大学社会学经典课件房价报告.ppt

中国的住房问题 吴广臣陈擎宇陆俊文陆艳芳刘佳琦霍佳禾李馨蕊吴佳伦吴婧 住房问题 住房问题即社会分配不均 导致一方面有人能买得起多套住房 另一方面大量房子空置 房屋价格超出大众购买能力的问题 北京的 蜗居 新北京人戴海飞的公司位于海淀区成府路的一个大院里 在公司楼下 一座小屋像一颗巨大的鸡蛋 立在草坪上 小屋两米来高 麻袋拼成的外皮 蛋壳 上 被掏出一个椭圆形的小门 没有锁 小屋的下边 装有轮子 可以挪动 小屋由竹条编制而成 在竹条外 还有竹席 保温膜和防雨膜 最外边 是麻袋拼成的保温层 麻袋里填充着发酵木屑和草籽 蛋形小屋里摆设简单 一张约一米宽的床 床尾藏有一个水箱 里面有压力系统 可以把水压上来 供洗漱用 目前住房问题的主要状况和特点 2009年 中国房地产市场风云变幻 大大出乎人们的意料 上半年受全球金融风暴的影响还严重下滑 政府出台了很多政策救市 来扭转房地产颓势 为了救市 放松信贷 全年信贷总量猛增到9 7万亿元 超过过去几年的信贷规模 然而 到了下半年 形势突然逆转 楼市强烈反弹 房价飞涨 地王迭现 北京二手房成交量达到20多万套 接近前三年的总和 房价比年初上涨了30 以上 房价涨幅超GDP五倍 一些城市房价涨幅过快 甚至失于理性 几近疯狂 楼市租售比达到了1比500 700 有些地方还出现恐慌性抢购 2009年中国消费总额一共12万亿元 其中居民买房支出就花费了六万亿元 占了一半 全国仅新房销售额占同期GDP的比重就将超过13 年底政府又不得不进行调控 在不到半个月的时间里楼市调控政策密集出台 以抑制投机性购房 遏制房价过快上涨 来了个180度大转弯 而现在市场上抢购房子的人70 以上已经不是缺房 买房自住 而是投资或投机炒房 准备买来倒卖发财 买来的房子大量闲置 一边是连夜排队买房 另一边则是不断上升的空置率 许多小区入住率都不到50 造成极大浪费 这种状况很不正常 是不可能持久的 近一段时间之内 国内有不少经济学家对中国的资产泡沫化表示担忧 目前房价暴涨主要是由投机性需求过热炒上去的 京 沪 杭 深 广等热点城市都是大量的投资性购房占据市场主导 并正在向二三线城市蔓延 随着房价的疯狂上涨 全民炒房 中国正面临着史上最大的资产泡沫迅速吹大的风险 美国知名财经杂志 福布斯 近日评选出全球七大金融泡沫 其中 中国的房地产市场名列第二 中国社科院曹建海则说房地产市场已成了一个超级赌场 专家呼吁 房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化 房地产泡沫随时可能破裂 已经到了不得不解决的地步 中国金融机构现在在房地产里的贷款 包括开发商贷款 土地贷款和个人住房按揭贷款 已经达到几十万亿 继中央政府提出 四万亿 扩大投资方案后 截至2008年12月19日 全国18个省市公布的未来1 2年的投资计划 总规模超过30万亿元 是中央 四万亿 的近八倍 绝大部分依靠银行贷款 房地产正在绑架中国金融 并已彻底绑架了地方政府 绑架了老百姓 引发了很多社会矛盾 包括拆迁中出现了不少恶性事件 有些地方政府急于寻求 土地财政收入 的增长 急功近利地进行城市开发 片面追求经济效益和GDP的增长 忽视社会公平 违法拆迁 暴力拆迁事件层出不穷 甚至出现了令人怵目惊心的以命相搏的惨烈事件 房价快速上涨 北京 上海等一线城市商品住宅销售价格已超两万元 85 的居民已经买不起房 一部热播电视剧 蜗居 把社会对高房价的不满表现得淋漓尽致 因此 社会各界都强烈呼吁 从当前我国的住房实际状况来看 房地产市场确实应该变革了 简而言之 高达近三分之一 上百亿平方米住房闲置 却有将近一半城镇人口的居住条件恶劣 这就是我们住房的真实现状 特点 越是新盖的新房 好房 越大量闲置 反倒是那些月租金二三百元 简陋窄小的城中村 农民房 地下室 群租房住的满满当当 拥挤不堪 2010年1 11月房产数据 一 房地产开发投资完成情况1 11月 全国房地产开发投资42697亿元 同比增长36 5 其中 商品住宅投资30022亿元 增长34 2 占房地产开发投资的比重为70 3 11月当月 房地产开发投资4628亿元 增长36 7 1 11月 全国房地产开发企业房屋施工面积38 43亿平方米 同比增长28 6 房屋新开工面积14 51亿平方米 增长48 7 房屋竣工面积4 85亿平方米 增长9 6 其中 住宅竣工面积3 93亿平方米 增长7 1 1 11月 全国房地产开发企业完成土地购置面积3 61亿平方米 同比增长33 2 土地购置费8931亿元 增长77 9 11月当月 房屋新开工面积1 34亿平方米 同比下降17 4 房屋竣工面积6531万平方米 下降0 7 其中 住宅竣工面积5350万平方米 下降3 5 土地购置面积3302万平方米 增长9 3 土地购置费924亿元 增长67 4 2010年1 11月房产数据 二 商品房销售情况1 11月 全国商品房销售面积8 25亿平方米 同比增长9 8 增幅比1 10月提高0 7个百分点 其中 商品住宅销售面积增长7 4 办公楼增长25 9 商业营业用房增长35 2 1 11月 商品房销售额4 23万亿元 同比增长17 5 增幅比1 10月提高0 2个百分点 其中 商品住宅销售额增长12 8 办公楼和商业营业用房分别增长48 4 和50 2 11月当月 全国商品房销售面积10113万平方米 同比增长14 5 绝对量比10月份增加834万平方米 增长9 0 全国商品房销售额5286亿元 同比增长18 6 绝对额比10月份增加210亿元 增长4 1 2010年1 11月房产数据 三 房地产开发企业资金来源情况1 11月 房地产开发企业本年资金来源63220亿元 同比增长31 2 其中 国内贷款11245亿元 增长25 0 利用外资656亿元 增长59 0 自筹资金23806亿元 增长49 6 其他资金27513亿元 增长20 4 在其他资金中 定金及预收款15935亿元 增长19 4 个人按揭贷款7937亿元 增长13 2 2010年1 11月房产数据 四 70个大中城市房屋销售价格指数11月份 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7 7 涨幅比10月份缩小0 9个百分点 环比上涨0 3 11月份 新建住宅销售价格同比上涨9 3 涨幅比10月份缩小1 3个百分点 环比上涨0 4 其中 商品住宅销售价格上涨10 4 其中普通住宅销售价格上涨9 4 高档住宅销售价格上涨14 1 经济适用房销售价格上涨1 0 与上月相比 商品住宅销售价格上涨0 4 其中普通住宅销售价格上涨0 3 高档住宅销售价格上涨0 7 经济适用房销售价格上涨0 1 11月份 二手住宅销售价格同比上涨5 6 涨幅比10月份缩小0 3个百分点 环比上涨0 3 比10月份扩大0 2个百分点 十一月若干城市的房屋销售指数 11月房产企业完成投资与增速情况 住房问题的危害 房地产商及炒房者借助资本的力量 无偿占有土地的社会增值收益 他们囤房炒房的投机行为 减少了供应 放大了需求 直接抬高了房价 对买不起房的中低收入阶层会形成消费抑制 对买房炒房的高收入阶层会形成消费泡沫 对经济发展及社会和谐造成了极大的危害 其一 房价越高 政府及GDP对房地产的依赖就越严重 国家的整个经济和社会也就变相被房地产商和炒房者 挟持绑架 了 其二 房地产商及炒房者所获取的暴利 严重异化社会的价值取向 扭曲投资 妨碍创新 不利于人类社会的发展进步 怎么解决 住房问题的解决措施 第一土地出让金实物化 保证土地出让收益的50 用于保障住房收购 而不是建设 第二土地出让金的另外50 中央统一管理 专款专用 结束土地财政体制 第三着力解决行政体制问题 土地财政的根源是行政体制的不合理 财政压力也来源于此 第四二手房交易税费和手续的放开 中低收入人群的解决产权住房之道非二手房莫属 第五有限财政致力于租用房的政府收购 专门管理这些住房的收益 收益用于新的租用房的收购 第六经济适用房淡化处理 或者采用明补方式补贴 解决公正公平问题 以目前的管理水平经济适用房的资格审批是很大的权力寻租的机会 第七改变观念 鼓励租房 短期内各种福利型的保障住房产权化有害 第八致力于经济整体结构的变革 活跃经济以增加中低收入人群的收益 谁来解决 解决百姓住房问题政府须担起主要责任 公务猿视察工作要求尽快解决住房问题 政府要加强房地产调控考核官员不要光看GDP 一 切实调整住房供应结构 一 制定和实施住房建设规划 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位 中小套型普通商品住房 各级城市 包括县城 下同 人民政府要编制住房建设规划 明确 十一五 期间 特别是今明两年普通商品住房 经济适用住房和廉租住房的建设目标 并纳入当地 十一五 发展规划和近期建设规划 各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布 直辖市 计划单列市 省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案 其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案 各级建设 规划 主管部门要会同监察机关加强规划效能监察 督促各地予以落实 二 明确新建住房结构比例 十一五 时期 要重点发展普通商品住房 自2006年6月1日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设总面积的70 以上 直辖市 计划单列市 省会城市因特殊情况需要调整上述比例的 必须报建设部批准 过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的 应根据要求进行套型调整 二 进一步发挥税收 信贷 土地政策的调节作用 三 调整住房转让环节营业税 为进一步抑制投机和投资 性购房需求 从2006年6月1日起 对购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 税务部门要严格税收征管 防止漏征和随意减免 四 严格房地产开发信贷条件 为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源 对项目资本金比例达不到35 等贷款条件的房地产企业 商业银行不得发放贷款 对闲置土地和空置商品房较多的开发企业 商业银行要按照审慎经营原则 从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信 对空置3年以上的商品房 商业银行不得接受其作为贷款的抵押物 五 有区别地适度调整住房消费信贷政策 为抑制房价过快上涨 从2006年6月1日起 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30 考虑到中低收入群众的住房需求 对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20 的规定 六 保证中低价位 中小套型普通商品住房土地供应 各级城市人民政府要编制年度用地计划 科学确定房地产开发土地供应规模 要优先保证中低价位 中小套型普通商品住房 含经济适用住房 和廉租住房的土地供应 其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70 土地的供应应在限套型 限房价的基础上 采取竞地价 竞房价的办法 以招标方式确定开发建设单位 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应 严格限制低密度 大套型住房土地供应 七 加大对闲置土地的处置力度 土地 规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的 依法从高征收土地闲置费 并责令限期开工 竣工 满2年未动工开发的 无偿收回土地使用权 对虽按照合同约定日期动工建设 但开发建设面积不足1 3或已投资额不足1 4 且未经批准中止开发建设连续满1年的 按闲置土地处置 三 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 八 严格控制被动性住房需求 各地要按照 国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 国办发 2004 46号 的要求 加强拆迁计划管理 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 减缓被动性住房需求的过快增长 2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内 要量力而行 严禁大拆大建 在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下 不得实施拆迁 不得损害群众合法利益 四 进一步整顿和规范房地产市场秩序 九 加强房地产开发建设全过程监管 对已经规划许可仍未开工的项目 要重新进行规划审查 对不符合规划控制性要求 尤其是套型结构超过规定的项目 不得核发规划许可证 施工许可证和商品房预售许可证 对擅自改变设计 变更项目 超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收 十 切实整治房地产交易环节违法违规行为 房地产 工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为 对不符合条件擅自预售商品房的 责令停止并依法予以处罚 对捂盘惜售 囤积房源 恶意炒作 哄抬房价的房地产企业 要加大整治查处力度 情节恶劣 性质严重的 依法依规给予经济处罚 直至吊销营业执照 并追究有关负责人的责任 五 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 十一 加快城镇廉租住房制度建设 廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道 要稳步扩大廉租住房制度覆盖面 尚未建立廉租住房制度的城市 必须在2006年年底前建立 并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模 要落实廉租住房资金筹措渠道 城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设 各级财政也要加大支持力度 2006年年底前 各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设 十二 规范发展经济适用住房 各地要继续抓好经济适用住房建设 进一步完善经济适用住房制度 解决建设和销售中存在的问题 真正解决低收入家庭的住房需要 严格执行经济适用住房管理的各项政策 加大监管力度 制止违规购买 谋取不正当利益的行为 严格规范集资合作建房 制止部分单位利用职权以集资合作建房名义 变相进行住房实物福利分配的违规行为 十三 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场 引导居民通过换购 租赁等方式 合理改善居住条件 多渠道增加中低价位 中小套型住房供应 六 完善房地产统计和信息披露制度 十四 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度 城市人民政府要抓紧开展住房状况调查 全面掌握当地住房总量 结构 居住条件 消费特征等信息 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度 增强房地产市场信息透明度 要完善市场监测分析工作机制 统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况 全面 及时 准确地发布市场供求信息 十五 坚持正确的舆论导向 要加强对房地产市场调控政策的宣传 客观 公正报道房地产市场情况 引导广大群众树立正确的住房消费观念 对提供虚假信息 恶意炒作 误导消费预期的行为 要严肃处理 解决住房问题的意义 住房是人类生存的必须品 也是一个社会走向小康与和谐的基础 人民政府为人民服务 首先就是要解决人民群众的衣食住行问题 让百姓过上安居乐业的日子 这样的大问题难道不是政治问题吗 普通居民望 房 兴叹 谈 房 生怒 从而引发对社会的不满 长久下去后果难以想象 对住房的定位是根本中的根本 是一切房地产问题的根源 我认为 不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力 而应该把住房政策定位于民生 定位于为民服务 把住房问题定位于民生 不仅不会制约中国的经济发展 相反 会大大促进中国的经济发展 因为 把住房定位于民生 使民众在接近建筑成本 相关公共设施 合理税收的基础上得到住房 将大大刺激对住房的需求 建房用的钢筋 水泥等等 需求量更大 可以更有效地拉动60余个相关行业的发展 更重要的是 由于房价回归合理价位 民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费 将彻底解决中国内需不振的历史顽疾 这个问题一旦解决 不仅中国经济能够保持可持续健康发展 而且 中国再不需要通过血汗工厂 通过压低工人工资 牺牲环境为代表 甚至以低于成本的价格出口商品 获取一点可怜的外汇 同时 广大民众也可以从房奴的枷锁中挣脱出来 摆脱忧虑 激发出巨大的创造活力 使整个民族的前途更加光明 更有利于社会主义现代建设的顺利进行 谢谢