重庆市房地产市场风险研究.ppt

答辩题目 重庆市房地产市场风险研究 论文的结构和主要内容 第一部分引言第二部分房地产市场风险理论分析第三部分房地产市场风险评估系统的建立第四部分重庆市房地产市场风险实证研究第五部分重庆房地产市场风险的政策建议 第一章引言 研究意义 研究背景 1 1研究背景与意义 1997年重庆成为直辖市 在1997年至2001年五年间 重庆房地产业快速发展 重庆房地产投资规模持续快速增长 商品房产销两旺 为重庆房地产业的快速发展奠定基础 2002 2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期 在此期间 房地产业呈现出较高增长运行态势 房地产投资年均增长27 6 房地产业增加值年均增长11 2 且占全社会固定资产投资的比重进一步提高到26 8 占地区生产总值比重也在2002年的12 3 提高到2007年的20 6 2008年的全球金融风暴的发生 重庆的房地产市场受外部环境影响越来越明显 开发投资增速放缓 需求观望情绪浓厚 商品房交易量下降 房地产市场进入调整期 2008年到2011年 房地产投资年均增长24 2 且占全社会固定资产投资的比重在2011年恢复到26 4 占地区生产总值比重从2008年的18 18 提高到2011年的20 13 众所周知 房地产业是整个国民经济的重要组成部分 它的发展既受到国民经济的制约 又能够促进国民经济持续 快速 健康的发展 在整个国民经济中属于基础性 先导性的产业 而整个房地产业健康发展和房地产开发企业赖以生存都必须要要以房地产市场的存在和发展作为前提和基础的 我国必须加强和完善房地产市场 否则就没有真正意义上的房地产业 如何解决我国房地产市场的现有问题 就需要政府及有关部门采取切实可行的对策 加强对房地产市场监管 严厉打击房地产市场存在的不法行为 针对房地产市场制定足够的合适的法律法规 将房地产市场置于一个合理的 规范化的法规体系制约下 法规化的具体做法应当首先以市场行为作为一个调节对象 然后根据市场行为主体的不同 政府以立法的形式加以规范 通过建立一个合理 科学的租税费体系 培育房地产的金融市场 配套服务市场以及加快相关配套改革等 逐渐推动和完善我国房地产市场管理的法制化进程 第一章引言 1 2文献综述 国外学者偏向于房地产周期的研究 国内外研究 国内学者偏向于房地产预警的研究 根本原因是基于房地产在国内外发展的时间长短不一 第二章房地产市场风险理论分析 2 1房地产市场风险的含义 2 2房地产市场风险的表现 由于市场以及政策调控原因而导致的房地产供应与需求之间的矛盾 从而使得个人 企业和社会财富蒙受损失 2 2 1地价和房价暴涨2 2 2房地产投资过度2 2 3房屋空置率高2 2 4大量银行贷款进入房地产业2 2 5居民对房价承受能力差 2 3房地产市场风险的生成机理 2 4房地产市场风险的基本特征 房地产市场风险的产生主要是由房地产商品性 市场环境 国家政策和人的 非理性 所引发的 2 4 1周期性2 4 2差异性2 4 3动态性2 4 4主导性2 4 5隐蔽性2 4 6危害性 第三章房地产市场风险评估系统的建立 3 1房地产市场风险评估指标体系的建立 3 1 1影响房地产市场风险的主要因素 3 1 2房地产市场风险评估指标选择的原则 3 1 2 1代表性原则 3 1 2 2重要性原则 3 1 2 3可得性原则 3 1 2 4敏感性原则 3 1 2 5地区性原则 五个原则 3 1 3房地产市场风险评估指标的选择 定性方法定量方法 时差相关分析法 K L信息量法 聚类分析法 第三章房地产市场风险评估系统的建立 3 2房地产市场风险评估指标警限的确定 本论文采用的 法来确定指标警限并得到如下区间划分 表3 1统计方法区间划分 第三章房地产市场风险评估系统的建立 3 3房地产风险评估指标权重的确定 主成分分析法的基本步骤 1 将所选择的数据进行标准化 2 求出相关系数矩阵R rij X X 3 得到相关系数矩阵的特征值 1 0 求R的特征根即对应的特征向量a a a 4 写出主成分计算公式Fi a1iX1 a2iX2 apiXp i 1 2 3 p以上是对以降维为目的的主成分分析法的步骤简介 各指标权重的确定可以在主成分确定以后 根据在主成分分析的过程中得到的因子载荷矩阵求出 假设取前k个主成分 根据因子载荷矩阵有X1 a11F1 a21F2 apkFk 1X2 a12F1 a22F2 ak2Fk 2 Xp ap2F1 ap2F2 apkFk p则指标Xi的权重wi可以确定为 第三章房地产市场风险评估系统的建立 3 4房地产市场风险评估综合指数的生成 房地产市场是一个复杂的经济系统 单个指标的警情状态只是反映了某一侧面的情况 对于房地产市场整体运行态势的把握 还需要借助综合警度来判断 房地产综合警度的确定 即在确定单指标警度的基础上 通过一定的方法 合成一个综合警情指数 来提示房地产总的风险信息 从现有研究来看 用的较多的是加权法 即对单项指标所对应的警情状态 赋予一定的分值 再根据各单项指标的重要性赋予其不同的权重 然后进行加权求和 即得到综合风险指数 所以本论文通过5个房地产市场风险指标的计算与分析 并用主成分分析法加权综合并最终得到房地产市场风险评估的综合指数为 F w1X1 w2X2 w3X3 w4X4 w5X5 其中F代表综合指数 wi代表对应i指标的权重 Xi代表对应i指标的分数值 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 1重庆市风险评估指标的选择 表4 1房地产开发投资的增长速度 表4 2商品房施工面积与竣工面积的比例 指标X1 房地产开发投资增长率 指标X2 商品房施工面积与竣工面积之比 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 1重庆市风险评估指标的选择 表4 3购置土地面积与完成开发土地面积之比 表4 4房价收入比的数据 指标X4 房价收入比 指标X3 住宅新开工面积与居民住宅用地供应面积之比 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 1重庆市风险评估指标的选择 指标X5 商品房平均销售价格增长率 表4 5商品房平均价格增长率 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 2风险评估指标警限的确定 表4 6房地产市场风险评估各指标的均值和标准差 根据第三章中警限确定的方法 首先计算指标的均值u和标准差 根据统计方法区间划分 最终得到定量的指标警界区间 表4 7重庆市房地产评估指标临界值 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 3风险评估指标权重的确定 将4 8的数据输入SPSS数据表中 采用主成分分析法进行分析 表4 9是SPSS软件在分析之前进行的KMO检验和巴特利球度检验 结果显示 KOM值为0 627 满足作主成分分析时KMO值一般应大于0 5的前提条件 适合作主成分分析 表4 8定量指标的原始数据 本论文 采用的的是主成分分析法确定各项指标权重 并运用SPSS软件进行确定 表4 9KMO和Bartlett的检验 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 3风险评估指标权重的确定 表4 12因子得分矩阵 表4 11贡献率分析 表4 10相关矩阵 以下就是通过SPSS软件的因子分析得到的结果 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 3风险评估指标权重的确定 输出因素分子得分系数矩阵 从而有 F1 0 031X1 0 958X2 0 925X3 0 964X4 0 094X5F2 0 877X1 0 030X2 0 054X3 0 077X4 0 864X5因此可以得出 F 0 54F1 0 30F2 0 27984X1 0 52632X2 0 4833X3 0 54366X4 0 20844X5把贡献率进行归一化处理 W1 0 27984 2 04156 0 14 各指标权重数值为 表4 14归一化的权重 表4 13指标值及因子得分 由左边可以得出房地产市场综合风险指数为 F 0 14X1 0 26X2 0 23X3 0 27X4 0 10X5 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 4重庆市房地产市场综合风险评估 以所建立的指标体系和所划分的运行期间为基础 对各项指标当前所处的不同的运行期间分别取值 第二步 计算每年各指标的分数以及其加权平均数Fi 评估标准分值的计算以及分析 第三步 第一步 表4 17综合评估指数的临界值及代表的意义 表4 16每个指标的得分以及F 表4 15区间分值 第四章重庆市房地产市场风险实证研究 4 5重庆市房地产风险实证研究 图4 1综合评估指数走势图 表4 18重庆市2003 2010年房地产市场风险评估值 第五章重庆市房地产市场风险的政策建议 5 1加强土地资源的监管 合理控制土地资源的供给 5 2调整产品结构 建立多层次供应体系 5 3对现有税制进行调整和改革 降低商品房的价格 5 4抑制房地产投机炒作行为 政策建议 在毕业论文完成之际 首先 我要感谢我的导师王平老师 在学习和生活上都给予我无微不至的关怀和帮助 从论文的选题 资料收集 结构设计 构思写作 初稿修改等每个环节 王老师严谨的治学态度 崇高的敬业精神 高尚的个人品格和渊博的知识使我受益终身 这一切将激励我在一生的学习 生活和工作中不断奋发向上 此外 我还要要感谢我的家人 是你们培养我良好的性格和品行 这将使我受用终生 更要感谢我的朋友同学们 你们在学习和生活上给我的帮助 牵引我不断地前行 也感谢学校和学院的老师们 在大学生学习阶段给予我无私帮助 你们的谆谆教诲和奉献精神对我以后的学习和 生活和工作有很大帮助 另外要感谢各位专家学者的评审工作 由于作者学识有限 文中难免有疏漏之处 敬请各位专家学者不吝赐教 谢谢您们 最后衷心感谢毕业论文评审委员会和答辩委员会的各位专家和老师们 致谢 谢谢 THANKS