大学路(项目建议书).doc

目录第一章 项目的提出及建设的必要性1.1 项目背景1.2 项目建设的必要性第二章 市场分析及需求预测2.1 市场分析2.2市场需求预测第三章 项目建设单位概况第四章 项目建设规模及条件 4.1项目选址 4.2建设规模与内容 4.3建设条件第五章 工程建设方案 5.1建设依据 5.2规划原则 5.3整体规划 5.4道路广场及场地排雨水设计 5.5绿化景观设计 5.6建筑设计 5.7消防工程 5.8公用工程第六章 环境保护及节能、节水 6.1环境现状 6.2环境评价 6.3节能、节水必要性 6.4节能措施 6.5节水措施 6.6能源管理第七章 项目管理及实施计划 7.1 项目管理 7.2 项目实施进度第八章 投资估算及资金筹措 8.1估算范围 8.2编制依据 8.3估算方法 8.4投资估算 8.5资金筹措第九章 经济效益分析 9.1 经济适用住房微利售价分析 9.2 商业网点用房经济效益分析第十章 社会效益第一章 项目的提出及建设必要性1.1 项目背景改革开放以来，我国住宅建设已经完成了由计划型发展方式向市场型发展方式的重大改变。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）出台，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。近年来，各地政府按照国务院的统一部署，停止了实物住房分配，逐步实行住房货币化，职工直接进入市场解决住房问题，市场在住房供应中的基础作用正在形成。城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区的住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，住宅建设存在着面向高收入阶层、利润最大化的开发倾向。年月份，控制房价的“国六条”出台后，郑州市房管局制定了郑州市十一五住房建设规划和今明两年住房建设目标。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他（集资房、房改房）占5.2%。该规划显示了政府解决中低收入居民住房难问题的决心。 2007年郑州市住房建设年度目标对社会公布，政策性保障住房140万平方米，其中廉租住房4万平方米，周转住房10万平方米，国有困难企业利用自用土地集资建经济适用住房和房改危旧房改造40万平方米，经济适用住房86万平方米。和2006年相比，2007年政策性保障住房多规划20万平方米。从以上数据可以看出，随着房地产市场的成熟和发展，在城市居民居住用房的供给渠道上，除了占主要份额的商品住宅外，廉租住房、周转住房、危改房、旧城改造、经济适用住房项目已逐渐成为政府工作的重点。作为社会保障性质用房，经济适用住房与群众生产生活息息相关。经济适用住房的建设有效地解决了部分低收入家庭住房问题，得到了广大市民的好评。按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市陇海路以北、大学路以东、幸福路以西区域，投资建设“经济适用住房项目”。该地区目前是郑州京广汽车站所在地，由于功能落后，现已被淘汰，即将搬迁。如果按照规划，将此地块建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供大量房源，又带来了无限的商机，无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。河南省有色金属地质矿产局第一地质大队是一支集地质勘查、矿业开发、水文地质、工程地质、环境地质勘查、勘查施工、岩矿测试、工程测绘、数字化信息处理等多业并举的综合性地质大队。根据省政府常务会议20074号纪要精神,第一地质勘察院整体搬迁郑州,为此勘察院向市政府申请建设一批经济适用住房,以解决工程技术人员及职工的住房困难问题.按照市政府的批示要求,郑州市房地产管理局对第一地质勘察院申报的项目进行了调查核实,经调查第一地质勘察院现有职工3000人(含离退休500余人,根据上级指示精神及经济适用住房有关政策,应优先解决2500名在职干部职工住房困难问题,经计算需要经济适用住房20万平方米。河南省地矿局第一地质勘察院委托河南康宁置业有限公司开发建设，拟在郑州市陇海路以北、大学路以东、幸福路以西区域建设经济适用住房小区，总建筑面积114600平方米。项目竣工后优先销售给第一地质勘察院符合条件的干部职工，多余房屋由经济适用住房建设管理中心按规定面向社会销售。1.2 项目建设的必要性1、本项目的建设在极大程度上改善了该旧城区域内居民生活环境和居住条件，同时为城市的发展增加了新的亮点。该处属于郑州市典型的旧城区，占地面积约43亩，其中京广汽车站功能及设施已老化，该区域房屋建筑形式多为砖混结构，大部分为五六十年代所建，部分居民楼普遍户型较小，房屋老化；设施陈旧，缺少规划，布局混乱。配套不全，仅将房屋改造价值提升不大，且困难重重，通过局部调整很难实现改造的目的，唯一的途径是将老功能区整体改造，重新打造出一个集住宅、商业为一体的社区。因该功能区的现状对整个城市功能的实现已不能发挥很好的作用，随着规划中陇海路大学路立交桥的开工建设，该区域进行整体改造势在必行。2、本项目的建设是积极落实国家政策，解决低收入家庭的住房困难，加大郑州市经济适用住房建设力度，促进房地产健康发展，社会和谐的需要。本项目建成后可以在一定程度上缓解郑州市中心区域房地产市场的供需矛盾，满足该区域改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房需求，真正体现政府执政为民，改善人民生活居住环境，构建和谐社会。3、本项目的建设是优化市场结构，平抑商品房总体价格水平，维护社会稳定和长足发展的需要。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他占5.2%。 从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的陇海路大学路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进第二章 市场分析及需求预测2.1 市场分析2.1.1市场环境条件分析加快郑州城市化进程，把郑州建设成为国家区域性中心城市，对郑州及至河南未来经济具有重要意义。郑州是河南省政治、经济、文化中心，国务院批准的内陆开放城市之一，是中原地区外商投资最为集中的城市，也是外埠商家极为重要的战略要地。郑州的城市构造体系从黄河到中岳，从全城区到多组团，规划营建不同尺度的绿色园林和蓝色河湖交织网络体系；改善人居环境质量，塑造城市景观特色，争取把郑州打造为一个全新的“生态城市”、“花园城市”、“绿色商都”。未来五年，郑州市城市化水平将达到63%，若将城市中占有比例较大的商业流动人口计算在内，对郑州市住房的需求极为庞大，这必将带动郑州房地产市场的持续繁荣。从郑州市自身的发展现状看，房地产市场面临着许多有利的条件：1、房地产业发展对宏观经济增长起着强有力的推动作用。郑州市的国民经济要持续保持快速发展必须加大住宅的建设规模和房地产的开发力度，住宅建设从投资和消费两个角度来讲，对拉动经济增长起关键作用，它可以有力地带动相关辅助配套产业（如商业、餐饮、家电、装饰等）的消费需求。2、深化住房制度改革对房地产业带来的发展动力。郑州的住房制度正处于旧体制已经破除，新体制正在建立的阶段。市政府将进一步垄断房地产一级市场，开发住房二级市场。2002年起郑州已经不再推广集资建房。住房体制的破旧立新，必将不断激发居民购房的积极性，释放百姓住房投资和消费的能量。3、城市建设内在质量和品位的不断提高，布局的日趋合理，对房地产业的发展具有强大的外部效应。近年来，郑州市城市基础设施建设成效十分显著，发展水平不断提高，规划布局日趋合理，郑东新区的规划建设，环城快速路建成通车，城市拆墙透绿工程的开展，城市夜景亮化工程的实施等一系列工程的开发完成，使城市建设走上了稳定发展时期，城市面貌焕然一新，这对房地产业的发展是一个强有力的支持和保证。2.1.2房地产市场现状分析住房是居民的基本生活需求。近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。“十一五”期间，房地产业作为国家支柱产业的地位和作用显著加强，房地产投资呈现持续、快速增长态势。我国居民的住房消费，已从解决住房困难向改善居住条件转移，这必将培育新的住房消费增长点。同时，国家为规范房地产业发展秩序，改善居民的住房条件，也相继出台了不少的措施，如：加快城镇化进程；提高居民收入水平；强化土地市场管理，调整住房供应结构等，这些措施和政策必将促使住房消费市场热点的形成。郑州市的房地产业发展很快，近几年来，随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量的飞跃。郑州的楼市目前呈现快速发展的良好态势，市场投入强劲，消费需求旺盛，市场管理日趋规范，整体上房地产市场平衡推进，高潮不断。郑州市房地产开发建设投资稳定增长，房地产市场活跃，价格长势平稳。2006年以来，市房管局坚持开展积极的宏观调空工作，保证房地产业持续健康发展，取得了明显的效果。一是针对贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构作好稳定住房价格工作意见的通知需要，联合市统计局，开展了包括住房状况、住房需求、土地存量、商品房控制及企业开发经营状况等方面的专题调查；二是会同发改委、规划局、国土局、土地储备中心、统计局等单位，共同起草编制了郑州是住房建设规划（2006-2010）（征求意见稿）和郑州市今明两年住房建设目标（2006-2007）（征求意见稿）。三是在住房建设规划以及今明两年住房建设目标中，明确了普通商品住房、经济适用房以及廉租房的建设目标、规模、项目布局，在下一步具体实施过程中，市局将结合房地产开发的规模管理，科学安排各个项目进度。2.2 市场需求预测改革开放以来，河南省的经济建设飞速发展，特别是郑州市作为河南省省会城市，近年来社会、经济发展驶入了快速道，城市框架拉大，市政建设日新月异，依据郑州市城市总体规划，郑州市城市发展的总体目标是：把郑州建设成为国家区域性中心城市。 根据郑州市“十一五规划”，至010年，中心城区面积达到300万平方公里，郑州市人口规模将达到800万人，中心城区人口达350万人，城市化水平提高到63%左右。此外，按政府规划，从2005年到2020年，河南的城市化要提高20个百分点，也就是每年要有150万人进城，每人按最低居住标准计算，每年也需增加1500万平方米的开发量，加上其他应有的住房需求，整体上河南省的商品供应量从今年开始应该每年在4500万平方米以上。城市化进程的加快必将带来城市人口的激增，而大量的人口由于其经济收入和消费结构的差异，对于住房也将有大量的需求群体。这些都为启动住房市场带来了巨大的动力。随着郑州城市化的不断加快，本项目所在区域内人气将与日俱增，本区域将成为郑州炙手可热的房地产价值黄金板块和居住生活区域。该项目优势主要体现在以下几个方面：1、 该项目所在区域位于郑州市中心地带，区域位置潜力巨大。2、 郑州大学、市一零二中学、十九中学、省交通学校等教育资源分布周边，项目区域配套设施较为完善。3、 毗邻郑州市陇海路、大学路等城市主干道，所处地段公交众多，如87、59、53、T5路等通达郑州市区东南西北，进出交通便利、快捷。4、 项目所在区域紧邻市、区行政中心位置。文化底蕴良好，配套医疗、生活设施完善，为居民高质量的生活提供了保障。5、 周边住宅小区众多，如长城康桥华城项目的成功推广，本项目所在位置也将被广大购房消费者所认同。总之，该项目所在地区环境优越，适宜居住，并极具商业投资价值。本拟建项目住宅设计科学实用，独具匠心，户型齐全，可满足不同用户需求。小区建筑配套设施完善，并由专业物业管理公司进行专业化、现代化、高质量的统一管理，使居家安全舒心。从位置上讲，该项目位于市中心，商业汇集、交通便利，配套齐全，适合商业和住宅小区开发，可以说开发前景相当乐观。根据以上分析，我们可以得出一定的结论：首先在选址上，项目位于郑州市中心城区，是城市配套设施较为完善的区域；其次，郑州市低收入家庭较多，消费群体庞大；第三，内部环境设计精心，户型合理，价格适中。以上三点基本符合市场的发展方向，其销售预期较为乐观，所以本项目的市场需求旺盛。第三章 项目建设单位概况河南康宁置业有限公司隶属于河南省地质矿产开发局矿产技术开发总公司。为了开拓市场，于2001年8月进行改制，经河南省工商管理局批准注册成立。公司注册资金800万元人民币，注册地址郑州市黄河路41号省地质科研所办公楼4楼，主营房地产开发和矿产品及矿山工程机械租赁业务。公司组织机构设置有办公室、人事部、财务部、开发部、销售部、工程部、物管部，现有在册工程技术人员和行政管理人员29人。为了适应市场需要，根据公司的业绩和实力，目前正在申请办理增加注册资本金和二级房地产开发资质。河南康宁置业有限公司成立以来，先后同省地矿局系统所属单位、省地矿局第三调查队、省地质探矿机械院、省地质矿产区域调查大队、省第三探矿大队、河南地球物理勘探大队、省第三水文工程大队等多个单位合作开发建设了科研办公楼、生产车间及职工住宅楼10万平方米。先后同周口宏润电力投资公司合作开发建设了“龙润小区”，开发面积8.5万平方米。在郑州火车站商业区开发了“康宁书院人家”小区，约2万平方米。同新乡普利置业有限公司联合开发了“普利商贸城”，总开发面积6.5万平方米。根据河南康宁置业有限公司长期同省地矿系统合作开发和近年来面向市场投资开发的业绩。2006年11月，河南省地质矿产勘查开发局第一地质勘察院，针对河南省政府批准整体搬迁工作的有关事宜，委托河南康宁置业有限公司全权代理建设办公经营楼房场所和干部职工安置经济适用住房，并签订了河南省地矿局第一地质勘察院关于迁入郑州征地开发建设的委托合同书。目前，河南康宁置业有限公司正在办理立项、规划、征地等相关手续。第四章 项目建设规模及条件4.1 项目选址 本项目位于郑州市二七区，陇海路以北、大学路以东、幸福路以西区域。用地属于郑州市二七区规划住宅区域范围内的居住商服用地，适合房地产项目的开发。该地段优势主要有：1、 地理位置优越，交通便利。整个住宅区被编织在便捷的交通网络中。毗邻郑州市陇海路、大学路等城市主干道，所处地段公交众多，如87、59、53、T5路等通达郑州市区东南西北，进出交通便利、快捷。2、 基础设施配套完善，具有优越的生活条件。本项目住宅区周围，城市给排水、供电、电讯、燃气等各种公用设施配备完善，为本项目的建设提供了良好的条件。3、 郑州大学、市一零二中学、十九中学、省交通学校等教育资源分布周边，项目区域配套设施较为完善。4.2 建设规模与内容 该经济适用住房小区建设用地面积28665.9平方米（合43亩）。 本项目总建筑面积114600平方米。建设规模包括：经济适用住房、商业用房、办公、业务用房。除部分商业用房外，其余均为高层建筑。主要技术指标表项目数值单位总用地面积2.86ha总建筑面积114600其中住宅建筑面积77500公寓建筑面积9100商业建筑面积5000办公建筑面积12000业务用房建筑面积11000容积率4.0建筑密度33.5%绿地率30.0%4.3 建设条件4.3.1 自然条件1、地形地貌项目位置区地貌类型属黄河冲积平原。项目所在地位于市区内，总的地势平坦，略有坡度，平均地形坡度约1.5%左右。2、气候郑州市属温带气候，年平均气温14.4，一月最低，平均气温0.2，七月最高，平均气温27.3，极端最高气温43.0，极端最低气温-17.9。根据郑州气象站建国后的资料统计，年平均降水量为629.7，各年的降水量很不均衡.由于强盛的季风控制,降水多集中在汛期7、8、9三个月，其降水量占全年50-56%。冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量占全年4-5%。无霜期205-235天。年平均风速2.8-3.2米/秒。最大风速为18-22米/秒，以春季最大，秋季最小，风频较大的有NE、EES、WNW。3、水文、地质项目所在位置地表类型为第四纪冲积和洪积物，地基承载力在1-1.5kg/c平方米之间。区内地下水位埋藏较浅，其稳定水位埋深约为2-3米，对砼无侵蚀性。地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气见水和地表水，水量较小。4、地震郑州市抗震设防烈度为度，地震加速度为0.15g，本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。4.3.2 基础设施条件1、给水本项目用水可考虑由陇海路市政供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。 2、排水本项目雨水直接接入陇海路大学路雨水干管，污水接入大学路 3、供电本项目由陇海路市政高压线接至本项目区域，能满足本项目的用电需求。4、燃气市政天然气管网由陇海路通至本项目区域，能满足本项目燃气的需求 5、供暖项目所在地附近敷设有暖气管道，可集中供暖。6.通讯 本项目所在位置各种通讯设施完善，能满足各种用户的通讯要求。第五章 工程建设方案5.1 建设依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；2、河南省发改委、建设厅及国土厅联合下发关于加强经济适用住房管理工作的通知；3、郑州市金水区人民政府信笺关于河南省地矿局第一地质勘察院迁入郑州市选址定点有关问题的函； 4、郑州市房地产管理局文件关于河南省地矿局第一地质勘察院建设经济适用住房的意见 郑房地200846号； 5、郑州市经济适用住房建设管理办法；6、建设单位提供的功能要求及地质条件7、国家有关的建筑设计规范及行业规范8、本专业有关的其他规范、规定等5.2 规划原则 1、建筑设计方案应合理，注重经济、实用、节能、环保。住宅户型应设计合理，使用方便；公共设施建筑功能齐全、完善。建筑物立面外观要新颖、美观。要求灵活布置商业用房，既要方便居民的生活，又不对居民的学习、休息带来影响。2、规划设计贯彻“以人为本”的原则，使居民区达到“舒适、便利、卫生、安全”的要求，优化居住环境和居住质量，展现新颖的平面布局、空间形态、组团模式，创造优美舒适、安全的居住环境，营造祥和、宁静的居住氛围。 3、根据郑州市地区的文化生活习惯，考虑住宅发展趋势，注入小区建设的先进理念，同时兼顾不同居民家庭结构、文化水平、收入水平、生活需求及收入情况，力求做到小区的各种功能齐全，布局合理，使用方便。 4、强调小区内部“硬设施与软管理”的有机结合，缓解小区组团之间和内部的人车分流，营造安全宁静的院落居住环境。 5、强调住宅的自然化、健康化和节能化，为满足旧城改造居民的实际需求，注重户型设计的经济实用，作到功能设施完善，布局合理，能够满足现代化生活信息化、智能化的要求，便于居民生活。5.3 整体规划5.3.1总体布局应根据城市规划的要求，结合工程特点与场地的具体情况进行安排。在满足城市区域规划的基础上，同时满足日照、通风、消防、交通等功能，对建筑物的平面布局、竖向处理、小区内道路、绿化、管线和环境保护等方面进行综合设计。在建筑布局方面，考虑利用行列式朝向好、通风畅通的优点，并尽可能扩大绿地，符合园林式或花园式小区规划的原则。小区主出入口设在陇海路，由均衡分布的各栋建筑分隔形成场地内环形道路系统，又将各楼群有机的联系在一起。场地内的布局依照中原地区传统的住宅布局原则，为开敞的行列式。场地内设置集中休闲广场，以花坛、绿地、休息座等建筑小品及楼前院落为居民提供彼此沟通、交往的条件，促进居民间的双向交流。为方便居民生活，小区内设置会所，建立幼儿园、医疗室、小商店等，设封闭的自行车棚，建地下停车库，可满足居民日常生活及车辆安全存放的要求。小区内实行统一规范的物业管理，成立由入住业主组成的业主管理委员会，聘请信誉好、管理水平高的物业管理公司对小区进行综合管理，确保在提供便捷、周到的服务的同时，保证物业的保值、增值。区域内在每栋楼设封闭的垃圾车，垃圾集中、定点投放，以便于快速、干净、卫生地处理居民垃圾。5.3.2 住宅设计住宅设计注重创造优美的生活环境和较高的生活质量，并依据经济、使用的原则，融入了流行的居住理念和建筑工艺，分区合理；户型南北通透，方正实用，注重平面布置与使用功能的结合。户型设计要做到明厨、明厕、明厅，每种户型均有良好的采光、通风，动静区分明确。在户型功能合理的前提下，为每个住户的布局依据现代人的生活模式，以起居室为中心，作到公私、洁污相对分区，体现住宅的适应性和可变性，以满足不同居住对象的实际要求。建筑形态的塑造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，追求建筑形象简约、大方。在整体建筑造型中，采用简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，对建筑元素的立面进行错落处理，形成新颖独特的建筑风格。5.3.3 公建设计公建设施主要包括幼儿园、会所、物业管理用房、门卫管理用房开闭所等。公建系统的布局遵循满足整个小区需求的原则，为居民提供便捷的服务场所，幼儿园、会所、物业管理用房在区内设置在高层建筑的底层，在二个入口处各设置一个门卫管理用房，保证小区住户的安全。5.3.4 商业网点设计商业网点设置在小区沿街高层裙房1-3层。其功能包括超市、商铺、餐厅等商业、生活服务设施。设计时充分考虑与住宅的协调，横纵交通网与住宅楼交通系统分离，纵向交通部分以自动扶梯及人行楼梯连接1-3层，每梯段净宽不应小于1.40，踏步高度不应大于0.16，横向以各商铺回廊相连通，横纵交通网独立使用，使之不影响住户的日常生活，并能保证住户的居住安全。5.4 建筑、结构设计5.4.1 建筑建筑设计中要求合理组织各功能空间的布局，提高设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性和安全性，公建建筑、幼儿园和活动中心也应按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。住宅设计平面布局的合理性体现在户型面积标准规定下的配套合理性，即设计有较大的起居室（厅）、厨房、卫生间和贮藏空间，并体现开敞与私密分离，饮食与起居分离的原则。住宅单元设计以宽敞明亮的起居室或厅作为家庭的活动中心，大大方便了家庭成员的学习、家务、沟通、休息和社交。从居民生活行为模式考虑，住宅单元设计应注意细部，如：在户门处设有小过厅，方便更衣换鞋，形成室内外的过渡空间。客厅或起居室设计中，应注意多留出一个或几个墙面，考虑到餐桌位置和沙发、电视机的布置，也为住户按照自己的意愿布置家具创造条件。平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居，适当放宽厨卫，在保证睡眠、学习功能条件下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。根据炊事行为要求，厨房的设计为成套厨房设备入厨创造条件，厨厕尽量靠近，不仅节省管道，而且为厨房预留燃气热水器的位置，经济地解决家庭洗澡问题。同时应尽可能做到：内部居住户可按自己的意愿自由分离：空间利用率高；设计好屋顶，丰富屋面造型，巧妙、充分利用屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。5.4.2 结构结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。高层住宅选择钢筋砼框架剪力结构体系，应考虑房屋内部的空间要求和所受载荷的性质及大小，竖向载荷要求结构有足够的抗压能力，水平载荷则要求结构有足够的抗弯抗剪强度及刚度；框架结构由梁、柱等线形杆件组成，其各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向和水平荷载。项目的结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力及选择适宜的基础形式。基础埋置深度则应根据地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。小区均为高层建筑，采用框剪结构，结合电梯井道设置剪力墙，以协助抵抗水平地震力及风力，增强结构的抗侧移刚度；楼屋面采用大开间现浇钢筋混凝土平板，结合建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计。基础采用桩基或独立柱基础，基础形式待地质勘探完成后在结合当地情况确定。幼儿园、会所、物业管理用房、商业网点均建在高层建筑底部，结构及基础形式同住宅部分。开闭所、热力交换站均为一层砖混结构，采用条形基础。5.5 道路广场及场地排雨水设计5.5.1 道路系统小区内道路系统以加强建筑组团功能组织和便利内外交通联系为原则，有效地实施人车分流。可在入口处设置入口广场，将大门分为出、入两组车人流，方便车辆的出入，使整个小区道路系统构成一个有机的整体。入口广场为绿化和铺装组成的交通广场，主要为缓解人流、车流及消防安全考虑。小区内道路路网的布置，采用环行路网的布置形式，将各相对独立的建筑物联系起来，形成快捷、有序的功能体系，同时满足消防规范的要求，使消防车能够便捷地到达每个角落。在小区地下设置停车位，体现可操作性，方便居民停车。5.5.2 道路形式及场地排雨水 小区道路形式采用城市型道路和园路相结合的布置形式，暗管排水。道路路面结构为水泥砼路面。小区内竖向设计呈平坡式布置形式，室外场地标高宜高出周边城市道路0.3-0.5米，排雨水横坡不小于5，雨水经道路暗管汇集后排入市政管网。5.6 绿化景观设计小区的景观设计以住宅间绿化地为主要景观结点，并在建筑之间点缀景观雕塑，从而突出小区将优美自然环境与现代人工景观相结合的设计理念，使得小区的整体风格和谐统一。因此在居住区部分的环境景观也以自然生态为主题，使得乔木、灌木、草地、湿地形成一个自然的生态链。其间设置人工景观，将人工景观与自然景观巧妙结合，互为补充点缀，交相辉映，形成小区完整的景观体系。本工程景观设计以点、线、面相结合，充分体现人与自然的交融。在入口处设置居住区景观节点，设置有雕塑等，营造舒适的生活氛围与文化品位。在场地的中间位置设置喷泉广场及游园，给小区居民营造身在大自然环境中的舒适与惬意。5.7 消防工程消防是建筑设计的重要部分，应根据城市规划、消防设计规范，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水源等。本项目的消防设计应满足高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版的规定，消防灭火系统可考虑采用消防栓给水系统，包括室内消防栓给水系统和室外消防栓给水系统。场地内应设置便捷的道路系统，可以方便、快捷的通向小区内部及城市道路，该道路系统同时满足消防规范的要求，使消防车能够便捷地到达小区内的每个角落。本项目高层建筑室内消火栓水量为10L/S，室外消火栓水量为15L/S。室内消防水压需0.25MPA。火灾延续时间为2小时。本项目的消防用水从城市市政供水管网直接供给，消防用水采用双水源。合理设置室内外消火栓给水系统，压力、用水量能够满足小区内建筑物的消防要求。高层建筑采用临时高压给水系统，是将消防用水经高层建筑消防水泵房内加压送至屋顶高位消防水箱，以保证消防用水量。5.8 公共工程1、供水本项目用水可考虑由市政供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。供水系统采用二次加压、二次供水给水系统，加压后送至各用户。生活用水主要为日常生活用水和绿化用水，初步计算日用水量为1578.23T，最大小时用水量为251.39T。生活用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。 2、排水本项目排水按照日用水量的85%（不含绿化），初步计算日排水量为1341.49T，最大小时排水量213.68T。本项目排水系统采用雨污分流制。卫生间污水排出室外后，经化粪池处理后，排入小区内部污水管道，最终排入市政污水管道。屋面雨水采用有组织排水、由屋面排水系统排入小区内雨水管网。最终排如市政雨水管道。 3、供电本项目供电有市政10KV供电线路接至小区开闭所内，再通过箱式变压器对小区进行供电，供电为二类负荷，供电电压380V/220V，三相，50HZ。按照拟建设的建筑面积，初步计算用电容量为9835KVA，建议在建筑物边缘设置10台1000KVA箱式变压器，并移交电业局管理，商业等非居民用电设置2台1000KVA箱式变压器和配电设施，移交物业管理公司管理，即可满足项目运营期用电需求。 4、采暖、空调及通风 保卫内项目在小区内设置有热力交换站，能够满足本项目的供热需求。空调符合已计入设计用电负荷中。 5、弱电 可根据使用数量及需要在小区内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。 6、燃气 项目所在地附近敷设有天然气管道。在小区各建筑设楼栋调压箱，满足流量和压力的要求。第六章 环境保护及节能、节水6.1 环境现状 本项目位于郑州市陇海路以北、大学路以东、幸福路以西区域。该地段无断裂通过，用地处于安全区域，环境、空气、地表水、地下水、声环境质量优良，符合项目的建设要求。6.2 环境评价本项目以土石方工程为主，工程不产生有毒有害物体，不会影响原有的自然生态系统，施工期产生的噪音、空气污染和少量的水土流失等不利影响，都可通过一定措施得以控制和减少，并且都会随着施工活动的结束而消失。工程全面施后，项目区环境将得到根本的改善，将产生一定的环境效益。6.3 节能、节水必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消费指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。所以，建议本项目采用新设计技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源的消耗。6.4 节能措施1、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。2、给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。3、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以接省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。4、在建筑设计中。适当降低层高，已节约空气调节所耗用的能量。楼房屋面设隔热层，其维护结构也考虑保温。在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，减低单位面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。5、建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。6、采用合理的建筑体型及窗墙类型，推广保温隔热性能好的维护结构，考虑采用墙体节能施工措施，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19-87和现行行业标准民用建筑节能设计标准（GBJ26-95）的规定。7、采用节能型设备。合理选择用电设备的型号和台数，布置合理，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。6.5 节水措施1、应采用节水型设备和器具。如采用自闭式冲水阀等，减低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。2、供水系统采用防渗、防漏措施，如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。6.6 能源管理 建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第七章 项目管理与实施计划7.1 项目管理本项目在建设期应由河南康宁置业有限公司成立项目建设领导小组，下设项目部，确保本项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。1、实行工程质量量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。2、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。3、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。4、严格项目资金管理。对项目实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。7.2 项目实施进度本项目严格按照国家有关建设程序进行，待项目规划方案批复后，可着手进行项目的初步设计方案；设计方案批准后，着手施工图设计；建委办理招投标手续；为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。本项目建设期安排为24个月。项目实施主要包括以下六个部分：1、前期工作：可研编制及批复、项目立项、报规划方案、设计方案。2、施工图设计：项目初步设计、施工图设计及相关工作等。3、施工准备：标准设备采购，非标准设备设计与制造，落实协作关系与场区平整。4、土建施工：进行总图与建筑单体施工 5、装饰工程： 对土建进行装修6、竣工验收： 交工验收第八章 投资估算与资金筹措8.1 估算范围 本项目投资估算范围包括新建建筑物的土建、设备、安装等的工程费用，并包括拆迁货币结算、补偿及城区拆除费、建设单位管理费、设计费、监理费等其它费用、及基本预备费（不可预见费）等。8.2 编制依据1、投资项目可行性研究指南计办投资200215号2、投资项目经济咨询评估指南咨经199811号3、河南省建筑和装饰工程综合基价（2002）4、河南省安装工程综合基价（2003）5、郑州市建设工程材料基准价格信息8.3 估算方法估算指标、数字是在规划草图、户型构思及小区的总平面规划布局等资料尚不完备的情况下，本着“以人为本”的原则，以满足需要，提高生活环境和生活质量为主体进行框算，只能做为开发项目前期工作的参考。1、工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和郑州市工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。3、建筑材料价格均依据郑州市现行规定并结合当前的市场情况进行估算。4、其它费用按照有关工程项目其他费用的计算规定，并结合本项目实际情况确定，其中：征地费用：根据和土地出让方已签协议，征地费用以125万元/亩计入;前期工作费:按豫价房字1999337号文件计入;建设单位管理费:按豫财建2002125号文件规定计入;地质勘探费：按豫计价格200210号文件以20元/平方米计入;设计费:参照国家计委、建设部计价格200210号文,取工程费的2.4%;工程监理费:参照发改价格2007670号文计入;招标代理费:按河南省计委豫计收费(2003)2号文规定计入;城市配套费:按郑州市人民政府关于印发的通知规定计入，经济适用住房减半以85元/平方米收取;人防易地建设费:按郑价公20053号文件规定及经济适用住房的优惠政策减半计入;高层住宅部分按底层占地面积减半以750元/平方米交人防易地建设费；公建、商业部分按建筑面积以50元/平方米交纳人防易地建设费;质量监督费：按豫计收费20011019号文及经济适用住房的优惠政策减半,以建安费用的0.3计入;文物勘探费:按河南省文物管理局豫(1997)第184号文及经济适用住房的优惠政策减半,以2.00元/平方米(建设用地面积)计入;施工图审核费:按豫发改收费20041555号文,以设计收费的6%计入;预算编制费:按豫发改收费20041765号文件规定计入;新型墙体材料专项基金:按优惠政策建筑面积4.00/平方米计入;环评费用:根据国家发展计划委员会、国家环境保护总局环境影响评价收费标准计价格2002125号文件规定计入;地震安全性评价费用:按项目实际需要以10万元计入。散装水泥专项基金：按豫财预外字199917号文计入.5、基本预备费率取一、二部分费用的3%计入。8.4 投资估算本项目总投资，投资构成如下：总投资估算汇总表（万元）项目建筑安装设备其它合计投资额15269.61473.842373.289556.1327672.93占总投资(%)55.18%1.71% 8.58% 34.53%100详见“投资估算表”。有关问题说明：1、墙改费，如使用节能材料砖，该费用退回，可不列入成本。2、景观绿化、大门、图及放线、拔地定桩、工程勘察及设计、建管监理、不可预见费、管理费、销售费等在实际操作中，若能很好的控制均有下调的余地和可能性。3、部分费用可根据郑州经济适用住房相关优惠政策进行减免。8.5 资金筹措及运作 本项目总投资27672.93万元，资金来源：建设单位资本金11069.17万元（占总投资的40%），其余由建设单位自筹解决16603.76万元（占总投资的60%）。第九章 经济效益分析9.1 经济适用住房微利售价分析“经济适用房工程”作为一项“解困工程”，国家及地方政府给予了一系列优惠政策，减免了多种常规建设项目所应交纳的税费，其目的为了尽可能地降低建设成本。按照国家有关规定，经济适用住房工程直接以微利价格向低收入家庭出售。微利价格构成包括经下8项因素：1、住房建设的征地和拆迁补偿、安置费； 2、勘察设计及前期工程费；3、建安工程费；4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；5、以上四项之和为基数的1-3%的管理费；6、贷款利息； 7、税金； 8、3%以下的利润。根据文件要求，结合本项目特点，税金主要包括企业应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，其中，营业税按销售收的5%，城市维护建设税按营业税的7%，教育费附加按营业税的3%，土地增值税按销售收的0.8%,企业所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算。则本项目经济适用住房售价=（建设成本+税金+3%利润）高层经济适用房面积=3016.18元/平方米该价格即为项目建成后的售价,从目前房地产市场平均价格来看,该价格作为“经济适用房工程”基本合适，对大部分低收入家庭是可以接受的。9.2 商业网点用房经济效益分析1、商业用房销售收入：商业用房面积5000平方米，每平方米售价9000元，则销售收入4500万元。2、商业用房总成本费用：开发建设成本：1286.11万元，管理费用：135万元 ，销售费用270万元；商业用房总成本费用1691.11万元。3、本项目营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税区营业税的7%，教育附加税取营业税的3%。土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则进行计算。企业所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算，核定应税所得率取10.31%，适用税率为25%。 4、经财务分析，本项目税前利润2097.44万元，利税总额2808.89万元，所得税115.99万元，税后利润1981.45万元。5、投资利润率为28.34%，投资利税率为37.37%；6、财务内部收益率（所得税前）41.34%；财务内部收益率（所得税后39.11%）；综合上述分析，本项目商业用房投资利润率、投资利税率较高，内部收益率高于行业基准收益率，有较好的经济效益。第十章 社会效益经济适用住房等作为我国住房供应体系的重要组成部分，建设的目的是结合城镇住房改革制度，调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设，在这一前提下，使得该项目的建设有着很好的社会效益。具体表现在以下几个方面：1、本项目的建设在极大程度上改善了该旧城区域内居民生活环境和居住条件，同时为城市的发展增加了新的亮点。该处属于郑州市典型的旧城区，仅将房屋改造价值提升不大，唯一的途径是将老功能区整体改造，重新打造出一个集住宅、商业为一体的高档社区。因该功能区的现状对整个城市功能的实现已不能发挥很好的作用，甚至，目前已经成为阻隔郑州东西交汇、融合的一大障碍。随着跨越京广铁路的解放路立交桥的开工建设，该区域旧城改造势在必行，相信2009年她将成为郑州市城市中心的一大亮点。2、本项目的建设是积极落实国家政策，加大郑州市城市住房建设力度，促进房地产健康发展，社会和谐的需要。本项目建成后可以在一定程度上缓解郑州市中心区域房地产市场的供需矛盾，满足该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房需求，真正体现政府执政为民，改善人民生活居住环境，构建和谐社会。3、本项目的建设是优化市场结构，维护社会稳定和长足发展的需要。从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的解放路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进。4、扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。刺激内需，增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。随着该项目的逐步实施，可以加快郑州市的城市建设与发展，扩大了居民的住房消费，有效地提高资金的利用率，带动房地产信贷相关业务的发展，推动了国民经济的快速发展。因此该项目的建设有着十分显著的社会效益。