高淳项目基本情况调研报告(终).doc

高淳项目基本情况调研报告一. 项目基本概况1. 区位高淳县老城西侧项目位于属于高淳老城区范围。南临3A级国家旅游景点“高淳老街”，西侧紧靠全国最大的水产批发市场高淳水产批发大市场，距新城区高淳县政府直线2.7公里。项目在本市中的位置高淳窗口 两大“动脉”交汇 “新桥”与“太安路”分别是高淳两大人口密集人流的南动脉和北动脉，并称高淳市的两大交通动脉。凡砖墙镇、阳江镇以及安徽省的宣州、郎溪县往返高淳之间的客商必经“新桥”至主城区，凡薛城、古柏镇以及安徽省的当涂县往返高淳之间的客商必经“太安路”。本项目位于两大动脉的交汇处，可谓高淳县的窗口地带。2. 四至范围 项目四至范围：总体呈三角形，北宽南窄，南面三角顶端呈圆弧形，南北最长距离150米，东西最宽距离50米，最窄30米，总建筑面积约4万出让面积为12236。 项目基本情况：该项目北侧1-4楼及所有一层门面均不在出售范围，目前主要由华润苏果、肯德基、苏宁电器三大品牌商承租，其他沿街商铺与华润苏果一层的内部商业，目前经营状况均较好。1、 项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售，不包含在此出售范围。2、 北侧一、二、三、四层约18000已租给“华润苏果超市”（18000，租金400万元/年，约0.6元/天），华润苏果其中将一楼分租给30家左右的个体经营，其中含“肯德基”向华润苏果承租的350一层商业（350，80万/年，约6元/天）；二、三楼为超市卖场；四楼为仓库。3、 南侧一、二楼部分租给苏宁电器（约2000，租金80万元/年，约1.1元/天） 北侧商铺 华润苏果 肯德基 苏宁电器 项目大楼 项目东面：天河路，并有沿街商铺，规模大多为私营较成熟，目前租金价格在2/元/，售价约：10000元/左右，商业多为小家电、生活用品、烟酒批发等基本生活商业业态构成。项目东南面0.5公里处为“老街”（“老街”以宋代遗存建筑特色而闻名，加之高淳地区独特古老的民俗文化，更为他披上了一层神秘的面纱，国家AAA级旅游景区，省级文物保护单位）老街对面临街商铺较周边而言无论是户型、面积、档次、结构、层高等各方面均较为合理，价格一般也均已达到13000元/以上，形象、档次和经营业态也均较高。 高淳老街 天河路沿街商铺 项目南面：玉泉市民广场，沿官溪河南行约1公里处为为著名的固城湖旅游风光带，主要是旅游、休闲、度假、美食的滨湖带。 玉泉市民广场 固城湖风光带 项目西面：为“时代广场”共三层5000的商业项目，处于本项目的西背面，交通与市口欠缺，故售价相对较低，一层商铺均价为6500元/左右。项目西面临官溪河为“高淳县水产批发市场”，是全国最大的水产品批发市场，每年下半年开始市场交易便开始活跃。 高淳水产批发市场 时代广场 项目北面：为“高淳农贸大市场”，为高淳地区最大的农副产品交易市场。 高淳天河市场 3、项目描述现状 此项目目前已经建成，共5层总建筑面积为4万，出让面积为12236.25 项目一层东面为，苏宁电器、华润苏果超市和肯德基，目前经营状况良好。 项目一层，北面沿街商铺除一家移动营业厅外其余业态均为餐饮人气一般，南面沿街圆弧形商铺尚未售出闲置状态，西面沿街商铺均为90左右已基本售出但经营状况萧条大部分商铺闲置。 项目消防已经验收，通水，通电，通路，通烟道，道路平整。暂不通煤气，双线供电，停电概率极低，未安装电梯已预留电梯井，地下停车位约90个。 项目北面有座新桥，高淳其他人口乡镇及安徽往来行人必经过于此，为往来通行的咽喉要道。 项目北面和东面人气相对较旺。 此项目最初即为高端定位，一、二层为苏宁苏果用地，三层为餐饮，四层为洗浴，五层为住宿。但项目建成后三、四、五层均没能按原计划经营，其具体原因尚且不知。通水，通电，通路，通烟道，道路平整 一层平面图 一层现状（商铺） 二层平面图 二层现状（大堂） 三层平面图 三层现状（餐饮） 四层平面图 四层现状（洗浴） 五层平面图 五层现状（住宿） 4. 当地文化 老街高淳老街又称“高淳淳溪老街”。老街位于南京市高淳县淳溪镇，是高淳的商业中心。是中国古街的一颗灿烂的明珠，是江苏省保存最为完整的明清古街。老街以古老和奇特而闻名，为国家AAA级旅游景区，省级文物保护单位。老街风景区目主要有关王庙、高淳民俗馆、杨厅、新四军一支队司令部、高淳民俗表演馆、新四军驻高淳办事处旧址、乾隆古井等八处景点，以展现古老朴实的古建筑艺术及蕴涵其间的丰富民俗文化为主。老街始建于明初，历经明、清两代500多年的不断建设，历史上形成了一条长800余米（最初为1135米），宽3.5米左右的“一”字形街道。近年来年来，通过不断修缮和改造，禀承“修旧”如旧原则，使老街仍保持了昔日的风貌，依旧飘逸着古色古香的韵味。高淳老街是高淳的一张城市名片，凡到高淳的客商都会去老街转一转感受一下高淳古色古香的气息。 老街 关王庙 螃蟹节高淳从2001年开始,到现在已连续举办了八届螃蟹节,而且届届有成效、年年有拓展,已经逐渐形成了节会品牌和节会文化,成为全县人民期待和喜爱并充分收益的节会。2001年，高淳县政府将原水产节改为螃蟹节。9月30日，首届江南高淳螃蟹节开幕。螃蟹节以螃蟹为载体，全面展示高淳特种水产、旅游景点、饮食品牌和民风民俗，吸引了10万多客商和游客。签订水产品交易合同80多份，交易量1800多万公斤，交易额3.7亿元。高淳螃蟹节每年举办一次，至2007年，已举办7届螃蟹节。2007年螃蟹节期间，签约发照的重点项目共有137个，总投资57.82亿元，吸引了众多海内外游客到高淳休闲观光，各景区接待游客累计达到30万人次，旅游直接收入5000多万元。借着螃蟹节的举办，固城湖螃蟹已和阳澄湖螃蟹、洪泽湖螃蟹并称为江苏三大螃蟹品牌，在全国150多个城市设有经销点，直销台湾、香港、日本等10多个国家和地区。 5. SWOT分析1.该区域人流量主城区最大，且有相当高的消费能力；2.高淳主城区暂无集餐饮、洗浴、娱乐、酒店于一体的业态；3.目前该区域已形成较为浓厚的商业氛围，具有打造成为大型综合性娱乐产业的机会；4.本项目购置成本相对较低，作为自营、出租、转让等方式可运作空间很大。1.项目之前的经营计划没有得到实施，其中必有缘故；2.按照目前的项目定位经营，公关难度较大；3.高淳 “武家嘴国际大酒店”（武继军）在高淳历史背景较深厚，与本案定位有直接冲突与竞争。1. 未装修若自营，投入成本较大； 2. 项目休闲娱乐定位明确，如需另作其他定位则改动成本太大；3.一、二层平层可利用面积太小；4.一层沿街商业面积大部分已出售，可出售商业面积多为三、四、五楼空间。1处于城际交通“动脉”交汇处，城市窗口地带，外来人流较多人群相对稳定；2 每年9月12月螃蟹上市之际，此处汇集了来自全国各地的商人和旅客，人群消费能力强；3项目现已有苏宁电器、肯德基、苏果超市入驻，能够有效的吸引当地居民前来购物；4项目旁有全国最大的水产品交易市场和高淳的城市名片“老街”，是不可复制的稀缺资源；5、该项目空间结构比较合理，建筑品质也较高。威胁 Threaten机遇 Opportunity优势 Strength劣势 weak二. 重点区域商业物业典型个案分析1. 美尚美生活广场美尚美生活广场总占地面积3286.6 m总建筑面积1.3万计划业态服装 卖场 餐饮 娱乐容积4车位70开业时间预计2009年8月租金价格1楼4元/天/目前售价无招商进展暂无项目简介项目位于高淳行政中心和大型生活集中区，地处城市主干道-宝塔路133号，距离高淳市中心商圈（通贤街）仅0.8公里。项目共五层，一层二层为服装、三层为卖场、四层为餐饮酒店、五层为休闲娱乐。目前正在准备消防验收阶段尚未营业。电话询问招商人员，招商人员对目前租金价格还不是很了解，对项目还不是很熟悉。可见此项目进展的并不顺利。据招商人员称，一楼租金在4元/天/，三楼租金在1.5元/天/。 2. 宏达大厦宏达大厦总占地面积1250总建面6250现有业态服装 金店容积5车位无开业时间2007租金价格2楼1.1元/天/目前售价无招商进展一层全部租出 二层部分租出项目简介项目位于淳溪老街向东50米，项目共5层目前项目一层已全部出租，其中“以纯”服饰租赁了一层和二层的部分区域，其余区域闲置目前正在招商。项目西南面一层目前出售一些特价小商品，内部未装修档次明显与宏达大厦原本的定位不符合。 3. 武家嘴国际大酒店武家嘴国际大酒店总占地面积22948.总建筑面积37799现有业态餐饮 娱乐 洗浴 酒店 容积1.6车位129开业时间2007租金价格-目前售价无招商进展招商完毕 项目经营良好项目简介武家嘴会议中心，地处高淳“城市之门”，属武家嘴文化中心主体部分,是高淳首家四星级会议中心。该项目总投资9800万元，于2006年10月以招标方式聘请东南大学建筑设计研究院进行了高起点、高标准规划设计，内容集餐饮、住宿、健身、娱乐、科教等功能于一体，内设会务中心、商务中心、文化活动中心、员工宿舍等，各项设施均按照四星级标准设计。文中心总占地面积22948.59平方米，建筑面积37799平方米，楼高11层44.2米，其中：四星级会议中心建筑面积31490平方米，拥有豪华商务套房、办公客房、标准客房及总统套房等不同类型的客房212间（套）；大会议厅、中会议厅和多功能演艺厅各1个，小会议室及各类会客厅24个；大型宴会厅、中餐厅、西餐厅等风格各异的餐厅10个；室内外停车泊位129辆，可同时容纳500多人与会，具备国内一流的会议接待能力。会议中心结合高级办公设备，多元化的商务咨询及专业秘书服务，为短期、长期洽商或创业的各界精英提供高贵典雅的办公环境。文化中心辅助楼及其他配套设施建筑面积6309平方米，拥有游泳池、健身房、桑拿房、酒吧、棋牌室、美容美发室等设。 三投资可行性评价 运营方式本项目的投资价值可行性分析，根据自营、转让、出租三种运营方式分别做了测算分析，测算均为静态测算分析，未考虑资本成本利息、通货膨胀率等因素，仅供决策参考。（详细测算将根据项目详细数据资料齐备及高淳当前商业房地产交易税费情况调研明晰之后深化）1. 自营本项目购置成本为3000万元，按照建筑规划现有定位方向（休闲娱乐综合体），装修成本约1300万元（1000元/），假设每年营业收入为2500万，经营成本约500万元/年，每年扣除25%左右娱乐业经营税收，预期将在第4年收回投资成本并实现盈利1000万左右，年投资收益率达25%左右。 据2006年数据显示，高淳2006年共接待游客78万人次，实现旅游总收入4.26亿元，社会消费品零售总额38.28亿元，宾馆住宿及餐饮休闲业营业额7.1亿元。近年来高淳地区经济取得快速发展，2008年高淳县GDP增长为12.4%，预期未来几年内高淳宾馆住宿及餐饮休闲业总营业额将达到9-10亿元。本项目经营整体定位明晰，加之地理位置与硬件软件的优势，保守估计经营初期将达市场整体份额的2.5%左右。（数据来源：南京市统计局）2. 转让本项目购置成本为3000万元，各项税费、利息及管理费约200万元左右，周边目前一层在售商业价格均在11000元/左右，位置较好可达13000元/以上，二层以上在5000-6000元/，三层以上参考城区普通住宅销售价格，假设项目购置后一年内转让投资收益分析如下： 楼层面积（）单价（元/）销售额（万元）一层1708.6595001623 二层2131.9455001173 三层2132.23000640 四层3073.063000922 五层3126.873000938 总销售额5295 购置成本3000各项税费(约)200税后利润2095 投资回报率65.48%可售面积()12172.72销售均价(元/)4350 3. 出租出租运营方式按照6个不同价格进行测算，保守预期每年租金收益约240万元，根据周边项目实际情况分析，现阶段该项目租金收益预期每年可达400万元，年投资收益率为12%。面积()单价 (元/天)租金收益各项税费 (总收益10%)税后收益购置成本年投资收益率12172.720.6267 27 240 30008%12172.720.7311 31 280 30009%12172.720.8355 36 320 300011%12172.720.9400 40 360 300012%12172.721444 44 400 300013%12172.721.1489 49 440 300015%租金数据依据苏宁电器，位于本项目的一二层租赁面总共积为2000，租金价格为80万/年。合1.1元/天/苏果超市，位于本项目的一二层租赁面总共积为1.8万，租金价格为400万/年。合0.6元/天/天河路沿街商铺，位于项目东面的沿街商铺，租金均价为2元/天/宏达大厦，二层租金为1.1元/天/美尚美生活广场，一层租金为4元/天/综合评价：项目评价：项目处于高淳两大交通“动脉”的交汇处，连接高淳地区最富有的西北乡镇地区与安徽芜湖、当涂等地，快速增长的乡镇消费经济是本项目最大的核心商业价值；项目周边消费群体稳定，人流集中，尤其是高淳地区最大的华润苏果、唯一的洋快餐“肯德基”、与苏宁电器的入驻，无疑说明众多商业连锁机构对于该地段与本项目价值的认可；高淳当地人对于该项目的口碑较好，对于该地段的商业价值认可度颇高；按照目前的经营规划定位，高淳本地“武家嘴国际大酒店”构成的直接竞争威胁，对于项目而言将是今后直接面对的攻关难题；项目建筑品质较高，内部空间格局划分也合理，然本项目由于经营规划定位明确，故如作其他定位则改动成本太大；区域商业市场评价：该区域商业项目发展不成熟，目前两个大型的综合商业项目正在招商，进展不佳。高淳商业还处在初级发展阶段。高淳在每年9月-12月螃蟹上市之时，会迎来一个水产品市场交易高峰。其中往来的客商具有相当的消费能力，且此区域商业不能满足其需求。本区域处于高淳县的主城区，此区域并没有大型的综合性休闲娱乐场所，发展潜力巨大。投资价值评价： 根据第五部分财务测算，该项目自营与出租年投资收益率均达8%以上，上图中分析表明，如运营管理得当该指标上升空间仍很大； 尤其是转让方式的整体投资回报率保守估计将达到65%以上； 故从投资决策财务角度而言，该项目具有较高的投资价值。