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邻里中心商业模式简析 创典全程顾问公司2014年8月 1 一 邻里中心的由来及功能二 邻里中心的分类三 邻里中心的规模及分布四 邻里中心的特征五 邻里中心运营管理六 新加坡邻里中心案例 导读 2 什么是邻里中心 邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念 其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场 邻里中心作为集商业 文化 体育 卫生 教育等于一体的 居住区商业中心 围绕12项居住配套功能 油盐酱醋茶 到 衣食住行闲 为百姓提供 一站式 的服务 邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端 也不同于传统意义上的小区内的零散商铺 而是立足于 大社区 大组团 进行功能定位和开发建设 邻里中心不是 社区内的商业 而是 服务于社区的商业 被业内人士誉为 区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑 3 邻里中心 概念 来源于新加坡 指在6000 8000户居民中设立一个功能比较齐全的商业 服务 娱乐中心 一 邻里中心的由来及功能 新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式 在人口约6000 8000户规划配套一个邻里中心 以经营中档商品为主 商店组合为普通日常商品商店 诊疗所 餐馆和小贩中心 综上所述 新加坡 邻里中心 是指分布于政府组屋区内 为居民提供生活配套服务的设施 主要功能是比较齐全的商业 服务 娱乐中心等 其实质是购物中心 新加坡 邻里中心 NeighborhoodCenter 的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划 经过近40多年的发展 已成为新加坡城市规划成功的写照 邻里中心模式出现于1970年 最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用 按照4h 6 的开发区域进行开发 市镇的开发又由多个邻里中心组成 4 一 邻里中心的由来及功能 每个邻里中心平均建筑面积约2 5万平方米 配备了12项基本服务功能 周边住宅小区居民一般步行10 15分钟就能到达邻里中心 邻里中心 功能 配备12项基本社区便民服务功能 辐射范围为居民步行10 15分钟 邻里中心除了12项必备功能 银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 以外 还向中介 旅游 家政 房产 法律等方面服务业的深化功能 邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务 还有文化 教育 体育 卫生医疗等方面的活动 如语言培训 音乐培训中心 读书阅览室 健身俱乐部 室外健身设施 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务 5 二 邻里中心的分类 新加坡邻里中心的分类 6 二 邻里中心的分类 中国邻里中心分类 7 三 邻里中心的规模及分布 按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型 中间型和内向型 工业园邻里中心 花园城郊邻里中心 居住小区邻里中心 1 每1000 1200套住户配套建设一个邻里商店2 每6000 8000套住户配套建设一个邻里中心3 每40000 60000套住户配套建设一个新镇中心 邻里中心 规模 新加坡建屋发展局将社区规划为三种 8 三 邻里中心的规模及分布 邻里中心 分布 多点式分散型和以点带面型 9 四 邻里中心的特征 服务理念 以12项必备功能为基础 让顾客满意 经营者满意 政府满意 三满意 服务内涵是综合性 全方位 多功能 各层次 物业形态 综合型大厦 层数大多为四层 新城大厦及贵都大厦 配置标准 按 万人组团配置一个邻里中心标准规划 2万人组团一般有5 6个住宅小区 辐射直径为0 5 1 5公里 面积按1000 1500m2 千人配置 业态定位 80 以服务业为主 其中40 50 为餐饮业 12项必备功能为银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 运营管理 功能定位在先 招商紧随其后 再将单纯的物业管理跨越到 现场管理加物业管理 销售模式 三权分离 承诺投资回报的产权式商铺销售模式 招商政策 主要针对品牌连锁商家 开发成本加物业费的低租金吸引经营者 邻里中心 基本特征 规模适中 人性化 集中化 休闲化 有凝聚力 10 四 邻里中心的特征 邻里中心 业态特征 以服务类业态为主 提供便民服务社区商业 从本质上说 邻里中心仍然是一个集成化的商业中心 但和大型ShoppingMall 超市以及商业街又有所不同 其功能定位上 需要以服务业为主导 占80 其中又有40 50 为餐饮部分 通过综合规划 统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能 内向型业态比例 四大主要业态 超市 餐饮 服务配套 美容 比例比较均衡 经营面积都不会太大 服务局限区域内居民需要较多消费群体支撑的业态比例较小 比如休闲业态 服装 零售 经营商家个数占比大 7 但是平均经营面积小 4 03 工业园邻里中心的业态组合规律特点 四 邻里中心的特征 中间型业态比例 超市经营面积不到50 其通常所服务的人口来源于本社区居民 部分来自周边居民 餐饮经营面积比较大 因为没有大型主力店吸引外来消费者 而中型社区商业也需要大量外来消费群体 对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例 服装 零售 经营商家个数占比大 7 3 但是平均经营面积小 4 47 花园城郊邻里中心的业态组合规律特点 四 邻里中心的特征 外向型业态比例 超市 53 1 不仅服务本住宅小区居民 还服务周边居民 因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件 休闲类占有大比例 除了与交通条件有关 还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关 服装 零售 经营商家个数占比大 17 6 但是平均经营面积小 1 7 居住小区邻里中心的业态组合规律特点 四 邻里中心的特征 14 目前商业市场有四种操作策略 根据不同的操作策略 所引进的业态及长期经营效果也各不相同 五 邻里中心的运营管理 1 邻里中心的销售 15 2 邻里中心的租赁 五 邻里中心的运营管理 16 租售定位原则 市场租售态势对项目的影响 租售市场压力的大小 发展商的意图 若希望短期回笼资金 则建议尽可能的销售 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造 则建议以租为主 若希望短期回笼资金 同时兼顾品牌的打造 则通常建议只售价值较高的街铺 而主力店及内铺只租 项目的租售前景预判 3 邻里中心的租售比 五 邻里中心的运营管理 邻里中心租售定位 五 邻里中心的运营管理 销售策略 纯租售对比 18 五 邻里中心的运营管理 销售策略 长短期反租对比 19 从销售角度看 短期返租与长期返租都会使得销售速度加快 两者不会对销售成果产生非常大的区别 从风险角度看 短期返租相对于长期返租 后期返租压力小 后期风险非常小 同时也更能趋向政府相关政策 避免政策风险 五 邻里中心的运营管理 由于社区商业在我国刚处于起步阶段 运作模式还不成熟 概括来讲 目前社区商业的物业主要表现以下几种 无任何物业管理 任其自生自灭 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理 若大型的外向型社区商业 则会成立专门的物业管理公司 以确保日后的长期经营 一般来讲 社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理 其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面 A 硬件设施方面 社区商业配置水平较低 包含较多独立铺位 冷气 电梯等相应设施配置数量较少 B 社区商业强调 街坊生意 多为长期经营 内容相对较少 百货类 即广义上的服饰精品大类 商户数量少 统一收银的情况极少 独立经营的意识较强 但是搞风险的能力也较强 其运营中的企划推广多针对周边区域的 街坊 消费群 4 邻里中心的运营管理 五 邻里中心的运营管理 21 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 核心理念及特色 新加坡国土面积648平方公里 全国有86 的人口居住在建屋发展局 Housing Development 简称HDB 全面负责新加坡公共住屋规划建设的法定机构 开发的政府组屋内 另外14 的高收入阶层居住在私人开发商建造的住宅中 新加坡政府向全体国民倡导的5大价值观 实际上是其邻里中心规划的精神内核 国家至上 社会为先 家庭为根 社会为本 关怀扶持 同舟共济 求同存异 协商共识 种族和谐 宗教宽容 22 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 核心理念及特色 23 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 发展历程 1 组团邻里中心 结构模式1965年 新加坡开始通过建设新城来发展组屋 第一座在郊区建设的新城ToaPayoh新镇的规划建设标志着新加坡大规模组屋建设全面开始 1973年开始建设的宏茂桥 AngMoKio 新镇 依然沿用了邻里单位的住区模式 但在结构上较ToaPayoh新镇更加成熟了 这一时期的新加坡组屋建设实践 受到了20世纪初在欧洲盛行的 功能主义 思想的影响 这种组屋区规划模式侧重于实效性和功能性 强调住区内邻里中心的建设 24 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 发展历程 2 棋盘式 结构模式基于对早期的邻里中心建设实践中 功能主义 思想的反思 新的组屋区模式开始浮出水面 1970年代后期首次出现了 棋盘式 结构的新城规划 这种模式的出现标志着新加坡组屋建设开始摆脱 功能主义 的束缚 注重社区精神生活 城市环境特色营造等方面的问题 棋盘式 结构的特征就是把区块 Precinct 作为规划的单元 区块的用地规模一般为4h 或2h 每个区块内有4 8栋公寓 可容纳400 800户住户 每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块中心 区块作为新城规划结构的构成元素 通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路 25 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 发展历程 3 21世纪模式到了21世纪 新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋 这一时期采用的住区模式被称为 21世纪模式 榜鹅 Pung901 新镇是新加坡的2l世纪模式代表 21世纪模式的新城结构看起来与之前的开放网格结构模式很相似 采用的小规模的住宅区模式沿袭了 棋盘式 结构中将区块 Precinct 作为规划单元的做法 但在这种新的结构中 公共空间更加强调了与轨道交通相结合从而形成环状的公共空间系统 公共绿地之间以步道相连 以建立与机动车交通分离的步行系统 在步行系统与机动车交通系统的交叉处 采取步行优先的原则 26 六 新加坡邻里中心 社区规划 新加坡是一个国土面积648平方公里 全国分为东 东北 北 西 中5个区域 共55个规划区 下设若干新镇 每个新镇约4 10万户 分5 8个居住区 一个居住区3000 9000户 含6 7个邻里组团 每个邻里组团一般由4 8幢组屋构成 约1000 2000户 新加坡邻里中心 规划布局 27 六 新加坡邻里中心 规划及布局 新加坡建屋发展局为1000 1200套住户配套建设一个邻区商店 为6000 8000套住户配套建设一个邻里中心 为40000 60000套住户配套建设一个新镇中心 商店对组屋的比例为1 27平方米对1单位组屋 新加坡邻里中心 规划布局 28 六 新加坡邻里中心 规划指标 由市区重建局 URA 及人口居住在建屋发展局 HDB 制定 主要内容如下 新加坡邻里中心 规划布局 29 六 新加坡邻里中心 新加坡邻里中心 模式特征 1 起步及发展 新加坡邻里中心起步于上世纪六十年代末 到上世纪八十年代初 新加坡的邻里中心已非常成熟 2 社区商业分布特点 新加坡的购物受政府引导 并不以盈利为目的 新加坡发展局将社区商业规划成三个层面 配置和设置相应的层面 三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商店 第二个8000户到10000户建立一个小区商业 第三个40000户配套一个社区中心 这可能是更多开发商关注的地区级商业 大型的购物中心 3 体量面积特点 2万平米左右 4 业态组合特点 新加坡邻里中心的休闲娱乐比例非常大 基本以家庭娱乐为主 零售商业以经营中档商品为主 商店组合为普通日常商品商店 诊疗所 参观和小贩中心 集商业 文化 社区服务 公益服务于一体 内设银行 邮政 诊疗所 书店 阅览室 棋牌室 歌舞厅 影剧院 儿童乐园 超市 咖啡馆 查实 美容美发厅 于是 洗衣房 彩扩中心 修理铺 健身房 保龄球馆 旱冰场 桌球房 各类商品专卖厅 饭店 快餐 风味特色小吃 5 居民消费特点 对品牌识别及消费非常理性 对商品品质的要求较高 喜欢实惠高品质的商品 时尚感的追求较弱 在外就餐频率高 中大型集中式餐饮受到好评 但对高端餐饮的消费度不高 对文化生活的需求较大 从锻炼身心到娱乐和美食 新加坡所提供的各种形式的休闲娱乐活动数不胜数 夜生活非常丰富 如 DISCO 卡拉OK 酒廊 酒吧 电影院和音乐会等 知识回顾KnowledgeReview