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商业地产基础培训 注意事项 请各位同事将手机关闭 以确保培训效果 请各位积极参与 各抒己见 培训内容及安排 第一部分 商业地产基础知识 第二部分 商业地产市场调研 第三部分 商业地产市调案例 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场 酒店 写字楼 商务公寓等 一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式 都叫商业地产 商业地产的含义 商业地产是包括购物中心 商业街 SHOPPINGMALL 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业房地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售 或只销售部分的面积 靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时 主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型 投资回报率较高的一种投资工具 买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去 将社区的物业管理做好 就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去 而且还要将后期的经营 推广作为第一等大事来对待 商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面 商业地产开发的三种行为 Part1 商业地产基础知识 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 贯穿商业地产全过程的三种行为 商业地产的四个元素 商业地产的发展 商业地产发展条件 商业地产发展特点及趋势 发展阶段 原始形态 现代商业 广义商业 商业发展曲线 1100美元 2000美元 人均GDP 传统商业 8000以上美元 4400美元 欧美参考的主要判断元素为人均GDP 城市家庭汽车拥有量和公共交通条件 在国外人均GDP3000 4000美元时 家庭汽车拥有率15 20 商业地产发展 ShoppingMall为例 才开始进入发展阶段 人均GDP10000美元 家庭汽车拥有率60 才是成熟发展阶段 商业地产的市场发展条件 欧美 亚洲及国内 含香港 新加坡等 主要判断元素为人均GDP 城市家庭汽车拥有量 公共交通条件 人口密度 消费总量等 商业地产主要分为两类 一是都市型商业地产 其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元 二是郊区型商业地产 其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元 公路发展极为充分 城市家庭汽车拥有率达10 15 亚洲及国内 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展趋势及特点 商业地产的发展特点与趋势 商业地产分类 市场形式分类 物业用途分类 建筑特征分类 商业地产的分类 商业地产的分类 续 商业地产基本术语 商圈 业态 业种 在商业地产市中常用到如下基本术语 名词 需要有共同的界定 1 区位 板块 商圈 商业中心 地段 节点 地标区位 指为某种经济 政治 社会活动所占据的场所 在某一城市 地区 中所处的空间位置 板块 一般指住宅小区相对集中开发的城市区域 沿交通干线居多 如华南板块 洛溪板块 广园东板块 工业大道板块等 商圈 指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群 以其所处的最远距离为半径 划定的一系列圆形或方形区域 商业地产基本名词术语 2 业态 业种业态 指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态 特征是 怎么变 目前中国有10多种零售业态 日本20多种 美国40多种 业种 指面向顾客某类用途的商店营业种类 特征是 卖什么 目前国内零售消费市场可细分上百个业种 国外发达国家更多 难以胜数 应用 策划商业地产 必须熟悉业态业种分类及其特征 典型商户等基本功 市调必须分业态业种进行表格 问卷 访谈设计 查清所需类别基本状况进行比较分析 传统和新兴业种 也逐渐采用不同业态模式经营 如 建材 IT 文仪 药品 图书等业种 零售商业外的业种 也流行采用零售业态经营模式 如 美食街 咖啡店 量贩式KTV 超市等 商业地产基本名词术语 续 主圈 65 顾客来自主要商圈 小型商店的核心商圈在0 8公里之内 顾客步行来店在10分钟以内 大型商场的核心商圈在5公里以内 无论使用何种交通工具来店 不超过20分钟次圈 25 顾客来自次要商圈 小型商店的次要商圈在1 5公里之内 顾客步行来店在20分钟以内 大型商场的次要商圈在8公里以内 无论使用何种交通工具来店 平均不超过40分钟边圈 10 顾客来自边缘商圈 一般来说 小型商店的边缘商圈在1 5公里以外 顾客步行来店在20分钟以上 大型商场的边缘商圈在8公里以外 无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上 人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文 公共配套 商业规模 影响商圈大小因素 根据ICSC对商圈的定义 指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩展 吸引顾客的辐射范围 商圈区域界限是由一些因素决定 包括中心本身的性质 可进入性 自然障碍 有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制 商业地产基本名词术语 商圈分析 发展阶段 市场表现 经营模式 标志节点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区 交通汇聚点出现少量 低档次商业 商业快速发展 经营档次 结构发生飞跃 散铺向集中 规模化商业形式演变 规模化商业 大型购物形态商业中心浮出市场 城市发展较为落后 市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善 集中市场 步行街出现 由街铺 步行街向集中商业发展 新商业出现 大型商业机构进入 商业水平稳步上升 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化 经营和销售同时存在 商铺市场化 销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段 持有出租为主 营业收入 租金收入 营业收入 租金收入 销售收入 销售收入 租金收入 销售收入 租金收入 百货等购物 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 赢利模式 百货为主 专业市场 餐饮 休闲 休闲 娱乐 经营业态 市中心核心商圈首先成型 逐步出现潜力商圈 并形成新兴商圈 商业地产基本名词术语 商圈形成与发展 IRS 商圈饱和指数 C 潜在客户 RE 人均零售支出 RF 商业面积 RF 某市可支撑商业面积 C RE IRS 40 1600 4000 16万 例1 IRS 商圈饱和指数 三 四线城市一般标准为1000 4000元 也可参考商业设施单位年营业额 假设某市的商业设施营业额为2000 6000元 取接近中值的4000元 C 潜在客户 40万人 按照城镇人口计算 市区人口占全市人口115万的35 115 35 40万 RE 年平均购物额 2010元 年 人 0 8 1600元 年 人 按照平均社会消费品零售总额的80 计算 例2 假设在商圈内有10万个家庭 每周在食品中支出25元人民币 共有15个店铺在商国内 共有144000平方米销售面积 则该商圈的饱和指数为 IRS C RE RF 100000 25 144000 17 36111 商圈饱和这一指数数字越大 则意味着该商圈内的饱和度越低 该数字越小 则意味着该商圈内的饱和度越高 在不同的高圈中 应选择零售饱和指数较高的商圈开店 商业地产基本名词术语 商圈应用 商业地产基本名词术语 业态基础 食杂店 TraditionalGroceryStore 以烟 酒 饮料 休闲食品和粮油为主 独立传统的无明显品牌形象的零售业态 便利店 ConvenienceStore 以自选销售为主 销售应急性的食品 日用生活用品和提供商品性服务 满足顾客便利性需求为要目的的零售业态 折扣店 DiscountStore 是店铺装修简单 提供有限服务 商品价格低廉的一种小型超市业态 拥有不到2000个品种 经营一定数量的自有品牌商品 超市 Supermarket 是开架售货 集中收款 满足社区消费者日常生活需要的零售业态 根据商品结构的不同 可以分为食品超市和综合超市 大型超市 Hypermarket 实际营业面积6000平米以上 满足顾客一次性购齐的零售业态 根据商品结构 可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市 仓储式会员店 WarehouseClub 以会员制为基础 实行储销一体 批零兼营 以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态 批发和零售业态 商业地产基本名词术语 业态 实体店 批发和零售业态 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 百货店 DepartmentStore 在一个建筑物内 经营若干大类商品 实行统一管理 分区销售 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 SpecialtyStore 以专门经营某一大类商品为主的零售业态 如办公用品专业店 玩具专业店 家电专业店 药品专业店 服饰店等 ExclusiveShop 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态 HomeCenter 以专门销售建材 装饰 家居用品为主的零售业态 ShoppingCenter ShoppingMall 是多种零售店铺 服务设施集中在企业有计划地开发 运营的一个建筑物内或一个区域内 向消费者提供综合性服务的商业集合 FactoryOutletsCenter 由生产商直接设立或委托独立经营者设立 专门经营本企业品牌商品 并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态 商业地产基本名词术语 业态 实体店续 批发和零售业态 邮购 网上商店 自动售货亭 购物中心 电视购物 TelevisionShopping 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道 并取得定单的业态 MailOrder 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道 并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态 ShopOnNetwork 通过互联网进行买卖活动的零售业态 VendingMachine 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态 Tele Shopping 主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态 说明 在实际项目市场调研中 所接触的全部是有实体店的商业 下面仅对实体店零售业态特点进行分析 商业地产基本名词术语 业态 无实体店 10千米 20千米 40千米 1千米 2千米 4千米 6千米 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储式会员店 食杂店 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 百货店 0 5万 10万 20万 100 500 1000 5千 0 社区购物中心 市区购物中心 城郊购物中心 业态辐射范围及需求面积 面积需求 辐射半径 1万 2万 6千 8千 300 商业地产基本名词术语 业态辐射范围 商业地产基本名词术语 业态特征 商业地产基本名词术语 业态特征 续 某区域商业业态 按照业态的分类标准 实体店商业业态共15类 而区域商业业态总共仅七类种类不丰富 在所有的业态中 零售业 服务业和餐饮业所占的比例分别为48 35 和17 没有文体休闲娱乐业态 在零售业中 家居建材和专业店所占比例较高 商业地产基本名词术语 业态 案例 专业店业种细分 总共有14种不同的专业店业种 其中医药类的数量最多 但是其优势地位也并不明显 店铺数量只有一个的业种总共达到了9个 这几类业种竞争不会激烈 商业地产基本名词术语 业态 案例 服务业业种细分 汽车修配业类占的比例达到了49 1 近一半数量 而其他的一些配套服务如银行 邮局等数量较少 综合可以得出此区域的服务业发展水平较低 配套不完善 商业地产基本名词术语 业态 案例 商业业种汇总回顾 商业地产基本名词术语 业态 案例