房地产开发项目成本组成分析.docx

房地产开发项目成本组成分析一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款土地上对应建筑面积。2、城市建设配套费按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55）。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额对应的建筑面积。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准总占地面积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占地面积。5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、规划设计费（1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。（2）规划方案设计费支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方米占地面积。（3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价建筑面积（大于1000万部分）2+土建综合造价建筑面积（小于1000万部分）1.8。3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约2025元/平方米环境净面积，中档1520元/平方米，低档10元/平方米。5、综合管网设计费。6、人防管理费具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。7、招投标费（1）、招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积0.7元/计算。（2）、劳动定额测定费按施工单位中标额1.4计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。9、地名费各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积。11、勘查放线费（1）、地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。（2）、测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约0.8元/平方米建筑面积。13、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量，目前一般市场价为；两次共计1.0元/平方米，如果规模比较大可以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计0.4元/平方米。14、产权交易手续费国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担，标准为3元/平方米。15、地籍地形图、核地目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图，但出于谨慎，一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量，费用标准视测量土地面积不等分为约7000、5000、2000三个档次，如我们项目三千三百亩的费用为7000元。16、合同审查费属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费，其中施工单位和建设单位各承担40%和60%，建设单位应交费用按合同金额0.560%计算。17、水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥的行政收费，按总建筑面积0.8元/计算。18、环境评估费聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市场行情和评估对象的规模而定，如我们整个250万方项目的环境评估费用为10万元。19、白蚁防治费聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用，目前市场价约0.48-0.50元/平方米建筑面积。20、防雷检测费聘请专业防雷机构-重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。21、综合服务费属于市建筑委行政收费，建设单位按中标金额0.6收取，施工单位按中标金额2.2收取。三、建筑安装工程费1、住宅土建、安装成本该费用为住宅土建、安装成本的预算价格，它随着住宅结构、形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建、安装成本差异不会很大。比如我们目前一期花园洋房的土建安装成本为881元/平方米。2、土建监理费聘请专业监理公司所需要的费用，费用市场标准约5元/平方米建筑面积。3、质量监督费用国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监督费用，按建筑安装造价的2收取。4、变更及签证由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款，在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。5、示范小区奖为上报奖项而单独预先计提的费用。四、市政基础设施费1、供电包括电力工程费用和一户一表费,电力工程费是指小区用电安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、管道的基础、开闭所、配电房等，设备主要包括电缆、变压器等，这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。一户一表费现行标准为400-450元/户，该费用应由住户承担，开发商只是代收代缴。2、供水包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费，其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担，其中自来水一户一表费应由住户承担，开发商只是代收代缴。3、燃气燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。4、通讯一般情况下不会发生通讯费用，因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成，无需开发商发生费用。5、电视一般情况下不会发生电视线路安装，因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成，无需开发商发生费用。6、智能化智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用，一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约15元/平方米。7、环境工程按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米300元以上，中档环境工程每平方米200元左右，中低档每平方米150元左右。8、排水小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定，如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米。五、公用设施配套费1、人防工程按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%，人防工程造价约2500元/平方米，但可以作为租用车库产生一定的收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方米小区总建筑面积。2、学校、物业用房等公共性建筑由于此类建筑物产权属于全体业主所有，因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本，费用大小视公建规模而定。六、不可预见费对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断。七、资金成本目前一年期年贷款年利率为5.58%，具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关，资金成本=贷款金额（1+年利率）n -1）。八、销售费用项目在销售过程中所产生的费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等，约占整个项目成本的2.5%。九、管理费用公司在整个项目运行过程中所产生的费用，如公司员工（除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等，约占整个项目成本的3%。十、营业税按营业额（销售额+各项代收费用）的5%确定，另外需交纳0.7%的城市维护建设税费，0.05%的教育费附加，共计5.75%。十一、土地增值税土地增值税计算较为复杂，土地增值税=土地增值额对应的税率，土地增值税税率为累进税率，土地增值额为销售额扣除各项成本，其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为30%，超过50%-100%的部分的税率为40%，超过100%-200%的部分税率为50%，超过200%的部分对应税率为60%。实例： 129亩地，地价为10万元/亩，开发费用如下： （一）、土地费用： 征地管理费：129亩10万元/亩3%=38.7万元 （二）、拆迁安置补偿费： 1、 委托拆迁费：241户450元/户=10.85万元 2、 拆迁管理费：241户8元/M290M2/户=17.35万元 3、 搬家补助：241户600元/户=14.46万元 4、 临时安置：241户90M2/户6元/月18月=234.25万元 5、 无证房补助费：1500M2500元/M2=75万元 6、 搬迁奖励费：241户5000元/户=120.5万元 7、 旧房评估费：241户6万元/户1%=14.46万元 小计：486.87万元 （三）、前期手续费： 1、 综合开发费：10.3万M2120元/M2=1236万元 2、 开发管理费：1236万元1.5%=18.54万元 3、 人防费：10.3万M213=133.9万元 4、 网点费：10.3万M221元/M2=216.3万元 5、 白蚁防治费：10.3万M22=20.6万元 6、 水土保持：10.3万M22=20.6万元 7、 物业管理基金：10.3万M221/2=108.15万元 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M22=20.6万元 9、 散装水泥：10.3万M20.7=7.21万元 10、 质量监督、监理费：83042%=166.08万元 11、 劳保基金：83042.6%=215.90万元 12、 规划管理费：10.3万M21.5元/ M2=15.45万元 13、 消防设施：10.3万M21.5元/ M2=15.45万元 14、 招投标管理费：8304(1%0+0.9%0)=15.78万元 15、 建设工程合同签证费：83040.2%0=1.66万元 16、 墙体建筑材料节能费：10.310元/M2=103万元 小计：2315.22万元 （四）、勘察设计及前期工程： 1、 规划建设费：83040.5%=41.52万元 2、 可行性研究：130000.1%=13万元 3、 勘察测绘：83040.5%=41.52万元 4、 设计费：83041.5%=124.56万元 5、 三通一平工程：30万元 小计：250.6万元 （五）、房屋开发费： 1、 建安工程费： 住宅：9.98万M2800元/M2=7984万元 网点公建：4000M2800元/M2=320万元 小计：8304万元 2、 室外配套： 电力工程： a、 高压输电：长500米，约10万元。 b、 变配电工程： 高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元 c、 低压线工程：长500米，约5万元 小计：50万元 煤制气： 工程费：1000米300元/米=30万元 绿化工程：60万元 污水工程：1000米150元/米=15万元 雨水工程：1000米150元/米=15万元 道路工程：1000米7米150元/M2=105万元 自来水工程： a、 增容费：24栋2万元/栋=48万元 b、 接头费：10万元 c、 工程费：1000米300元/米=30万元 小计：88万元 室外配套计：363万元 房屋开发合计：8667万元 直接开发费合计：11758.39万元 二）开发间接费 （一）、管理费：11758.39万元1%=117.58万元 （二）、销售费用：11758.39万元1%=117.58万元 （三）、财务费用： 贷款1500万元，利息150万元。 其它财务费用：15010%=15万元 （四）不可预见费： （11758.39+117.58+117.58+165）3%=364.76万元 开发间接费计：764.92万元 总投资：12523.31万元 三）销售费用 拆迁安置：137户补偿90平方米，104户补偿120平方米。 1、 住宅： 99800-104120-13790=74990平方米，现按市场价位2500元/平方米计总销售额： 749902500=18747.5万元; 2、 网点：20004000元/M2=800万元 3、 销售管理、策划代理费用：18747.53%=562.42 四）税费 营业税：（18747.5+800）3%=19547.53%=586.43万元 城市维护建设费：586.437%=41.05万元 教育附加：586.433%=17.59万元 计销售收入：19547.5-586.43-41.05-17.59=18902.43万元 利润：18902.43-12523.31-562.42=5816.7万元 所得税：5816.733%=1919.51万元 税后利润：5816.7-1919.51=3897.19万元 利润比率：3897.19/12523.31=31.12%为了横向比较以及分析的方便，在对房地产开发项目成本构成的因素对比时，将项目成本构成因素进一步归纳为土地成本项、建安成本项、相关税费项。为了更明确地看出房地产价格的构成，我们添加了利润项。经计算三项对比份额分别约为10%，55%和20%，税费成本达到20%，建设成本占到房价的二分之一。房地产开发项目的利润在15%左右。可以看出，我国目前房价主要以建安成本为主。其中税费成本和土地成本也是构成大项。在我国目前的国情下，一般成熟市场的行业回报率与社会平均回报率相当，约为8%左右，而我国房地产市场却是一个高回报的行业，行业回报率达到了15%。这也说明了我国房价构成存在着明显的不合理性。土地成本占销售价格的比重分布在20%-40%之间。土地成本占销售价格的样本均值为21.57%。建安成本占销售价格的比重在20%-50%之间。从图4中可以看出，建安成本占比通常是各类成本占比中最大的，样本均值为35.15%。利息费用占销售价格比重在0.5%-2.0%之间，样本均值为1.12%。增值额占销售价格的样本均值为27.71%。我们得出以下几点结论：第一，建安成本是成本和售价的最主要组成部分。建安成本与销售价格的相关系数为0.771。但是从财务核算的角度看，建安成本容易虚增，一是由于房地产建筑周期较长，成本的确定由于时间过长而难以准确核实；二是房地产行业属于营业税的征收范围，因此很多成本的取得由于没有纳入增值税金税工程发票抵扣链条，非常容易存在核算漏洞。第二，增值额是售价的第二大组成部分。这大致说明，中国房地产企业利润比较丰厚。第三，土地成本是成本的第二大组成部分，是售价的第三大组成部分。土地成本与销售价格的相关系数为0.648。房价和地价的关系是很复杂的，在有些地区，由于某地块拍卖价格的提高，使得该地区周围的房产价格水涨船高，在另一些地区，由于公共设施的改善，带来房价的提高，从而使得该地区附近地价的拍卖价格提高。但总体而言，是房价决定地价，而不是地价决定房价，这可以部分解释，为什么土地财政收入最多的是经济较发达，财政收入较多的地区，而不是经济不发达，财政收入不足的地区。第四，利息费用在销售价格中比重较低。由于缺少时间序列的数据，我们难以判断这是一直以来的现象，还是近几年存在的现象，但是我们分析的房地产企业都是上市公司，规模较大，这一数据至少可以从一方面说明经过近几年的发展，大部分房地产公司自有现金比较充足。