临沂商贸中心推广方案(正稿).doc

山东项目整合推广方案第一部分 项目推广背景一 大环境：大临沂，新临沂临沂市委、市政府已提出建设“大临沂、新临沂”的规划蓝图，并把批发市场的改造和提升做为发展重点，把“商贸富市”作为振兴临沂的四大战略之一。所谓大临沂，就是经济总量大，人民生活水平高，经济综合实力强，大而富、大而强、大而美。所谓新临沂，就是城乡面貌新，工作机制体制新，人们的思想观念新，展现沂蒙人民的新变化、新风貌、新形象。二 临沂概况：临沂，鲁东南的商业明珠李嘉成的投资信条地段，地段还是地段。临沂市位于山东省东南部，因濒临沂河而得名，与江苏省接壤，东临黄海，西依泰山；地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，旅游资源丰富，商业前景广阔。现辖兰山区、罗庄区、河东区和郯城、苍山、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、莒南、临沭，共3区9县，总面积172万平方公里，人口994万，项目的地段区域优势，是潜力升值的强力支撑点，一个集商贸、工业、旅游为一体的新兴中等城市正在崛起。三 交通状况：纵横交织，商贾云集交通是商业的命脉之一。临沂市地理位置优越，交通便利。东临青岛、岚山、日照、连云港四大港口，欧亚大陆桥东段的兖石铁路横贯东西，胶新铁路纵横南北，205、206、310国道与017、104省道构织其间，与京沪、日东高速公路、临沂机场等共同构筑起四通八达的海陆空交通网；正在修建的大连-厦门沿海铁路大通道途经市内四个县区，将把临沂与东北地区、胶东半岛、长江三角洲连为一体。庞大的交通体系，使得临沂已发展成为全国重要的人流、物流、资金流、信息流中心，一个多方位、多层次、宽领域的对外开放格局已经形成。四 临沂批发市场：占据中国批发市场第3位，山东省第1位依托黄金区域和庞大的交通体系，临沂迅速成为中国华北地区批发市场的核心。临沂现有各类专业批市场1000余处，大大小小的物流公司500余家，购销活动辐射到全国30个省市自治区，上市商品达3万多种，年成交额400多亿元，销售量居全国第3位、山东省第1位。五 项目区位：兰山区齐鲁黄金分割点兰山区位于山东省东南部，沂蒙山区南缘，为临沂市委、市人民政府驻地。东隔沂河与河东区相望，西与费县、苍山县接壤，南邻罗庄区，北靠沂南县。兰山区地理位置优越，自古就有“齐鲁噤喉”之称，为鲁南苏北重要的交通枢纽。兰山区已在临沂市区建起了占地平方公里、包括个专业批发市场在内的商业批发城，批发城中流动人员多万人，市场上市商品万多种，年交易额达亿元，在全国批发市场群中稳居前位，已经成为淮海经济区乃至全国重要的商贸中心。六 市场现状：同质化极其严重、档次层次不分明目前，临沂批发市场的服饰及小商品目前仍只局限于以全国各地之低档次批发市场为主，低品牌、低档次商品占大部分。大部分批发市场交易环境较差，大部分店铺集仓库、销售与一体，货品堆放无序，物流、配送设施设备落后，人、车、货共用同一空间，市场内卫生环境、设备护理、物业管理差，交易不科学，服务跟不上，并且没有整体形象推广和策划，档次得不到提升。七 市场趋势：新时代代批发市场，新一代的选择随着中国批发市场的与时俱进，新型批发模式必将与国际接轨。以广州、深圳为中心的华南批发市场、以义乌为中心的华东批发市场已发展到时代化的批发市场的水平，市场已达到中高档次、甚至精品档次的水平。而华北批发市场的核心临沂，却大部分批发市场目前还处在三、四代的水平，仅有少数市场也只刚刚达到第五代市场的水平，世界经济一体化的发展和国内贸易对高档次市场的需求，促使临沂批发市场急需提升改造。第二部分 项目研判一 项目概况临沂商贸中心，由临沂中侨房地产开发有限公司投资2.8亿元兴建，地处临沂市商业黄金地段，总用地面积近4万平方米，总建筑面积近10万平方米。地下一层，地上五层。商贸中心的交易功能将辐射到我国东北、西北、华北、华中及亚洲各地、北美、南美等世界各地。一三层50000平米的商业交易区，其中一层为CEPA商城“香港零关税产品中心”四层商务、电子信息、仓储、餐饮、娱乐多功能服务区五层经济型酒店室外大型休闲广场地下一层16000平米停车场商铺配套库房项目位于市中心水田桥北、市区交通主干道通达路东侧，北靠茶叶批发市场、南临华丰副食品批发市场，门前众多公交线路通往三区各地，沿通达路直达长途汽车站仅5分钟车程。项目周围分布着华丰服装批发市场、厨俱市场、干货市场等多个市场，每天20万的人流，商业氛围浓厚，财气旺盛，与同类项目比较，地段优势得天独厚，同时现代商业环境和百货超市的经营模式必将拥有巨大的批发客源、同时带来更大的市区客流资源。 交易商品包括：副食、服装及饰品、鞋业、皮具箱包、童装及儿童玩具、家居饰品、日用百货等超过10万种品类的商品。注： 标记处为该项目坐落位置二项目优势1. 宏观形势优势 “大临沂、新临沂”的规划蓝图。顺应市政府城市发展规划及理念，全面升级批发传统模式，向新型批发城全速蜕变。 地理位置优越，紧邻原有批发市场，毗邻市区，人气、财气旺盛，商圈商业氛围浓厚，日人流量20万以上人次。 临沂市区主干道通达路的拓宽改造，为临沂商贸中心开创了第一黄金路。 新时代批发市场全国批发市场升级版。2. 硬件平台优势 “十”字型国际规划，四色主题分区，液态分布更规范。 仓储、物流配套，交易更快捷。 自动扶梯，货梯，动线设计，人车分流，交易更畅通。3. 软件架构优势 信息双向交流平台，电子商务网络，实时交易系统！ “商务信息亭”多媒体自助终端人工智能查询市场商品销售平均价格！4. 经营模式优势 “制、供、展、销”一体化的经营理念，完美的业态组合 批零兼顾，零售支撑批发的经营模式， 网上实时交易的现代手段支撑（推动批发更上一个层次）批发的发展信息双向交流平台 整体推广，形成商户经营互动，定期各种实时经营促销活动5. 投资前景优势 产权式商铺，商户拥有100%产权，租赁、自营均可，一铺养三代。 经济型商铺，投资更轻松。第三部分 推广方案瑞丰的观点：新世纪，新营销。实效广告是瑞丰的不懈追求。通过国际先进的整合营销，使得客户实现收益与品牌塑造的完美结合。一 市场推广目标：1. 品牌目标：依托临沂城市平台，建立 “临沂之窗”的品牌印象。2. 项目目标：塑造“新一代的名优商品博览会”的市场形象。3. 临沂商贸中心的理解：21世纪最具特色、档次的购物中心对于大众消费者而言21世纪最具商业机会的新型业态组合对于经营者而言21世纪最具升值潜力的新型投资品种对于投资者而言二 整合营销之策划1. 前言针对目前批发市场商圈商业档次偏低、经营产品和商业同质化低层次相互竞争的市场现状。如何快速而有序地启动临沂商贸中心的租售与招商工作，并形成良好的、独特的、面目一新的经营氛围，从目前同质化相当严重的临沂批发市场商圈中脱颖而出，独树一帜，从而引领临沂批发市场这些是临沂商贸中心推广工作的中心所在。2. 总体策划思路结合敝司对本案进行的系统分析，本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单只是满足于一个常规性的物业，而是要达到具代表性的境界，使本案成为区域经济推进器，成为临沂乃至山东省的经济业态标志性物业。这是本案最为重要的一个灵魂性战略目标。而此一区域概念是指立足于中国东北地区，面向全国，再放眼于东亚、西亚和东欧等国家。本案区域经济推进器如何使本案成为区域经济推进器？对本案作为区域经济推进器的内容进行诠释，有如下几点：融入并接轨于大经贸概念（含外经、外贸和外资），主要与中国东北部、国内其它各省市和东亚、西亚以及东欧经济圈的对接。考虑到中国加入WTO这一经济发展大契机的环境前提，使本案具备不可克隆性及站在一个高起点、扮演先行者的角色。成为区域经济推进器分两步的战略部署：第一步是进入并引领临沂同类物业市场，进而影响及主导临沂市房地产，最终使本案成为临沂房地产市场的产业旗舰，代表及指引未来的发展方向。第二步是辐射整个中国东北部，成为中国东北部的标志性重要经济产业实体，开始超载其房地产产业实体的范畴，升华到中国东北部的商业推进器，成为中国东北部商品流通的一个重要基地。进而以中国东北部商贸物流经济中心的身份，影响力扩张至东亚、西亚和东欧经济圈，完全超载了本案是房地产业实体的范畴。真正成为一个进行经济活动的代表性空间。3. 策划思路的体现明确了本案成为区域经济推进器的内涵之后，重点应考虑如何从实际出发，营造这个本案重要的战略目标，我们应该从构筑本案开发和推广的软件平台着手。软件平台的构筑有如下几要点：1) 在建设期就紧密与相关政府机构（政府性的商业管理机构）联系，着重向政府推介本案的作为“区域经济推进器”对临沂市房地产经济及整个临沂市商贸物流经济的推动作用。获得政府方面对本案的重视及政策上的支持、行动上的配合，为以后的推广策略取得通行证。2) 前期与省内及国内的民间性的商会、协会等组织联系，使其认知本案成为“临沂之窗”的意向，更可与其建立合作关系。3) 先期与海外的华商机构和组织（如中华海外商会、香港贸易促进机构等）等海外机构组织取得接触，传递合作意向，推介本案的战略目标。4) 与外国政府性商业机构（主要是东亚、西亚和东欧国家）进行友好性接触，为引进更多的外商作为准备与铺垫。三 整合营销之推广策划主要体现于房地产项目营销的前期工作。临沂商贸中心策划思路的确定，为这一阶段的推广奠定了基调。围绕着策划思路，敝司建议租售工作中，采取租售与招商并举的策略。先期以吸引投资户为主，当售租量达到5060时，即启动招商工作，并在阶段工作中以招商为主。作为一个区域经济的推进器，临沂商贸中心的推售与招商工作所面对的范围不应局限于本地，敝司认为应拓宽范围，以“一个中心，两个基本点”框架思路。所谓“一个中心”就是临沂本地市场，两个基本点指的是经济实力较强的长三角和珠三角区域。首先立足本地，以临沂为中心，针对周边区域作集中式推广活动。然后再扩展到长江三角洲和珠江三角洲这两个点进行巡回展示推广活动，诸如长三角的杭州、温州、台州，珠三角的东莞、顺德等民间资本较为活动的城市。以“一个中心，两个基本点”为据点，强化临沂商贸中心的品牌力，在极短时间内快速建立全国市场（华北市场）品牌知名度，引起强烈的轰动效应，促成口碑相传的传播力，强势推进招商，强势拉动销售。推广阶段的策略思考价格策略：价格一直以来就是项目推广过程中，最为敏感的也是最难以控制的部分。为避免推售失控，敝司建议在销售的推广过程中采取分阶段推售商铺的策略，并辅以灵活的价格策略作为调控，以多样化的付款方式和促销策略，全面迎合各层面投资群体购买的不同需求。销售策略：销售是项目推广过程中至关重要的一个环节。促销策略的好坏，将直接体现于销售过程中。根据敝司多年的操盘经验，为了保证促销策略的成功实施，应根据促销策略的环节需要，建立一套完善的销售体系，实行项目销售专人负责制，统一销售部署、统一销售策略、统一销售目标、统一销售行为。策略建议：投资回租策略，即返租形式的销售策略；展销会策略，辅以销售道具进行宣传；项目推介会，针对团购群体客户和意向商家，作集中式的讲解；看房团策略，以10-20人为批次，分批组团并邀请媒体记者跟踪报道，形成全国投资热潮涌临沂的局面。招商策略：在招商活动中同时配合以灵活的促销策略，激活投资群体，调动投资积极性，采取返租回报、以租代售、先租后售，免管理费等一系列促销策略，降低置业投资门槛，以灵活多变的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。对品牌企业专门制定优惠的招商经营促销策略，成立专门的销售部门，安排专人负责跟踪访谈，并辅以最直接有效的形式进行项目推广策略建议：1. “零”租金培育市场策略，即在投资推广中提升适当幅度的售价用于支付头两年的回租款，其实质是可以免租金让经营户入场，从而减轻头两年培育市场期经营市场的压力，并为提供相关的优惠条件奠定了有力的经济支撑。2. 双赢的招商模式。头两年经营户的租金收取以其营业额的点数为依据，一般推荐点数为8。此举可起到吸引经营户入场，实现经营户的零风险做生意。3. 可与著名的商业经营公司联姻，有利快速启动市场，同时也利于提高项目的经营规格和档次。4. 其它的优惠措施。可采取免收前12年的物业管理费，或装潢费退还2050不等的奖励办法来吸引品牌入驻和培育市场。四 整合营销之广告营销策划成功与否在于如何将策划思想执行到位，推广是否有力。广告作为一种具体的执行推广方式，其表现的好坏将直接影响到销售成绩。广告在策划思想贯彻落实的过程中，具有不可替代的作用。敝司认为，在项目的推广过程中，应统一项目市场形象、统一项目市场定位、统一宣传推广部署，从而确定广告宣传推广策略，全面进行广告宣传。1. 品牌形象定位案名推介：临沂商贸中心释义：中国华北地区批发市场以临沂为核心辐射，而临沂批发市场是以本案为中心，从而在案名上奠定了项目的核心地位。形象定位：临沂之窗临沂商贸中心功能定位：一个永不落幕的名优商品博览会2. 广告推广策略：通过举办各类公关活动、SP活动等，积聚现场人气浓厚的经营范围，并配合销售计划，进行电视、广播、报纸、杂志、夹报、路牌、升空气球、现场包装等广告形式，拓宽租售与招商范围，形成强烈投资热潮，激发投资欲望与积极性。总之，整合各种传播渠道，全面促进销售的成功。为创建项目的品牌形象，强化项目发展前景及地段经营规模与规划优势，应以“一个中心”为据点，有针对性地进行新闻炒作，并同时在各大广告媒体进行炒作，以迅即把项目塑造成临沂的明星商贸中心，以及形成强劲的市场效应，达成广告宣传的目的。此外，以“二个基本点”为中心，在长三角、珠三角等民间资本较为活跃的城市作针对性的巡回推售活动，并以副食、服饰、童装等不同行业为重点，进行招商推广，以扩大项目的知名度及影响力，广泛吸纳外围投资潜力，全面促进营销进程。按既定的销售目标，以“临沂之窗临沂首座第六代国际商品批发城”“临沂商贸中心一个永不落幕的名优商品博览会”为项目形象与功能定位，以广告推广达到扩大项目知名度、提升项目形象、扩大投资客户范围、制造投资吸引力。3. 项目卖点整合：1) 第六代国际商城临沂批发城“升级版”，打造临沂现代批发商城。2) 占据市中心镶钻地带，享受财富聚合的力量。左右逢源，人气财力鼎旺。3) 产权式商铺，商户拥有100%产权，租赁、自营均可！4) 超低置业门槛，经济型商铺，投资更轻松。每间商铺面积为10m2左右，商铺面积可随意组合，既可单间经营，又可多间组合。 5) 临沂首座虚拟商城，引进“电子商务平台”，延伸物流功能，实现网上时实交易、企业宣传及产品推广，创新临沂商品流通的运营模式。6) 休闲广场的购物环境，批零兼营的经营业态，合理的布局规划，四色区域划分，以及先进的运作模式与完善的配套设施，成为临沂第六代批发商城的标志性建筑。7) CEPA商城，临沂首家“香港零关税产品中心”。8) 设立品牌店铺区，为商户牵线搭桥，引入广东、香港、福建、浙江等生产发达地区品牌，并依托临沂传统商业及区域优势，面向国内及海外市场吸引国际采购商，营造最大发展空间；9) 政府支持，政策优惠。工商、税务等政府职能部门和管理部门将给予项目最大的优惠和扶持。10) 强强联手，共创辉煌。山东浙江商会携手香港中侨集团，打造临沂第六代批发商城的标志性建筑。4. 项目宣传广告语：A 地段 地段、地段还是地段B 产权 掌控100的产权临沂之窗C 规划 临沂名优商品最集中的商业展示交易中心临沂商贸中心 临沂名优商品展示交易会临沂之窗 第六代国际商城，批发城“升级版”临沂商贸中心D 投资潜力 一铺养三代，超值投资，超值回报！ 名品汇聚，名牌基地临沂商贸中心 一铺功成三代富 第四部分 秀稿展示秀稿一：文案部分：主标：创富广场 赚钱磁场正文：创富平台全面升级一个永不落幕的名优商品博览会临沂商贸中心激情演绎第六代国际商城领航21世纪商业潮流附文：秀稿二：主标：全民创富 顶顶顶（鼎鼎鼎）文案：