宝山区凇南镇商业地块可行性研究报告

一、项目基本情况介绍 1、 项目 位置 本案 地理位置 位于上海宝山区， 基地位置为于宝山区凇南镇板块：东靠逸仙路，南靠长逸路，西临凇南路，北对建配龙。 地理位置 宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长 56 15 公里，南北宽 23 08 公里。面积 方 公里（岛屿面积占 26）， 面积 415 平方公里，常住人口约 。 淞南镇 则 位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新 村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。 镇域面积 全镇总面积 方公里，其中市属企业约占总面积的 70%，本镇可规划面积 方公里。 社会人口 淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有 16 个居委会和 2 个筹备居委会，至 2002 年底，共有居民 26329 户，常驻人口约80000 人。 截止至 2006 年， 常驻人口约 150000 人 。 经济发展 2002 年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。 完成增加值 元，同比增 ；工业销售产值 比增 社会消费品零售额 元，同比增 外贸出口拔交额 1113 万美元，同比增 实现财政收入 9178 万元（含区级），同比增 56%。 2、交通条件 逸仙路上交通 ： 轻轨 3 号 线、 51、 51X、 101、 751、 713 凇南镇内交通 ： 810、 713、 751、 52、 53、 95 交通运营表如下： 51 路 宝昌路 6:000 52 路 花园路 4:300 53 路 宝山镇 4:300 95 路 上海火车站 4:005 101路 鸿兴路 4:000 713路 黄兴路 00 桥 751路 虹镇老街 6:000 810路 呼玛新村 6:000 3、周边环境 附近商业设施 ： 虽然 依托 淞南中心但是如果要买大件或是一次性采购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。距离 本案 2 公里以上。 联华超市 爱辉购物中心 教育 ： 淞南小学 长江二中 宝钢工业技校 宝山职校 医院： 凇南地段医院 离 本案 距离 :700 米 /步行时间 :8 分钟 上钢一厂职工医院 / 出租车起步费 11 元 生活 配套 ： 农村商业银行 建设银行 工商银行 上海银行 凇南邮局 泗溏农贸市场 凇南公园 离楼盘距离 :600 米 /步行时间 :10 分钟 免费公园 宝江宾馆 凇南大酒店 4、经济指标 用地性质：商办 容积率： 权： 50 年 绿化率： 30% 车位配比： 00 平米 车位地上： 10% 车位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：项目发展背景 1、宏观市场分析 上海宏观经济背景 根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部分国家与地区的资产价格都大幅上涨。 2006 年上 半年，英国的房价比其 2000 年年末上涨幅度超过 100%；同期，美国的房价涨幅也超过 60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于 1999 年末、 2000 年初开始上涨，在 2004 年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。 2006 年 5 月 17 日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值 5 月份的 步下降至 9 月的最低值 10 月份略有上升，为 体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调 控的初步效果，但是形势依然不容乐观，刚性需求坚挺、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。在宏观经济调控的政策下， 2006 年上海的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实 2006 的上海楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。 住宅市场分析 ： 2007 出现根本性转变 2006 年上半年 “ 国六条 ” 之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话， 2007 年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。 “ 90/70” 是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的 70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实； “ 去年下 半年以后，因为原本 设计的住房结构不符合 70%以上建小户型的要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。 ” 一位上海房地产界人士如是说。而 1 月 9 日建设部的 “ 征求意见稿 ” 出生 24 小时不到便夭折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前的调控政策在某种程度上的失灵，关于 90/70 的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条 即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难 。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬； “ 一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁 ” ，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。 导 “ 梯级住房消费 ” “ 2007 年是个政策落实年。 ” 发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题 房地产 金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实0 施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、高价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的 “ 梯级住房消费 ” 模式；而在我国， 20年轻住房私有化的比率为 78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在 “ 国六条 ” 中， “ 合理引导住房消费需求和消费模式 ” ，已经开始成为国家政策调控的手段之一； “ 国六条 ” 甚至提出，要 “ 积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 ” 这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导 “ 梯级住房消费 ” 概念。 商业市场 分析 ： 2006 年上海商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长 的趋势。但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的一些问题，譬如供应结 构、成交结构的不平衡等。 1. 一手商业市场 ccccccccccccccccccccccccccccccccccc