店铺选址规范.doc

店 铺 选 址 规 范 理想的店址对经营的成败有着举足轻重的影响,店铺的开设地点决定了店铺客流量的多少，也决定了店铺销售额的高低。首先，店址的确定是店家制订经营目标和经营策略的重要参考依据，每个地区在消费文化、人口构成、交通状况、市政规划等方面都有着自己区别于其他地区的特征，这些特征决定着该地区店铺的顾客来源、消费特点以及店铺对经营品种、商品价格和促销力度的选择；其次，店址是影响店铺经济效益的一个重要因素，在同行业商店规模相当，商品构成和营销服务水平基本相同的情况下，有利的店址无疑会占据较大的优势，更能为店家带来良好的经济效益，因此店址的选择关系着店铺的发展前途。 一、店铺商圈分析 商圈，是指以目标店铺所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是目标顾客所居住、工作、生活的区域范围。这个区域范围就是以店铺为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者的地点。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。1、店铺商圈区域范围定位以商圈辐射半径定位：原则上以店铺为中心辐射半径500米以内为核心商圈，辐射半径500米到1000米以内为次级商圈，1000米以外为边缘商圈。以便利性定位：即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围，即目标住宅小区为核心商圈，目标住宅小区外半径200米区域内为次级商圈，半径200米区域外为边缘商圈。商圈的划分原则上以店铺为中心辐射半径500米以内为核心商圈。或不以半径为原则而以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。 商圈的构成参考下图：2、商圈分析 对店铺商圈范围内的核心商圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标群体的收入状况、人口结构、人口密度、职业分布、消费特点等都要进行了解分析，才能对顾客的数量和质量有较为准确的认识，也为店址的选择提供了可靠的参考依据。(1) 商圈内的生活人口密度：有足够的固定消费群体是加盟店盈利的良好前提。 商业区临街铺面：店铺所处地点平均人流量不少于150人小时； 半商半住区临街铺面 ：店铺为中心500米半径内固定人群不少于2万人； 住宅区临街铺面：店铺为中心500米半径内居民不少于3000户，不少于2万人； 小区内商业街铺面：小区住户不少于2500户，居民不少于1万人； (2)商圈内住宅小区概况：店铺辐射商圈范围内应不少于2个住宅小区，并且小区住户不少于3000户，小区楼龄在310年，小区入住率达95%以上且居民消费能力较高，治安状况良好。 (3)商圈内的人口特性：一个选址优良的店铺离不开一批稳定的消费群体，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。店址周围要有规模性的目标顾客群，应以中白领，企事业单位人员，国家机构人员、中高端住宅区的业主等等为主，这些人群有着较强的养生保健意识，对生活及健康品质要求较高，是主要目标消费群。（4）交通便利：店铺所在商圈要交通方便，接近进出畅通的道路，只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便，吸引更多的顾客。位于商业区域的店铺应与中心街道、过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻。位于住宅社区的店铺：应考虑居民出入小区的路线，最好设在居民区入口处或主要交通道路内。（5）竞争者较少：商圈内应尽量没有竞争者，主要竞争包括“特产店、便利店、礼品店”。因为竞争对手将分流店面顾客，影响店面价格策略，增加运营成本，从而影响到最终的经济效益。(6)利于广告宣传和活动宣传： 店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及营业推广活动不断扩大知名度和影响力，吸引更多的顾客慕名光顾，随之店铺的商圈辐射规模也会骤然扩张。因此选择的目标店铺应利于各种广告宣传，或店铺核心商圈内存在可进行广告投放的场所和工具，如：店面门头或店侧可安装LED灯箱或广告灯箱；店铺商圈内可进行电子屏广告或路牌广告投放；店铺商圈内有可进行现场路演活动场所。二、店铺结构标准1、店铺面积 一星店：30-70； 二星店：70-100 三星店：100-120 四星店：120-200 五星店：200以上2、 店铺结构标准 （1）应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。 （2）独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米； （3）门窗为或可改装为落地式大玻璃结构； （4）店铺产权清晰且至少可使（租）用6年； （5）店前有空地，店铺前或附近100米范围内有停车位； （6）足够的配电功率，完善的水电和消防设施等； （7）有正常排水排污通道以及空调主机位,有卫生间； （8）店内平面结构为长方形或正方形；（9）店铺上下水道可正常排水排污、有卫生间；（10）店面门头或店侧可安装LED灯箱或广告灯箱；三、连锁店铺选址评估表 各品牌连锁合作伙伴在店铺选址时应如实填写连锁店铺选址评估表上报总部，总部对该目标店铺进行评估，帮助合作伙伴选定优质理想旺铺。目标店铺地址评分标准满分合格分实得分店铺属性商业区临街铺面（18分） 半商半住区临街铺面（16分） 住宅区临街铺面（20分） 小区内商业街铺面（15分） 其他（10分）20分15分交 通状 况主干道（5分） 次干道（3分） 支道（2分） 10分8分 无隔离带（3分） 有隔离带（2分）公交车：有（2分）无（1分）店铺结构概况楼龄：3年以下（1分），3-10年（2分），10年以上（1分）24分18分店铺位于： 1楼（2分），2楼以上（1分）门面宽：5米以上（2分），5以下米（1分）招牌宽：5米以上（3分），5以下米（1分）招牌高：2米以上（2分），2以下米（1分）门前空地：等于或大于店铺面积（2分），小于店铺面积（1分）停车位：有（2分）无(1分）室内平面形状：长方形（2分） 正方形（2分） 不规则（1分）使用面积： 200平以上（3分），70-200平（2分），30-70平(1分)玻璃门窗：有（2分） 无（1分）洗手间：有（2分） 无（1分）商圈半径500米分析概况邻铺概况左右两边五家店铺业态左侧： 、 、 、 、 右侧： 、 、 、 、 30分21分住宅小区：不到2个（1分），23个（2分），3个以上（3分）约有住户：2000户以下（1分），20005000户（2分），5000户以上（3分）常住人口：10000人以下（2分），1000020000人（4分），20000以上（6分）店铺距离小区人行出入口距离：200米以内（3分），200米500,米（2分），500米以上（1分）人流量统计（以每5分钟计算） 5 人以下（2分）、 610 人（5分）、 10 15人（10分）、 16 人以上（15分）半径1000米竞争对手概况便利店：有（2分） 无（4分），有 家，距选择店店铺 米，营业时间 ，规模 平方米，经营品种：超 市：有（2分）无（4分），有 家，距选择店店铺 米，营业时间 ，规模 平方米，经营品种 ： 特产店：有（2分）无（4分），有 家，距选择店店铺 米，营业时间 ，规模 平方米，经营品种 ： 礼品店：有（2分）无（4分），有 家，距选择店店铺 米，营业时间 ，规模 平方米，经营品种 ： 16分12分租赁条件概 况先前租户从事： 行业，可签租期 年，租金 元/月，转让费 元，押金 元付款周期： 月租金调幅：租期内不调 ，每年上调 %