淮南房地产发展研究.ppt

淮南房地产发展市场研究 PART 01 淮南城市概况PART 02 淮南房地产市场分析PART 03 淮南楼市区域分析 淮南历史悠久 立市年轻 资源优势突出我国53座特大城市之一 享有地方立法权淮南近年来经济发展十分迅速合淮加速同城化 发展潜力巨大 区位 淮南市位于安徽省中部偏北 东接滁州 南临合肥 西南与六安相连 西及西北与阜阳交界 东北与蚌埠相交 面积 全市总面积2596 4平方公里 其中市区面积1566 4平方公里 凤台县面积1030平方公里 建成区面积89 44平方公里 人口 2010年末全市总人口242 5万人 其中非农业人口113 3万人 常住人口230万人 全市城镇单位从业人员 不含私营个体 约30万人 煤炭行业从业人员约12万人 占比40 产业 淮南作为我国东部地区资源重镇 具有无可比拟的煤炭资源优势 煤炭远景储量444亿吨 探明储量153亿顿 占华东地区的32 占全国19 煤炭行业的拉动作用明显 淮南地处安徽省中北部 为中国亿吨煤基地 华东火电基地和煤化工基地的 三大基地 淮南依煤矿建市 随矿建镇 形成了点多线长 城乡交错 大分散 小集中 的城市格局 导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱 城镇规模偏小 建设水平较低 淮南在清代末年因煤矿而建镇 主力矿井9座 主要为谢一矿 谢二矿 顾桥 新集等矿井 由于矿区分布不集中 除了主城区外 随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长 城乡交错 大分散 小集中的城市格局 淮南城市化水平滞后 城市化率与工业化率之比仅为1 14 低于国际上公认比值1 4 2 5的合理范围 目前淮南市政府位于田家庵区洞山路 商业中心主要集中于 商贸 包括家乐福 肯德基等聚集人气的商业 根据预测 到2020年淮南市人口发展到290万人 其中城镇人口249万人 城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大 田家庵区是目前淮南行政中心 商业中心 密集程度高 但规划凌乱 整个区域可共发展的空间狭小 已无法满足现有的发展需求 大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重任 看城市宏观经济寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会 2010年 淮南市经济总量突破600亿元大关 GDP增长率均保持在13 以上 淮南市房地产市场正处于快速发展阶段 2010年淮南人口242 5万 人均GDP约24000元 折合3700美元 淮南属于典型的工业城市 第二产业作为支柱产业的地位越来越明显 2004年以来 淮南市加快国企改革 煤 电 化三大支柱产业作用显著增强 较大地拉升第二产业比重 第二产业比重由2004年的52 上升到2010年的64 4 农业等第一产业比重进一步下降 2010年降至7 8 第二产业成为淮南主要经济支撑产业 第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主 受周边城市相关下游产业的发展影响较大 2010年淮南城市化率达到47 处于城市化进程加速阶段 预计未来淮南城市规模将进一步扩大 2004年至2010年 淮南人均收入增幅超过100 基本以每年1000元的速度提升 这主要得益于依靠煤炭 电力以及化工等行业职工工资的拉升 社会财富迅速积累 为房地产市场的持续发展 奠定了坚实的基础 中心城区功能结构为 三组团 多中心 结构 即东部城区组团 西部城区组团和山南新区组团 三组团分工上各有侧重 东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地 西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心 传统工业基地 山南新区组团主要功能为行政办公 文化 科研教育中心和高新技术产业基地 12 2007年淮南市提出了 合淮同城化 中心城区主要向南发展 在舜耕山以南形成新城区 大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁 左右逢源 西部城区居住用地1184 34公顷 人口容量38万人左右 东部城区 主城区 居住用地2415 33公顷 人口容量77万人左右 山南新区居住用地1578 36公顷 人口容量60万人左右 13 随着淮南城市 东进 南扩 西调 北联 大通湿地生态区的在大淮南的 中心 区位优势将更加凸显 由于各种原因的制约 山南新区的发展将是一个长期的过程 田家庵的中心地位在近期不会改变 原因1 跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2 淮南人口增长缓慢 山南新区人口积累需经历较长时间原因3 淮南发展主要依托淮矿 其留守山北使得城市重心难以南移 合淮工业走廊 已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区 2010年1月23日 合淮同城化工业走廊规划通过审批 合淮同城化战略构想开始走向现实 淮南经济持续高速增长 显示淮南房地产市场处于平稳发展期 生存 改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市 以初级加工制造业和原材料制造业为主 受周边城市下游产业发展的影响较大淮南正处于城市化进程的加速阶段 预计未来几年城市规模将进一步扩大淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势 社会财富迅速积累 为房地产市场的发展提供了有力支持 正在实践中的合淮同城一体化 为淮南带来了新的经济增长点和发展动力 而大通湿地生态区将承担起 缓解城市扩容压力 与 构建新老城区桥梁 的双重功能 宏观背景分析对房地产市场的影响 PART 01 淮南城市概况PART 02 淮南房地产市场分析PART 03 淮南楼市区域分析 淮南房地产市场增长迅速 从2008年开始 淮南房地产资产投资明显增大 年均增幅达40 以上 进入一个高速发展期 2010年开始 房地产投资增幅高达43 2 超过78 3亿元 淮南2010 2012计划供地总量700公顷 折合10500亩 普通商品房年供应量约300万 数据来源 淮南市城市规划局 土地供应充足 成交量连年增长 已成交土地动工比例较低 竣工地块更少 后续供应充足 但成交量预计仍将冷淡 成交之后是否得到及时开发 和房地产市场今后的发展状况有密切关系 有待于进一步观察 2010年1月 2011年11月淮南市商品住宅销售面积 价格关系走势图 2011年1月至11月 成交量下跌明显 但价格依然维持高位盘整态势 11月份淮南市住宅成交1239套 成交面积12 71万方 从每周的销售情况来看 11月前两周的成交套数与后两周的反差较大 前两周的成交套数明显高于后两周 原因分析 应该是10月份未能完成的部分商品房成交的延续造成 后两周的成交情况一片惨淡 与淮南购房者浓厚的观望情绪有关 11月份淮南住宅成交均价4144元 平米 环比上月下跌1 5 11月的住宅销售量和均价波动都比较明显 但从今年来看 均价较为稳定控制在4000至4300之间 其中8月份在1 11月中 销售面积 套数及均价处于平均位置 以下我们将以8月份的具体数据为重要分析对象 2011年8月供求比0 76 淮南楼市表面呈现供不应求的态势 但我们认为 深层原因更多在于部分项目有意调整了推盘节奏 8月份淮南市住宅供应面积为12 73万方 环比降幅为33 14 同比降幅为40 26 供应主要集中在田家庵区的信宜四季城 供应2 4万方 和山水居 供应3 5万方 此外谢家集区的西部商贸文化城供应3 1万方 此三盘的供应量已占淮南供应量的70 70 8月份淮南住宅成交面积16 75万方 环比上个月降幅为9 12 同比去年8月份涨幅为23 34 2011年以来 多层因供应总量减少 导致量跌价升 高层则供大于销 导致价格增幅不大 8月份淮南多层住宅成交面积24094平米 环比上月降幅为56 38 同比去年8月份降幅为60 38 8月份成交均价为3582元 平米 环比上月涨幅为0 99 同比去年8月份涨幅为5 32 8月份淮南高层住宅成交面积为143445平米 环比上月涨幅为11 11 同比去年8月份涨幅为91 24 8月份成交均价为4245元 平米 环比上月降幅为0 09 同比去年8月涨幅为18 33 田家庵区历来是淮南楼市的中坚 但2011年5月后 区内项目后劲乏力 预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵 8月份淮南市田家庵区成交面积5 78万方 环比上月降幅为32 28 同比去年8月份降幅为22 87 8月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0 34 6 8月份连续三个月该区销售占比持续下滑 目前中心城区物业以多层 小高层为主 产品相对单一 随着后期产品的升级 中心城区价格将迎来新的跃升 8月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357元 平米 环比上月涨幅为4 5 同比去年8月份涨幅为12 23 政策高压之下 热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势 8月份淮南山南新区住宅成交面积为4 43万方 环比上月降幅为26 45 同比去年8月份涨幅为7 03 8月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0 26 在田家庵区成交占比下跌的情况下 山南的成交占比也同时出现下滑 对于淮南房产以此两区为发展重点的形式下 谢家集区的发展不可小视 山南新区以别墅 花园洋房等高端产品成就价格领跑者 8月份淮南山南新区成交均价为5288元 平米 环比上月涨幅为7 45 同比去年8月份涨幅为18 08 户型结构以70 110M2的2室2厅和3室2厅为供应主力 从销售结果来看 消费者对各类户型的接收度均较好 2010年 2011年淮南各类户型供销比较 数据来源 淮南房管局资料 PART 01 淮南城市概况PART 02 淮南房地产市场分析PART 03 淮南楼市区域分析 中心城区形成三大热点板块 田家庵区 山南新区 东部新区 东部新区 经开区 田家庵区 山南新区 田家庵区 中心板块 城市核心 区域成熟 价值突出 区域形象 淮南一直的城市中心 区域内行政 商务 购物等功能集中 人口密度高 但是建筑老旧 形象一半 目前正在积极寻求改造道路交通 路网密集 公共交通畅达 但是路面较窄 高峰时易阻塞配套设施 医疗 教育 商务 购物等配套齐全 物业类型 小高层 高层为主规模 中大规模价格 均价4500 5000 性价比高 主力户型 在售部分普通住宅集中于80 120平米三房 部分50 70平米精装公寓销售 新推楼盘比较多 销售相对较好 田家庵区 中心板块 价格高 品质参差不齐 玺园 信谊四季城 中央国际购物广场 上品印象 中化国际城 金地国际城 幸福密码 淮河新城 中至信1号庄园 新都会 阳光国际城 上东锦城 田家庵区在售楼盘一览表 山南新区 未来政务中心 政策导向利好 开发起步阶段 区位形象 未来的政务新区 政策倾斜力度大 区位认知程度逐渐提高道路交通 市政道路宽广优良 但目前公共交通缺乏配套设施 市委市政府 淮南二中将搬迁于此 规划有科技馆 奥体中心 五星级酒店等 山南新区 项目少 规模大 规划超前 未来更具竞争力 物业类型 别墅 多层洋房 搭配小高层规模 普遍大盘价格 联排10000 叠排8000 多层5000 小高层4300 淮南价格领跑者主力户型 80 120平米舒适三房是畅销户型 120 160平米奢阔户型去化较慢销售 受政策及推盘进度影响 相对2010年 总体销量下降明显 目前月均销售约50套 山南新区在售楼盘一览表 东部新区 经开区 政府重点打造的工业基地 工业产业园的兴起为区域发展积聚了充足的后劲 区域形象 经济技术开发区是淮南重要的工业生产基地 随着生物医药工业园 韩国工业园 万向工业园等的兴起 区域形象正在改观 但目前人气较少道路交通 路面宽阔 车流顺畅 但道路档次形象较低 另外公共交通稍显不足 配套设施 基本缺乏 东部新区 经济开发区 开发起步阶段 项目不多 价格优势突出 物业类型 传统多层及别墅为主规模 项目占地面积大 开发周期长户型 80 90平方米约占70 价格 3300 3700元 平米销售 几乎推出即售完 这与本区项目不多 推出数量有限有关 另外 较低的价格也是一大卖点 金地月伴湾 金湾香都 翰城博苑 顺发泽润园 区域特征总结 田家庵区 中心板块 为核心 城南 城东快速发展 房价格局及客户流向 两个梯级 东部新区 经开区价格3300 3700 田家庵区价格4500 5000 山南新区价格5000 5200 全市房价呈两个梯级 中心板块与山南板块价格相当 城东板块垫底 原集中在市中心的大量客源也分为两个流向 部分留在传统中心区 部分分流至山南新区 极少部分分流至城东板块 住宅市场小结 住宅 供大于求 格局加剧 中心板块高品质楼盘体量日益增多 价格居高不下 中心城区与山南新区目前在产品类型上互补 竞争不明显 但后期产品将集中于高层类物业 必将产生同质化竞争 城市重点发展方向是山南新区 政府在未来几年内将大力投入山南新区的建设 以此加强淮南对周边的辐射力 新区将会代替目前的老城区 成为城市新中心 市场价格集中在4200 5500元 m2 市场主力户型为90 110m2的两房和120 140m2的三房为主 以偏小面积销售的快 145m2以上大面积的顶层复式销售较慢