《物业开发与经营》PPT课件.ppt

第十五章物业开发与经营 内容摘要 在人类社会经济活动进入向城市形式集约化发展的21世纪 随着世界经济的发展 社会的进步和人口的增加 人们对物业的需求日益增长 物业行业在社会经济生活中的地位日益突出 物业已逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分 直接影响着社会的消费 就业 金融 投资 信贷 保险和众多相关产业的发展 本章主要介绍物业开发 物业经营 物业管理 我国物业行业及物业开发企业等方面的基本知识 为以后的更深入学习奠定一个知识平台 学习目标 通过本章的学习 使学生在理论知识方面能够了解物业开发 物业经营 物业管理 物业开发企业的概念 了解物业经营方式 经营环境 经营风险 经营目标和物业企业人员及组织 了解我国物业行业的发展现状及其发展趋势 了解新经济时代物业企业的特点 熟悉物业企业的战略选择和新经济时代物业企业的核心竞争力形成等方面的基本知识 熟悉物业开发 经营与管理的特点和内容 掌握物业开发流程 在技能方面能够收集当地物业行业信息 编写本地区物业企业概况报告 能够对照物业开发项目说出开发流程和管理特点 能够分析物业开发企业的经营内容和管理特点 第一节物业开发 物业开发是具有广泛社会意义的特殊经济活动 是一项独具魅力的事业 物业开发是具有广泛社会意义的特殊经济活动 物业作为一种特殊的商品 最重要的一个特性是其具有位置的固定性 包括不可移动性 地区性 个别性 也称为垄断性 物业还具有经济寿命的可延续性 即保值增值性 一 物业开发概述 1 物业开发的概念物业开发是指由具有开发资质的物业开发企业 对物业项目进行投资 建设和管理 通过对多种资源的组合使用使之改变用途或使用性质 为人类提供居住空间 改变人居环境 从而获得社会和经济效益的经济活动 这里所述的多种资源包括土地 建筑材料 城市基础设施 城市公用配套设施 劳动力 资金和专业人员经验等诸方面 一 物业开发概述 2 物业开发理念物业开发理念决定项目开发的成败 当前物业开发理念要体现人文关怀 换句话说 项目的成功与否 不仅仅要看建筑的外立面 园林等外在的东西 关键是对项目所传达的文化的理解 这就是所谓的 功夫在诗外 一 物业开发概述 3 物业开发的任务物业开发的任务主要包括以下8项 发现市场可能的机会 对项目地址的选择和勘查 项目融资 项目设计 建设招标 建设监理招标 建设管理监督 物业产品交易 一 物业开发概述 4 物业开发的类型按不同的划分标准 物业开发有不同的分类 见表1 1 表1 1物业开发类型1按开发的对象和阶段划分土地开发 房屋建设2按开发的区域性质划分新城区开发 旧城区开发3按开发的规模和复杂程度划分单项开发 小区开发 成片集中开发 一 物业开发概述 1 按开发的对象和阶段划分可分为土地开发和房屋建设两类 土地开发 土地开发就是将原有的土地改变成能适合新需要的土地的开发活动 也就是通常说的 七通一平 一平 是指平整土地 七通 是指通给水 通排水 通热 通气 通电力 通电信和通公路 房屋建设 房屋建设就是在一定的土地上建设各种房屋 以满足人们生产 生活需要的物业项目的开发活动 2 按开发的区域性质划分可分为新城区开发和旧城区开发两类 新城区开发 旧城区开发 一 物业开发概述 3 按开发的规模和复杂程度来划分可分为单项开发 小区开发和成片集中开发3类 单项开发 是指功能单一 配套设施简单的物业项目的开发 如单体办公楼的开发 小区开发 是对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发 成片集中开发 二 物业开发的特点 1 综合性2 长期性3 时序性4 地域性5 风险性 二 物业开发的特点 1 综合性 综合性是物业开发的内在要求 综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性 物业开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门 必须与本国 本地区各产业部门的发展相协调 并起到一定的先导作用 二 物业开发的特点 2 长期性物业开发从投入资本到资本回收 从破土动工到形成产品 整个过程往往需要较长的时间 一般来说 普通的开发项目需要2 3年 规模稍大的综合性项目需要4 5年 而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长 3 时序性尽管物业开发是一项涉及面广 比较复杂的经济活动 但从实务上来讲 具有很强的操作程序性 4 地域性物业不可移动 物业的使用 价值和市场等带有强烈的地域特征 并且使物业开发投资更为地域所限制 二 物业开发的特点 5 风险性物业开发的风险性表现为以下3个方面 筹集资金的风险 市场竞争的风险 受形势和政策影响的风险 三 物业开发的主要参与者 三 物业开发的主要参与者见表1 2 有8个方面 1 物业开发商开发商是物业开发的主角 在开发的全过程中都有开发商的参与 2 政府土地 规划 建设等相关机构物业开发以宏观为主 物业项目开发对社会影响很大 受到政府的宏观管理和直接控制 三 物业开发的主要参与者 3 金融机构金融机构是物业开发的靠山 物业开发的资金支持以银行为主 4 设计机构设计机构是物业项目的设计者 将开发商的开发设想转化成设计图纸和技术说明 三 物业开发的主要参与者 5 建筑承包商建筑承包商是物业开发项目的建设主体 发包的方式多种多样 可以只包给唯一的一家建筑承包商 也可以包给几家不同的建筑承包商 6 监理单位及其监理工程师物业的质量保证 物业开发项目建设离不开工程监理 三 物业开发的主要参与者 7 律师事务所律师事务所协助解决物业纠纷 由于物业业发展很快 纠纷日益增多 律师事务所日益成为物业开发过程中不可或缺的参与者 8 中介机构物业经营是一项信息量巨大 相关事务繁多的经营活动 高水平的市场中介机构可以促进物业经营的有效进行 中介机构是物业开发项目的有益补充 可繁荣物业经营 四 物业开发的策划内容 1 开发区位和地段的分析与选择2 开发内容和规模的分析与选择3 开发时机和开发进度的分析与选择5 项目融资方式的分析与选择6 开发完成后产品营销方式的分析与选择 五物业开发的程序 一个物业项目开发的整个流程大体上包括4个阶段 项目立项阶段 项目前期准备阶段 项目建设阶段 项目销售及售后服务阶段 和10个环节 物业开发流程的4个阶段 项目立项前期准备项目建设项目销售及售后服务 物业开发流程的10个环节 1进行市场调查提出开发设想 在物业经济快速发展的市场条件下 开发商提出开发设想是其关键的一项工作 2可行性研究 开发商只提出设想是远远不够的 这种设想究竟有没有真正的市场前景 则需要进行可行性研究 物业开发流程的10个环节 3申请项目用地 可行性研究证明项目可行 那么就可以申请项目用地 参加土地使用权拍卖 4项目设计 项目用地拿到手后 就可以找设计院进行项目设计了 项目设计是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 项目的规模不同 设计的具体工作流程也不同 物业开发流程的10个环节 对于规模较大的物业开发项目来说 一般要分成方案设计 初步设计和施工图设计3个具体步骤 1 方案设计方案设计是宏观设计 内容包括建筑平面布局 功能分区 立面造型 空间尺度 建筑结构 环境关系等方面 2 初步设计初步设计是在方案设计的基础上进行的较详细设计 提出设计标准 基础形式 结构方案及各专业的设计方案 初步设计文件应该包括设计总说明书 设计图纸 主要设备与材料表 工程概算书4个部分 3 施工图设计施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计 施工图要具有工程设备各构成部分的尺寸 布置和主要施工方法 要绘制完整 详细的建筑及安装详图并附必要的文字说明 项目开发可据此施工 物业开发流程的10个环节 5征地及拆迁安置项目用地拿到手 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后 就需要进行征地及拆迁安置工作 6筹措物业开发资金交完土地出让金取得土地使用权后 一些物业开发商自己所拥有的资金就基本上花费殆尽 如何筹措进一步开发所需的物业开发资金 就成了物业开发商的首要工作 物业开发流程的10个环节 7建设工程招标前面的工作准备好后 接下来就要寻找合适的建设单位承建项目 8建设施工建设单位 监理单位确定后 就可以开工建设 9市场营销与策划 项目开发最终要投放到物业市场 市场营销与策划是实现物业项目开发经济效益的关键一步 10物业管理 物业管理是物业开发的最后一步 可以看作物业开发的售后服务 第二节物业经营 物业经营是物业业经济活动的重要组成部分 贯穿于物业业经济活动的始终 它不仅包括物业商品的买卖 租赁 而且贯穿于物业开发 服务和管理活动中 一物业经营的概念与特点 1 物业经营的概念物业经营的概念有广义和狭义之分 广义物业经营是指具有开发资质的物业企业在物业开发 流通 管理 服务全过程为实现预期目标 制定战略和策略 并有意识 有计划实现的经济活动 狭义物业经营是指流通环节的经营活动 即物业商品的销售 租赁 抵押等经营活动 狭义物业经营是广义物业经营的重要组成部分 物业价值的实现依赖于狭义物业经营 一 物业经营的概念与特点 2 物业经营的特点 1 物业经营目标和经营策略的实现具有多样性 2 物业经营直接受到环境的影响 3 物业经营时间长 经营风险大 4 物业经营具有区域性 5 房产与地产的权属转移同步化 一 物业经营的特点 6 房产与地产的价格相互隐含 且物业的价格具有较大的刚性 7 物业经营兼有垄断性和竞争性 8 物业经营必须符合国家法律 法规的规定 二 物业经营的种类及其内容 根据物业经营对象的不同划分 物业经营的种类可分为地产经营 房产经营 物业综合经营和物业服务经营4种 不同类型的经营 具有其不同的经营内容 二 物业经营的种类及其内容 地产经营有广义和狭义之分 广义的地产经营指土地开发过程 流通过程 消费过程的经营 狭义的地产经营是指流通过程的经营 即指以土地使用权为对象的出让 转让 出租 抵押等的产权经营和以土地为劳动对象进行的 三通一平 七通一平 把 生地 变成 熟地 的开发经营活动的总称 二 物业经营的种类及其内容 房产经营也有广义和狭义之分 广义的房产经营是指房屋开发经营 流通经营 消费经营 狭义的房产经营是指在流通环节的房产经营活动 包括房产的出售 租赁 抵押和信托等经营活动 二 物业经营的种类及其内容 房产经营与地产经营房产经营和地产经营往往是联系在一起的 但又存在不同的经济内容 房产经营特指房屋所有权或使用权的经营 地产经营仅指土地使用权的经营 物业综合开发经营是指房产经营和地产经营联系在一起的统一经营 二 物业经营的种类及其内容 物业服务经营是指物业在开发建设和经营管理过程中 在人们对房屋的使用过程中 所提供的一系列经营性服务活动的总和 1 城市土地经营城市土地一般可以称为 地产 是土地的经济形态 体现了土地的产权关系 经过开发的城市土地 实际上也是一种商品 既具有价值 也具有使用价值 1 城市土地的分类按照用途 使用功能 地理位置 归属的不同 城市土地可以进行多层次的不同分类 二 物业经营的种类及其内容 2 城市土地经营城市土地经营是指以城市土地使用权为对象的出让 转让 出租 抵押等的产权经营和以土地为劳动对象进行的 三通一平 七通一平 把 生地 变成 熟地 的开发经营活动的总称 三通一平 是指待开发区内道路 给排水管路 供电线路的通达和对施工现场的土地进行平整 七通一平 通常是指道路 给水排水 雨水 污水处理 电力 通信 煤气或天然气 热能管路的畅通和场地平整 二 物业经营的种类及其内容 3 城市土地经营形式我国城市土地经营的形式主要有两种 即城市土地的租赁经营和城市土地的开发经营 4 城市土地经营类别租赁经营出让 土地一级市场 协议出让 当前基本上不再使用 招标出让 当前使用较少 拍卖出让 当前土地出让的主要形式 开发经营转让 土地二级市场 出租 二 物业经营的种类及其内容 城市土地的出让是最常用的土地经营形式 出让是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位 主要是物业开发公司用地 供其有限期使用城市土地 用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金 二 物业经营的种类及其内容 5 土地出让方式主要有协议出让 招标出让和拍卖出让3种形式 协议出让的方式没有体现市场公平竞争的法则 会导致大量腐败现象的出现 现在已基本上不再使用了 招标方式和拍卖方式都是符合市场机制的出让方式 相比而言 拍卖市场竞争激烈程度最高 出让金也最高 但会造成房价上涨 二 物业经营的种类及其内容 6 土地一级市场与二级市场城市土地使用权的出让市场一般通称为土地一级市场 用地单位在交纳出让金之后 在一定条件下 也可以转让自己获得的城市土地使用权给另外一个用地单位 城市土地的转让市场也称为土地二级市场 二 物业经营的种类及其内容 7 城市土地经营的意义对城市土地使用权进行商品化经营具有4个方面的重要意义 促进物业经营 提高我国土地利用效益 健全我国市场体系 提高城市财政收入 二 物业经营的种类及其内容 2 房屋经营房屋是物业企业的主要经营载体 房屋经营比土地经营要复杂得多 1 房屋经营类型房屋经营的类型主要包括房屋出售和房屋租赁两种类型 房屋出售是房屋所有权的转移 所有权的转移条件是转入方向转出方支付房款 房屋租赁是房屋使用权的转移 而所有权不转移 使用权的转移条件是租入方向出租方支付租金 二 物业经营的种类及其内容 2 房屋经营特点其最突出的特点就是在进行市场交易时 面临着出售与租赁双重选择 对于住宅 通常是以出售为主 而对于写字楼 酒店 商业用房等商务建筑 一般是以大宗租赁方式为主 3 我国房屋经营历程我国从提出住房商品化到最终实现商品化 经历了长达十余年的历程 经历了一个由低租金租房到高价租赁 买卖房屋的发展过程 二 物业经营的种类及其内容 3 物业综合开发经营城市物业综合开发经营就是以成片集中开发为基础的经营活动 是规模最大 综合程度最高的物业经营 是房屋建筑经营和城市土地经营的统一 也叫大盘开发 开发的土地面积一般在千亩以上 二 物业经营的种类及其内容 3 物业综合开发经营综合开发经营的优越性 1 开发成本最低综合开发经营可以使经营企业的开发成本降到最低 其主要表现在以下5个方面 可以缩短建设周期 可以降低工程造价 可以提高劳动生产率 可以保证整个工程质量的提高 综合开发经营可以使政府进行城市基础设施建设的投入成本降低 二 物业经营的种类及其内容 2 开发商和政府都可获得最大收益对开发商而言 由于成片集中开发 可以迅速使该区域形成基础设施配套 功能齐全的生活区域 有更大的市场竞争力 可以获得巨大的经济效益 城市区域往往具有一定的聚集性 一旦整个区域形成了一种聚集性 就会吸引其他区域的人们来此居住 购物或办公 就会造成该区域的物业的紧俏 从而导致房价上涨 使开发商获得更大的经济利益 二 物业经营的种类及其内容 对政府来说 成片集中开发的聚集性体现出来以后 会推动房价上涨 由于房价的上涨 政府可以收取更多的与房屋销售密切相关的有关税费 由于该区域商业活动的兴旺 政府可以获得更多的与商业经营密切相关的有关税费 此外 如果成片集中开发效益特别明显 还可以抬高该地段地价 在接下来的附近地块的招标中 政府又可以由于开发商的积极投标而获得更大的土地出让收入 二 物业经营的种类及其内容 3 使城市的总体规划和各项事业协调发展成片集中开发便于实现城市规划的意图 也便于城市人民政府对开发商进行监督检查 通过成片集中开发 可以使基础设施的建设和其他设施的建设配套 避免了相互不配套所导致的各种城市问题 二 物业经营的种类及其内容 4 物业服务经营所谓物业服务经营 是指物业业在开发建设和经营管理过程中 在人们对房屋的使用过程中 所提供的一系列经营性服务活动的总和 物业服务经营活动贯穿于物业业全部经营活动的始终 即物业服务不但包括 产前 服务 还包括买卖 租赁服务及 售前 售后 租前 租后 服务 具体内容包括 物业开发 投资咨询和价值评估 拆迁 安置服务 买卖 租赁服务 房屋修缮 装饰服务 居住区环境服务及管理服务等 三物业的经营方式 物业的经营方式主要有以下4种 专项经营 综合经营 集团经营 跨国经营1 专项经营物业专项经营是指一个物业企业只从事或主要从事某一方面 某一环节的经营业务 这种经营方式的优点在于专业化程度高 经营项目单一 经营要素集中 因而有利于在专业方面取得较好的效益 如开发公司 经营租赁公司 建筑公司等 2 综合经营物业综合经营是指一个物业企业从事多项物业经营业务 这种经营方式的优点在于回旋余地大 能提供一条龙式的配套服务 缺点在于管理难度大 容易使企业顾此失彼 物业的经营方式 3 集团经营物业集团经营是指将具有各种经营职能的物业企业组成企业集团 或者在一个总公司下设若干子公司从事多方面的物业经营业务 这种集团或总公司具有雄厚的经济实力和完善的经营职能 管理水平高 能够实现从土地到基础设施 房屋开发 设计 工程管理 销售 出租 修缮管理等全面服务 具有较强的竞争能力和抗风险能力 4 跨国经营物业跨国经营是世界经济不断发展 国与国之间经济联系日益密切的必然结果 物业跨国经营包括国与国之间合资 合作经营 国际投资 国际营销等多种形式 四物业经营风险 物业经营风险是指物业项目在经营过程中某种低于预期利润 特别是导致经营损失的事件发生的可能性或出现的概率大小 物业经营风险是由经营项目在经营过程中存在的不确定性因素引起的 这些不确定因素主要包括政治因素 社会因素 市场因素和企业因素等 物业经营风险主要表现为市场购买力风险 变现风险 政治风险 社会风险 科学技术风险 经营能力风险 财务风险 利润风险 自然风险等类型 五 物业经营目标 物业经营目标是指物业企业在一定时期内 从事生产经营活动要实现的成果 是企业一切经营活动的依据和归属 物业经营目标特性可以从功能 层次 时间3个方面进行分类 按功能不同 物业经营目标可分为生产性目标 市场性目标 发展性目标 服务性目标和效益性目标5类 按层次不同 物业经营目标可分为战略决策目标 职能部门目标两类 按时间不同 物业经营目标可分为长期目标 中期目标 近期目标和短期目标4类