工程项目投融资课程设计.doc

成绩工程项目投融资课程设计报告专业班级： 工程管理1002班学生姓名： 王婷学 号： 2010224040230指导教师： 杜广如完成日期： 2013年5月10号 目录 1 项目概况2 市场分析与预测 2.1 总体社会经济状况 2.2 市场需求 2.3 市场供应 2.4 项目经营范围及规模3 项目选址 3.1 项目地址及环境条件 3.2 地块现状及拆迁安置4 规划设计方案 4.1 规划要求 4.2 规划设计方案5 市政建设条件 5.1 道路交通 5.2 市政管线 5.3 综合评述6 进度安排7 融资方案设计 7.1 投资结构 7.2 融资结构 7.3 资金结构 7.4 信用保证结构 8 投资估算 8.1 投资估算结果 8.2 资金使用及筹措9 经济评价 9.1.收入估算 9.2 总成本估算 9.3 利润估算 9.4 盈利能力分析 9.5 清偿能力分析10 风险分析 10.1 敏感性分析 10.2 风险分析结论11 结论 11.1 社会效益 11.2 环境效益 11.3 经济效益 11.4 结论一，项目概况 保定市华正房地产开发有限责任公司于2013年通过招标获得的一块七通一平的面积为100000的建设用地，计划在该地块上开发鑫鑫家园住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20，绿化率高达30% ，由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为360000，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋； 鑫鑫家园小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。 二，市场分析及预测 2,1总体社会经济状况 保定，素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市 。保定市位于石家庄、北京和天津的三角中心处，城市之间的交通网络建设，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，保定的经济发展潜力是很大的。目前，当地政府正在努力将保定打造成为一个宜居城市。我相信，随着北京到保定高铁的修建和周边高速路网的完善，以及“两环四廊，五湖十园”规划的落实，保定房地产市场的发展前景是非常乐观的。 2,2 市场需求保定的“市情”。保定地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建设用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现阶段房地产的一个实情。 2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。2,3市场供应本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处于开发状态。从近几年看保定市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间内保持平稳。目前市场供应中主要以70-90左右户型为主。2,4项目经营范围及规模根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。 3,1项目地址及环境条件本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。3,2地块现状及拆迁安置该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。四，规划设计方案4,1规划要求建设用地面积为10万，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0，建筑密度不高于25，绿地率不低于30，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。4,2规划设计方案 通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案:（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000，（3）设计建造密度为20；（4）设计绿化率为30；（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000，商业建筑面积66000，配套设施用房面积是14000，绿化面积30000，道路占地面积25000，公共设施占地面积6000。五 市政建设条件5.1道路交通 项目位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院，本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车 5.2市政管线 本项目地处保定市新开发的地带，各种城市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。5.3综合评述 本项目建设用地具备七通一平条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块结构良好，已充分具备开发建设条件。六进度安排该项目建设期为3年，进度安排如下： （单位：月）24681012141618202224262830323436一期基础一期结构一期装修二期基础二期结构二期装修三期基础三期结构三期装修七融资方案设计7.1投资结构随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。7.2融资结构选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。7.3资金结构权益融资：项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。 债务融资：项目贷款4亿。不足部分由预售收入解决。7.4信用保证结构项目合同保证借款人或股东承诺与银行的保证形式为物的担保，以房地产项目作抵押。八投资估算8.1投资估算结果（1） 土地成本土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿（2） 工程费用1，前期工程费 单位：万元序号项目金额估算依据1规划设计费1750.68建安工程费的3%2可行性研究费1167.12总投资的1%3水文地质勘察费650设计概算的0.5%4道路供水供电费1167.12 建安工程费的2%5土地平整费40040元/平方米合计5134.92 表8.1 2）建筑安装工程费： 单位：，元/，万元项目建筑面积土建工程费装饰工程费设备购置费金额单价金额单价金额单价金额住宅用房2800001200336001303640220616043400配套设施1400010001400901261005602086商业用房6600015009900150990300198012870合计360000449004756870058356 表8.2 3）基础设施建设费： 单位：万元，元/序号项目金额估算依据（元/）1供水工程62401502供电工程2912703小区道路1871404小区绿化32205其他工程1167.12建安工程费的2%合计10538.12 表8.3 4）公共配套设施建设费 300元 /*6000=180万元将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。3.开发间接费取土地费用和工程费用之和的2，则开发间接费为（30000+ 74209.04）2=2084.18万元。4.开发期税费包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15，则开发期税费为：58356*15=8753.4万元5.其他费用主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5，则其他费用为：（30000+ 74209.04）2.5=2605.226万元。6.不可预见费按土地费用和工程费用之和的3估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）3=3126.27万元。7.开发费用1），管理费用。取土地费用和工程费用之和的3，则管理费用为：（30000+74209.04）3=3126.27万元。2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5，则第一年借款利息=（0+*20000）6.5%=650万元第二年借款利息=（20000+650+*10000）*6.5%=1667.25万元第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+10000）*6.5%=2425.62万元则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(2800004000+660006000)(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元（8）、项目总投资于总成本估算表： 单位：万元序号项目金额估算说明1土地费用300002前期工程费5134.923基础设施建设费10538.124建筑安装工程费583565公共配套设施建设费180300元/6开发间接费2084.181-5项的2%7管理费用3126.271-5项的3%8财务费用4742.99销售费用606410开发期税费8753.411其他费用2605.226投资额2%12不可预见费3126.271-5项的3%合计134711.286（9）资金使用及筹措本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期投入；（3)不足部分由预售收入解决。 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目计息期合计12341总投资54006.07549417.92633016.21212.8134711.2861.1开发建设投资53356.07545931.47627558.565126846.1161.2建设期利息6501667.252425.624742.871.3销售费用1819.230321212.860642资金筹措8000049258.424483.343992.45134711.2862.1资本金6000020000800002.2贷款200001000010000400002.3预售收入19258.414483.343992.4537734.19九经济评价9.1项目销售收入估算 类型销售期间建设经营期合计1234住宅销售面积1680005600056000280000比例60%20%20%100%销售价格500050005000销售收入840002800028000140000商业销售面积4620019800比例70%30%销售价格70007000销售收入323401386046200合计销售收入1163404186028000186200比例62.48%22.48%15.04%100% 其销售计划如下： 单位：，元/，万元 9.2总成本估算 1、销售税金及附加估算： 单位：万元序号项目计算依据建设经营期合计12341营业税销售收入的3%3490.21255.884055862城市维护建设税营业税的5%174.5162.7942279.33教育费附加营业税的3%104.70637.67425.2167.584印花税销售收入的0.05%58.2120.931493.1455交易管理销售收入的0.5%582.15209.3140931.45合计4409.7761586.4941061.27057.475 2、土地增值税估算 单位：万元序号项目计算依据计算结果1销售收入1862002扣除项目金额以下四项之和150517.762.1开发成本132987.162.2开发费用7813.392.3销售税金及附加7057.472.4其他扣除项目开发成本的2%2659.743增值额(1)-(2)35682.244增值率(3)/(2)23.7%5土地增值税增值额30%10704.6729.3 利润估算 损益表 单位：万元序号项目 计 算 期（年）合计12341销售收入11634041860280001862002营业税金及附加4409.7761586.491061.27057.473总成本费用54006.07549417.92633016.21212.8134711.2864土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6725利润总额-54006.07556089.4985116.37623585.06633726.576所得税02140.1536650.6078790.767税后利润-54006.07556089.4982976.22316934.45921994.1057.1盈余公积金0297.6221693.44592199.4127.2可分配利润2678.60315241.01319794.693 9.4 盈利能力分析 静态盈利能力分析 投资利润率年均利润总额总投资100%33726.574134711.28100%6.26% 投资利税率年均利润总额总投资100%33726.577057.4710704.6724134711.28100%9.56% 资本金净利润率年均税后利润总额资本金100%21994.105480000100%6.87% 从静态盈利能力分析结果来看，项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目的盈利能力强，故可以考虑接受这一项目。 动态盈利能力分析 全部投资财务现金流量表及评价指表1） 全部投资财务现金流量表 单位：万元序号项目年份计算期合计12341现金流入11634041860280001862001.1销售收入11634041860280001862002现金流出54006.07559809.0138515.22311001.36163331.6682.1项目总投资54006.07549417.92633016.21212.8134711.2862.2销售税金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.3土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.4所得税2140.1536650.6078790.763净现金流量（1-2）-54006.07556530.993344.77816998.6422868.3324所得税前净现金流量-54006.07556530.995380.10623323.50631228.526计算指标：（i=18%） 所得税后 所得税前动态投资回收期 3.24年 3.15年财务净现值 12759.04 万元 17925.3万元 财务内部收益率 34.53% 41.74% 2）财务资本金现金流量表及评价指标 单位：万元序号项目年份计算期合计12341现金流入11634041860280001862001.1销售收入11634041860280001862002现金流出6000049649.4820087.1918849.65148586.332.1资本金6000020000800002.2预售收入再投入19258.414483.343992.4537734.192.3贷款本息偿还4742.94742.92.4销售税金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.5土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.6所得税2140.1536650.6078790.763所得税前净现金流量-6000066690.5221772.819150.3537613.67计算指标：（i=18%） 动态投资回收期 1.635年 财务净现值 17836.85 财务内部收益率 42.083% 3、项目动态盈利能力分析 从财务净现值指标（NPV）来看，全部投资的税后、税前NPV分别为 12759.04 万元 17925.3万元 ，项目资本金的NPV为17836.85万元，均大于0，说明项目可行。从内部收益率（IRR）指标来看，全部投资的税后、税前IRR分别为 34.53% 41.74%，项目资本金的IRR为42.083%，均大于基准收益率18%，项目可行。 综上所述，该项目可行。 9.5清偿能力分析 1）项目借款还本付息估算 利率：6.5% 单位：万元序号项目年份计算期（年）合计12341借款及还本付息1.1本期借款200001000010000400001.2本期应计利息6501667.252425.624742.91.3本期还本40000400001.4本期付息4742.94742.92偿还借款本金来源预售收入预售收入预售收入 2）资本金来源与运用表 单位：万元序号项目年份计算期（年）合计12341资金来源8000014634051860280003062001.1销售收入11634041860280001862001.2资本金6000020000800001.3长期借款200001000010000400002资金运用54006.07559809.0138620.04816070.002168505.1352.1项目总投资54006.07549417.92633016.21212.8134711.2862.2借款偿还4742.94742.92.3销售税金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.4土地增值税6422.802140.9342140.93410704.6722.5所得税2140.1536650.6078790.763盈余资金（1-2）25993.92586530.9913230.92511929.998137685.8384累计盈余资金25993.925112524.915125755.84137685.838十风险分析 10.1敏感性分析 该项目建筑面积为360000，全部售出销售总额为186200万元，平均单价5172.2元/，总成本费用134711.286万元，营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为6.217%，所得税率为28%。资本金净利润= 5172.2360000（16.217%）134711.286（128%）100%/186200=16.85% 单因素敏感性分析表 不确定因素利润率变化因素10%5%0+10%+5%平均售价8.27%10.158%16.85%18.04%20.84%总成本费用18.26%17.32%16.85%12.26%9.85%所得税率16.95%14.93%16.85%14.722%13.48% 单因素敏感性分析图 10.2风险分析结论 由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是项目的敏感因素，应密切关注价格的变化，此外，总成本影响也很大，应尽量降低费用支出。10 一结论 11.1 社会效益评价项目建成后将有助于保定南市区的经济发展和改善周边环境，居住环境和基础设施得到充分的利用。这预示着保定市南部一个新的城市副中心将在3-5年内逐步形成雏形，而我们项目基本位于南部新城市中心的核心位置，未来发展前景无限。对保定新市区的发展起着相当重要的作用。 11.2 环境效益评价项目带动了周边环境的改善，且小区内绿化率很高，居住舒适实用，且项目主打绿色建筑，将会很大减少对环境的的污染，进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。 11.3 经济效益评价 在该项目中，通过对盈利能力分析得。项目的财务净现值均大于0 ，且能带来较为可观的利益，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率。由此可见，该项目在经济上可行并会带来良好的收益。 总体来说，该项目的建设符合国家产业政策和发展方向，符合当地城市规划和建设发展，同时在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能够达到经济效益，环境效益和社会效益的.