高端写字楼主导产业研究ppt课件

报告大纲 1 报告大纲 2 研究背景 大量写字楼集中供应 未来面临一定消化压力2013年上半年整体可租赁总量持续攀升下 空置率进一步攀升至31 的历史高位销售市场主流向甲级写字楼过渡 3 报告大纲 4 研究思路与方法 高端写字楼需求量 高端写字楼供应量 解决问题 高端写字楼主导产业是哪些 各个产业目前发展阶段 企业结构 未来发展趋势 未来使用高端写字楼的机会企业是哪些 从需求端入手 分析高端写字楼主导产业发展趋势 5 研究思路与方法 研究方法 访谈 资料搜集访谈对象 企业 政府 同行搜集资料 规划文件 社会统计公报 城市研究报告 写字楼市场形势报告 行业发展报告等研究对象 高端写字楼 甲级 超甲级 主导产业研究思路 筛选出甲级 超甲级在租写字楼中主导产业 研究各主导产业的外部环境 发展状况 企业结构 对高端写字楼需求 未来是否存在对高端写字楼的需求需求来源主要行业或企业 6 报告大纲 7 成都经济发展情况 与一线城市相比 成都经济仍处于高速发展阶段成都第三产业占比相对较低 发展空间较大 8 数据说明 数据来源 公司调研的超甲级 甲级在租写字楼水牌 统计时间截止2013 6 9 高端写字楼主导产业 根据正合2013年6月在租写字楼现场调研数据分析 高端写字楼使用较多的五大产业分别是 金融 房地产 贸易消费 专业服务 IT 图 2013 6超甲级 甲级在租写字楼主导产业占比情况 10 数据说明 各个主导产业涉及的具体行业如下 金融业 保险 银行 证券公司 金融服务企业 融资担保 融资租赁 小额贷款 投资管理 基金 期货 信托房地产 开发商 建筑工程公司 代理顾问公司 家居装饰公司 景观设计 项目投资公司 物业管理 二手房 土地整理贸易消费 服装 生活用品 食品 酒 电子类产品 化妆品 珠宝 家居及电器 医药器械 贸易 农产品 汽车 能源矿产 办公用品专业服务 事务所 教育培训 设计咨询 企业咨询 生活服务 营销顾问 资产评估IT 电子设备 互联网 通信 软件 弱电系统 物联网 信息技术服务 医疗器械研究 游戏 注 红色标注为产业中主导行业 11 高端写字楼主导产业 金融房地产专业服务贸易消费IT 12 外部环境 发展基础 产业经济的快速发展为金融业的发展奠定基础 国际金融服务业向人力资源丰富 成本相对较低的区域转移规划 明确将成都建为西部金融中心与全国性金融中心 将金融作为成都市的重要支柱产业 规划有金融总部商务区 产业后台服务业聚集区等 结论 外部环境优势明显 省政府 西部金融中心建设规划 2010 2012 市政府 进一步加快金融业发展的若干意见 关于印发 2010 2012 主导产业1 金融 13 相关规划 东大街 金融城 金融后台服务中心三大产业聚集板块 主导产业1 金融 14 相关规划 金融中心东大街 现状 稀缺地段与部分项目相对较低的租金吸引大量中小企业未来 受政府开始严控小额贷款 担保公司限制 新增金融类企业数量增幅趋缓 但利润率较高的金融企类业能够支撑租金缓慢上涨 主导产业1 金融 15 相关规划 金融总部商务区金融城 现状 企业总部聚集区 2012年各类金融机构区域性总部110余家 入驻机构数量同比增长37 未来 对入驻企业要求相对较高 缓慢发展 主导产业1 金融 16 相关规划 金融后台服务中心 现状 建行 工行等金融后台服务总部 第三方金融服务外包企业为主未来 企业多以自建写字楼 入驻产业园区为主 工行后台中心 金融后台中心 主导产业1 金融 17 发展概况 主导产业1 金融 18 发展概况 主导产业1 金融 19 发展概况 相比一线城市有一定差距 2012年成都金融业增加值占GDP比重为9 1 低于北京 14 6 深圳 14 上海 12 2 相比重庆 在发展 规划以及发展现状等各方面优势较为明显 结论 快速发展阶段 中西部领先地位 主导产业1 金融 20 高端写字楼企业结构 企业结构 投资管理类中小企业为主 如金融服务 小额贷款 投资理财等 占比超6成 图 高端写字楼中金融类企业分布情况 主导产业1 金融 21 高端写字楼企业结构 图 高端写字楼中金融类企业政策 发展等情况 主导产业1 金融 22 高端写字楼企业区域分布 主导产业1 金融 结论 区域相对分散 外企分布在人民南路与东大街 国企多在天府新城 23 访谈核心内容 主导产业1 金融 24 主要结论 主导产业1 金融 整体 外部环境与发展态势良好 整体持续向上发展机会行业 保险 存在办公环境升级需求 外资企业总部 发展速度相对较慢 区域发展 东大街在需求量与租金成长性上优于天府新城 25 金融业附件 相关规划 成都市金融业发展十二五规划金融 成都市金融业发展十二五规划 pdf 金融业研究原始文档 金融 金融业研究原始文档 docx 金融业访谈原始记录 金融 金融业访谈原始记录 docx 金融企业相关新闻资讯 金融 金融业新闻资讯 docx 主导产业1 金融 26 高端写字楼主导产业 金融房地产专业服务贸易消费IT 27 外部环境 发展基础 经济发展的支柱行业 城镇化率稳步上升 省内二级城市人口持续增长规划政策 限购限贷等政策长期调控 政府干预较多 结论 行业仍具备发展动力 主导产业2 房地产 图 成都2004 2011城市化率 表 2012秋交会 2013秋交会消费者调研报告中市区 省内二级城市 省外客户占比 户籍地点 28 发展概况 主导产业2 房地产 从房地产投资 住宅新开工量等指标来看 整体发展态势良好 29 发展概况 发展阶段 行业调整期 房企分化日趋明显 逐渐进入合理利润时代 主导产业2 房地产 萌芽期 生长期 规范期 调整期 初生期 结论 整体平稳发展下行业竞争加剧 表 成都房地产市场发展进程 30 高端写字楼企业结构 企业结构 开发商 建筑工程 代理顾问类企业为主 其中开发商企业数量占比达46 区域 对核心商务区的倾向程度相对其他产业较弱 主导产业2 房地产 31 高端写字楼企业结构 从前期各行业对写字楼的需求来看 建筑工程类企业对高端写字楼需求量相对较少 因此这里着重分析开发商与代理顾问类企业 主导产业2 房地产 32 代理顾问类企业 主导产业2 房地产 代理顾问类行业 基本饱和 起步期 扩张期 调整期 发展期 表 全国房地产代理行业发展历程 从代理公司来看 外地知名的代理公司基本上都来成都了 竞争也相当激烈 并且被电商等各种渠道冲击 未来发展趋于稳定 新港地产策划经理2010年 成都代理项目185个 本地知名代理公司 正合 嘉联 世家 星彦 吉信行 市场份额占比25 全国性品牌公司 中原 思源 世联 占比17 其他占比达58 成都房地产行业发展报告 33 开发商 主导产业2 房地产 开发商 外地房企投资成都市场热情较高 表 2013年1 10月部分外地企业成都土地市场拿地情况 注 数据来源于成都国土局招拍挂途径 34 开发商 主导产业2 房地产 开发商 知名品牌房企已基本进入 未来可能进入成都的品牌房企数量相对较少 表 2013年上半年销售金额排行top50中未进入成都的部分品牌房企 注 以上成果来源于相关新闻以及访谈 35 开发商 主导产业2 房地产 开发商 未来省内二级城市开发商为企业增量主力 表 部分已进入成都的省内二级城市开发商 目前省内二级城市的开发商还是比较多的 都想来成都 来成都基本上是他们的一个愿景 但还是要看有没有合适的地 利润为首要考虑因素 在写字楼的使用上要求比较高 都比较看重形象 南充恒河集团毛总 注 以上成果来源于相关新闻以及访谈 36 访谈核心内容 主导产业2 房地产 37 主要结论 主导产业2 房地产 整体 进入调整阶段 整体发展平稳下行业竞争加剧机会企业 省内二级城市开发商 对写字楼要求较高 形象较为重要 需求面积在300 500平米 央企背景或全国性的开发商 如方兴 碧桂园 省外部分知名房企区域发展 地段优势明显 交通便捷的区域机会较多 38 房地产附件 房地产业研究原始文档 房地产 房地产业研究原始文档 docx 房地产业访谈原始记录 房地产 房地产业访谈原始记录 docx 房地产业相关新闻资讯 房地产 外地房企投资成都市场新闻资讯 docx 主导产业2 房地产 39 高端写字楼主导产业 金融房地产专业服务贸易消费IT 40 专业服务行业特点 主导产业3 专业服务 依附于相关行业的发展 行业依赖性较高行业利润率相对比较高 41 主导产业3 专业服务 高端写字楼企业结构 从企业性质来看 民营企业为主力 占比超七成 其次为外资企业从企业从事业务看 不同业务企业分布相对均衡 生活服务 企业咨询 设计咨询 事务所较多 42 高端写字楼区域分布 从分布区域来看 市中心 人民南路离市中心较近的区域为专业服务企业的主要分布区域从主力业务类型 生活服务 教育 企业分布来看 市中心仍为主力 主导产业3 专业服务 43 核心访谈内容 主导产业3 专业服务 44 主要结论 整体 发展比较稳定机会企业 企业咨询类 但目前成都市场已基本饱和区域 市中心区域的写字楼存在较大的发展机会 主导产业3 专业服务 45 专业服务附件 专业服务相关规划 成都市服务业发展十二五规划专业服务 成都市服务业发展十二五规划 pdf 成都市文化产业十二五发展规划专业服务 成都市文化产业十二五发展规划 全文 doc 旅游业十二五规划专业服务 旅游业十二五规划 PDF 专业服务研究原始文档 专业服务 专业服务研究原始文档 docx 专业服务原始访谈记录 专业服务 专业服务访谈记录 docx 主导产业3 专业服务 46 高端写字楼主导产业 金融房地产专业服务贸易消费IT 47 外部环境 发展基础 经济重心偏向转变经济发展方式 通过拉动内需提升消费对经济增长的驱动规划 成都 十二五 规划 商贸与旅游 金融同时作为服务业三大支柱产业政策 2013年中央提出八项规定 限制公款消费 餐饮 烟酒等消费受到影响 社会消费品零售总额增速维持在13 左右的较低水平 结论 外部环境利好贸易消费行业的发展 市政府 成都市十二五规划 2011 2015年 成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案 2013 2017年 主导产业4 贸易消费 48 相关规划 成都国际商贸城 现状 目前多为个体户或小型公司为主未来 进驻商家或企业多在门店办公 对写字楼需求不大 尤其是高端写字楼 主导产业4 贸易消费 49 发展概况 十二五规划 成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案 主导产业4 贸易消费 50 发展概况 结论 目前发展比较成熟 由于经济发展方式向消费拉动上转变 长期来看仍存在机会 主导产业4 贸易消费 51 高端写字楼企业结构 从企业性质来看 民营企业为主 占比超六成 其次为外资企业从企业从事业务看 服装 食品 酒 电子产品销售 医药器械为主力 占比接近六成 图 高端写字楼中贸易消费类企业从事不同业务企业分布情况 图 高端写字楼中贸易消费类不同性质企业分布 主导产业4 贸易消费 52 主导产业4 贸易消费 高端写字面积楼需求分析 贸易零售企业办公面积呈现两极分化 分布在1000 2000平米以及300 600平米外资 大型民企需求大面积 本地企业以及多数民营企业面积需求较小 53 高端写字楼区域分布 主导产业4 贸易消费 从分布区域来看 市中心 人民南路离市中心较近的区域为贸易消费企业的主要分布区域 这种现象在外资企业中更加明显 主要受行业性质影响 市区交通便利 客户达到性更高从主力业务类型 服装业 企业分布来看 市中心为主力 占比超六成 54 主导产业4 贸易消费 核心访谈内容 55 主要结论 主导产业4 贸易消费 整体 发展相对成熟 且对高端写字楼需求不大 提升内需对经济增长的拉动力对行业未来发展利好机会企业 外资企业 酒类 食品 服装 电子产品类大型企业区域发展 离市中心 如市中心 人民南路 较近区域存在较大的机会 56 贸易消费附件 贸易服务相关规划 成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案贸易消费 成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案 2013 2017年 docx 贸易服务研究原始文档 贸易消费 贸易零售研究原始文档 docx 贸易服务原始访谈记录 贸易消费 贸易零售访谈记录 docx 主导产业4 贸易消费 57 高端写字楼主导产业 金融房地产专业服务贸易消费IT 58 外部环境 发展基础 高新技术产业2005 2010产值年均增速为17 7 500强等大型企业陆续进驻 国际国内将高新技术产业作为核心战略发展产业规划 高新技术产业为成都重点发展产业 十二五规划中提出未来要实现 现代服务业 高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展 其中电子信息产业为高新技术产业的支柱 结论 外部环境优势明显 成都市经济委员会 成都市电子信息产业集群发展规划 2008 2017年 市政府 十二五规划 中提到 到2015年 把成都建设成为具有重要国际影响 全国一流 中西部领先的高新技术产业基地 主导产业5 IT 59 相关规划 一个核心区 两条产业带和四个聚集区 主导产业5 IT 60 相关规划 主导产业5 IT 表 以电子信息为主的产业园区发展情况 结论 大量产业园区使部分对写字楼有需求的企业分流 61 发展概况 高新区 2011年在科技部今年公布的国家高新区最新评价结果中 高新区综合排名列国家高新区第4位 位列中关村 上海张江和深圳高新区之后 连续4年居中西部第一2012年区内重新认定的高新技术企业达到515家 占成都市的52 聚集世界500强企业及国际知名企业120余家 结论 发展态势良好 区域集中度明显 主导产业5 IT 表 高新区2012年各项指标增速 62 高端写字楼企业结构 企业结构 互联网 通信等行业为主 需求面积从200到1000平米不等 全国性 外资企业占比达65 为各主导产业中首位 主导产业5 IT 63 高端写字楼企业区域分布 主导产业5 IT 结论 区域相对分散 外企 全国性实力较雄厚的企业分布在人民南路与东大街 本地企业多在租金相对较低的天府新城 64 访谈核心内容 主导产业5 IT 65 主要结论 主导产业5 IT 整体 外部环境与发展态势良好 但由于产业园区的规划与企业自身属性 多数企业不需要高端写字楼机会企业 外资企业 设立办事处 面积需求较小 区域发展 人民南路 市中心成长性较好 66 IT附件 IT业相关规划 成都 十二五 战略性新兴产业发展规划IT 成都 十二五 战略性新兴产业发展规划 doc 成都高新区主导产业发展规划IT 成都高新区主导产业发展规划 doc 成都市电子信息产业集群发展规划IT 成都市电子信息产业集群发展规划 2008 2017年 doc 成都市高技术产业发展十二五规划IT 成都市高技术产业发展十二五规划 pdf IT业研究原始文档 IT 信息技术产业研究原始文档 docx IT业原始访谈记录 IT 信息技术企业访谈记录 docx 主导产业5 IT 67 报告大纲 68 总结 69 总结 我们将各个指标赋予1 5分的评分 量化其对高端写字楼的需求 分值越高 支撑对高端写字楼发展的优势越明显 70 总结 结论 未来高端写字楼是否有需求 有需求 但量不大机会产业 金融 房地产机会企业 保险 投资管理类中小企业 外资金融企业总部 省内二级城市开发商 71