本色侨城市场推广建议策略.ppt

规避风险扬长避短找准空隙进行表现 由于本项目所处的地理位置 以及片区发展的历史 使得周边的竞争楼盘质素相对较高 给项目的推广和销售造成一定的压力 因此在整个策划案的过程中我们将结合项目的自身特征 运用个性的突破手法 规避目前市场竞争 扬长避短 找准市场空缺进行突破 使项目如出水芙蓉般清亮登场 紧紧锁定目标客户 深圳房地产经过1999 2000年的蓄势 2001 2002乃至2003年必将成为深圳楼盘销售的高速发展时期 随着外资的入市和售楼理念不断成熟和完善 深圳楼市竞争平台迅速提高 市场竞争异常激烈 高速发展竞争激烈完善成熟悉 市政中心的改变 使得深圳楼盘的建设和被市场所关注程度发生变化 区域间的竞争变得较为突出 区域热点不断涌现 各种概念铺天盖地的出现 各个片区如 罗湖的东门商圈 国贸商圈 福田的CBD 西商圈等 南山的前海后海等等都有着自己的个性和特征 区域竞争突出片区个性明显 整体情况分析 华侨城片区共性 华侨城是深圳将自然景观与人文景观结合的最为完美片区 从居住环境到社区配套到交通关况是目前最适合居住的区域 其区域知名度 美誉度方面具备较强的竞争优势 区域文化底蕴丰厚 居住人口素质较高 总之 居住环境成为华侨城最具竞争优势的因素 它已成为高尚住宅区域的一个代名词 片区特征分析 楼盘要想在激烈的市场竞争中生存下来 除了需要良好的自身条件外 如何迎合消费者的心理 成为了研究的重要内容 华侨城以其高尚住宅社区形象 已经成为深圳人向往的居住地 我们项目也正处于华侨城片区 如何利用好这里的片区优势 成为我们思考的关键 迎合消费者心理需求利用侨城片区成熟资源 项目名称主力户型主力户型面积 M2 均价波托菲诺3房 4房 复式18010000中海深圳湾3房 4房100 1207000阳光带海滨城3房 4房140 1606888世纪村3 5房140 2607800美庐锦园3房 复式160 2206800英伦名苑3房 4房110 150不祥 波托菲诺项目概况 发展商 深圳华侨城房地产有限公司区位 南山区香山西街 欢乐谷以北 占地面积 80万平方米建筑面积 108万平方米配套 众多体育运动场所 医疗 生活配套较完善住宅形式 高层 天鹅堡 纯水岸 TOWNHOUSE别墅主力户型 220 240平方米大户型 推广手段 品牌效应 大型广告牌 核心主题 优雅色彩 报版广告 入口处两端的条幅 售楼处 围墙广告指示牌 推广主题 回归质朴享受单纯 碧海云天项目概况 发展商 京基地产区位 深南大道与侨城东路交汇处占地 83333 38平方米绿化率 63 8 建筑面积 30平方米配套 超市1800平方米 会所2000平方米住宅形式 17栋34层高层 兼部分别墅主推户型 138 366平方米 推广手段 克林顿效应大型户外广告 滨海大道下沙处报纸广告 重金轰炸推广主题 红树湾深圳人民形象大促销手段 8月3日 4日 夏日清凉之旅 活动 新业主可额外98折优惠 获赠精美礼品 中海深圳湾畔项目概况 发展商 深圳中海实业有限公司区位 深南大道 沙河路东占地 19114 7平方米建筑面积 11416 92平方米配套 商场11416 92平方米 会所1613 32平方米住宅形式 总共8栋主推户型 138 366平方米 推广手段 1 大型立柱广告牌2 报纸广告 特报 南方都市报不定期报版3 楼体悬挂条幅4 推广主题 景致 品位 豪气的生态园林 1 片区内的楼盘竞争相当激烈 这里楼盘的 生存状况 也不容乐观 2 片区内楼盘均价相对较高 虽然对于发展商而言带来了较为客观的经济利益 但是作为楼盘消化而言 却成为了障碍 另外 华侨城的楼盘户型平均面积在150平米左右 总体看来出现一个市场的空缺 即70 120平米的户型相对较为缺乏 但是在市场方面出现两个不可避免的问题 1 侨城楼盘过多的强调一种繁华与尊贵的生活 反复地将欧式的建筑风格和贵族生活的演绎到住宅上 2 物极必反 人们对这种生活方式与住宅主题由最先的新鲜感到惭惭褪变到厌烦 而市场的容纳度也达到了饱和3 被华丽的包装与繁琐的生活方式压抑着的人们在寻找一个简约的 清爽的 简单而自然贴合自己个性的生活 项目的推广诉求方面 市场缺少一种符合人性本色的生活方式 即人类对自然 对简单 对简约的渴求 东临华侨城高尔夫球场西依华侨城荔枝林紧邻规划中的中央教科附属学校 项目核心优势依托华侨城成熟完善的高尚人文社区环境 项目优劣势分析 地处华侨城最北边 属华侨城片区的边缘地带波托菲诺与之相近 一对比周边环境及规划差距明显 项目核心劣势周边未规划显得凌乱无序 本项广告推的核心路线 规避目前市场竞争 扬长避短 找准市场空缺进行突破 清悠之地 独具个性 享有侨城的高尚品味 本项广告塑造的楼盘形象 核心建议 核心建议 目的 让人们的眼光集中在华侨城的既有形象上面 满足他们内在虚荣心和舒适生活的需求 利用他们目前收入并非太高的状况 让他们自然地回避项目存在的某些劣势 从而完成销售的目的 同时也保证了项目整体利润的获得 户型面积以70 120M2为主 基本特征 年龄 30 40岁 主力消费群 职业 公司高层主管高科技术人文艺界人士购买用途 自住 投资 月收入 6000 10000 以以上建议为核心 展开我们后期分析和推广建议 1 属经济收入较高的人士 有一定的经济积累 2 能轻松拥有一般档次的物业 但要拥有华侨片区的高档住宅如波托菲诺 会有一定的压力 3 看好华侨城片区的价值 渴望享受这一片区的环境资源 沉着稳重智慧锐力事业稳定成功自信 他们通常有两面性 为事业忙碌拼搏 活跃于各类人与各种场合之中 疲倦不已却仍要保持乐不此疲之态 但同时心态较为年轻 满足自己现有的生活状态 性格中有极静的一面 渴望一种安谥 简单的与自己性格相符的生活方式 接受媒体的情况 信息的收集对他们极为重要 信息的主要来源 报纸杂志刊物 财经类 网络 华侨城片区 本色生活 本色生活 剔除生活中的复杂繁琐 解除工作中的疲劳压力 简明的生活态度与纯粹自然 静谥安详的环境回归一种简单化 轻松化 品质化的生活方式 一个可以冲击市场的名字一个可以迎合人们潜在需要的生活方式的名字一个易于记忆 易于传播 易于理解的名字 本色侨城SPACEOFTRUE 太多的生活方式让我们选择 其实我们真正需要的只是一种自然的 个性的 单纯的 简单的 静谥的生活 本色生活 而能体现 容纳这种生活的空间 我们称之为本色空间 简约主义极简主义 简约人生本色生活 简约的意义是追求简洁而富有力量的效果 雕琢精致完美的细节用词汇来形容就是 意境 它是一种艺术的体现如果将这种艺术与人态度及生活方式相融合 那么我们称之为简约人生 将简洁而富有力量的艺术与人态度及生活方式相融合 我们称之为简约人生 自然的 个性的 简单的 静谥的 单纯的 品味的 本色生活 我们倡导 视觉表现 用极简主义的图案 能极易明白的表达主题内容 进行表现 这些图案包括建筑 室内设计 要求线条流畅 结构简洁 色彩素净 能够通过感观直接感受到 本色 的意义所在 文字表现 感性与理性相结和对 本色生活 进行表述 即过一种自然的 简单的 静谥的 品味的生活 并要求突出的表现楼盘与侨城的其他楼盘在个性上的区别 塑造项目在侨城的独树一帜的形象 设计简明 视觉冲击力强 文字优雅 清淅 在自我空间享受侨城尊贵生活 取巧攻击市场 1 紧扣本色空间定位 概念 在现场楼盘主段外墙 围墙上可张挂大面积个性特色的喷画或灯箱 以及主卖点 吸引流动人群注意 制造热烈气氛 烘托楼盘形象 同时强化楼盘的导视作用 2 在楼盘四周路灯柱上张挂灯柱挂幅 以引导人流 辅助制造热烈气氛 3 注意施工现场之整洁秩序 实行分区封闭施工的办法 注意楼盘施工外墙整洁 4 空地上可按规划种植不影响施工的植物 改善环境面貌 包装建议走入你自己的空间 售楼处的包装方案 1 将将来的会所作为售楼处 把 本色生活 主题思想通过售楼处的设计 宣传物品等传达出来 引导目标客户对这种生活方式的认同 2 安排专职的售楼人员 通过细致入微的服务 将侨城的尊贵生活展现出来 同时 讲解本项目所要体现出来的生活方式 3 售楼处入口外要宽敞 线条简洁 用辉煌的灯光与防雾镜的反光作用营出人人向往的优雅的妙境 周边及天花板上采用闪烁的金属或小灯点缀 让客户能体验到一种放松与美妙的境界 展示出我们对客户的心理需求的独特理解 4 售楼处的展板 展台 家私及工作人员要与现场气氛相切合 开盘盛典 经典音乐会 媒介行动这一阶段将是楼盘销售的主要时期 报纸广告投入量加大 其它媒介也积极介入运用 主题 简明生活 让人感动 表达 楼盘主题及延展 项目利益点 方式 1 报版广告主选 深圳特区报 深圳商报 版面 整版或1 2版 数量 6 8款 形式 形象为主的硬性广告 2 电视广告 15秒的CF片 内容 生活意义 本色经典 为主题进行表现 在深圳收视最高的频道播放 3 DM直邮 有针对性的选择目标客户投放 4 杂志报刊 财富周刊 等 放映到此结束 谢谢收看