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富阳金桥北路地块可研报告 杭州公司项目发展部2009年8月28日 一土地属性分析二市场分析与机会选择三客户定位与产品解决方案四项目经营分析五土地获取方式及风险分析六公司运营影响分析七能力需求分析八总结与建议 目录 PART1土地属性分析 项目基本信息区位状况土地属性地价分析土地属性结论 政府公开挂牌楼面价为1125元 平米 根据目前市场形势 预计成交楼面价为2000元 平米 本报告按2000元 平米测算 1 1项目基本概况 富阳 城市基本状况 1 2区位状况 未来3 5年内仍将维持其区域性购房特征 富阳市行政隶属于杭州 定位为杭州 第四副城 320国道为其城区与杭州的主要通路 从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析 对于 第四副城 的发展 远需时日 运动休闲产业功能区 现代工业经济功能区 沿江 富春江 沿路 320 23国道 两条轴线 形成了围绕主城区的块状产业布局结构是高度自给自足的产业发展模式 江南新城 下沙新城 临平新城 320国道 之江转塘 杭千高速 沿江大道 本地块 西湖 之江转塘 三墩城西 富阳 绕城高速 1 2区位状况 富阳 城市基本状况 富阳城市发展 城市向北 1 2区位状况 项目所在之城北片区成为开发热点区域人气在逐步积累的过程中 大型居住片区形成趋势明显 320国道 西山 虎山 传统老城区 第一轮发展沿江西扩 金桥北路 北向腹地成为发展主要方向 传统城区位于东南部 沿江西扩 告一段落 西临西山 东靠虎山 南临富春江的地理特征 北向发展成为必然趋势 金桥北路沿线逐步形成商品房开发 本地块 西湖 本地块 江南新城 下沙新城 临平新城 富阳 320国道 之江转塘 杭千高速 沿江大道 绕城高速 宗地区位 1 3土地属性 宗地区位 1 3土地属性 地块位于富阳市中心以北约3公里 金桥北路与公园西路交界处 万科 金色家园项目西侧 距离杭州市中心约30公里 约40分钟车程 市中心 本地块 金色家园 宗地四至 1 3土地属性 北 规划公园西路 现状为鱼塘 南 规划道路 现状为鱼塘 西 规划道路 现状为鱼塘 东 金桥北路 宗地现状 1 3土地属性 宗地 金色家园 金桥北路 规划公园西路 规划道路 规划道路 宗地现状为鱼塘 宗地 阿周海鲜大酒店 拆迁安置房 绿化带及小区 市第三期经济适用房 容大郦城一期 周边环境 1 3土地属性 金色家园 鱼塘 鱼塘 周边配套 1 3土地属性 道路交通情况良好 公共交通匮乏具有一定景观 环境资源 安居房有一定影响 配套处于完善过程中 道路 金桥北路 春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区 公交 暂无公交配套 配套 大型购物设施 大润发卖场与本案相距约1 3km教育配套 永兴初中部与本案相距500m医疗 金融 文体 休闲 娱乐等服务类商业设施目前处于匮乏状态 景观 西北向可眺望远山景观 环境 东临经济适用房空气质量优于城区环境清幽 噪音较少 规划 本案西北侧规划富阳市人民医院本案正北项规划卖场 距离市政府直线距离约2 7km 食品厂 旅馆 海鲜酒楼 公元名家 农民房 永兴幼儿园 待定 万科 金色家园 宗地 宗地 宗地周边教育配套完善 有富阳最好的私立学校 富阳永兴学校 含中学部及小学部 周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚 医疗和健身配套还比较欠缺 商业 教育 医疗 区域配套 1 3土地属性 宗地 太阳城堡酒店 富阳市永兴学校 富阳市综合市场 绿槟榔广场 富阳第四小学 区域配套 1 3土地属性 玉长城商业广场 银泰已签约 1 3土地属性 不利因素说明 地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔 地价与付款节奏 1 4地价分析 公开挂牌楼面价为1125元 平米 本版测算按2000元 平米计 政府规定付款周期为18个月 付款节奏为2 2 3 3 为保证2011年结算 本地块计划在2010年3月付清地价款 可比地价 1 4地价分析 水果市场地块 奔腾 德邑上城 出让时间 2009 1面积 32000方容积率 2 3成交楼面地价 2100元 方 复地地块出让时间 2007 10面积 140 5亩容积率 2 5成交楼面地价 1300元 方 存量土地供应 1 4地价分析 宗地 公园西路沿线地块面积 合计约80亩容积率 2 0地价未定 金桥北路沿线地块面积 合计约360亩容积率 1 8 2 0地价未定 迎宾北沿线地块面积 合计约230亩容积率 1 5 2 3地价未定 土地属性小结 1 5土地属性结论 PART2市场分析与机会选择 富阳市场整体宏观分析富阳住宅市场分析细分市场竞争格局趋势判断市场分析结论 2 1富阳市场整体宏观分析 产业结构 工业总产值占当地GDP总量的70 以上 以通讯器材及纸业基地闻名全国 经济实力 2007年全市实现生产总值289亿元 增长21 2 2007年全国百强县排名第28位 生活水平2007城镇居民人均可支配收入19042元 增长14 2 人均储蓄余额16079元 增长4 5 典型的浙江县城经济发展模式 整体产业处于稳定发展期 民间资本比较富庶总体市场与杭州关联度不高 未来若干年仍是独立区域市场 城市研判 2 1富阳市场整体宏观分析 富阳市场总体 供求匹配 非常健康城市化和城市扩张稳步进行中 市场容量稳步扩大 08年受新增供应影响 从07 08年土地出让有限 未来新增供应有限 供求非常健康 趋势预测 2 1富阳市场整体宏观分析 2007年富阳企业职工人数与工资情况 年平均工资线 28477元 数据来源 2007年富阳统计年鉴 机关事业单位 泛公务员以及大型制造业企业的中高管 必定会成为住宅的主力消费群体 居民购买力 2 2富阳住宅市场分析 板块划分 宗地 类型 高层公寓G2 TOP卖点 稀缺的市中心地块G2产品 65000 7500元 方舒适性三房 四房 130 170方 TOP产品 江滨18号公馆 一线江景房 1 2万元 200 350方平层公寓 已售罄 城北板块 市中心板块 鹿山新区 类型 排屋 公寓卖点 自然环境 低密度住宅排屋 300 500方 15000 16000元 方叠排 230 300方 11000 12000元 方公寓 120 160方 7000 8000元 方 类型 高层公寓 少量花园洋房卖点 发展潜力 合理总价产品 舒适性三房 四房 少量经济型两房售价 5000 6500元 方 2 2富阳住宅市场分析 2008 2007 125 144 180 210 210 250 200 250 70 90 90 125 0 70 144 180 250 300 主流产品 120 140方 三房 次主力产品 90方 两房 160 200方 四房 08年 90方产品的集中供应 造成了08年90方以下产品成交量井喷式提升 需求特征 分面积段成交情况 单位 套数 首置 首改 再改 主力产品 次主力产品 次主力产品 2 2富阳住宅市场分析 说明 数据统计不全面 取主力在售楼盘数据 需求特征 分总价段成交情况 单位 套数 2007年 两房 90方 集中在 50万以内三房 125 144方 集中在 50 90万四房 144 210方 集中在 90 110万大四房 210 300方 公寓 90 130万叠排 200 300万排屋 300 500方 集中在 400 600万 表格未体现 2 2富阳住宅市场分析 市场供需特征分析 标准两房50万以内 排屋400 600万 舒适三房50 90万 四房90 130万 叠排 市中心TOP200 300万 供需特征 舒适三房 四房 主流市场 容量较大 但竞争激烈 其中G2品类项目 四房热销 C品类项目三房热销典型项目 丁香公寓 城市花园等机会点分析 主流市场 直面竞争 溢价能力中等 非最佳选择方案 供需特征 非主力需求 容量有限 现有产品多属于90指标被迫选择典型项目 公元名家 阳光里等机会点分析 溢价能力最弱 不建议开发此产品 供需特征 集中在鹿山新区 供应量有限 市场认可度较高典型项目 锦绣兰庭 御园 水印林语机会点分析 环境 产品均具有较高的稀缺性 溢价能力最高 供需特征 排屋社区中的补充产品 整体供应量有限 认可度较高 沿江TOP产仅一个项目 江滨18号公馆 已售罄 机会点分析 该总价段产品供应量有限 供需矛盾最大 溢价能力较高 项目可通过品质提升 产品精装修产品 弥补地段不足可提供空中复式产品 合理控制面积 控制总价 取得竞争优势 2 3细分市场竞争格局趋势判断 典型竞品分析 丁香花园 宗地 项目规模 总建筑面积约18万方 其中地上建筑面积15万方 产品 高层公寓120 140方三房为主 160 170方紧凑四房为辅 总户数 1100余套车位比 1 0 6售价 6000元 方销售情况 典型竞品分析 丁香花园 规划 强化小组团的围合感景观 贝尔高林设计 内部高低错落社区 内水景较多 叠式喷水池 喷泉 人工湖组成 立面 新古典主义的建筑手法 模仿绿城风格 大气 典雅 流畅 稳重 2 3细分市场竞争格局趋势判断 典型竞品分析 城市花园 宗地 项目规模 总占地90亩 总建筑面积近12万平米产品 135方 三房 180方 四房为主总户数 16幢 588户绿化率 40 售价 7000元 方销售情况 城市花园 2 3细分市场竞争格局趋势判断 典型竞品分析 城市花园 立面 新古典建筑风格 模仿绿城风格 成熟稳重户型 大开间客厅 弧形的落地飘窗 南北双阳台 采光通风良好 景观规划 规划中央大景观 一些水系 雕塑等 2 3细分市场竞争格局趋势判断 户型图 180方 典型竞品分析 锦秀兰庭 宗地 总用地面积 7万平米 总建筑面积9万 容积率1 15 产品 排屋 430 450平方米叠排 265 320平方米多层 小高层 108套 110 140 160 售价 排屋 单价13000 16000元 起价475万 套叠排 单价在11000 12000元 总价在260 350万 套公寓 8000元 毛坯 左右 锦绣兰庭 2 3细分市场竞争格局趋势判断 典型竞品分析 锦秀兰庭 效果图 户型图 322方 2 3细分市场竞争格局趋势判断 2 4市场分析结论 项目机会点分析 整体市场 发展比较健康 未来两年供需关系平稳 土地属性 城市发展方向 市政府主力打造区块 周边教育资源 医疗配套 规划 商业配套 规划 齐全 无重大不利因素 产品竞争力 区域市场品牌开发商仅金都房产 也告罄 复地房产 未上市 总体产品素质不高 项目产品较容易引领市场 产品供需特征 200 300万 总价市场供应量有限 溢价能力较高项目可通过品质提升 精装修产品 弥补地段不足 可提供复式产品 类叠排产品 合理控制面积 控制总价 取得竞争优势 PART3客户定位与产品解决方案 项目整体定位产品线的选择与比例产品解决方案非住宅产品分析商业配套操作思路 3 1项目整体定位 富阳高端再改社区客户特征 再改客户为主 少量高端首改客户主力 市区及周边乡镇的高端私营企业主补充 政府及事业单位 金融行业的高管产品要点 类叠排复式产品 奢华精装修 公园式园林景观 体贴周到物业管理类叠排复式产品 通过合理控制面积 控制总价 取得竞争优势充分满足客户爱面子 炫富的心态 客人最容易看到的 就是最重要的 重点提升立面 大堂等最能体现楼盘档次的地方 高端再改客户改善的重点 居住环境 重点是景观 的改善 物业服务的提升 产品线选择 高端再改产品 3 2产品线的选择与比例 初步强排方案 3 3产品解决方案 规划设计条件 3 3产品解决方案 地块价值排序本地块四周均为城市道路 东面与北面为城市主干道 土地价值较低 几个城市道路转角适合做160平米户型 南面为景观道路 东面为规划城市支路 小区内中央集中绿地逾40000平方米 周边适合做大户型 交通流线小区车行主入口设置在北面公园路 解决小区主要车流 在东侧金桥北路设置小区次入口 内部以环形车道沟通 基本到达每一单元 满足日常使用和消防要求 地下车库出入口靠近主入口设置 以利于保持小区内部安静 环境景观小区景观主轴由北侧小区出入口广场开始 通过会所直至中央集中绿地 周边的住宅左右对称布置 形成强烈的景观序列 另一条景观轴由金桥北路次入口开始一直到达中央集中绿地 与景观主轴相交形成完整的轴线体系 沿城市周边的住宅间距也达到了80 90米 可以进行丰富的组团景观设计 与中心景观区形成了多层次的景观空间 规划方案说明 3 3产品解决方案 单体方案 160方参考户型 3 3产品解决方案 单体方案 200方参考户型 3 3产品解决方案 单体方案 250方参考户型 3 3产品解决方案 商业配套定位 3 4非住宅产品分析 金色家园 富阳市人民医院 规划 大型卖场 规划 消防之队 海鲜酒楼 永兴中学 容大郦城一期 永兴幼儿园 代建 经济适用房 规划 拆迁安置房 公园路 金桥北路 规划道路 规划道路 宗地 商业广场 项目规划建议建议商业应分布在公园西路 东北角建议规划小商业广场 与金色家园商业广场相呼应 形成区域的商业中心项目规模建议定位 社区型商业 部分会所功能同时考虑医院等规划 带来的未来商铺价值的提升建议总规模控制在7000 8000方商业售价建议参考容大五环城市花园10000元 方考虑未来土地属性变化及周边规划带来的商业价值提升建议商铺售价13000元 方 车位比1 1 5车位个数2264个 其中地下车位2044个 地面车位220个车位价格8万元 个 金色家园项目拟售7万元 个 去化率到住宅售罄时车位销售90 余10 未售出 项目车位售价及销售安排 3 4非住宅产品分析 PART4项目经营分析 首期项目开发计划项目销售计划项目主要经济指标项目开发各年的销售及利润体现经济测算敏感性分析 首期项目开发计划 4 1首期项目开发计划 项目销售计划 4 2项目销售计划 注 车位按销售90 计 各年利润体现 项目主要经济指标 4 3 4 4主要经济指标及各年利润体现 PART5土地获取方式及风险分析 土地权属状况与项目背景土地获取方式项目风险与防范 土地权属状况与项目背景 5 1土地权属状况与项目背景 土地交易方式 公开挂牌公示时间 2009年8月25日挂牌时间 2009年9月8日挂牌保证金 6900万竞买方式 独立竞买 交易方式 获取流程主要节点 公开挂牌09 9 8 立项会09 8 31 可行性研究报告09 9 1 决策会09 9 2 交保证金09 9 3 摘牌09 9 8 办理后续各项开发手续 签订出让合同09 9 15 土地获取方式 5 2土地获取方式 风险分析 5 3项目风险与防范 潜在竞争对手分析 PART6公司运营影响分析 公司运营现状描述项目资金缺口及解决方案项目获取对公司整体运营影响 现有资源状况 注 1白鹭郡北 竹径茶语 威尼斯水城 逸天广场 金色城品 魅力之城等均已基本售罄 不包含在统计范围内2可售面积包含住宅及商业 不包含车位 统计时间截止09年6月底 6 1公司运营现状描述 现有资源结构 T2及TOP类产品比重过大 产品线结构 品类结构 首置首改类产品较缺乏再改及高端类产品比重过大 注 按项目可售资源统计 6 1公司运营现状描述 地铁1号线 杭州绕城 地铁2号线 西溪蝶园 可售项目分布 良渚文化村 白鹭郡东 白鹭郡南 白鹭郡西 阳光天际 绿野花语 金色水岸 公望 金色家园 6 1公司运营现状描述 公司运营现状指标分析 6 1公司运营现状描述 从销售额来看 09年杭州公司因主流产品不足 计划销售额有所下降从负债率来看 杭州公司目前计息负债状况有余力运作新项目从周转率来看 目前营运资本周转率相对偏低 急需现金流贡献型项目实现快速去化来提高周转率从可售资源来看 如无新项目补充 到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏 项目经营定位 打造富阳标杆性高端城市公寓项目杭州公司08年战略进入富阳 凭借公望项目已在富阳树立起良好的品牌形象及口碑 金色家园项目因高附加值也引起广泛关注 本地块规模较大 形状规整 规划指标优越 是打造富阳最高端的精装修城市公寓的机会点补充杭州公司后续可开发资源从现有资源来看 如无新项目补充 到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏 本地块可带来30万平米优质可开发资源 6 1公司运营现状描述 新项目现金流计划 6 2项目资金缺口及解决方案 待决策新项目资金峰值88776万元 出现时点 2010年8月实现累计现金流为正的时间 2013年10月 公司整体资金状况 6 2项目资金缺口及解决方案 待决策项目资金解决方案 6 2项目资金缺口及解决方案 首期四证的获取时间为 2010年3月 新项目获取前后公司未来三年销售及结算金额对比 6 3项目获取对公司整体运营影响 新项目获取前后公司未来三年创造及结算净利润对比 新项目获取前后公司未来三年每季度销售面积对比 6 3项目获取对公司整体运营影响 2010年 2011年 2012年 PART7能力需求分析 人力及管理资源配置前置工作回顾与补充 7 1人力及管理资源配置 人员配置 本项目预计获取时间为09年9月 金色城品 魅力之城 二期 西溪蝶园 一期 等项目已于09年上半年完成交付 项目获取后可抽调各项目部人员 2010年项目正式开工后 可视具体情况 再抽调良渚项目部人员作适当补充 本项目管理资源基本可由公司内部解决 不需额外拓展 7 2前置工作回顾与补充 前置工作责任人 政府协商项目发展部李亦军立项 可研报告项目发展部严栋市场 客户定位营销管理中心董笑虎产品解决方案设计管理部徐芸成本方案成本管理部叶静工程计划工程与采购管理部顾小冬财务测算及资金解决方案财务管理部胡士洲 PART8总结与建议 SWOT分析与结论投资建议 SWOT分析 8 1SWOT分析与结论 综述 投资建议 该项目符合集团投资指标 风险可控 建议投资 8 2投资建议