房地产估价的规范与风险防范(演示稿).doc

房地产估价的规范与风险防范武汉理工大学 黄学军2003年6月第一稿2005年9月第二稿目 录第一部分 房地产估价报告的作用与要求第二部分 房地产估价报告常见的问题一、报告的形式、格式方面存在的问题二、报告的各组成部分存在的问题三、报告的装订、存档方面存在的问题四、报告的名词术语和语言表述方面存在的问题五、估价结果方面存在的问题六、估价技术和方法方面存在的问题第三部分 关于估价的假设和限制条件第四部分 典型案例分析第一部分 房地产估价报告的作用与要求一、对资产评估报告：1、 评估机构提供的资产作价意见；2、 履行合同或委托协议的总结；3、 据以界定评估机构应承担的法律责任。要求：证明其评估的依据是充分的，评估方法是科学的，评估结果是可靠的。对评估报告的要求：实事求是，内容全面，准确而简练。二、 土地估价报告：1、 估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件；2、 委托者履行评估协议、进行土地估价情况的总结；3、 合乎职业标准的专家评估意见4、 必要时可作为公证性文件。要求：内容真实、方法得当、逻辑严密、结论可靠、格式规范、叙述简练。三、 房地产估价报告房地产估价规范要求：房地产估价应独立、客观、公正。第8.0.1条规定：估价报告应做到下列几点： 1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套； 2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；4 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。四、 归纳与总结综合各方观点，我们认为，房地产估价报告是：1、记述估价过程的文件2、反映估价成果的文件3、提供价值依据的文件4、具有一定的法律效力和意义文件，5、是估价机构的“产品”。因此，为规避估价风险，必须规范房地产估价报告；估价机构出具合乎要求、规范严谨的房地产估价报告是规避风险的基础。第二部分 房地产估价报告常见的问题一、报告的形式、格式方面存在的问题：（一）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。（二）相当一部分报告只运用一种方法进行评估，不符合规范中要求的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”。1、两种以上的估价方法2、宜选用3、估价师的勤勉义务4、不考虑其中一种方法的结果（三）相当一部分机构仍沿用规范颁布之前的格式出具报告。在规范颁布实施以后，仍采用原来的格式是不妥的。（四）大多数机构对交易课税等估价报告采用了简易格式。根据有些评估业务数量大、价值量小、收费低的特点，在评估实际中可以采用简易报告格式（表格式报告）。可以考虑采用简易报告格式的评估业务有交易课税评估和个人住房抵押贷款评估。另外，拆迁估价的分户报告也可以采用简易报告格式。但有些机构的简易报告过于简单，无法说明问题，或缺少必要的假设限制条件。建议各机构针对不同估价目的，分别制定本机构统一的简易报告格式。（五）部分机构的房地产估价报告采用了其它报告的格式，如资产评估报告格式或土地估价报告格式。对房地产估价而言，这样显然是不合适的。二、报告的各组成部分存在的问题：对照规范中估价报告的规范格式要求，报告的各组成部分中存在着下列一些问题：（一） 封面：规范中要求封面应包括估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期、估价报告编号。实际工作中发现有的报告存在缺项情况，如缺少估价人员、估价报告编号等。（二）估价项目名称：有的报告估价项目名称不规范，有的过于简单，有的又过于繁琐。在项目名称中，可能包括的内容有房地产的权利人、房地产所处位置、房地产的用途和类型以及估价目的个人认为：估价项目名称应简洁明了，应包含房地产的权利人和所处位置两个要素；为方便管理和存档，可设关键词。（三）致委托方函：按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告致委托方函内容缺失，没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。（关于致委托方函后面再具体讨论。）（四）估价师声明：规范中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。拆迁估价中的实地查勘：城市房屋拆迁估价指导意见第九条规定： 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。第十五条规定： 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。重要专业帮助：应具体说明，不应笼统说明；并有专业人士签名。（五）估价结果报告：（6个方面）1、委托方、估价方规范中规定对委托方、估价方描述应包括单位全称、法定代表人姓名和住所等。有些报告缺法定代表人姓名、住所等。2、估价依据估价依据应写明估价所依据的估价规范；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。有的报告依据过于简单或写法不够严谨，如：估价依据为“手册”、“教材”、“网”等，过于笼统。另外，“网”上的价格信息只代表了买方或卖方的单方意愿，而并非实际成交的价格，以此作为市场比较法的依据，理由不够充分。3、估价原则1、房地产估价应独立、客观、公正。2、估价原则（技术原则）包括四项：合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则。有的报告此项空缺，有的则对估价原则理解有误，如有报告中估价原则写为：“评估人员现场查勘原则”、 “抵押评估中的保守原则”。又如，某报告中对估价原则的表述如下：“八、估价原则合法性原则1、合法使用估价应以估价对象的合法使用为前提。2、合法处分估价应以估价对象的合法处分为前提。操作性原则1、公正、公平、公开的原则。2、客观性、独立性原则。经济性原则1、最高最佳使用原则估价应能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。2、替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。有相同使用价值和相同效用、有可替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋向一致。时效性原则1、估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。由于房地产市场处于不断变化中，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同价格水平，因此估价均以在估价时点已知或假设为前提。2、按照规定估价报告有效期一般为一年。有效性原则1、估价报告与房地产权属证同时使用有效。2、估价以继续使用或经营为前提，按照最高最佳使用原则改变用途而明示的除外。”4、估价方法规范中要求应说明估价的思路，采用的方法以及估价方法的定义。有的报告思路、方法描述不清；有的报告对估价方法无定义。5、估价结果估价结果应分别说明总价和单价，并附大写金额。有的报告只有总价，没有单价；有的报告金额无大写。6、估价人员规范要求列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章。有些报告不仅没有签名、盖章，甚至没有打印出估价人员的姓名。（六）估价技术报告：1、影响因素的分析方面的问题：规范中要求，对影响估价对象的个别因素、区域因素、市场背景状况及最高最佳使用情况都要作详细的说明、分析。相当一部分报告或没有个别因素、区域因素、市场背景及最高最佳使用这四方面的分析，或分析缺乏针对性，或内容与估价对象概况相同。 大多数估价报告在对这四项的分析中，都存在相关性、针对性差的问题，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定。有的报告这部分的描述仅是结果报告中估价对象状况的简单重复。结果报告中重描述和介绍，技术报告中重分析和影响。还有的报告中的分析违背基本的经济学理论或常识。如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面24层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点射力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”此处，“购买商铺使用”，“可作房居住、办公综合用途”，“经济增长点射力的增强”等均存在语病，“投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润”也违背经济学的基本原理。2、估价方法选用方面没有描述理由或理由不充分。（估价技术和方法方面存在的具体问题后面再详细分析）（七）估价报告附件：相当部分报告附件资料不完整，或没有附件清单。（需专门研究）三、报告的装订、存档方面存在的问题：（一）部分机构报告装订质量差，甚至只用回形针或大头针将资料汇在一起，极易造成资料散失。（二）存档材料缺失较多。按规范要求，估价程序中所涉及的一切必要资料，都须进行整理、归档并妥善保管。有机构未按照此要求进行，存档材料缺少如委托书、估价合同、现场查勘记录、复核审核过程记录等内容，有的缺估价技术报告。（三）同一机构报告格式装订不一致，不利于建立统一的企业形象。（四）存档材料中有用铅笔改动现象。如某报告在运用比较法求取房地产价格时，存档材料中出现铅笔改动现象。可比实例价格比准价格250220262.5219.45280240279.3234.36230230242.54237.42261.45230.41如上表所示，原可比实例的价格用铅笔改为第二列所示价格，比准价格相应改为第四列所示价格，最终价格由原来的261.45万元变为230.41万元。对存档材料而言，这样的改动不仅缺乏严肃性，也为报告的运用留下了隐患。四、报告的名词术语和语言表述方面存在的问题：（一）名词术语不准确。如将“估价时点”写成“估价时间”， “假设和限制条件”改为“评估条件与说明”等。（二）对名词术语的界定不准确、不清楚。如有一份报告这样描述价值定义：“本报告书所确定的房地产价值，即该房地产客观合理价格，是指对应于房地产抵押款提供价值依据”。这样的描述含糊不清，语言也欠通顺。（三）文字表述不严谨或语句不通。如某报告在假设和限制条件中写到：“我等评估师曾在现场作实地查看，但建筑面积以市房产管理局确权为准”；“我等评估师尚未进行任何结构质量测量鉴定，亦不会测试该房地产的设施或检测建筑物的因受腐蚀气体或有害物质对建筑物的影响，故我等评估师不会证明该房地产并无任何损坏。”此种表述不仅有欠严肃，而且语意不够清楚。五、估价结果方面存在的问题：（一）部分报告的结果明显偏离市场行情。如某高档别墅的评估价格仅为2000/左右，大大低于市场正常价格。又如公园路134号两套相似的住宅，两家评估机构各自的评估结果差异很大。（二） 确定估价结果未说明理由。有的报告采用两种方法得出的结果差异很大，但不作任何分析说明，或说明理由不充分。六、估价技术和方法方面存在的问题：（一）估价对象状况的描述方面的问题：规范中要求，估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况。有些报告对估价对象状况的描述模糊不全，或过于简单，尤其缺乏产权方面的描述，影响了估价的科学性。描述方法和技巧：1、项目背景：如企业历史、项目变化特殊情况等。2、土地（实物、权益）建筑物（实物、权益）3、实物权益4、部分房地产5、再建工程（二）市场比较法运用中的问题：1、可比实例选取不当、不足。规范中要求，运用市场比较法估价，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。有的报告只选用二个可比实例，有的选用的并非实际成交的案例。2、可比实例描述不清。不少报告不具体描述可比实例的位置、坐落，只用A、B、C代替。3、可比实例交易日期不清。有的报告仅用“近期”描述交易日期，显然不符合规范要求。4、区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。5、 因素修正幅度过大。规范中规定，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。调整幅度过大，也说明了可比实例选取不当。（三）收益法运用中的问题：1、在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分。2、公式选取不当。3、资本化率求取无方法、依据，取值不当。4、收益年限确定有误。如一份报告的价格测算过程如下： “（一）底层商铺价格运用收益法予以评估，根据其租金情况的调整，年租金为72500元，综合资本化率选为4；则：根据公式 Va/r72500/4%1812500元”在上述测算过程中，年租金的确定无依据，年租金与房地产年纯收益概念混淆，综合资本化率的选取无依据且取值不当，选用无限年公式计算也不正确。（四）成本法运用中的问题：1、部分报告在对地价、重置成本的确定上依据不充分，报告在描述上显得主观随意性很大。如：解放公园路某私有房地产估价报告中写到“通过对市场调查，该区域内房地产开发的商品房价格和开发商品房的户内设计，和对估价对象具体的坐落、楼层、室内布置设计等各方面因素进行比较和评估，确定于估价时点，购得与估价对象各个因素相似的全新房地产，价格可能为1800元平方米。该估价人员本意是想通过市场比较求得房地产的重置价格，但其描述过于笼统粗略，重置价格的确定依据不足；另外，“价格可能为1800元平方米”的说法极不可取。2、调整系数过大且无充分理由。如：某工业用房价格评估报告中：房地产价格重置单价成新率（1各项因素调节）（1其它因素调节）建筑面积其中各项因素包括采光、朝向、通风、环境卫生等，报告中三栋厂房的各项因素调节系数分别为80、80、60。调整系数过大，得出的结果缺乏说服力。（五）假设开发法运用中的问题：1、 开发期2、 利润率3、 计算方式（六）基准地价修正法运用中的问题：1、对基准地价的内涵理解有误。2、对基准地价修正体系了解不足。第三部分 关于估价的假设和限制条件：一、资产评估报告中包括： 1、特别事项说明；2、评估基准日后重大事项；3、评估报告的法律效力；具体又包括：（1）报告成立的前提条件和假设条件；（2）依法生效；（3）有效期；（4）报告的用途、提供和公开。二、土地估价报告中包括：需要特殊说明的事项：1、 本项估价的假设条件；2、 报告使用的限制条件；3、 未经证实或无法确认的资料和估价事项；4、 估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因或依据；5、 估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件；6、 其它需要说明的问题。三、房地产估价报告中包括：估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即评估的前提。在评估过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，应先进行假定。限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。估价假设前提：一、 通用条款：所有报告均应有以下条款。1、 本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2、 本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。二、 选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。1、 若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；2、 若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3、 若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；4、 必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；5、 必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；6、 若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；7、 对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后限制条件：限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。一、 前述七种选用条款所述情况，在本部分应有相应限制。如：A、 估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。B、 估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑及重视。C、 其他情况参照以上表述。二、 抵押贷款，房地产处分必须写明本条： 本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。三、 通用条款：所有报告均应有以下条款。A、 本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。B、 本报告的估价结果是在正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力对房地产价格可能产生的影响。C、 本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估公司不承担责任。D、 本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。如某报告在假设和限制条件中写到：“本次评估有权属证书的，以权属证书确认的合法产权面积为准，没有权属证书的，以实测面积计算。”做出此种设定后，在限制条件中应说明面积出现变化时应如何处理。“2、如出现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司更正。否则，报告误差部分无效。”此种回避风险的做法显失公平。一般情况下价值定义应表述为：公开市场价值，即估价对象在估价时点，完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值。价值定义的要素说明：1、完整权利状态：防止估价对象已设置抵押等他项权利；2、必要时以价值定义中应加“整体使用”，区别于零星处分房地产，对单栋建筑物一般可不作界定。)（关于致委托方函的讨论：个人认为应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价结果及特殊事项等四方面。例：致委托方函A： 我公司于 年 月 日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到 年 月 日评估工作结束。根据 E ，确定估价对象 F 。 我公司估价人员于月日进行了现场查勘，在此基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点 年 月 日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币： G （大写：人民币 。）针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。 特此函告 评估机构（盖章）： 法定代表人（盖章或签名）： 年 月 日说明：A、 委托方名称或姓名；B、 区、街道、门牌号或宗地号；C、 应说明：1、全部房地产； 2、全部土地 3、部分房地产及分摊土地 4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。D、 评估目的E、 权属证明文件，应列明具体种类、名称F、 估价对象主要情况，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等；G、 应包括总价和单价H、 如有特殊要求应予以说明，如涉及补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。）第四部分 案例xuejunhuang263.nettel:02787213766 (办公室) 02762826659（小灵通）