亳州利辛房地产市场概况.docx

亳州利辛房地产市场概况一、利辛概况利辛县，隶属安徽省亳州市，北邻涡阳县，东靠蒙城县，南连淮南市的凤台县、阜阳市的颍上县，西接阜阳市的颍东区和太和县。初步核算，2012年全县生产总值132.7亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值44.0亿元，增长6.0%；第二产业增加值36.8亿元，增长14.9%；第三产业增加值51.9亿元，增长11.2%，三次产业比重为33.2:27.7:39.1,人均地区生产总值8398元（折合1336美元）。利辛县总面积1950平方千米。总人口157.6万人（2010年末）。利辛县地理位置重要，交通发达，铁路、公路、水运条件好。进入2010年利辛县政府抢抓机遇先期，积极实施“西进北扩、南接东带”发展战略，扎实推进西部新城滨河新区建设。滨河新区，位于利辛县城西，毗邻阜蒙河与西淝河，占地面积19.5平方公里，规划总人口24万。滨河新区建成后将成为利辛县的和谐新城、秀美新城、活力新城、宜居新城。 小结：利辛县对外交通便捷，人口基数大，随着城镇化进程的加快市场需求量巨大。滨河新区的开发为城市建设、房地产发展提供机遇。二、利辛房地产发展概况2012年1-6月，利辛县共批准预售许可面积17.13万平方米，占亳州全市的17.75%。2012年全年，利辛县预计共销售商品住宅约3700套，销售均价约3500元/平方米，非商品住宅约4000套，销售均价约4800元/平方米。2013年至今，利辛商品房已预计销售约2600套。 小结：1、利辛县房地产起步晚，但发展速度较快，目前处在快速上升期。2、由于利辛农村人口庞大、外出务工人员较多，再加上国家城镇化的发展战略，利辛房地产市场还有很大的发展空间。三、滨湖新区房地产发展现状项目名称占地（亩）总建面（万）土地单价（万元/亩）建筑形态销售价格（元/）预售 （万）已售 （万）销售率存量 （万）备注奥林清华15827125小高层、高层400012867%19户型以110、120、130三房，其中120平米户型销售情况较好。后期有80多平米两房户型园景天下16428120小高层、高层36009555%23户型以85的两房和110的三房为主嘉和 月亮湾18多层、小高层、高层多层4200、小高层360065.490%12.6在售多层户型从83-202不等，共20多种户型，赠送露台、阳台、飘窗等功能空间，销售情况较好邦泰世纪广场37530多层、小高层、高层330010660%24多层以85平米两房和105平米三房为主，周边环境较差，市场认可度较低邦泰地块11920120商业、住宅202013年4月拿地商业地块506174金融 用地62013年4月拿地三、土地四、市场可行性分析目前滨河新城内在售项目7个，主力在售项目为奥林清华、园景天下、嘉和月亮湾和邦泰世纪广场，物业形态以小高层、高层为主，有少量多层产品。项目主要都集中于环境优越、交通便利的淝河路、向阳路附近，体量较大，便于产品品质的提升。受利辛城区西拓发展的影响，客户聚集度较高，价格普遍高于老城区，小高层、高层销售均价在3600-4000元/平方米，嘉和月亮湾的多层产品均价在4200元/平方米。另外新城区内祥源中央名城、翰联时代广场和嘉和阳光城处于尾盘销售，销售均价为3300元/平方米。奥林清华、园景天下拿地时间在2010年，地价分别为125万元/亩和120万元/亩，2013年4月出让住宅用地位于园景天下的西侧，地价为120万元/亩，地价在近几年的涨幅不大。新城区的配套环境发展相较于房地产发展有些滞后，目前只完成县医院和新一中的搬迁，政府机构、商业配套、幼儿园、小学仍处于施工阶段，市场还有一段时间的培育期。同时，由于市场中各项目存量加大，目前新城区的市场存量约90万方，市场后期竞争激烈。小结：1、从2010年开始，由于政府土地的集中入市，造成了滨河新城今、明两年楼市的集中放量，楼市将进入竞争的白炽化状态。2、滨湖新城区配套设施尚不完善，人口导入较慢，市场仍需要培育。3、政府规定新城区内后期住宅项目都为小高层、高层，同质化竞争激烈。四、客群分析1、政府在职人员，及企事业单位中高层以上工作人员，多为改善性需求，对小区的品质要求很高。 2、利辛本地私营业主，有一定经济能力，从业人员主要集中在第三产业，如贸易、交通、餐饮、娱乐等产业，更注重小区的性价比。 3、周边乡镇外出务工人员回乡置业，看重房产的投资前景和利辛的发展潜力。五、区域市场可行性分析优势：1、受城市“西建北扩”的带动，滨湖新区将成为利辛购房人员的首选区域；2、滨湖新城内配套设施集中，环境优美，道路通达，未来生活便利；3、整个新城房地产产业发展较为成熟，产品力塑造较强，有助于区域品质的提升。劣势：1、 滨湖新城配套设施仍处于建设阶段，目前仍缺少基本的生活配套；2、 新城区近几年土地集中供应，市场存量较大，市场竞争激烈；3、 县级城市市场容量的局限性，影响价格和成交量的上升空间；4、 滨湖新城规范范围较大，新城区内也呈现板块发展，以新老城交界处发展条件较为成熟。总结： 利辛滨湖新城处于房地产发展的加速阶段，市场机会较为明显。但由于新城区市场存量较大，配套设施建设速度较慢，从一定程度上阻碍了房地产的发展，有一定的开发风险。建议综合地块所处滨湖新城区内位置、地价等因素综合考虑。