珠海超大综合体环宇城项目定位报告.doc

价值提升 价值点一商业规模的黄金分割 价值点二最大限度挖掘街铺的商业价值 价值点三主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 价值点四商业景观核的磁极效应广场 价值点五商业建筑屋顶价值的挖掘 价值点六商业人流和居住人流的有效分离 第一章 CCTI运营模式下的定位推导 项目运营定位推导成果脉络 CCTI定位推导思路 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验 将来的商业经营管理公司和物业管理公司 项目价值情况售价 元平方米 及租价 元平方米 周围商铺售价 元平方米 及周围商铺租价 元平方米 商铺使用率 如果商铺的位置面向开阔的使用空间客户流又比较简单合理的话就能更有效提高商铺的受欢迎程度 投资者调查 有没有自主权自主权越高收益越单纯 商铺是不是统一管理商铺面积是否可以自由分割 在商业经营不好的情况下自己独立经营的可行性有多大 一楼的商铺往往最好租租金也高特别是临街的铺位即使整个商业经营不好还可以独立经营对投资者也最有保障 投资者调查 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围适宜经营的业态等 项目定位及以后经营情况的预期准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益 商铺所在区域的市政规划内容 商铺实际还有使用年限 是否售后包租及返租比例和年限 是否引入第三方责任担保 投资者语录 前山铺位升值潜力大-专业投资客阿文 轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响-澳门专业投资客潘总 自己做建材的不愿意总租别人的铺-永丰天花总汇老板罗总 做装修在前山区域买铺开公司业务更好做-靓家居陶总 铺位离圆明新园近在这买个铺做生意养老休闲舒服 -兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 83不能接受购铺单价在2万以上 买铺考虑因素分析 买铺考虑因素分析 观点提炼 客户希望层高达到6米 进深比例在14之内 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 投资者对前山商业信心增强 多数客户能承受50-100万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎 租赁商铺时考虑的因素 地理位置 交通条件 行人道街道情况过往车辆的数量及类型道路宽窄 城市规划城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量客流状况 估计通过店前的行人最少流量 租赁商铺时考虑的因素 道路状况 城市的商业属性 包括商店数职工数营业面积销售额等 场地条件 包括店铺面积形状倾斜度高低方位日照条件道路衔接状况等 租金 必要的停车条件顾客停车场地及进货空间 租金和其它相关投资的最高限额 租赁商铺时考虑的因素 街铺 优势时间自由自己管理灵活性大便宜接触人机会多 劣势不安全离住的地方远 租赁商铺时考虑的因素 租赁商铺时考虑的因素 经营者特征描述 经营者年龄多在30-50之间有一定的从商经验 经营者85为外来人来珠海时间3年以上对经营的项目前期都做过市场分析对自己的经营比较有信心 对经营的场地比较看重选择前都会到现场考察 经营者文化水平不高但对市场情况敏感有一定的从商经验 经营者信息灵通对珠海的商业咨讯知道和传播较快多为亲朋介绍和报刊传播 经营者重视商业管理自我宣传自我管理能力差但意识和要求强烈 调查分析 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计 2207年1月4日晚5时55分至6时 人流110人分车流30辆分 平均值 嘉园至十四村 2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分 人流200人分 据当地人介绍工厂上下班时间-早上600左右下午5-6时人流更多6米宽的桥上经常堵塞 调查分析 消费者93喜欢去超市购物 消费者75选择购物时注重品种齐全质量好 消费者68购物时喜欢购物环境好 调查分析 消费者84对前山购物环境感到不满意或一般 消费者92感觉该片区缺少休闲公园 消费者88感觉该片区缺少体育配套设施 84对购物环境不满意提供了市场机会 休闲运动公园在当地很有需求 做休闲运动购物于一体的购物场所有市场 调查分析 消费者78会去前山以外区域购物 不外出者多为老人 外出者人流分散于珠海其它各商圈 调查分析 消费者消费习惯分析 观点提炼 投资客比较看好前山商业地产市场 经营者对于商业规划布局有着一定的要求 消费者对前山商市场业有一定的需求 现有竞争者位置图 现有竞争者统计 以项目周边一公里为调查范围北起人民西路南至金鸡路口东至三台石路西至嘉园 竞争者总结分析 项目旁以旺嘉百货惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮购物休闲等为一体的消费圈 旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所 周边项目定位多为低档消费层次较 该路段以满足打工一族的消费为主 区域商业主要成员 前山百货 共二层每层约1500平米 一楼主营通讯银行手饰服装 二楼电器其中间杂还有活力夜总会 前山影院书店洽和餐厅前山市 场和一些街边小吃摊档等 瑞华服装城 共三层每层约3000平米第一二层为瑞华服装城第一层主营服装第二层主营服装鞋类及美容第三层为百和超市主营日用百货 区域商业主要成员 翰林苑商业 共三层楼面现只有第一层营业都以街铺的形式经营约30-40平米 间共约25间其中一间400平米的工商银行正在装修营业中的商铺主要经营医药美容通讯用品眼镜茶行美容美发用品批发以及两家建材等经营情况一般 区域商业主要成员 得一超级市场 每层约2000平米一楼超市主营日用百货二楼服装电器 星海百货 共两层每层约1500平米主营服装鞋类 汇益百货 共一层约1000平米主营服装鞋类 潜在商业项目分析 潜在商业项目分析 潜在商业项目分析 翰林苑二期商业部分规划图 观点提炼 前山区域已经开始进驻大型商业巨头如华润万家家乐福等 前山区域商业发展迅速项目周边商业中高档区域性商业缺乏 宏观市场分析 一系列房地产市场政策使全国对房地产住宅市场加强管理更多资金进商业地产 关于规范房地产市场外资准入和管理意见有利于外资在国内长线投资商业地产市场 珠海交通在改变 珠海商业在改变 珠海GDP每年正以10个百分点的速度增长 工业的发展大大带动了人流物流的增长 珠海临近澳门珠港澳合作的进一步深入发展 港珠澳大桥方案出台 轻轨等交通设施不断地完善 商业建设成为热点 珠海商业市场分析 珠海商业市场分析 市级商业中心2个 吉大商圈吉大景山路一带 拱北商圈拱北迎宾路与莲花路一带 区级商业中心2个 位于金湾新城区内的金湾区商业中心 位于井岸的斗门区商业中心 居住区级商业中心16个 主城区7个分布于香洲香埠路香洲南坑香洲兴业路西侧拱北夏湾 前山逸仙路与前山大道交叉地带南屏旧区南湾大道西侧的湾仔区 金湾次中心城1个位于红旗 斗门次中心城1个位于白蕉 唐家湾新城2个分别位于原金鼎镇区与唐家镇区 横琴新城1个 三灶新城2个分别位于原三灶与三灶东部新区 港区组团1个位于南水 平沙1个 珠海商业市场分析 施工面积下降竣工销售面积上升 空置率下降商业日趋成熟 吉大片区的改造规划 建立吉大旅游商务区城市中心广场珠海百货广场以东石景山以南海滨公园以西约公顷的区域将集大型购物中心大型中心广场于一体成为未来的珠海旅游商务区将拆除国贸海天城整合该地段各种资源利用独有的自然禀赋显山露水打造山海城公园融为一体的全国少有的城市中心广场珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商业街区 市民集会活动的观礼区位于九洲城博物馆门前水滴状螺旋上升的特区建设纪念馆造型独特将集中展示珠海年规划建设成就大型音乐喷泉蔚为壮观主题雕塑显示珠海活跃进取的珠海精神购物休憩区组合各种方式的水景观创造各种亲水观水空间增添购物乐趣同时也是生态设计的理念露天剧场区可坐在露天剧场和大台阶上观赏广场大屏幕的精彩节目此外还有下沉的商业步行街等形成大的步行系统把交通弱化到地下 将构成一个珠海市最高档极富活力开放的 珠海旅游商务区 绿景地块的规划 本土商业巨头扩张历程 本土商业巨头扩张历程 本土商业巨头扩张历程 本土商业巨头扩张历程 本土商业巨头扩张历程 建材巨头逐鹿珠海 外来商业巨头抢滩珠海 各巨头抢摊前山明珠广场 外来商业巨头抢滩珠海 外来商业巨头抢滩珠海 外来商业巨头抢滩珠海 珠海商业地产总论 商业地产发展空间逐步扩大后势较为乐观 珠海商业资本的竞争越来越激烈 本地一些支柱企业进入商业地产开发浪潮外地商业巨头大举进军珠海在很大程度上推动了珠海商业的迅猛发展也促进了商业地产的升级 珠海商业地产进入调整期 从2004开始的珠海商业市场出现众多利好消息带动了商业发展 交通布局的变化将为珠海带来人流和商机 港珠澳大桥珠三角城市轻轨年底动开广珠铁路复工粤西高速通车 珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等交通布局的变化直接推动城市经济的快速发展为珠海带来周边地区大量的人流和物流为商业地产的发展带来新的商机 个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情 迎宾广场米兰丽都等创造了良好的销售业绩提升市场投资信心 珠海商业地产总论 商业物业质素普遍不高 纯粹意义上的商业地产项目较少 主要分布在拱北万佳百货吉大国贸海天城百货广场免税商场以及香洲的茂业百货扬名广场少数几个地方大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小形成不了大的商业氛围只能作为社区性服务商业物业 主题定位特色鲜明的商业地产项目较少 开发理念不高经营管理不科学商业档次较低业态分散布局零乱缺乏主题商业地产不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费辐射能力较弱 业幅射力较窄经营局限在本地市场 项目规模小缺乏完善的集购物餐饮休闲娱乐等为一体的大型商业地产项目经营能力差扩张能力弱竞争力不强与现代化的商业地产的要求还有较大的差距 商业业态向多元化发展 新兴零售业态的迅猛发展如各类超市购物中心便利店仓储式商店一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要 珠海商业地产总论 底层临街小面积商铺是目前销售最为理想的商业物业 临街商铺销售情况持续向好 临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度而且销售进度整体要好于非临街的商铺 底层商铺的销售速度较快 底层商铺的销售速度大大快于二层三层商铺的销售进度二层三层的商铺销售率普遍偏低出现大量空置率甚至有滞销的情况 商铺的价格是层层递减 一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60左右三层价格相当于二层价格的60 三层以上的商铺从收益上来看甚至已经低于同楼层住宅的水平 小面积商业更受置业者关注 就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看大部分难以消化的铺位均在100以上60平以下的商铺为市场的供求主力 珠海商业地产总论 商业地产的开发及经营水平较低 商业项目开发的专业度不高 大部分开发商缺乏整体的商业规划概念缺乏对于商业规划中的人流物 流车流等商业配套综合因素考虑 开发商倾向于急于销售商铺 持续性经营观念比较薄弱推广中引诱式的空头承诺较多对投资者较负 责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱 商业物业传统营销色彩浓郁 大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则造成了位置好的临街 的商铺市场消化速度较快其它物业滞销 商业特色定位不明晰 项目依然存在重规模轻定位重概念轻执行的弊端主要表现为后期 招商没有引导性还停留在自发层面 珠海商业地产总论 社区商业很不成熟发展机会明显 住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态然而多数发展商都存在急于脱手的心态因此多数社区甚至是早期的大型社区的底商都没有经过细致的规划为了快速消化一般的规划就是划小商铺的单位面积基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局更没有采取有针对性的招商工作 很多社区都缺乏银行超市等基本的便民型商业社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品社区生活的便利性明显不足 前山概况 1987年前山正式建镇2001年8月撤镇改街辖区面积53平方公里常住人口178万人其中户藉人口48万余人辖21个社区居委会 前山属地工业产值约206亿元国内生产总值约68亿元街道所属国民生产总值14亿元税收23亿元 随着南屏横琴及西区的开发渐入高潮城区西扩珠海的城市轴线已向西延伸前山已居珠海城市几何中心区位优势日益凸显 前山商业市场分析 前山商业主要分建材商业和非建材商业 前山商圈以前山市场为核心以世邦装饰广场为龙头已经发展成为珠海著名的建材商圈已经成为华南地区首屈一指的建材商圈以世邦为核心的丽晶灯饰永晟家居城浩益花园临街商铺富康苑临街商铺翰林苑商业中心等几个商业项目一层的出租率均达100 轻轨对前山影响明显明珠商业广场华润万家和国美进驻家乐福进驻翰林苑二期等利好消息对前山商业发展将起重要作用 前山交通 广珠轻轨 广珠轻轨 设计方案中由于注重各个区域的协调发展将极可能诞生一个新的城市区域商业中心 沿线区域呈带状发展可能促进带状城市格局的出现 沿线站点带来人流聚集会促进各个站点区域的发展形成多个城市公共节点 使得周边区域汇聚了大量人气与商气大幅提升了前山地块的价值也极大加速了区域配套设施的建设和发展提升了前山的区域地位加速了前山商业的发展进程 前山商业发展利好 建材业蓬勃发展带动商业地产升级 前山建材产业的蓬勃发展拉动了周边商业地产租金上涨价格上扬催生了该地域的商业地产开发繁荣兴盛造就了商圈规模迅速扩大 明珠路及105国道改造工程的全面开工城际轻轨的建设特别是明珠站的设置将加速前山明珠路配套设施的建设 明珠站点不仅成为珠海主城区的重要公共交通枢纽更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽这一切将为明珠路带来庞大的人流和无限的商机 商业巨头向前山看齐 明珠商业广场引众巨头目光 沃尔玛华润万家台湾的乐购大福源以及新一佳人人乐易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣 华润万家国美竞争胜出强势进住前山明珠商业广场 家乐福签订进驻前山翰林苑二期商业项目意向 观点提炼 华润万佳家乐福国美电器进入前山商业市场为前山商业发展注入新的活力 前山商业地产市场发展态势良好将随着轻轨的建设迎来新的契机 华润万佳家乐福国美电器进入前山商业市场不但为前山商业发展注入新的活力同时意味前山商业已摆脱中低端路线的窠臼迈向针对中高端客户发展的新篇章 地块周边情况 地块周边情况 珠海工业区集中在前山 项目周边的工业区为 翠景工业区 周边企业主要有 三美电机 天大药业 地块情况 周边情况 地块商业价值分析 项目自身情况分析 项目SWOT分析 优势Sstrength 劣势Wweakness 机会Oopportunity 威胁TThreat 项目SWOT分析 项目小区整体规模大 34万平 档次高 周边小区多华电地块泰然花园石鸣苑华业香庄永晟集团地块美林雅筑翠竹苑嘉园文伟地块 交通发达 人流量大 区域 发展商品牌优势 项目SWOT分析 周边环境脏乱差 周边消费力水平底多为中低收入人群 排洪渠对项目商业街影响大 项目SWOT分析 周边非建材商业配套少其它商业发展空间巨大 轻轨站离项目近 三台石路改造完成 逸仙路改造即将完成 周边住宅商业配套规划规不完善规模偏小 前山现有商业档次普遍不高 前山消费者高档消费需求明显 项目SWOT分析 区域竞争加剧 其它商圈分流消费明显金额巨大 市场其他商业项目上市速度快于本项目 CCTI推导模式下发展战略初判 第二章 CCTI运营模式下的定位体系展开 五洲花城世派街 老香洲于新香洲交界处 依托建筑面积100万平方米的大型住宅社区 总规划面积10万首期开发面积4万 倾力打造特许经营品牌街 一层已售超过90二楼已售80 城市风景 新香洲城市风景华润万家 新香洲也曾是个新兴的城区随着城市化进程的加快周边人气日旺中端需求量增加 城市风景项目在规划之初就和华润万家达成协议对商业进行整体规划周边租金平均可达120元华润万家的总体平均租金达40元 现在整体经营很好超市人流量大街铺全部出租 做区域性商业条件成熟 轻轨对前山的商业发展将带来关键性的影响 轻轨明珠站将给项目周边带来巨大人流和物流 105国道改建完成将解决项目周边交通堵车问题 三台石路的改造完成及18路车通车解决了项目周边和市内各区域的联系从华发新城经过明珠广场项目地世邦家具世界家乐福新香洲老香洲到中大五院 逸仙路的拓宽将增强项对目周边区域的辐射力 珠海城市化进程加快前山区域的发展 项目及周边楼盘华电地块泰然花园石鸣苑华业香庄永晟集团地块美林雅筑翠竹苑嘉园文伟地块的出现将带来大量中端人群的需求 客户定位 街铺 周边生意客户澳门投资客 商业中心 中小型投资客户 坎式街廊 周边生意客户自经营客户 形象定位 品牌的值得投资信赖的运作成熟的 新型的经营持久的增值能力强的 统一管理的形象统一的 有主力名店的有广场的形成双面街的 填补片区消费空白的 中高端住户支撑消费的 复合商业街廊 产品定位 街铺 沿商业价值面 中等体量商业中心 路口交汇处商业磁极点 坎式街廊 形成住区与商业的割断面 规划形态符合商业面积 形象面 销售价值要求 业态定位 日常消费所需的新生活品质的 改变前山传统生活消费的 非传统建材类的 如精品超市特色餐饮特色服饰特色生活馆特色休闲 特色运动特色娱乐等城市化生活业态 档次定位 中高档的城市化的时尚化的 区域性 生活购物消费场 前山前景规划消费人群需求招商品牌地块特征 符合塑造区域性生活购物消费场的基本机会要素 经营模式定位 租售结合以售为主 主力店以租待售 统一展示引导招商统一管理的 可销售的街铺及坎式街廊总面积占总商业面积的64一层商业中心不包含在内 价格定位市场比较法 与春泽明园相比项目均价 17000845755 19026元 与五洲花城相比项目均价 1800084581 18777元 与城市风景比项目均价 2127784587 20665元 由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性故其权重取07春泽明园为2003年项目取0125五洲花城为2004年项目取0175得出项目均价 X1 2066507190260125187770175 20128元 价格定位收益还原法 收益还原法定价 通过调查目前项目所处地块首层租金在110元左右 利用市场收益还原法保守估算物业价格这里以投资者常规收回投资的心理年限15年来计算则可保守估算本项目首层价格估算为 X2 1101215 19800元 价格定位 最终价格建议 项目均价 70市场比较价位30收益还原价位 即本项目商业部分建议均价为 20128701980030 20029元 根据整数定价一层临街铺售价为20000元 二层临街铺售价为一层的502000005 10000元 一层内街铺售价为一层临街铺的802000008 16000元 集中式商业一层售价为一层临街铺的902000009 18000元 集中式商业二层售价为集中式商业一层售价的5618000056 10080整数定价为10000元 集中式商业三层售价为集中式商业二层售价的50 1000005 5000元 价格定位 项目价格为 一层临街铺售价 20000元 二层临街铺售价 10000元 一层内街铺售价 16000元 集中式商业一层售价18000元 二层售价10000元 三层售价 5000元 业态销售分析 街铺的销售可行性是最大的 街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的 坎式街铺的价值大于传统的二层规划街铺 靠近商业磁极点的地方做内街的销售可行性最大 三层以上的商业物业是很难销售的 三层以上的商业物业价值很低 CCTI推导模式下的核心市场出路 如何确定商业规模 第一步从经济效益角度分析 珠海其他商业街售价租金情况 五洲花城 靠近家乐福超市部分的价格为17000-20000元其他部分价格为1100013000元二层商铺价格较低为50007000元现在三级市场价格升至280000元 外街一二层合租30-40元内街50元 春泽明园 2003年6月20日开盘一层临街商铺的均价为17000元内街商铺的均价为12000元一层临街商铺租金为每月100150元每平方米内街商铺租金为每月80100元 南厦丰泽园 平均售价12473元另一部分为非临街商铺或临街位置较差的商铺平均售价8370元南厦丰泽园总体均价10749元 小面积铺位租金约110夏美路段约为60元 项目周边物业售价租金情况 旺嘉购物广场街铺售价为1000014000元 兰铺花园永春茗茶2003年11500元 明珠路街铺街铺餐饮租金大约在100元 翠峰街口波斯猫文具166元 嘉园街铺大门口精品租金13888元 嘉园街铺五金店租金48元 项目商业销售价格预计 项目地价格市场均价预计 市场对比法收益还原法 一层街铺售价 20000元 二层街铺售价10000元 内街街铺位售价16000元 一层商场铺位售价18000元 二层商业售价10000元 三层商业售价5000元 如何确定商业规模 如何确定商业规模 市场可行性分析 大商家进驻的可行性 销售实现的可行性 如何确定商业规模 大商家进驻的可行性 项目区内居民消费能力相对较强 众多商家对前山片区商业发展前景看好沃尔玛易初莲花家乐福等商家及各大本地超市对本片区有较大的入驻意向 这类商家经营档次与业态和街铺无冲突是对街铺业态的有效补充 如何确定商业规模-以易初莲花选址为列 易初莲花建筑标准指导要求 较大的店area 10000M2 较小的店Sales area 10000M2 地块形状矩形或梯形 临街面至少80米 通道不小于80米 深度宜为120250米 地块面积宜为25000sqm以上site area-25000sqm up 如何确定商业规模 销售实现的可行性 前山现有销售的商业面积以建材为主 前山未来可销售的非建材商业面积小 投资客对前山商业投资信心指数上升 临街商铺销售情况持续向好 住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态 商业地产的开发及经营水平较低 社区商业很不成熟发展机会明显 招商品牌对商业的成功运做对投资客的信心保证 如何确定商业规模 如何确定商业规模 商业市场前景 从前山整体消费水平和人口数量来看前山目前尚不具备开发超大规模的商业形态 从销售实现的可能性来看如果商业层数越高实现预期销售的可能性越小 从有可能入驻的商家面积需求来看单个商家所需面积约为1-2万平方米不包括一层独立经营的街铺 如何确定商业规模 商业规模确定 商业面积应控制在5万平方米以下在确定面积控制的情况下根据建筑密度要求尽量减少商业层数 商业布局规划一 布局原因 A地块商业人流量大但人均消费低做坎式街铺可以有效吸引人流满足现有需求和地块的住户生活需求 B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住周边中高端消费需求大增 等地开发时做区域商业中心条件成熟 商业布局规划一 根据前三步的考虑建议商业规划如下 A地块红色部分做坎式街铺 面积为 185160200 152 16350 B地块红色部分做坎式街铺 176152 5280 B地块内街30015 4500 B地块黄色部分做商业中心18000 确定商业规模一 建筑指标平方米 总规划用地面积 170593962 总建筑面积 341188 地块A 61649212 地块B 10894475 地块B商业面积 27780 坎式街铺二层 2640 坎式街铺一层 2640 商业中心 18000 三层 内街 4500单层 地块A商业面积 16350 坎式街铺一层 8175 坎式街铺二层 8175 总商业建筑面积 44130 总商业建筑面积占总面积的 129 确定商业均价一 商业总销售额 元商业中心三层自留 B地块为3492亿 街铺为264020000264010000 79200000 商业中心为60001800060001000060005000 198000000 内街为450016000 72000000 A地块为24525亿 街铺为817520000817510000 245250000 AB 594400000亿 可售商业建筑面积44130平方 均价 59440000044130 134692元平米 商业布局规划二 布局原因 A地块商业人流量大但消费力差做街铺可以有效吸引人流同时做个小超市满足现有需求和地块的住户生活需求 B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住周边中高端消费需求大增 等地开发时做区域商业中心条件成熟 商业布局规划二 根据前三步的考虑建议商业规划如下 A地块红色部分做一层街铺及超市 街铺面积为8000 超市面积为3000 B地块红色部分做坎式街铺 96102152 5940 B地块内街17015 2550 B地块黄色部分做商业中心街21000三层 确定商业规模二 建筑指标平方米 总规划用地面积 170593962 总建筑面积 341188 地块A 61649212 地块B 10894475 地块B商业面积 29490 坎式街铺 5940 商业中心 21000 三层 内街 2550 地块A商业面积 11000 一层街铺 8000 超市 3000 总商业建筑面积 40490 总商业建筑面积占总面积的 119 确定商业均价二 商业总销售额 元商业中心三层自留 B地块为3609亿 街铺为297020000297010000 89100000 商业中心为70001800070001000070005000 231000000 内街为255016000 40800000 A地块为2095亿 街铺为800020000 160000000 超市为15001800015001000015005000 49500000 AB 570400000元 可售商业建筑面积40490 均价 57040000040490 140874元平米 设计提示体现价值 设计提示体现价值 概念设计创作源泉 依据发展商要求 依据价值论证及项目定位推导过程及结论 旨在体现我司提炼总结的项目六大价值点 从建筑规划角度对项目的理解 概念设计与创意 商业产品建议 结合二层街铺不易销售租金 低的现实结合街铺易销易用 的特性独创坎式街铺 根据周边缺少休闲广场和体育配 套的调查发现在主力商业楼顶建立休闲运动广场 结合项目周边1公里范围内尚无大型超市的特点在商业业态方面考虑以大型超市带动项目其余商业部分 项目前的排洪渠对影响负面影响大沿排洪渠部分规划一条停车带解决商业部分的停车问题 坎式街铺示意图 项目规划示意街铺主力店 项目规划示意街铺 商业和住宅的全盘考虑 从整个项目来考虑商业人流车流和住宅部分的人流车流 从整体上考虑商业人流餐饮广场等对住宅部分的影响把影响降到最低 工厂情况分析 红色工厂可再利用价值最大但其大门方向要重新规划该建筑离路面坡差近一米 红色厂房位置为 商业价值最大区 工厂情况分析 家居生活馆论证 前山的建材商业非常发达为华南区域最大规模之一市场容量有限竞争激烈 未来建材商业放盘量大 珠海现有项目 扬名广场家居广场 位置老香洲扬名广场吉之岛四五层 占地面积5500 租金50-70元 管理费25-35元 入驻商家华师傅 顾家沙发 童话森林 迪士尼 美力家 古仓 开业时间2006年9月份 潜在竞争项目 前山潜在商业项目分析 商业布局规划三 布局原因 A地块商业人流量大但消费力差做坎式街铺可以有效吸引人流满足现有需求和地块的住户生活需求 B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住周边中高端消费需求大增 等地开发时做商业中心条件成熟 可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场增加商业面积提升价值 商业布局规划三 根据前三步的考虑建议商业规划如下 A地块红色部分做坎式街铺 面积为185160200152 16350 B地块红色部分做坎式街铺 176152 5280 B地块内街15015 2500 B地块黄色部分做商业中心街18000三层 B地块蓝色部分做家居广场10000二层 确定商业规模三 建筑指标平方米 总规划用地面积 170593962 总建筑面积 341188 地块A 61649212 地块B 10894475 地块B商业面积 35780 坎式街铺 5280 商业中心 18000 三层 家居广场 10000 内街 2500 地块A商业面积 16350 总商业建筑面积 52130 总商业建筑面积占总面积的 153 确定商业均价三 商业总销售额元 商业中心三层自留 B地块为4572亿 街铺为264020000264010000 79200000 商业中心为60001800060001000060005000 198000000 家居广场为500018000500010000 140000000 内街为250016000 40000000 A地块为24525亿 街铺为817520000817510000 245250000 AB 702450000元 可售商业建筑面积52130 均价 70245000052130 134749元平米 改成创意工作室论证 珠海文化产业市场巨大 文化产业园区文化旅游业动漫产业和相关文化产业四大板块在内的三十个文化产业项目进行了签约仪式总签约金额达七十二点五二亿元 总投资亿元人民币的中国珠海民间千艺城是集休闲旅游体验娱乐为一体的文化艺术场所 投资亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限公司 香港享有盛名的首部电脑动画的制作单位香港特思数码有限公司永泰信息技术集团等将进入珠海市场 将建文化博览为主题的华夏之光珠海文化博览城 将建以书画为主题的宝典园文化村 已建创意园区 南方文化产业园 由教育部高等教育出版社规划投资亿元占地万平方米的南方文化产业园已落户珠海金鼎 进入产业园的有蓝色畅想发行集团动漫制作及网络远程教育中国传媒大学与高等教育出版社全面战略合作协议等项目建成后的南方文化产业园将成为珠海市文化产业发展的龙头之一 教育动漫教育资源平台国际文化产业研究院国际图书版权贸易中心南方特色新形态教材研发编辑出版基地等项目将落户园区 改成创意工作室论证 LOFT概念盛行 把工厂和仓库变成最有个性最前卫年轻人最喜欢住的地方 LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间上下双层的复式结构 厂房里高大的窗户和空间满足了艺术创作的需要而且厂房廉价的房租也不会给他们并不宽裕的生活带来过大的压力 艺术家在厂房提供的大空间中自由构筑各种生活方式在那里创作行为艺术或办画展雕塑展厂房的大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集然后逐渐引来了艺术的追随者聚集 消费群体LOFT是同时支持商住两用的楼型所以主要消费群体包括个性上的和功能上的作为功能上的考虑一些比较需要空间高度的作为个性上的考虑许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体甚至包括一些IT企业 改成创意工作室论证 珠海艺术家9号仓 2001年底组建位于吉大南山工业区第9号仓库 2004年元月扩建后面积超过1500平方米共有20多间工作室驻仓与非驻仓各类艺术家超过20人 9号仓的仓源都来自于民间各个不同层面同时也容纳了多种样式的艺术形态成为珠海民间最大的自发式艺术创作实验场所 珠海公寓状况 珠海公寓价格调查 公寓论证 珠海的商务公寓可以做到注册公司地址 目前珠海市场上公寓项目较多已经基本达到饱和状态未来竞争压力将更大 珠海写字楼状况 珠海的经济发展是非常快速而且有很大的潜力 企业景气指数为15455比上期升891个点企业生产经营状况保持良好的运行态势表明珠海市绝大多数企业经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足 珠海每月新注册成立的企业数量非常多大多数企业刚刚起步的阶段市场上对写字楼的需求量大 珠海的写字楼状况 在分布上吉大最多香洲拱北次之前山最少 价格上吉大最贵拱北次之然后香洲最后前山 价格上吉大最贵拱北次之然后香洲最后前山 周围环境上吉大最好拱北次之香洲前山最差 项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价5000元 案例 华业大厦地处前山翠微是集商业和办公为一体的写字楼首层为商铺本身是毛坯房配套有有线电视系统宽带闭路电视监控系统火警自动报警系统饭堂地下车库会所等可租可售由自己的物业公司负责管理附近有一些小吃店购物中心超市空置率为30且租金水平较低 台商协会在前山翠微附近不多的写字 楼中其附近交通方便到珠海市区以 及西区都有公交线路本身租金售价 合理物业管理费不高配套设施比较 完善 虽然市场有一定的需求但赢利能力较低 北京酒店 三星级酒店 酒店首层设有中餐厅西餐厅 酒店二层敞开式歌舞大厅拥有33间豪华KTV包房湿蒸休息厅酒巴美容院 酒店三四层面积为400多平方米的桑拿房24间豪华装修的桑拿按摩房 酒店五层设有足浴按摩中心 平时开房率 大金山酒店 标准间单人间138元 豪华标准间 178元 3人间 198元 商务套房 228元 456层为客房部共60间 平时开房率30 酒店销售压力大前山酒店经营情况差 二楼商铺 一楼商铺 车库 地面街道 空中走廊 创作思路 调查发现街铺二层售价尽为一层铺位的60项目周边商业人流量大商业环境拥挤尽可能的增加街铺前的商业配套面积非常重要 关于车库的停车安排问题 进车出车线路分开在二旁宽约326米停车位有9米足够停车在车库旁有通道让人直接进入街道 住宅 内街 商业中心 商业中心 街铺 街铺 街铺 商业中心 商业中心 第四部分补充论证提升价值 项目市场定位提升价值 工厂现况 工厂现况教差外立面楼顶要翻新 电话咨询珠海市规划局说珠海以前没受理过厂房改 新产业或商业用途的申请也不会考虑 该处较不合适做 单面狭长的商业 在项目前期可做办公楼后期可做商业管理用房 工厂整体形象较差改变使用功能得重新装修和改变里面人流物流通道 周边市民对工业区总体印象不好改变用途很难改变传统印象 工厂在地块中的位置 不利于住宅规划布局 工厂改边用途受限条件多 A 工厂改成家居生活馆 补充论证 前山装饰建材分布图 三台石路商圈 逸仙路商圈 本项目 商业二层以上租金都很低并且该位置离建材商圈教远做家居广场能否顺利销售是本案最大的问题 未出租 80120 友邦建材城 2030 4060 一层内街一楼 7580 一层内街二楼 2030 均价150 世邦装饰广场 29 29 5055 100 110150 财富时代广场 四层 三层 二层 一层内街 一层外街 物业名称 建材商铺租金水平表 项目对面露天的建材市场 项目最近的建材市场 建议做补充型业态-家居生活馆 经营情况差 世邦国际装饰广场为前山第一家大型建材商场也是珠海规模最为庞大的建材市场 4号厅定位为旗舰家居SHOPPING MALL总代理大本营 备注 未知 开业时间 挖地基 工程进度 招商未启动 主要商户 家居建材店经营业种主要有陶瓷瓷器室外园林用品卫浴五金橱柜木门木地板灯饰整体衣柜家具窗帘饰品另有办公区中传仓储地下停车区 业态特征 世邦房地产公司 开 发 商 珠海市前山路立真灯饰旁离项目 地理位置 建筑面积75000平方米 1234号厅建筑面积共有17万平方米 规模 世邦国际装饰广场4号厅 项目名称 本项 目 世邦广场四号厅 夏逸庭院建材街 旧村改造为传统夏村建材市场的中心 备注 未知 开业时间 2006年7月开工 工程进度 建材街 业态特征 珠海市汇基房地产开发有限公司 开 发 商 逸仙路 地理位置 建筑面积约10000平方米 规模 夏逸庭院建材街 项目名称 建材类商业 外街铺 内铺 商业中心 家居广场 B 工厂改成创意工作室 补充论证 创意工作室租金低售价很难提升 C 商业形态公寓 补充论证 7000 C派公寓 6000 尚都 价格元平米 项目 7200 诚丰银座 6400 金莎公馆 4500 晴朗明珠 6500 九洲假日 开发公寓盈利能力相对较差 D 商业形态写字楼 补充论证 整体售价租金水 平处于全市最低 定位核心主线 解决之道 档次定位 形象定位 业态定位 产品定位 客户定位 价格定位 中高档城市化时尚化区域性 复合商业街廊 日常的非传统生活消费的新生活品质的 街铺 中等体量商业中心 坎式街廊 周边生意客户澳门投资客中小型投资客户自经营客户 以高出本项目区域均价体现项目档次凸现品牌价值 第二部分 价值论证挖掘价值 确定商业规模是本案最大难题 提出问题 可行性分析 前景分析 商业做多大面积 经济论证 确定合理商业规模 如何确定商业规模 第二步从市场可行性角度分析 引进大商家完全可行 做二层的商业街内街销售可行 第三步从市场前景角度分析 商业中心 外街铺 内铺 外街铺 内铺 商业中心 外街铺 超市 外街铺 第三部分 设计提示体现价值 前山商业必然升级 对项目开发前进行SWOT分析明确自身的优略对项目定位起到相当的指导作用 I自身资源Itemself 拱北 本项目 新香洲 中山十四村 工业强街 A地块 翠微西路于翠前北路交交叉处 B地块 翠微东路于翠前北路交交叉处 工 业 区 A B 翠景工业区图 A地块 B地块区域 N 翠 微 西 路 翠 前 路 A地块原为厂房用地现正处于拆迁中整个地块较为方正平整B地块周边有几栋工业厂房可正常使用 A地块废旧工厂拆迁现场 紧邻A地块北面住宅区 A地块拆迁现场及西侧民宅 B地块厂房 排洪渠 邻东西走向主干道翠微西路 隔街与泰然花园电力项目相望 商业价值大可做商业中心 B地块南侧 临翠前南路 邻街道可以做街铺 A地块东侧 邻翠前北路 可以做街铺 B地块西侧 A地块南侧 邻翠微西路 周边人均消费力低 商业价值一般可做街铺 优势Sstrength 劣势Wweakness 机会Oopportunity 威胁TThreat 价值极点 与竞争者相同的 轻轨带来的利好 便利的交通网络 前山区域的变 独特优势 招商的品牌效应 招商超前的产品设计理念 项目规模大利于营造区域商业 CCTI 发展战略初判 消费者需求研判 Consumer 市场竞争分析 Competitor 市场态势 Trend 自身资源条件评析 Item self 区域商业不集中非建材商业竞争力差市场中高端需求满足不了区域市场中高端消费者较隐性区域商业中心缺位 区域市场产品同质化现象明显档次雷同区域市场竞争近期将加剧 前山的商业发展潜力巨大区域性中高档次商业缺位 发展商品牌优势明显项目地块位置将是近年内市场关注焦点项目定位中高端区域性商业时机和条件成熟 锁定适配项目优势的开发方向区域性城市化时尚MAL 类似商业分析 利用新香洲的崛起顺利销售 利用城市扩展机会成功成为区域性的商业中心 市场调查资料 项目周边商业情况 业态杂乱 商业形态不统一 消费人群大 轻轨和城市的发展带来机会 区域性城市化商业中心缺位 区域性城市化 时尚MALL 类似项目 参 考 根据调研资料对项目推导 3 3 2 25 3 开阔性 3 3 1 3 3 项目规模 规划 3 3 25 3 3 道路状况 5 6 5 5 6 通达程度 7 6 7 7 8 升值潜力 交通 8 7 8 5 8 商业环境 9 9 8 9 10 主力店带动 8 8 9 7 10 项目位置 8 8 9 7 10 区位级差 评分 评分 评分 评分 评估项目 城市风景 五洲花城 春泽明园 本项目 满分 具体指标 价格定位市场比较法 21277 18000 17000 1 参考价格 87 81 755 845 100 合计 3 3 2 4 4 提供服务 3 3 2 4 4 公司品牌 物业 2 3 2 3 3 质量保证 4 3 3 5 5 实用率 建筑 4 4 3 5 5 发展商品牌 4 3 3 4 4 设施档次 4 3 2 3 4 活动场所 4 4 3 3 5 车位 配套 2 2 15 2 2 新颖独特性 3 3 25 3 3 实用性 铺型 价格定位市场比较法法 商业地产发展前景看好 珠海商业市场态势 路通财通 珠海商机大增 珠海商业地产呈环状排开分布较为零散且相对独立各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显拱北商圈和吉大商圈为珠海主要两大商圈辐射力较远 前山商圈教为特殊主要经营家具建材等专业市场辐射力相对较大 将建成文化购物公园 珠海和大福商业连锁有限公司原名为珠海和大福百货发展有限公司 从事百货商品流通的大型零售连锁企业利用毗邻港澳以城市品牌带动企业品牌的提升发展战略先后在珠海河源中山梅州等城市开设了19家不同业态的直营门店和物流配送中心逐步由区域市场向全国扩张 2000年8月-公司成立暨珠海市南屏店开业 2000年12月-珠海市吉大店开业 2001年9月-珠海市香洲店开业 2002年2月-珠海市新香洲区香华店前山区翠微店开业 2002年5月至12月-河源市河源店龙川店南门店开业 2003年11月-河源市大同店开业 2003年12月-梅州市五华购物广场 2004年