房地产估价实习报告.doc

房地产估价报告项 目 名 称:益阳市康复北路特步运动服饰店委 托 方:叶先生估 价 方:益阳市鑫都房地产价格评估有限公司估 价 人 员：估价作业时间:2013年6月16日估价报告编号:20136118 目 录报告摘要1致委托方函2估价师申明3估价的假设和限制条件4估价结果报告7一、 委托估价方二、 收托估价方三、 估价对象四、 估价目的五、 估价时点六、 价值定义七、 估价依据八、 估价原则九、 估价方法十、 估价结果十一、 估价人员十二、 估价作业日期十三、 估价报告应用有效期估价技术报告14一、 个别因素分析二、 区域因素分析三、 市场背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估价方法使用六、 估价测算过程附件25估价师心得26 致 委 托 方 函叶先生：依据委托，我们公司对坐落于益阳市康富北路特步运动服饰店（使用面积20平方米）的房地产进行市场价格评估，为委托方将来拍卖提供参考的依据。估价时点为2013年6月16日。估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照中华人民共和国房地产管理办法、房地产估价规范、建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，遵循独立，客观，公正的原则。经过周密准确的测算。确定该估价对象在2013年6月16日繁荣现有正常市场价格为人民币： 109664.3 。大写为壹拾壹万壹仟贰百贰拾叁元 。单价为 1740.7 元/平方米。 法定代表人：薛红斌 2013年6月16日 估 价 师 声 明 我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6. 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。7. 如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8. 最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。估价的假设和限制条件一、 估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指在一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不 同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准。二、 估价限制条件（一） 本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需要向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二） 房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三） 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四） 按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效，随着时间的推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五） 本次估价所依据的有关房地产权属，土地使用权面积及建筑物面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六） 估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察时客观性，真实性，公正性承担责任，但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（七） 特殊说明的事项估价对象为非正常交易（即为转租），所租房屋的租金低于该区域同一地段的正常租金价格。与估价对象相同面积的商业铺面的租金的正常水平为元/月，所以为了本估价报告的合理性。本公司对估价对象的租金进行了调整。估价中采用的租金为正常市场中的正常交易价格。（八） 本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。（九） 报告中所使用的货币为人民币。估 价 结 果 报 告一、委托估价方：委托单位：益阳市康复北路特步运动服饰店二、受托估价方：受托单位：益阳市鑫都房地产价格评估有限公司单位地址：益阳市桃花仑路4号资质评书号：04045419法定代表：薛红斌联系电话：三、估价对象（十） 估价对象调查情况权属人 房地坐落益阳市康富北路土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积20平方米楼层一层建成年份2000年（二）估价对象权利状况1、估价对象为益阳市康富北路瑞声服饰店，土地用途为商业。土地使用权为出让。至估价时点，其土地已使用了1年（取整），尚余使用年限为年。2、估价对象所处建筑物翻建于2000年。为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为50年。至估价时点该建筑物已使用了年。3、本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象坐落于益阳市康富北路，是益阳的繁华区域。有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行，工商银行，附近有电信大厦，沃尔玛超市，估价对象用途为商业，设定出让年限为2000年至2050年。至估价时点，该宗地已使用了1年。土地剩余使用年限为年。根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。（四）权益情况 估价对象产权为益阳农业银行，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。四、估价目的 为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。五、估价时点201年6月16日六、价值定义 根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。七、估价依据（一） 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1、中华人民共和国担保法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国拍卖法 5、中华人民共和国土地管理法实施条件 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二） 本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（三） 委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、益阳市土地房屋权证5、益阳市土地房屋他项权证（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 收益价格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下大写金额：人民币玖万壹仟零玖拾伍元十一、估价人员估价师：杨帆注册房地产估价师：薛红斌审核：薛红斌十二、估价作业日期2013年6月3日至2013年6月16日十三、估价报告应用有效期本估价报告自201年6月16日起壹年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析土地使用总面积： 20 平方米用途为商业土 地使用年限：50年剩余年宗地形状：矩形层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：2000年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市场条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。二、 区域因素分析估价对象位于益阳市康富北路，周边有大超市，益阳市农业银行等。影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况估价对象面临康富路，该道路是益阳市的主要街道之一，公交线路有20路，9路，等且就近设有公交车站点。交通出行十分便捷。、繁华程度估价对象坐落于益阳市康富路农业银行分行旁，是益阳的繁华区域。周边商业配套设施齐全。附近有大超市，益阳市电力局家属楼，人流量大，商业繁华程度较高。、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为2156元平方米。三、 市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法、成本法作为本次评估的基本方法。市场比较法是指将估价对象房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格修正得到估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。六、 估算测算过程(一) 利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 (1)计算公式:积算价格土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为1000元/平方米，故此估价对象的重置造价为1000*20=20000（元）(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2009年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为2875元/平方米,201年至今仍未更新，故和09年地价相同。土地重置价格 2875 元/平方米土地重新取得价格=57500元(4)建筑物折旧 建筑物年折旧额=20000*(1-2%)/50=392元建筑物折旧=392*1=5096元 (5)计算积算价格积算价格=20000+57500-2096=72404元(二)收益法土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。、计算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 、确定资本化率 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率4% ,风 险、管理等补偿按4.8% 、房地出租总费用a管理费年房地租金*4%b年维修费房屋重置价格*2%c年保险费房屋重置价格*2 d年税金年房地租金*17.5%e年折旧费C(1-R)/N 、房地总收益=年租金+年押金利息 、计算资本化率r=4%+4.8%=8.8% 、计算收益价格 （1）房地总收益=年租金=1500*12=18000 （2）房地出租总费用a管理费=年房地租金*4%=18000*4%=720（元）b年维修费房屋重置价格*2%=1000*20*2%=400（元） c年保险费房屋重置价格*2=1000*21*2=40元）d年税金年房地租金*17.5%=18000*17.5%=3150（元）e年折旧费C(1-R)/N=1000*21*（1-2%）/50=411.6（元）年房地总费用=a+b+c+d+e=4721.6（元） （3）年房地纯收益=（1）-（2）=18000-4721.6=13278.4（元） V=a/r1-1/(1+r)n =10452.4/8.8%1-1/(1+8.8%)37=144855.264 (元） 因此，收益价格=144855.26（元）(三)市场比较法(1)可比实例情况(详见副表) (2)计算可比实例收益价格。可比实例年折旧额、建筑物重置价格等按成本法计算。可比实例一A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=14400元C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金4%=144004%=576元年维修费=房屋重置价格2%=1000212%=420元年保险金=房屋重置价格2=540212=42元年税金=年房地租金17.5%=1440017.5%=2520元年折旧费=100021(1-2%)/50=411.6元D年净收益=年总收益-年费用=14400-576-420-42-2520-411.6=10430.4元E、计算收益价格收益价格=10430.4/8.8%1-1(1+8.8%)=11元可比实例二A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=21600元C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金4%=216004%=336元年维修费=房屋重置价格2%=1000402%=800元年保险金=房屋重置价格2=80元年税金=年房地租金17.5%=2160017.5%=3780元年折旧费=100040(1-2%)/50=784元D、年净收益=年总收益-年费用=21600-336-800-80-3780-784=15820元 E、计算收益价格收益价格=15820/8.8%1-1(1+8.8%)= 元可比实例三A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=20000元C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金4%=200004%=800元年维修费=房屋重置价格2%=1000482%=240元年保险金=房屋重置价格2=24元年税金=年房地租金17.5%=2000017.5%=3500元年折旧费=100025(1-2%)/50=490元D、年净收益=年总收益-年费用=20000-800-240-24-3500-490=14946元E、计算收益价格收益价格=14946/8.8%1-1(1+8.8%)=元交易日期修正由于各可比实例收益价与估价时点的价格相近，故不作日期修正。比较因素修正（1） 选取可比实例因素条件说明表可比实例内容比较因素可比实例A可比实例B可比实例C交易地点益阳市康复北路益阳市秀峰中路益阳市桃花仑西路交易日期2013年4月2013年5月 2013年5月租金水平(元/月)120018001666.67房产使用面积(平方米)213625交易情况较好正常较好价格类型租赁租赁租赁用途商用商用商用区域因素商业繁华程度好较好好交通条件好较好好公用设施完备度好好好离市中心的距离近近近个别因素环境条件好好好平面布置合理合理合理建筑结构砖混一等砖混一等砖混一等 （2） 交易情况修正: 估价对象ABC交易情况100+0+0+0（3） 交易日期修正：根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。（4） 区域因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下： 区域因素比较表区域因素估价对象实例A实例B实例C繁华程度1010910 道路通达度1010910公交便捷度1010910对外交通10101010环境质量10101110景观10101011城市基础设施10101011社会公共设施10101010规划限制10101010治安状况10101010 综合10010098102（5）实物状况修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的实物状况比较修正列表如下：个别因素修正表实物状况权数估价对象实例A实例B实例C面积8%100999098形状12%100100100100临路状况25%10010099100使用年限5%100100100100新旧程度13%100100102100装修18%10010010298工程质量10%10010010299建筑结构 4%100100100100朝向5%10010098100综合100%10099.9299.6799.38由于本次估价调查时所收集到的资料中没有市场成交价格，因而估价过程中运用收益法求出其收益价格后再进行修正。针对可比实例A：据调查资料分析得年房地纯收益为10430.4（元）针对可比实例B：据调查资料分析得年房地纯收益为15820（元）针对可比实例C：据调查资料分析得年房地纯收益为14946（元）运用收益法的公式：V=a/r1-1/(1+r)n可以求出： VA=10430.4/8.8%1-1(1+8.8%)= 11（元）VB=15820/8.8%1-1(1+8.8%)= （元）VC=14946/8.8%1-1(1+8.8%) （元） （六）求出比准价格（ a：把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，起计算列表如下： 综合修正计算表实例项目实例A实例B实例C成交价格11交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/100100/98100/102个别因素100/99.92100/99.67100/99.38修正后价格113877.28176616.28160783.18b：采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格 比准价格=（113877.28/21+176616.28/36+160783.18/25)/3=5586.68元/m2（一） 估价对象最终价格确定 估价方法总价（元）单价（元/平方米）成本法724043620.2市场比较法111733.65586.68收益法144855.267242.76成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”更体现市场行为；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。估价对象房地产价格=(72404+111733.6+144855.26)/3=109664.3（元）折合单价=109664.3/63=1740.7（元/平方米）估价心得本次估价受益阳市政府委托，对益阳市长益路的一处名为精诚数码音像点的商用房进行估价。估价的目的是为委托方对估价对象将来进行拍卖提供价格参考。本估价无论从估价对象还是估价目的来看，有一定的特点。因此，有必要对本次估价过程进行总结回顾。一、 现场勘察与基础资料的取得鉴于从委托方处所获取的资料非常有限，因此估价项目的现场勘察和基础资料的收集被视为本项目最重要、最难的基础工作之一。估价人员前往估价对象所在地后积极与当地政府相关部门联系，分别取得了估价对象的有关资料，同时收集到了基础地价文件，房屋重置价格依据及当地部分土地出让案例，为评估工作提供了完备的资料。二、估价技术路线的选择估价方法的选择要符合目的的需要。为了精确起见，本估价采用了市场比较法、成本法和收益法三种方法。其中收益法评估最重要的是要确定合理的收益、支出和资本化率。收益的确定要从评估对象所处区域同类房地产的平均收益水平出发。但由于其他的因素的影响其实际收益水平仍有一定差异，因此本报告经过比较分析主要依据估价对象的实际租赁数据进行测算。三、土地价值的确定估价对象所在的地区政府颁布了基准地价文件。附 件1、估价委托书2、房屋所有权证3、土地使用权证4、评估机构资质证书复印件5、估价师资格证书复印件6、益阳市中心城区级别基准地价表(一)7、益阳市中心城区商业用地基准地价内涵(二)8、益阳市房屋重置价格表(三)9、益阳市商业楼层地价分配表(四)10、房屋出租收益调查表如下：(1)、估价对象(2)、可比实例A(3)、可比实例B(4)、可比实例C11、交易实例调查表：(1)、估价对象(2)、可比实例A(3)、可比实例B(4)、可比实例C益阳市中心城区级别基准地价表(单位:元/平方米)（表一）级别商业基准地价住宅基准地价工业基准地价21567964981259576378778417281536302209423218320益阳市中心城区商业用地基准地价内涵（表二）级 别土地权利使用年期（年）容积率标准深度开发程度估价期日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2006.7.1二级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2006.7.1三级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2006.7.1四级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2006.7.1五级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2006.7.1六级地出让土地使用权401.01.0181512五通一平2006.7.1益阳市房屋重置价格表(表三)结构重置价格耐用年限残值率钢筋混凝土结构670元/60年0砖混一等结构550元/50年2%砖混二等结构440元/50年2%砖木一等结构370元/40年6%砖木二等结构290元/40年4%砖木三等结构210元/40年3%简易结构130元/25年0