2006广东省某市写字楼项目可行性报告

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中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 、车位的价格建议 66 第十部分 设计规划、公共配套 /设施设备、装修、服务特色建议 一、写字楼设计规划的建议 67 二、商业建筑设计细则及建筑风格建议 69 三、项目公共配套 /设施设施建议 70 四、装修标准建议 72 五、写字楼服务特色建议 73 第十一部分 项目开发实施计划 一、项目开发实施计划编制原则 75 二、项目开发实施计划 75 第十二部分 投资与成本费用估算 一、开发成本估算 80 二、开发费用估算 82 三、总成本费用汇总表 84 第十三部分 资金筹措、投资计划及借款利息 一、资金筹措与投资计划 85 二、贷款本金的偿还及利息支付 87 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 十四部分 项目销售收入测算 一、销售范围 89 二、 销售价格 89 三、销售计划 89 四、销售收入测算 90 第十五部分 项目财务评价 一、税金计算 91 二、损益表与静态盈利分析 92 三、现金流量表与动态盈利分析 95 第十六部分 项目不确定性分析 一、盈亏平衡点 97 二、敏感性分析 98 第十七部分 总结 99 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 1 第一部分 经济发展概况 一、 *经济发展的地理环境和区位优势 *是广东省省 会，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。 *地处广东省中部，珠江三角洲北部，东连惠州、东莞，西接中山、佛山，北通清远、韶关，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区重要的交通通讯枢纽和贸易口岸，素有中国南大门之称。根据 2005年广东省 1%人口抽样调查主要数据公报 ， *市辖10 区和 2 个县级市，总面积 方公里，人口 人，城市人口密度为 1277人 /平方公里。 二、 *经济发展的总体态势 1、综合实力 2005 年 *全市 地区 生产总值（ 为 元大关，标志着综合经济实力迈 上一个新的台阶。 1999 年，以户籍人口和当年汇率折算， *人均 破 4000 美元， 2002 年突破 5000 美元，仅用了 3 年时间； 2004 年达到 6800 美元，在全国主要大城市中排位名列前茅，仅用了 2 年时间。按照 广东省政府 提出的全面建设小康社会评价指标，其中人均 准值）至 2010 年为 3450 美元，2020 年为 7000 美元。可见， *市人均 提前达标，在全面建设小康社会中率先步入新的阶段。 2、 增长速度 增长速度加快，近两年均增长 15%以上，经济发展步入快速增长新阶段 。“八五”时期， *经济高速增 长，年均增长 为改革开放以来的最高增速： “ 九五 ” 时期，进入平稳快速增长阶段，年均增长 进入 “ 十五 ” 时期， *经济增长提速， 2001 年增长 2002年增长 2003年和 2004 年分别增长 2001 2001 *市人均 高于 “ 九五 ” 时期（ 1. 1%， 2003 年和 2004 年均增长 上。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 2 3、 产业发展 自 2003 年开始，第二产业的增速超过第三产业，工业重型化趋 势明显，步入 “ 二、三次产业双轮驱动 ” 新阶段 。近年来， *实施制造业与服务业并重，二、三次产业协调发展战略。 2004 年，三次产业比例调整为 济发展呈现二、三次产业双轮驱动、互相促进的格局。全市工业总产值从 100 亿元到 1000 亿元，用了 11 年（ 1983）；从 1000 亿元到 2000 亿元，用了 3 年（ 1994）；从 2000 亿元到 3000 亿元，用了 4 年（ 1997）；从 3000 亿元到 4000 亿元，用了 3 年时间（ 2001），而由 4000 亿元跃到 5000 亿元，仅用了 1 年时间（ 2004 年）。 “九五”时期， *市第三产业增加值的平均增速为 2001比重一直在 53%以上，平均每年增长 增速明显。 4、所有制结构 非公有制经济占 0%，步入多种经济成分共同发展新阶段 。所有制结构 日益多元化。 2004 年完成的工业总产值中，国有及国有控股工业企业占全市工业总产值的比重为 股份制工业企业占 外商及港澳台投资工业企业占 民营企业占 2005年上半年 *累计登记的各类企业数量约 23万家，其中， *私营企业数量在 2005 年 上半年 新 登记开业的私营企业 11481 户。截至 2005 年 6 月底， *市实有私营企业 累计 107046户（ 其中， 独资企业 17162户，合伙企业 3136户，有限责任公司 86738 户，股份有限公司 10 户）。 1000 万元以上的私营企业 2378户，其中超亿元的私营企业已达 56 户， *私营企业的规模与实力近几年得到了迅速增强。 5、外资企业情况 截至 2005 年 上半年 ， *市新登记注册外商投资企业 446 户，比去年同期相比增加 61户，增幅 达 目前， *市累计登记注册的外商投资企业达 8031户，投资总额 美元，注册资本 美元，其中外方认缴注册资本中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 3 美元。有 70 多个国家和地区的外商在 *投资设立了 7933 家外资企业和 2000 多个外商办事机构。世界 500 强大企业已有 139 家进入 *，共设立 227个项目，投资总额合计 目前 *外 资 企业的结构有以下特点： 第一：外资 （独资）企业的总数在 *市外商投资企业中的比例已达 58 ； 第 二 ： 是投资来源以港资、日资、美资为主。香港仍是 *市主 要的外资来源地，主要从事货运代理、批发零售和商务服务等行业。 2005 年 上半年 新登记日资企业 31户，美资企业 30户 ； 第 三 ： 行业分布以制造业为主， 近年来 批发零售业、商业服务业发展较快。上半年新登记的外商投资企业中，制造业企业有 268 户，占 60，其中以从事纺织服装、鞋、帽制造业以及通信设备、计算机及电子设备制造业的企业数量较多；从事商业服务业的有 65户；从事批发零售业的有 27户。 6、经济增长 质量 2000*地区组织的财政收入从 717多亿元增加到 元，年均增速在 16%左右； 2004 年， *地区组织的财政收入比上年增长 17. 3%；全市地方一般预算财政收入 元，增长 1995 年，全市职工平均工资为 10317元， 2004年已达到 31025元； 1995年城市居民人均可支配收入为 9038元， 2004 年已达 16884 元； 1995 年，农村居民人均纯收入为 4483 元， 2004 年为 6625 元。 步入财政收入增长快，企业效益大幅提升和居民收入稳步提高新阶段。 7、 发展后劲 枢纽型、功能性、网络化的现代化城市基础设施建设加快推进，一批对全市经济社会发展具有长远战略意义的城市基础设施 项目在近年建成。未来几年， *将成为全国重要的汽车工业、造船工业、石化工业和高新技术产业基地。经济社会发展承载能力增强，生产力布局基本成型，发展空间拓展，步入后劲充足的可持续发展新阶段。 三、 *投资环境基础设施建设情况 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 4 1、以 *白云国际机场迁建工程为标志的重点工程建设提升了 *的城市基础设施水平。 *白云国际机场是国内三大枢纽机场之一，在我国民航机场中处于十分重要的位置。 *白云国际机场的迁建工程是我国第一个按中枢概念设计的综合性中枢机场，是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国际机场，对强化 *中心城市地位，促进华南地区的经济发展和 *迈向国际化的步伐起着非常重要的作用。 2004 年， *的城市基础设施水平在整体上有明显的提高，分别表现在以下几个方面： （ 1） 城区道路主干网逐渐完善，并向珠江三角洲延伸； （ 2） 以白云国际机场、南沙港、 *新火车站为枢纽的 *“立体大交通”格局已经形成； （ 3） 2004年全市 30个重点工程推进速度良好，全年重点建设项目的投资计划总体完成情况和资金到位率创历史最高水平，成为拉动 *固定资产投资增长的主要动力，为 * （ 4） *城市地铁、机场、高速公路、环境治 理、汽车产业、工业园区六大城市投资板块齐头并进，建设速度非常迅猛，是推动城市基础设施建设投资增长的主力军。 2、 *市场经营环境进一步得到改善 根据国家统计局企调总队的调查报告 2004 年第三季度全国直辖市、主要副省级城市企业景气调查报告的内容显示： 2004 年第三季度，全国各主要城市经济均保持了快速、健康的发展势头，其中北京、天津、上海和重庆直辖市，*、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、深圳、成都、西安和武汉市等副省级市共 19个城市（下简称 19市）的企业家信心指数和企业景气指 数均在景气区间运行，部分城市比二季度有不同程度的提升。 *市企业家信心指数和企业景气指数均为 别居 19市的第二位和第四位。 据统计， 1*市的工业总产值、财政收入、社会消费品零售额、外贸中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 5 出口总值、固定资产投资额均有一定幅度的增长，全市生产总值（ 上年同期增长 增长速度排在 19 市中的第六位。从第三季度企业的调查情况看，企业家对 *经济的发展继续持乐观的态度，乐观的程度（持乐观的样本占总体的比重）从二季度的 升到 19市的排位中，由二季度的第九位跃升至第二位，比第一位的大连市（ 低 ，比第三位的长春市（ 末位的是重庆市（ 从 2004 年第三季度企业家信心指数的变动情况看，除 *、北京、大连、长春和西安市的指数比上季有所上升外，其余城市则呈现下降。在上升的城市中， *市增幅最大 （详见表 1。 表 12004 年第三季度企业家信心指数对比表 项目 企业家信心指数 位次 比二季度增减 (点 ) 大连市 1 *市 2 长春市 3 沈阳市 4 宁波市 5 武汉市 6 深圳市 7 济南市 8 上海市 9 南京市 10 杭州市 11 厦门市 12 青岛市 13 西安市 14 天津市 15 成都市 16 北京市 17 哈尔滨市 18 重庆市 19 3、“申亚”成功为 *进一步改善投资环境提供了契机 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话： 0258698693 手机： 15895950966 961531377 376977591 616843241 6 2004 年 7 月 1 日， *市代表中国申办 2010 年亚洲运动会成功，这一亚洲人民的体育盛事落在 *对 *的投资环境绝对是一个重大利好，将对 *进一步改善投资环境提供契机。 “申亚”的成功从投资软环境来看，首先，“亚运”能极大的提高 *这座城市以及 *城市相关产业的知名度、美誉度和在全亚洲的地位；其次，“亚运”能进一步提高 *的国际化进程，加速 *融入全球经济一体化的进程；第三，增进 *与亚洲各国的文化艺术方面的更多的交流，提升 *的文化品位；第四，利用国际间人民的交往提高 *市民的国际化意识和市民素质；第五， *是外向型经济发达地区，经济比较活跃，“亚运”的举办可以增加商贸往来，并提供更多的商机；第六，法治环境和社会治安将进一步改善。 从投资硬环境来看，首先，因为举办亚运会 对体育场馆的居住设施的需要，*将新建一大批的体育设施和房地产项目，很多与之相关的城市基础设施项目将借此机会推进；其次，由于“亚运”期间的大量人员流动，对 *的城市交通设施将有着很高的要求，促使 *加快完善港口、铁路、公路网、地铁等交通设施的建设；最后，对 *整个城市的环境和市容市貌的改善有较大的促进作用。 7 第二部分 *房地产市场概况 一、 2006 年第一季度 *房地产市场状况 （一）土地市场 第一季度 *市中心城区公开出让的土地共有 7 幅，涉及土地面积 347， 719平方米。从各类型土地的占地 面积来看，商务办公用地 144， 762 平方米（占 42%），商业用地 171， 257 平方米（占 49%），住宅用地 31， 700 平方米（占 9%）。 从各类型土地的建筑面积来看，商务办公用地建筑面积 506， 693 平方米，比上一季度增长约 ；住宅用地建筑面积 216， 564 平方米，比上一季度增长 51， 466 平方米，增长幅度达 31%。 从区域分布来看，本季度成交的土地主要集中于城市中心区域，周边的市政和生活配套设施较为完善，所以吸引了不少开发商的踊跃竞投。其中机场路地块、琶州 块和荔湾地块经过激烈的竞投， 最后分别以低价的 、 的价格成交。据统计，机场路住宅用地成交价格高于底价 元，楼面地价为 4725 元 /平方米。而琶州 务办公地块成交价格高于底价17823 万元，楼面地价高达 5411 元 /平方米。 （二）住宅市场 第一季度， *住宅市场延续了 2005 年供需畅顺的良好局面。值得关注的是，得益于中国按照入世协议逐步解除外国企业进入中国市场的种种限制，外资机构加大了在 *的投资力度，令 *市的住宅租赁市场倍感得益。此外，政府提出加强对各地房地产市场的宏观调空，也将对 *的住 宅市场带来较大的影响。 虽然政府在众多场合均表示将会增加住宅用地的供应量以抑制房价的上涨速度，但考虑到建设周期因素，预期 2006 年 *住宅的供应量将不会产生大幅度的增长，强劲的购买力将仍旧使住宅销售市场保持供不应求的局面。值得关注的是，地方和中央政府相继提出抑制房价上涨过快的政策，有部分购房者将因此暂时搁置购房计划，将令 *楼市供不应求的局面暂时得以轻微缓解。但是，由于强大的消费能力仍然存在， *住宅总体售价将保持上升的趋势，但升幅则有所下降。 8 （三）商铺 第一季度， *市零售业市场继续保持稳定增长 ， 1， *市社会消费品零售品零售额为 元，同比增长 零售业的蓬勃发展，成为 *商铺市场的坚实需求力量。 自 2006 年 3 月 1 日起，商务部委托省级商务主管部门和国家级经济技术开发区，负责办理绝大部分外商投资商业企业的审批工作。此举标志着外资进入我国商业领域的门槛又进一步降低，将引发外资零售业新一轮的调整扩张行动。商务部关于委托地方部门审核外商投资商业企业的通知（商资函 200594 号） 受政策利号的影响， *的各种商业业态平衡发展，整体市场呈现出平稳发展的良好局面。 （四）工 业楼宇 *作为华南地区的城市中心之一，工业投资环境较为优越，近年来吸引了不少外地甚至外资企业积极投资设厂。由于工业土地供应量不足，工业楼宇的供应也因此受到限制，尤其在强大的需求力量的支持下，工业楼宇的租赁和二手销售市场表现较为活跃。一些国外资金因此也开始把一些配套设施完善、收益稳定的工业楼宇作为投资的重点对象。 二、房屋交易登记面积情况 （一）房屋交易登记面积各用途情况 新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的 存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的 见下图： 9 （二）房屋交易登记面积一二手份额情况 存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积的 存量住宅交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的 如下图： （三） 2005 年 12 月至 2006 年 5月 *市房屋交易情况 2005 年 12 月至 2006 年 5 月 *市商品房批准预售情况（表 2 时间 2005 年 12 月 2006 年 1 月 2006 年 2 月 2006 年 3 月 2006 年 4 月 2006 年 5 月 合计 宗数 105 96 64 23 87 85 460 套数 12464 6904 3019 4288 11122 11782 49579 面积（万） 006 年 1 - 5 月存量房各用途交易登记面积占比图住宅 , 66 . 8 %商场 , 5 . 1 %写字楼 , 2 . 9 %其他 , 25 . 3 %2006 年 1 - 5 月新建商品房各用途交易登记面积占比图住宅 , 80 . 1 %商场 , 6 . 2 %写字楼 , 6 . 9 %其他 , 6 . 8 %2006 年 1 - 5 月新建商品房和存量房交易登记面积占比图新建商品房 ,量房 ,006 年 1 - 5 月新建商品住宅和存量住宅交易登记面积占比图新建商品住宅 ,量住宅 ,10 2005 年 12 月至 2006 年 5 月 *市房屋交易情况（表 2 宗数 面积（万平方米） 金额（亿元） 合计 64877 005 年 12 月至 2006 年 4 月 *市商品房交易情况（表 2 类型 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） 宗数 总金额（亿元） 住 宅 商 业 写字楼 工业厂房 638 别 墅 停车场 其 它 合 计 0044 005 年 12 月至 2006 年 4 月 *市二手房交易情况（表 2 类型 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） 宗数 总金额（亿元） 住 宅 商 业 写字楼 533 工业厂房 别 墅 停车场 890 其 它 合 计 3498 11 第三部分 *写字楼市场调查 一、 *写字楼发展概况 （一） *写字楼发展回顾 1993 年、 1994 年间，是 *写字楼的供应最高峰，这期间写字楼市场总供应量大约 200 万平方米。 由于经济环境不景气，这个体量 *用了 10 年的时间消化。 1997 1999 年间，受亚洲金融风暴的影响， *写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业， *写字楼处于最低迷状态。 1998 2000 年间， *写字楼仍处于低迷状态，可以说几乎没有写字楼的成交记录。 2000 年，中国进入了“ 潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态， *写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。 2003 年，受 影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中 国加入 场需求上升。 2004 年年初，随着 泛珠三角洲 “ 9 2”概念的提出，以及 *市政府对珠江新城规划的调整、琶洲会展启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加；同时， *多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为当前盛行且实用的商务型写字楼。 （二） *2002写字楼供求分析 从 2001 年初， *市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。 据统计， 2002 年 *市的写字楼供应量为 平方米 。 经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降 ， 2002 年为 22%，远低于 1996 年的 47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近 95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。 到了 2003 年，随着中国加入 签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加， *市原八区写字楼预售面积更大 12 幅上升，达 平方米，较 2002 年上升 61%。 2004 年上半年， *市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资 元，同比增长 写字楼供应量 约为 平方米。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区。二手写字楼租赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。 （三） *1998度写字楼成交价格分析 *写字楼市场的均价走势由 1998 年到 2001 年都呈现稳步下降的趋势，到2002 年，预售写字楼均价开始上扬，均价达 9718 元 /平方米，是近五年来预售写字楼均价首次出现回升的状况。而到了 2003 年，预售写字楼均价又出现了较大幅度的回落，相较 2002 年，写字楼均价下降了 为 7691 元 /平方米，是近五年来写字楼价格的最新低。到 2004 年的上 半年，写字楼价格出现了微升，但是仍然保持在 8056 元 /平方米这样的价幅，变化不大。 二、 *商务格局分析 1、空间上“ 大十字 ” 商务格局 的形成 *写字楼最初主要集中在 环市东路和天河北 ， 但随着 *发展的 “ 城市东移和南移 ” 战略， 以写字楼为核心的 环市东和天河北商务区 *商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化 ；而 他们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，今后将形成“ 大十字商务格局 ”这一 全新的商务格局 。 “ 大十字 ” 商务格局中的纵轴是根据 *市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区，其以中信广场为中心 ，包括天河北、珠江新城、琶洲三个版块 。 “ 大十字 ” 商务格局中的横轴是自环市东为起点，向东发展，历经东风东、天河城到岗顶 即天河东） 地域。 2、地域上商务与商圈的综合性布局 A、天河北商圈 天河北商圈是 *的中央商务中心。以天河体育中心为中心，周边围绕了天河城广场、宏城广场、正佳广场、维多利广场等大型的中高档购物中心，天河南路小资店一条街、“同堂”广场、宜家家居广场等适合小资阶层的淘宝地。 13 A、珠江新城商圈 珠江新城的商业分布主要分为东西区两部分。 东区因为有南国花园、跑马地花园等楼盘，且 入住率达九成以上，商铺多以小区临街铺为主，租价在 100 300 元 / 月之间，回报率在 4% 5%左右。 西区目前主要以住宅裙楼、办公裙楼商业的小型商业为主，无论从数量上还是从档次上其商业配套仍未跟上珠江新城定位为 端形象的标准，珠江新城西区缺少两大类商业： 一是高档的购物、休闲、娱乐场所 ； 二 是 缺少 满足越来越大的 商务人员 饮食 的场所，尤其是 带饮食功能的商铺 ； 三是目前在酒店方面仅有国门酒店一家，即便富力两个超五星级酒店建成并投入使用，也难以满足珠江新城成形之后的周边消费群体对酒店物业等不同层次的配套实施 需求。 B、 琶洲商圈 至 2002 年， 随着琶洲会展中心的开建和完工以及琶洲大桥的建设 ，会展经济对琶洲整个经济环境起到了强大的推动。会展办公物业及酒店物业在琶洲正如火如荼的兴建，琶洲用地的出让价格以及办公物业的销售价格也一路看涨。而由于琶洲是新开发的用地，各项配套正在逐步的完善当中。 C、环市中商圈 环市路商圈经过多年的发展已成为成熟的商务中心，其以花园酒店为中心，配有宜安广场、好世界购物中心等大型购物广场，各种高档品牌店，西餐厅，咖啡厅等休闲娱乐场所。又由于办公物业以外资机构为主，围绕着外国人消费习惯形成了特 色酒吧一条街。 D、东风路商圈 东风路商圈初步形成了三大特色聚集区 东段以东风东路的东宝大厦及天誉大厦为代表，形成“ 务带 ”；中段则以健力宝大厦、建设银行大厦以及即将落成的越秀城市广场等高级写字楼为代表，形成 “甲级写字楼带 ”；东风西路则是以银行信贷为主，形成了 “金融街 ”的雏形。 14 E、 天河东商圈 天河东商圈有财富广场、壬丰大厦等甲级写字楼，最近启动的太古汇项目将为该商圈提供大型的综合购物广场。同时商圈建设有 “*中关村 ”之称的石牌西路码一条街 ，有太平洋电脑城、 *电脑城等大型电子产品专 业市场。 注：各商务区主要写字楼项目情况详见表 3*主要商务区写字楼情况表 15 表 3 *主要商务区写字楼情况表 1、 天河北 项目 维多利广场 中泰国际广场 广晟大厦 项目地点 体育西路 101号 林和西路 163号 天河路 228号 开发商 城建开发集团 *市天启房地产有 限公司 *国晟置业公司 用地面积 （） 不祥 15000 2074 建筑总面积（） 143549 100000 37000 建筑形式 两栋塔楼分别 54层 /39层 一栋塔楼 ,地上 46层 由两塔楼组成。 东塔楼连接商场 主体，与西塔楼相呼应。地上裙楼五层，面积约2100平方米 /层，塔楼六至二十五层为写字楼，面积约1850 平方米 /层 。 户型 （） 不祥 一栋整售，一栋分拆销售 东塔楼 120 2000 西塔楼 1121850 层高 （ m） 不祥 不祥 高 盘时间 2005 年 12月 6日 2004年 2005年初 交楼时间 预计在 2006年 12月 2005 年 10月 30日 销售价格 （元 /） 15000 14000 13800 车位 （个） 438 600 1500 物业管理费 （元 / 月） 48 29 28 16 项目 富力天河商务大厦 金利来大厦 城建大厦 项目地点 中信广场旁边 体育东路 138 号 天河区体育西路 189 号 开发商 富力地产 金利来（中国）有 限公司 *市城市建设开发集团有限公司 用地面积 （） 4660 建筑总面积（） 35000 56590 建筑形式 一栋单楼，地上 18 层。 单体建筑 地下 2 层为停车库，地上 28 层为商业综合写字楼，建筑总高度为 114米 户型 （） 803 1300 /层 开盘时间 2005 年 11 中旬 2004 年 1996 年 销售价格 均价 10000 均价 20000 均价 20000 车位（个） 270 250 230 物业管理费 （元 /月） 不祥 29 25 客户群 外资、港资企业 世界 500 强企业、港资大型公司 中远国际货运 、 金骏资产 、 柏溢康体设备 、 泰康人寿保险 、 美菲化妆品 、海湾威尔自控技等 公司 17 2、 珠江新城 项目 富力科讯大厦 富力盈隆大厦 勤建商务大厦 项目地点 黄埔大道与马场 路交汇处 黄埔大道与冼村路交 汇处 黄埔大道西 468号 开发商 *富力地产股 份有限公司 *富力地产股份有限 公司 *勤建置业有限公 司 用地面积 （） 6072 6100 4900 建筑面积 （） 61320 114971 42900 建筑形式 一栋单体楼，地上 24 层，地下 3 层。 一栋单体楼，上 42 层，地下 4 层。 一栋单体楼 户型 （） 109 120 311 340 402 474 68 95 130 148 194 234 复式 258 735 140 263 层高（ m） 4 开盘时间 2005 年 4 月 2005 年底 2004 年 8 月 交楼时间 2005 年 12 月 2006 年 9 月 2005 年 9 月 销售价格 （元 /） 9321 10000 均价 13000 8500 10000 车位（个） 341 632 物业管理 （元 /月） 公摊水电、空调） 25（含空调） 10（不含空调） 客户定位 成交客户逾八成是科技、通讯、物流贸易、 实业型中高端自用买家 国内外 500 强企业，包括金融、零售、贸易、保险、物流、制造等行业 已入驻有科技公司、工程公司、设计公司等。 18 项目 双城国际 星汇国际 华普广场 项目地点 华穗路与花城大道 交界 处 *大道与金穗路交 汇处 华明路 开发商 *市华鹏置业有限 公司 *市城市建设开发集团有限公司 广东中银保利华普置 业有限公司 用地面积 （） 7550 8070 7772 建筑面积 （） 56597 67784 88000 建筑形式 有三个塔楼组成，群楼 1 5 层，塔楼6 28 层，地下层 由分别为 28 层、 27层的 2 座塔楼组成， 1为裙楼，东塔 7酒店式公寓，西塔楼 7东西 两栋塔楼组成， 地下三层停车场，地上27 层。 15 层为商 业，6 层为架空商务生态回所， 西塔 727 层为纯写字楼 ，东塔为 24小时商务办公楼。 户型 （） 81 85 140 192 200 写字楼： 212 1285公寓： 42 98（单身公寓至二房二厅 西塔 75 89 93 99 103 109 东塔 264 349 层高（ m） 开盘时间 2003 年 8 月 2005 年 3 月 2004 年 7 月 交楼时间 2004 年 5 月 2005 年 11 月 2005 年 11 月 销售价格 （元 /） 均价 8500 均价 10000 8500 11000 车位（个） 234 300 380 物业管理 （元 /月） 10（不含空调） 10（不含空调） 西塔 15 东塔 25 客户定位 已入驻科技公司、工程公司、律师事务所，设计公司；外地驻 *分公司/*办事处 已入驻有化妆品公司、贸易、律师事所、广告设计等公司 19 项目 保利大厦 合景国际金融广场 信和大厦 发展中心 项目地点 珠江新城中 心段 珠江新城 江新城华夏路与 临江大道交汇处 珠江新城临江大道 3 号 开发商 *市保利房地产开发有限公司 *合景置富置业有限公司 *市农村信用合作社 广东发展集