2011年10月长沙房地产市场研究报告(合并修订版)

录 本月导读： . 3 第一篇 市场背景篇 . 7 第一章、政策资讯 . 7 一、政策法规 . 7 二、市政动态 . 9 三、市场资讯 . 11 第二章、经济环境 . 14 一、 速逐步上涨，经济稳步发展 . 14 二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 . 14 三、固定资产投资快速增长 . 15 四、开发投资持续增加 . 17 一、土地资讯 . 18 二、公告土地分析 . 20 三、本月成交地块分析 . 24 四、重点地块 . 31 第四章、商品住宅市场 . 33 一、市场综述 . 33 二、供求关系分析 . 34 三、供应量分析 . 36 2 2 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 四、成交量分析 . 50 五、成交均价分析 . 54 六、成交物业分析 . 56 第五章、产品分析 . 59 一、热销、滞销产品 . 59 第六章、营销媒体 . 73 一、营销透析 . 73 二、媒体分析 . 73 三、典型项目 . 80 第三篇 区域数据篇 . 86 一、开福区 . 86 二、天心区 . 88 三、雨花区 . 90 四、岳麓区 . 92 五、芙蓉区 . 94 六、望城区 . 96 3 3 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 本月导读： 长沙多数银行首套房贷利率上浮 20% 紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的优质客户还有可能优惠提高到上浮 10%，迅速定格了当前首套房贷利率上 浮的主基调 。 详情请见 务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持 国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到十二五期末，全国保障性住房覆盖面将达到 20%左右，同时尽快明确 2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道 。 详情请见 国建设银行上调首套房贷利率 建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从 10 月 14 日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的 ，如果申请贷款者 希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的 。 详情请见 4 4 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代 10 月 29 日上午，有湘江第一隧之称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略 。 详情请见 沙第 32 届房交会开幕 90 楼盘扎堆秀 10 月 28 日上午，长沙第 32 届房交会开幕，为期 4 天的房交会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴 。 详情请见 0 大中城市 17 个房价环比下降 29 个价格持平 10 月 18 日，国家统计局发布 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格 49 个城市同比上涨 50%以内。与上月相比，价格下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个，上涨的城市有 24 个 。 详情请见 山放松限购朝令夕改，凸显调控当前困局 11 日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称， 10 月 12 日 5 5 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 起放宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日 23 时 24 分，该局又在网站上发布通告称，为综合评估政策影响，暂缓执行该政策 。 详情请见 沙多家银行首套房利率上浮 10%30% 业务收缩 最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮 10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮 10%， 6 月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是当前最好的归宿了。 详情请见 字楼市： 10 月商品住宅市场基本情况 （六区） 供应量 成交量 供销比 成交均价 平方米 平方米 1： 025 元 /平方米 数据来源： 国房地 产决策咨询系统 10 月项目成交 排行榜 6 6 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 名次 热销楼盘 所属区域 销售面积（万 ） 销售金额（亿） 均价 (元/ ) 1 金色溪泉湾 开福 523 2 麓谷明珠 岳麓 717 3 恒大名都 望城 109 4 长房时代城 岳麓 980 5 北辰三角洲 开福 032 6 第六都 雨花 391 7 保利麓谷林语 岳麓 100 8 恒大雅苑 开福 159 9 万科城 开福 720 10 勤诚达新界 望城 840 数据来源： 国房地产决策咨询系统 （统计数据涉及区域为六区） 关注楼盘： 热销产品 建发西山汇景 7 7 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 第一篇 市场背景篇 第一 章、政策资讯 一、政策法规 1、长沙多数银行首套房贷利率上浮 20% 紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的优质客户还有可能优惠提高到上浮 10% ，迅速定格了 当前首套房贷利率上 浮的主基调。目前在湘的中信、浦发、兴业、华夏等银行，已明确表示对首套房贷利率上浮10，并 强调只有极少数客户能享受基准利率，想打折优惠已无可能。值得一提的是，同样是执行差别化信贷政策的体现，兴业银行目前首套房贷利率已上浮 15%，建行、光大 则上浮了 20%。 而民生银行则暂停了房贷业务。据了解，受市场资金面的影响，早从今年 3 月起，各家 银行就已降低了首套房贷的利率优惠幅度，首套房贷利率从 成 9 折、 ，乃至基准利率。而 银行对首套房贷业务的热衷程度也大不如前，部分银行或暂停了首套房贷的受理，或上调了 20%的幅度 。 克而瑞长沙机构点评： 首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，在限购限贷打压下，市场成交量有明显下降，市场泡 8 8 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 沫被进一步挤压，市场投机成分在逐步淡出市场，利率上浮对开发商而言不是一个利好，这种调整直接影响到刚需客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制。目前长沙房贷利率上调，未来开发商在现金流方面可能面临更大的回转压力。 2、 国务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持 国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到十二五期末，全国保障性住 房覆盖面将达到 20%左右，同 时尽快明确 2012 年保障性安居工程建 设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还要求各地人民政府落实保障房建设的各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。 克而瑞长沙机构点评： 中央此次政策下达除了要求对保障房增加政府投入和信贷支持外，还表明对完不成保障房建设任务的地方政府，住建部等相关部委将对负责人进行问责。此番政策宣示，保障房建设将进入快速发展通道，房地产开发企业，应有足够的认识，既要做好过冬的准备，又要避免产生过度悲观情绪，无论如何，现有的庞大保障房建设规模 必然会对传统商品住宅市场产生冲击。以住宅开发为主业的企业，有两个战略方向选择：一是向下走：参与保障房；二是往上靠：关注高端市场。保障房大跃进，将会分流中低端商品住宅的市场需求，而近几年供地的减少，会使几年后高档房供应紧张，价格上行。 9 9 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 3、 中国建设银行上调首套房贷利率 建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从 10 月 14 日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的 ，如果申 请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的 。至此，北京地 区出现了第一家确认上浮首套房贷款利率的银行 。 克而瑞长沙机构点评： 今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至 21%。保 证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。上调首套房贷利率主要是因为其资金紧张，目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有需求上调利率水平，这样可增加银行的利润。继建行之后，其他银行有可能跟进。目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。 二、市政动态 1、 营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代 10 月 29 日上午，有 “ 湘江第一隧 ” 之 称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略。省委书记、省人大常委会主任周强宣布隧道正式通车，省委副书记、省长徐守盛，省政协主席胡彪出席通车仪式。 省委常委、长沙市委书记陈润儿在仪式上致辞，省领导于来山、张永大、韩永文出席。 0 10 10 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 营盘路湘江隧道是长沙市建设的第一条穿越湘江的隧道，于 2009年 9月 开工，经过 6000多名建 设者 700 多天的日夜 奋战终于建成通车。隧道位于橘子洲大桥和银盆岭大桥之间，主线为双向 4 车道，隧道东起营盘路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和潇湘大道， 西接咸嘉湖路。隧道分南、北两线，南线长 里，北 线长 3 公里，采取江底分匝 设计，在江底提前分流车辆，设计行车速度为 50 公里 /小 时，设计通行能力为 6253 辆 /小 时。 克而瑞长沙机构点评： 营盘路隧道的建成通车，既是长沙过江交通由桥到隧的重大突破，也是推动沿江建设跨江发展的重要支撑，必将进一步强化东西两岸交通连接、拓展城市发展空间布局、提升城市建设功能品质。 2、 长沙第 32 届房交会开幕 90 楼盘扎堆秀 10 月 28 日 上午，长沙第 32 届房交会开幕，为期 4 天的房交 会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴。 长沙作为全国绿 色建筑四大试点城市，正处于绿色建筑的起步阶段，本届房交会为响应长沙相继出台的长沙市绿色建筑评价标准、长沙市绿色建筑设计导则等标准，将绿色人居，幸福家园定为展会主题，将开展四大主题活动：绿色建筑与人居环境座谈会、东方莱茵河湘江两岸人居环境推介会、海外置业策略讲座与轨道交通地产推介会，以及组委会免费为参展企业提供的持续整个展期的项目推介会。 1 11 11 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 本届房交会共分 6 大展 区：政府展区、品牌房地产展区、品牌海外地产展区、品牌装饰及建材展区、品牌商业休闲地产展区、二手房展区，共有 60 余家品牌企 业携 90 个品 质项目盛装亮相 。 克而瑞长沙机构点评： 金九银十长沙楼市不复往年盛况，在愈演愈烈的楼市调控政策下，长沙地产市场观望气氛渐渐浓厚，房价拐点论也甚嚣尘上，。因此下半年房交会成为楼市一个关键的风向标。从长沙本届房交会情况看，优惠活动花样翻新，但是真正触及购房者敏感神经的降价却没有太多出现，部分有的在幅度上也不给力，而目前购房者普遍认为的房价会跌，购房者置业态度已经越来越理性 。 三、市场资讯 1、 70 大中城市 17 个房价环比下降 29 个价格持平 10 月 18 日， 国家统计局发布 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情 况，数据显示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格 49 个城市同比上涨 50%以 内。与上月相比，价格下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个，上涨的城市有 24 个。与去年同月相比，价格下降的城市有 1 个，涨幅回落的城市有 59 个，比 8 月份增加了 19 个。 9 月份，同比 涨幅在 内的城市有 49 个，比 8 月份增加了 4 个 。 国家统计局发言人盛来运说，房价现在已经出现松动，而投机性需求受到了遏制。他表示，过去的几个月，房地产销售最继续下降， 1至 9 月房地 产销售面积同比增长 但是比 1 至 8 月回落了 克而瑞长沙机构 点评： 在严厉的调控之下，行业近期已经持续处2 12 12 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 于下行通道，行业正在入冬。楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，政策底已经慢慢显现。尽管中央政府多次出台与房价有关的政策，但效果似乎仍有不足之处，在二三线城市价格没有明显回落，很多地方房价依然在不断升温，可以看出，房地产作为推动地方经济发展的主要一头，地方政府有所保留，综合来看，目前的调控还不能对房价起到全面遏制。 2、 佛山放松限购朝令夕改，凸显调控当前困局 11 日上午， 广东省佛山市住建局在网站发布 公告称， 10 月 12 日起放 宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日 23 时 24 分， 该局又在网站上发布通告称，为综合评估政策影响，暂缓执行该政策。早前，海口、大连两城市也传出限购令放松传闻，但很快得到官方否认。限购令事件引发了业内的极大关注，多方分析人士均认为这是地方政府与中央的一次博弈。而住建部专家表示，限购政策不会放松。 克而瑞长沙机构点评： 从对市场的影响来看，佛山出台放松限购政策直接表明了当地在对待限购令上的态度，而从未超 12 小 时即被叫停来看， 我们也能够感觉出目前中央对于贯彻本轮楼市调控的决心。因此，这一事件可以定性为中央与地方关于限购博弈的一次升级。以小见大的来看，透过佛山一地的动向，我们可以看到一批和佛山类似城市在限购下面临的困局与对待限购的态度，从这个意义来看，关于3 13 13 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 限购政策对市场的影响，特别是在二三线城市，我们可以不必过于担心，因为政策最终是要靠地方来执行的。 3、 长沙多家银行首套房利率上浮 10%30% 业务收缩 最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮 10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮 10%， 6 月份极个别信用情况好的贷款