监理和施工单位进行确认。20PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理5 .1 1 .设计单位根据会审记录对图纸做相应的修改、补充、完善。5 .1 2 .在施工过程中，如果有装修设计，要提前让装修设计单位根据 施工图进行配合设计。同时工程部、工程部专业工程师须定期检查按图 施工的情况，如发现新问题及必要的调整及时反馈给设计单位，并通过 设计单位进行设计调整或变更确认，再发正式文件通知项目部、施工、 监理等有关单位执行。五、流程的职责考核6 .1 .工程部承担与设计单位的方案和扩初设计的联系沟通工作，如果 因为沟通不畅而产生问题，工程部要承担相应的责任。6 .2 .工程部承担与设计单位的施工图设计联系沟通工作，部门经理应当组织协调和设计单位沟通，负责协调各个相关单位对施工图纸进行会 审。如在与设计单 位的沟通过程及组织会审过程中出现工作不到位等问题，部门经理要承 担责任。6 .3 .工程部专业工程师承担施工工艺要求、施工限制性评审及市政配套等方面的责任。如设计文件的施工工艺不能满足实际要求，工程部专业工程师没有提出来，相关人员要承担责任。6 .4 .工程部承担设计文件的造价审核方面的责任。如工程造价和当初 可行性报告的预估造价不一致，工程部没有指出，相应的责任人和部门 经理要承担责任。6 .5 .营销部要承担对设计方案的销售评估进行评审方面的责任。如设计方案的未来销售前景不切实际，营销部门没有提出建议，相关的责任 人和部门经理要承担责任。6 .6 .工程部、营销部要承担对设计方案的招商评估进行评审方面的责 任。如设计方案的未来招商前景不切实际，工程部、营销部门没有提出建议，相关的责任人和部门经理要承担责任。21PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理6 .7 .工程部要承担规划设计方案的效果图进行审阅的责任。如果工程 部在确认时没有提出建议，后来发现问题导致损失，工程部经理要承担 责任。6 .8 .物业公司承担对设计方案中有关物业的配套设计进行审核的责任。如果方案中物业相关的设计不符合要求，物业公司没有发现而造成公司损失，物业公司相关人员要承担责任。六、其他事项7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司总经理核准之日起生效执行，修订时亦同。7 .3 .本制度由公司负责解释及督察。七、本流程涉及的表单8 .1 .可行性分析报告8 .2 .设计纲要8 .3 .初步设计方案文件8 .4 .扩初设计方案文件8 .5 .设计评审会议纪要8 .6 .施工图纸8 .7 .施工图会审记录8 .8 .设计交底会议纪要8 .9 .扩初设计评审会纪要22PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理招投标流程一、目的1 .1 .为了规范公司的设计委托、施工和监理招标、材料和设备采购等 重大招标事项，维护公司合法权益，控制成本降低造价，保证质量，提 高投资效益。二、范围2 .1 .本管理制度适用于公司各职能部门、各项目的所有招投标活动。 三、总则 根据国家相关法律、法规和公司有关规定，结合本公司具体情况，特制 定本流程。3 .1 .为了提高项目管理的办事效率，加快处置施工现场的各类应急和 零星材料采购速度，公司总经理目前暂时授权项目部万元以内人民 币审核决定权（今后将视执行情况再作授权金额调整），授权金额范围 内的合同签订由项目部负责签订决定，并承担相应的法律和经济责任。 在工程施工过程中，项目部对于授权范围内的事项要及时决策。如果项 目部对于应急事件或材料购买的核价不清楚的话，可以咨询工程部。对 于很明显能判断且为了回避责任，却仍提交公司进行流程处理而导致时 间延误的，项目部要承担相应的责任。3 .2 .对于金额在10 万元人民币以上(含10 万元人民币)的材料或设备 采购项目，公司范围内统一进行招标，凡适用于招标的事项必须进行招 标，不得化整为零或以任何方式规避招标。3 .3 .为了使招投标过程不耽误工程施工的进度，原则上所有招投标项目要在项目开始前三个月开始立项。3 .4 .项目实施各阶段：项目策划、规划、勘察、设计、监理、施工、营销。策划与代理、广告制作发布、模型制作、物业代理、重要设备材23PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理料的采购以及公司认为有必要纳入公开招标的其它事项，一律纳入招标范围。招标事项一般采用邀请议标方式，特殊情况才采用邀请招标或公开招标方式。3 .5 .招标活动必须先立项审批，申请部门必须严格按规定程序办理并 接受相关部门的监督。对在招标活动中玩忽职守、假公济私或徇私舞弊 者，公司将视其情节轻重，对相关责任人予以惩处，有违法行为者送司 法机关处理。四、招标机构4 .1 .公司设立招标工作小组，组长原则上由申请部门负责人担任，成 员由相关职能部门经理组成。招标事项的具体工作分为两个阶段：技术 标和商务标。在土建安装总包的招投标中，工程部作为技术标的主要负 责部门，采购部作为商务标的主要负责部门。技术方案论证阶段，由部 门经理组织招标小组成员、相关技术人员和外聘专家进行技术论证。商 务标阶段由采购部经理组织公司工程部、行政部、财务部施行。招标小 组组长对技术标和商务标进行全程监控。最后的商务谈判由公司分管领 导亲自进行。4 .2 .招标工作可根据情况委托招标代理机构。24PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理工作流程图招投标流程分管领导招投标小组公司相关部门投标单位备 注否立项申请11、立项申请审批表审 批是组 人 员签发交接单整理相关资料召开预备会议否2编制方案招标文 件审 批是确定招标方案否编制正式招标3文 件2、正式招标文件审 批是否实施招投标投标单位提交投标文件4提交评标报告公司相关部门参与评标3、评标报告54、招标项目预算审 批招标项目预算报 告是确定中标单位谈判确定合同合同管理流 程25PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理五、招标实施6 .1 . 立项6 .1 .1 .招标立项必须由申请部门以立项申请审批表形式提出，报 申请部门内部负责人审核。现场立项申请责任人为项目部；公司职能部 门立项申请责任人为职能部门经理。6 .1 .2 .立项申请部门负责人负责将立项申请审批表提交公司分管领导审核并经总经理审定（3 个工作日内）。同意立项的将由总经理（或 分管领导）书面指定专案招标工作小组组成人员及组长，并授权组长负 责会同招标工作小组组成人员实施专案招标具体管理工作。6 .1 .3 .按照第6.2.1 条分工原则，若立项申请部门负责人为非招标工 作小组组长，则立项申请部门负责人应当在5 个工作日内向负责该项招 标工作小组的组长提交完整的用于采购招标的图纸、主要材料、设备型 号、规格、数量及其它特殊要求并推荐厂商，与招标工作小组组长办理资料和招标内容交接单 签字手续，招标工作小组组长核对并签收立项申请部门负责人提交的相 关采购招标申请资料，办理招标内容交接单签字接收工作。6 .2 .招标由招标工作小组组长全面负责并组织专案招标具体工作，自签收招标 内容交接单后60 日历天内按照公司招投标流程、合同管理流程， 完成供应商考察、招标、洽谈和合同签订工作，并负责将合同正本提交 采购部、财务部、工程部和行政部等相关部门。6 .2 .1 .招标方案和招标文件的编制 招标文件的起草按照下列分工原则进行，行政部负责组织相关职能部门 拟定。1 ) 涉及勘察设计方面的委托，招标文件由工程部起草，工程部负责人为此项工作第一责任人，行政部、工程部、工程部、财务部协助办理。26PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理2 ) 选择监理和施工单位的招标文件由项目部起草，项目部部门经理为 此项工作第一责任人，行政部、采购部、工程部、财务部协助办理。3 ) 涉及材料设备的采购定货招标文件由采购部起草，采购部负责人为 此项工第一责任人，项目部、行政部、工程部、财务部协助办理。4 ) 涉及销售策划代理、销售代理、招商代理、广告制作及发布、模型 制作等招 标文件分别由工程部、营销部起草，各部门经理为此项工作第一责任人， 行政部、财务部协助办理。5 ) 其它事项的招标文件由公司总经理（或分管领导）指定相关人员负责起草。6 ) 招标文件应当包括招标范围、型号规格、数量要求、时间要求、投 标人的资质标准、工作业绩、投标报价、资金实力要求、付款方式、有 无投标补偿等所有实质性要求、条件以及拟订合同的重要条款。招标文 件一般应按国家相关行业编制的示范文本编制。6 .2 .2 .由招标文件起草部门发布信息组织投标报名。报名单位可以是 社会推荐、设计院、监理或公司职能部门或员工推荐，也可以报名自荐， 招标文件起草部门都必须一视同仁不能擅自拒绝，贯彻公平、公开、公 正和诚实信用的原则。招标文件起草部门必须将登记报名的投标单位汇 总资料（含分析比较和推荐意见）提交招标工作小组进行资、质、信审 查，由招标工作小组在其中选择5- 7 家最优秀的单位报公司总经理批准 后进入正式招标流程，发给邀请议标文件，编制投标书。6 .2 .3 .招标工作小组对投标人预选资格的审查要从投标人是否具有独立订立合同的权利；是否具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻27PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理结，破产状态；在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量 问题；质量保证体系；资信情况；市场认可程度等方面严格把关，要对 重点投标单位组织调研、将资信分析比较和推荐意见整理后上报公司领 导审查。6 .2 .4 .工程部负责在正式开始招标前，协助权威部门完成每个招标项 目的预算造价编制，直接向公司分管领导/总经理报告，提供参考。6 .2 .5 .招标文件起草完成后，由招标工作小组组长组织工作小组人员 审核修改。报公司分管领导审核并经总经理审定同意后方可对外发送， 正式起动招标工作。6 .2 .6 .招标工作小组应根据招标事项的具体情况，统一组织招标文件发放、投标人踏勘现场，解释招标文件、召集投标答疑会等工作。6 .2 .7 .参与招标的所有人员应对标底和可能影响公平竞争的其他事项严格保密。一旦发现泄密者，将严肃处理。6 .3 .投标6 .3 .1 .由招标小组组长具体组织投标工作。6 .3 .2 .投标时间和投标地点应当在招标文件中予以明确。6 .3 .3 .各投标单位的投标书应当按照招标文件的要求密封，由招标文 件起草部门验收后编号提交招标工作小组组长保管。6 .4 .评标6 .4 .1 .评标由招标工作小组和相关专业人员组成。必要时可邀请行业专家参加。6 .4 .2 .招标工作小组应依据评标规定，保证评标在严格保密的情况下 进行。任何部门和个人不得无故干预、影响评标进程和结果。6 .4 .3 .经招标工作小组评审，若有超过一半的评标人员认为所有标书都不符合招标要求的，可以否决本次投标，重新组织招标。6 .4 .4 .在评标过程中，如果有必要，可以派相关人员进行实地考查，28PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理将实地考查作为评标的一个重要的手段。6 .4 .5 .招标工作小组在完成评标后，应当向公司分管领导和总经理提 出书面评标报告，并至少推荐3 家候选人。将各家的标书和评标人员的 分析比较意见完整地呈报给公司审查。参加评标的成员应当遵守职业道 德，公平、公正、客观地履行职责。6 .4 .6 .公司分管领导在审阅评标小组报告后，对候选人进行针对性询标和最后的商务洽谈，候选人可进行最后解释和书面承诺。参加询标的 人员由分管领导指定。询标和商务洽谈由分管领导主持。询标内容要严 格保密，严禁将一方的谈话内容泄露给第二方。6 .5 . 定标6 .5 .1 .由公司总经理根据招标小组的评审意见、最后的询标记录以及 承诺条件确定中标人。最后由招标组织部门向中标人发出中标通知书， 同时将中标结果通知其他未中标人，若有投标保证金则应当退还并收回 招标文件等相关资料。6 .5 .2 .合同责任 招标工作小组组长是合同谈判和合同履行的第一责任人，负责组织合 同谈判、提出合同方案、审核对方资信和组织合同实施的责任。 公司各职能部门在合同谈判和执行过程中分别承担以下责任： a工程部、采购部、营销部根据各自分管的专业，在合同谈判和合同执 行中承担涉及专业技术问题的审查、监督、验收、把关责任； b工程部承担对工程造价（含总造价和各单项价格）的审核、确认责任； c行政部承担对经其审查、修改、拟定的合同文本的合法性，我方合同 义务的平衡和权利保障，违约补救等责任； d财务部承担对合同价款支付方式、付款期限的审核、确认责任；(3 ) 对于材料采购，在合同中要将哪些材料设备属于甲供，哪些材料设备属于甲指乙供明确下来。从而减少后面出现不必要的矛盾。29PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理6 .5 .3 .由招标小组组长会同行政部等相关部门编制起草的合同实质性 条款不得违背 招标文件和询标记录。合同条款应尽可能按照国家各部委或相关行业编 制的示范文本编制，合同拟稿完成后，进入合同管理流程。所有对外签 订的合同在审批、签署、用印之前应由行政部负责从法律上予以审核确 认，最后报分管领导签发。招标过程结束后，合同谈判和合同履行的第 一责任人应在6 个工作日内向分管领导提交招标全过程的书面报告。6 .5 .4 .合同谈判和合同履行的第一责任人应当及时将招标过程的全部文件、记录、纪要、签字原件等资料完整地整理、分类、复印、归档。项目的招标文件务必将原件送档案室归档保存，复印件备存备查。6 .5 .5 .合同履行过程中，因处理合同争议、向另一方发出信函的，按 照该项合同的第一责任人权限审核批准后方可加盖公司印章，对外行文。 六、流程的职责考核7 .1 .招标小组组长对整个招标流程的规范操作、与各部门的沟通等方 面的问题承担责任。如招投标小组对投标单位的资质审核出现问题，或 者小组内有人违反规则将重要信息泄露出去，相关的责任人和招投标小 组组长要承担责任。7 .2 .工程部要对招标项目的预算承担责任。如因为工程部的项目预算没有反映真实情况，导致公司产生损失，相关的责任人要承担责任。7 .3 .工程部要对合同中有关本部门的条款审核问题承担责任。如在设 计方案招标中，因为合同中对设计要求没有明晰而造成了后期的修改和 损失，相应的责任人要承担责任。7 .4 .采购部要对合同中的有关采购材料的条款审核问题承担责任。如在设备采购招标中，因为采购部没有对合同中有关设备技术要求明晰而30PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理造成公司的损失，相应的责任人要承担责任。7 .5 .项目部要对招投标过程中有关施工单位的条款审核问题承担责任。 如在施工单位的招标中，因为没有将施工单位的合作条款审核清楚而造 成公司的损失，相应的责任人要承担责任。7 .6 .工程部、营销部要对招商代理的合同审核承担责任。如因为在招 投标过程中，因为对招商代理的有关代理薪金条款审核问题导致公司损 失，相应的责任人要承担责任。7 .7 .营销部要对销售代理的合同审核承担责任。如因为在招投标过程 中，因为对销售代理的有关代理薪金条款审核问题导致公司损失，相应 的责任人要承担责任。7 .8 .营销部要对广告代理的合同审核承担责任。如因为在招投标过程中，因为对广告代理的有关代理薪金条款审核问题导致公司损失，相应的责任人要承担责任。7 .9 .行政部要承担合同法律风险审核方面的责任。如在合同审核过程 中，因为行政部没有发现有关条款潜在的法律风险而导致公司的损失， 相关责任人和部门经理要承担责任。七、其他事项8 .1 .本流程由公司制定。8 .2 .本制度自公司总经理核准之日起生效执行，修订时亦同。8 .3 .本制度由公司负责解释及督察。八、本流程涉及的文件和表单9 .1 .立项申请审批表9 .2 .正式招标文件9 .3 .评标报告9 .4 .招标项目预算报告31PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理设计变更、工程签证流程一、目的1 .1 . 确认合理的设计变更流程和签证流程，从而控制设计变更、签证 的费用。1 .2 . 对设计变更、签证引起的工程款进行有效监控。二、范围2 .1 . 项目部2 .2 . 工程部2 .3 . 采购部2 .4 . 营销部2 .5 . 物业公司三、职责 以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗 位的其它职责。3 .1 . 项目部职责3 .1 .1 . 设计变更阶段的主要负责人。审核变更需求。召集营销部、 工程部、专业工程师、物业公司、施工单位、监理单位相关人员开会讨 论变更的技术、经济可行性及对工期的影响和更改后的设计方案。3 .1 .2 . 对现场设计变更进行确认，组织、协调并确认现场签证单。3 .1 .3 . 对签证引起的工程款进行核算。3 .2 . 工程部职责3 .2 .1 . 工程部专业工程师从专业技术角度出发，就变更发表意见。3 .2 .2 . 就方案或扩初设计更改与设计单位沟通协调。3 .2 .3 . 工程部部门经理就施工图设计更改与设计单位沟通协调。3 .2 .4 . 对设计变更引起的工程款进行核算。3 .3 . 营销部职责32PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理3 .3 .1 . 就客户提出的变更要求与工程部进行沟通。3 .4 . 物业公司职责3 .4 .1 . 从物业管理的角度出发，就变更发表意见。33PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理四、工作流程图设计变更流程分管领导工 程 部公司相关部门外包单位备 注判断变更情况是 否 对 功 能 总 体 方 案 思 路 有 影 响项目部及 营销部 等部门提 出变更 需求项目经理现场及时处理变更施工单位提出变 更 需 求监理单位获取 变 更 信 息 ，施 工单位现场处理 变 更1、工 程联 系 /技 术核定事项内部审批 表审批变更需求是整 合 相 关 部 门 意 见 ，评 审 变 更 可 行 性开发部、项目部、 营销部、采购部等 相关部门对变更 提出意见监 理 单 位 、施工单位就变更发 表 意 见是 否 通 过否是工程部部通知设计单位设计 变 更审批变更方案接收并审核变更 方 案设计单位提供 变 更 方 案是 否 通 过是要求设计单位重 新 设 计下发变更方案 到施工单位和 监理单位并反 馈到集团相关 部 门监 理 单 位 按 照 更 改 方 案 进 行 监 理 工 作施工单位执行变 更 施 工核 实 变 更 工 程 量监理单位确认现场签证单 2、设计现场签证单汇 总 、确 认变更签证单 项目部核实签证费用34PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com澜庭房地产流程管理五、流程的具体说明如下：5 .1 . 工程在施工过程中，客户提出变更申请，营销部将客户的变更需 求反馈到工程部，工程部发出工程联系单。工程在施工过程中，因 为现场的原因，施工单位向项目部提出变更需求，发出技术核定单； 工程部提出的变更需求，项目部也需要填写、发出技术核定单。5 .2 . 项目部/工程部召集专业工程师以及监理单位、施工单位等相关人员，确定变更需求是否对功能、总体方案思路有影响。如果没有影响 的，就由项目部和相关专业工程师等人员商量决定更改方案，施工单位 具体执行；如果对功能、总体方案思路有影响的，需要工程部汇总变更 需求，召集设计单位、营销部、物业