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物业管理案例分析 第一讲物业管理的含义第二讲业主与业主大会第三讲业主管理委员会第四讲物业管理公司第五讲物业管理委托与聘用第六讲物业管理服务 一 第七讲物业管理服务 二 第八讲物业管理收费 第一讲 物业管理的含义 物业 是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备 设施和场地 物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 案例一 社区管理与物业管理有何关系 小王住在一个旧小区 以前这个小区基本上是由街道办 居委会 管理 前段时间推行物业管理 说是要由物业管理公司来负责 小王对此较为疑惑 难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗 评析 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型 以街道办为主协调和组织各种团体 通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动 对一定地域内的居民的社会生活进行社会化 综合性的管理 街道办管理属于社区管理 物业管理公司管理和街道办管理既有区别 又有联系 社区管理与物业管理的区别 1 两者的管理主体不同对于物业管理来说 它的管理主题理所当然就是我们常说的物业管理公司 而社区管理 通过我们队社区管理概念的了解 就可以比较清楚的知道 它的管理主体首先是街道办领导下的行政管理 它也是在街道办领导和引导下的居民或者其他单位共同参与的一种管理形式 所以它们的管理主体不同 社区管理与物业管理的区别 2 两者的管理核心不同我们的物业管理 它的管理核心是 以物业为核心 也就是说它主要以这个房屋公用的一些设备设施 场地进行维修 养护以及其他方面的管理 我们所说的社区管理 它的管理核心就有所扩大 它是以人的居住为中心 它包括了物业管理 但是它又不完全只是停留在物业管理的层面上 它还包括了一些比如说我们的计划生育 婚姻家庭 邻里关系 安置就业等等这些方面的内容 社区管理与物业管理的区别 3 两者的管理性质不同我们的物业管理是一种有偿的服务 是有经营性质的管理活动 而社区管理主要是行政管理 还有一种户主管理 所以它们两者的性质不同 社区管理与物业管理的联系 1 物业管理是社区管理的组成部分 是社区管理的子系统 实际上从刚才我们分析的它们的管理核心就可以看得出来 物业管理是社区管理的子系统 社区管理与物业管理的联系 2 物业管理和社区管理相互影响 相互作用 主要体现在 物业管理它主要是通过我们对这个居民的精神 道德这些之外的环境的管理来达到一个提升大家精神 道德方面的一个升华 社区管理它主要是深入到人们的精神生活来通过物业管理和人们精神生活的重建使我们创造一个比较文明的社区 也就是说着重于我们的精神文明建设 这就是社区管理与物业管理它们之间的联系和区别 当然 从这里我们也可以看得出来为什么我们要推行物业管理 也就是说通过物业管理 可以起到社区管理不能达到的一些深度 可以不啊工作做得更细 使人们的生活水平得到更大的提升 案例二 物业管理到底是管理还是服务 某旧小区进行物业管理后 不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解 比如 物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口 把小区原来的四个出口封闭了两个 不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等 而且对居民的态度也不尽人意 对这些居民非常疑惑 不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗 可物业管理公司为何又处处管着我们业主 物业管理到底是管理还是服务 评析 物业管理中一个很重要的法律关系是 业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用 委托与被委托 服务与接受服务的关系 双方是平等的民事主体 法律上没有谁管理谁的问题 从理论上说 物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容 又有管理内容 管理和服务融合在一起 不能分开 评析 从实际情况看 物业管理工作既有打扫卫生 房屋与设备维修 绿化清洁等服务工作 也有住宅小区内的道路车辆管理 治安管理 制止违章行为等具有管理性质的工作 因此 既不能将物业管理单纯地理解为管理 也不能将它单纯地理解为服务 评析 在实践中 由于我们现在的物业管理行业这个领域的竞争越来越激烈 那么作为物业管理公司的人员 我们应该把服务意识提高到第一位 虽然 我们说物业管理既有管理也有服务 那么我们应该认识到作为物业管理公司 要想让自己的企业得到更好的发展 那就应该通过作好我们的一些工作来最大限度最好地我们的业主提供优良的服务 现在有些公司也提升到了这样的高度 也就是说 业主就是上帝 我们的物业管理属于第三产业 所以它的服务方面的内容应该是更加重要的 案例三 谁有权决定在楼顶搭建广告牌 某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室 并已取得房地产产权证书 有一天 该公司发现 大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌 原来 开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议 在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌 楼顶使用费由广告公司支付 对此 该公司提出抗议 认为自己购买了顶层的写字间 相应的楼顶使用权应由自己行使 针对此案例 我们提出以下问题 1 写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有 2 某开发商在出售顶层房屋时 合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用 这个规定有效吗 3 谁有权决定在楼顶搭建广告牌 4 设立广告牌收益归谁 评析 1 写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题 屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有 原因 购房者购买的商品楼宇 其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积 还包括了相应土地使用权和公共配套设施的面积 这些面积的土地使用权既在楼房之下 也在楼房四周 更在楼房顶部 开发商在销售此楼房时 已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每一位购房者 所以 楼宇屋顶的产权只能为此楼宇地每一位购房者所共有 2 开发商的售房合同的有效性 开发商在出售顶层房屋时 合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用 这个规定是无效的 原因 国家有关条例规定 所有人和使用人对共有 共用的门厅 阳台 屋面等 应共同合理使用并承担相应的义务 除另有约定外 任何一方不得多占 独占 3 对此 有这样两种情况 1 楼宇还未售出50 时 因为开发商是拥有50 以上产权的大业主 这个决定权在开发商 2 楼宇售出50 以上时 应由此楼宇业主组成的业主委员会作出决定 并委托物业管理公司具体操作 4 设立广告牌收益的归属问题 由于广告牌的使用收益属于此楼宇共有人共同财产产生的收益 应当属于此楼房全体共有人所有 其他任何人不能多占 独占 当然 将收益按份额分配给业主较为困难 所以 在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务 第二讲业主与业主大会 业主 某区域物业 房屋及相关设备实施和场地 的所有权人 业主大会 是由物业管理区域内全体业主组成 是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织 业主在物业管理活动中 享有下列权利 一 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 二 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 三 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 四 参加业主大会会议 行使投票权 五 选举业主委员会委员 并享有被选举权 业主在物业管理活动中 享有下列权利 六 监督业主委员会的工作 七 监督物业管理企业履行物业服务合同 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金的管理和使用 十 法律 法规规定的其他权利 业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守业主公约 业主大会议事规则 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 案例一 非业主不能参加业主代表大会吗 某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时 工作人员对一位老太太存有异议 认为她不是小区的业主 不能参加业主代表大会 事后了解 原来这个老太太是本小区某业主的岳母 评析 1 哪些人可以参加业主代表大会 业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权 决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构 由此可知 业主参加业主代表大会既是合情合理 又是合乎法律规定的 但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能 只要在完成一定的法律手续后 是有资格代替业主参加业主 代表 大会 2 非业主如何参加业主代表大会 非业主在完成一定的法律手续后 都有资格代替业主出席业主大会 这个法律手续就是有业主的书面委托 但是 受委托的非业主只能拥有业主的部分权利 主要是发言权和投票权 非业主代表本人没有被选举权 不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员 案例二 个别业主有要求 可以召开业主大会吗 某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵 以致对物业管理公司不满 于是就向业主委员会主任提出书面申请 请求立即召开业主大会 讨论物业管理公司服务水平及解聘问题 对于业主张某的这一做法 新上任的业主委员会主任感到为难 请问 个别业主有要求 就可以召开业主大会吗 评析 1 首次业主大会召开的条件 1 物业必须已竣工并交付使用 2 新建商品房物业交付使用后 已出售的建筑面积合计已达到总建筑面积的50 或超过50 3 共有住宅出售建筑面积达到或超过30 4 本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年 2 业主代表大会临时召开的条件 1 发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理 经物业管理公司或业主委员会请求时 2 经占全体业主一定比例 如20 的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时 小结 通过我们这样的分析 针对刚才的案例 我们就比较清楚了 个别业主他是不能够以个人的要求提出召开业主大会就召开业主大会的 这样是行不通的 如果我们实在是碰到了一些具体的情况或者是业主对物业公司的管理水平确实存在很严重的问题 那么他可以想一个什么办法呢 也就是说他可以去组织和动员其他业主 要达到一定的比例 一般是20 以上 如果他能够动员到这么多业主 以书面的形式来提出申请的话 业主委员会就没有理由拒绝这些业主的要求 就应该应这些业主的要求召开业主大会的临时会议 所以作为我们业主 也不能够一味的自我为中心 要了解一定的法律法规 要了解怎么样才是合法合理的行使自己的权利 案例三 业主的表决权应以什么为依据 王某在某小区买了一套四室二厅的住房 总建筑面积约200平方米 在召开业主大会选举业主委员会时 他发现一户只购买一室一厅 建筑面积约为50平方米 住房的业主和他一样都有一票投票权 而缴纳物管费他却是这个业主的几倍 请问这合理吗 业主的表决权到底应该以什么为依据 评析 这个案例牵扯的问题关键是以什么决定业主表决权 对此 有两种代表性的看法 1 以业主人数来计票 业主的人数越多 越能反映小区业主的思想与权益 2 以物业面积来决定 应当按责权利相一致的原则来计算业主的表决权 因为购买房屋面积大的业主交费多 则其享有的权利相应增加 反之亦然 评析 从上面可以看得出来这两种观点都有他们有道理的地方 但是呢 也有一些不足的地方 我们提出这样的观点 单纯以物业面积或单纯以业主的人数来决定其投票权 我们认为都是很片面的 举个例子来讲 如果一个小区有100户人家 也就是有100位业主 那其中有90位业主他购买的这个物业的面积只占了这个小区建筑面积的30 如果我们单纯以物业的面积来决定投票权的话 势必会出现一个什么样的状况呢 就是说10 的业主就完全占了主导地位 就会出现少数人代表多数人的情况 在事实中 少数人代表多数人并不是我们大家都愿意看到的一个情况 如果我们单纯的以业主的人数来决定投票权的话呢 又会出现拥有小面积的业主与拥有大面积的物也业主他们的权利是一样的 由于他们所交的物业管理费相差甚远 就不符合责权利相一致的原则 因此呢 我们考虑到一个比较折中的办法 评析 物业管理条例 中提到 业主在首次业主大会会议上的投票权 根据业主拥有物业的建筑面积 住宅套数等因素确定 具体办法由省 自治区 直辖市制定 解决办法 将两者结合起来 在考虑客观现实的基础上 找一个最佳的结合点 力争保证可操作性 可以考虑为两者赋予一定的权重结合起来考虑 评析 也就是说 我们在决定投票权 表决权的时候 我们可以为物业面积以及业主人数各自附上一个权重 然后按照一定的思路和方法进行投票权的计算 有关的专业人士对这方面做了一定的研究 通过这样的考虑 我们就可以做到尽量地公平 也尽量考虑到了广大业主的权益和利益 那么从这个案例 对我们做物业管理公司来讲的话 就应该考虑到 物业管理公司在实际工作中遇到这样的问题 就应该清楚怎么样做是政府许可的 怎么样做又是合理的 我们要在政府不反对 业主接受的条件下尽量地做好自己的工作 也不要为自己的工作留下后患 第三讲业主管理委员会 业主管理委员会 简称业主委员会 它是业主大会的执行机构 是由业主大会从全体业主中选举产生 并经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体 其合法权益受国家法律保护 在这个概念中 有这样几点内容希望引起大家重视 业主委员会首先要清楚它是业主大会从全体业主中选举产生的而不是由其他什么人指定的 是由业主自己选举产生的 再有一点就是要求要经政府批准 要备案 这样成立的业主委员会才是一个合法的社会团体 才会受到国家法律的保护 业主委员会履行下列职责 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会与选聘的物业管理公司签订物业委托服务合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 四 监督业主公约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 案例一 业主自发成立的 业主维权委员会 能罢免 业主委员会 吗 2001年9月 南京某住宅小区数百名业主自发组成了 业主维权委员会 公开宣称要罢免不能代表业主利益的 业主委员会 并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员 据悉 该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的 而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果 并未经过业主大会的审议 更未形成业主大会的决议 少了一道选聘程序 因此闹出了现在的大麻烦 请问 1 从案例所提供的资料 你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的 原因是什么 2 用 业主维权委员会 来罢免 业主委员会 是否可行 为什么 3 请提出一个合理的解决问题的途径 评析 1 产生矛盾的原因主要有两个 1 小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生 而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的 2 业主委员会并未按照正规的程序开展工作 对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果 并未经过业主大会的审议 更未形成业主大会的决议 少了一道选聘程序 2 用 业主维权委员会 来罢免 业主委员会 不可行 因为 业主维权委员会 是数百名业主自发成立的 未经物业管理主管部门的批准 也未备案 也就不能行使业主大会的职权 3 解决办法 物业管理条例 规定有20 以上的业主提议 业主委员会应组织召开临时会议 可以讨论由业主大会决定的相关事宜 因此 有意见的业主可以组织更多业主达到20 以上即可申请召开临时业主大会 再就是还可在业主大会的年度会议上提出改选业主委员会的意见 进行改选 案例二 开发商能否进入业主委员会 某大厦在进行业主委员会的筹备工作时 出现了分歧 分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会 一部分业主的意见 开发商应该进入 该大厦共计39000平方米 目前开发商手里边还有近7000平方米未售出 数量较大 这部分产权单位的代表不进入 就难以管理好大厦 另一部分业主的意见 虽然开发商手里边还有近7000平方米未售出 但房子一售完 开发商就要离开 不能承担业主委员会的委员 请问 开发商能否进入业主委员会 评析 开发商能否成为业主委员会成员可以从三个方面探讨 1 开发商已经把自己开发的物业全部售出 这种情况下 开发商已经完成了角色的转变 即从大业主到小业主 再到非业主的转变 作为非业主的第三方 开发商自然不能成为业主委员会的成员 2 开发商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售 而是留作自己产权 将来进入租赁市场 在这种情况下 开发商就是产权人代表 根据相关规定 开发商就可以进入业主委员会 3 开发商目前还没有把自己开发的物业全部售出 但将会在较短的时间内将剩余的物业出售完毕 在这种情况下 由于还有较大数量的房屋未售出 在业主委员会讨论有关事宜时 有许多事情还离不开开发商 同时又考虑到随着物业售完 开发商就要离开 如果将开发商选为业主委员会委员 在其离开时 会出现真空阶段 不利于工作的开展 因此 可以考虑把开发商作为业主委员会顾问 出席业主大会 讨论与业主紧密相关的重要事情 这样既调动了开发商的积极性 又不影响业主委员会的工作 开发商还没有把自己开发的物 案例三 在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理企业 李老师担任他所在小区业主委员会主任后 按规定在第一季度末对物业管理公司的帐户进行了审查 发现财务状况混乱 当即提出问题 但在第三季度再进行审查时 不仅原有问题没有很好解决 在根据广大业主要求重点检查公共设施设备维修开支情况时 发现物业管理公司并未按物业管理协议做到每月畅通下水道一次 清洁水箱一次 业主委员会对此非常气愤 决定行使权利解聘物业管理公司 请问 在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公司 评析 业主委员会要在与物业管理公司签订的 物业管理委托合同 中明确写明物业管理公司违反合同的行为条款 当物业管理公司出现合同中规定的违约行为时 业主委员会就可以按照委托合同的约定解聘物业管理公司 具体可以在 物业管理公司委托合同 中规定以下违约条款 1 收费问题 2 财务管理问题 3 公共设备设施维修养护问题 4 服务质量差 5 管理水平问题 6 治安消防 7 物业管理公司不履行物业管理合同约定的其他各种义务 第四讲物业管理公司 物业管理公司 是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施 相关场地实施专业化管理 并为业主和非业主使用人提供全方位 多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境的具有独立法人资格的经济实体 案例一 物业管理公司有罚款权吗 王大爷住了几十年的房子要拆迁了 他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房 办理入住手续后 物业管理公司要求王大爷交2000元的装修押金 否则不发门钥匙 装修完毕后 王大爷的子女到物业管理公司要求退还押金 没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了500元 王大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法庭 请问 1 物业管理企业有罚款权吗 为什么 2 物业管理企业该不该收取装修押金 为什么 3 物业管理企业有些什么权利 4 如何预防和解决此类事情的发生呢 1 物业管理企业没有罚款权 因为罚款是一种行政处罚行为 而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施 而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织 不是行政机关 无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为 2 物业管理公司可以收取装修押金 应按照购房人在买房时与开发商双方的约定为准 即按 房屋使用 管理维修公约 中的规定执行 收取装修押金之后 物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业 设备设施 对他人造成生命 健康 财产方面的损失时 可以从这笔押金中支付 这可以说是一个较好的监督 控制 补救的办法 3 物业管理企业的权利如下 1 根据有关法规结合实际情况制定物业管理办法 2 依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理 3 依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费 4 有权制止违章行为 5 有权要求业主委员会协助管理 6 有权选聘专业公司 7 可以实行多种经营 以其收益补充小区管理经费 4 预防和解决此类事情发生的办法 第一 物业管理公司要摆正自己的心态和位置 要把自己当作提供服务者而不是管理者 理顺关系 提高服务质量 第二 一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议 物业管理公司可以制止 如果损坏了房屋结构或其他设备设施 物业管理公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索赔 案例二 物业管理公司如何制止业主的 业主顾某购买了一只巨型浴缸 准备安装在其居住的第29层的物业内 遭到了周围业主的强烈反对 物业管理公司向有关专家进行了咨询 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由 制止顾某吊装巨型浴缸 但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内 请问 1 购置财产是否都可以安置在自己的物业内 为什么 2 作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为 你认为应该如何制止业主的违章行为 1 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内 业主 使用人应当遵守法律 法规的有关规定 按照有利于物业使用 安全以及公平 合理的原则 正确处理供水 排水 通行 通风 采光 维修 环境卫生 环境保护等方面的相邻关系 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有 使用 收益 处分个人财产的权利 应当本着安全 合理的原则使用物业 并遵守法律 法规及业主公约的有关规定 同时还应当顾及相邻各方的利益 以不损害公共利益和他人权益为前提 否则应加以必要的限制 2 物业管理公司对以下违章行为有权制止 1 擅自改变小区内土地用途的 2 擅自改变房屋 配套设施的用途 结构 外观 毁损设施设备 危及房屋安全的 3 私搭乱建 乱停乱放车辆 在房屋共用部位乱堆乱放 随意占用 破坏绿化 污染环境 影响小区景观 制造噪声扰民的 4 不照章缴纳各种费用的 案例三 业主入住拿钥匙 物业管理公司 小王购买了一套期房 住房建成后 在办理入住手续时 物业管理公司提出两个要求 第一 签订业主公约 第二 签三年的物业管理协议 小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样 同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的 所以他拒绝了物业管理公司的要求 结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙 请问 物业管理公司这种做法合法吗 小王该怎么办 评析 第一 业主在购买房屋时 已与开发商签订了房屋买卖合同 作为开发商 按照合同约定收取业主的购房款 就应该履行向业主交付房屋的义务 这与物业管理公司是没有关系的 如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约 对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续 不给业主钥匙等 这种行为构成开发商对业主的违约 也是对业主权益的侵害 第二 逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的 既不符合国家有关的法律规定 也与目前物业管理市场的现实格格不入 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同 这是荒唐的 也是违反法律规定的 业主当然有权拒绝 第三 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙 作为业主 可以直接找开发商交涉 如果不成 可以到法院起诉开发商违约 并要求其承担违约导致的损失赔偿 第五讲物业管理委托与聘用 案例一 物业管理公司前期介入谁付费 由于所住的房屋将要拆迁 李先生打算用政府补偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房 在与家人讨论买房之事时 在南方工作的孩子告诉他一些买房的经验 特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的房产 李先生感到比较疑惑 对于物业管理前期介入不太理解 他认为前期介入没有什么意义 这种想法也存在于很多业主之中 请问 1 什么叫物业管理前期介入 2 物业管理前期介入有些什么好处 3 物业管理前期介入的费用应由谁来支付 1 物业管理前期介入 是指物业管理企业在接管物业之前 就参与物业的规划设计和建设的过程 从业主与非业主使用人及物业管理的角度 就物业开发 建设和今后使用管理等方面提出建议 并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备 2 物业管理前期介入的好处 1 为开发商省去不必要的开支 提高物业的品牌 促进物业的销售 2 可以保证物业最大程度的安全 适用 为业主今后的工作和生活带来方便与效益 促使物业保值增值 3 可以避免一些在后期管理中难以解决的问题 从而有利于后期管理工作的顺利进行 3 谁支付物业管理前期介入的费用 1 由开发商支付前期介入费用开发商是物业管理公司前期介入与管理的直接受益者 当然应为此向物业管理公司支付相应的报酬 2 由业主支付业主是物业管理公司前期介入与管理的最终受益者 通过物业管理公司的前期介入与管理 为业主今后的工作和生活带来方便与效益 促使物业保值增值 所以业主同样有付费的义务 案例二 物业管理公司能否自行选聘专业服务公司 某小区业主委员会在对小区物业管理公司进行财务收支状况审核时 发现该物业管理公司把维修费 保安费以及绿化保洁费划转给其他专业服务公司 并不像业主原来想象的这些专业服务人员都属于小区物业管理公司 部分业主认为 如果这些人员不属于物业管理公司 那他们进行服务时 业主们怎么能放心呢 请问 物业管理公司能否自行决定选择专业服务公司 评析 物业管理公司是依据物业管理委托合同对受托的物业实施管理的 在管理的过程中 物业管理公司可以行使一定的权利 这些权利中就包括了 选聘专营公司或聘用专人承担清洁 保安 绿化等专项服务业务 由此可见 物业管理公司是有权自主选择专业服务公司来承担专项管理服务工作的 案例三 物业管理一定要签委托管理合同吗 最近 某偏远城市的房管部门正在按政府主管部门的要求进行内部整改 准备到市场上去接新的业务 参与市场竞争 可他们对市场化的物业管理不太了解 听说接物业管理业务必须签订委托管理合同 是这样的吗 另外 在签订委托合同时 应该注意什么呢 评析 物业管理委托合同 是物业所有人或业主委员会与物业管理公司 围绕有关物业管理与经营服务各方面的事项 签订的明确各方权利与义务关系的协议 市场化的物业管理业务获得 必须签订委托管理合同 签订物业管理委托合同的必要性 1 物业管理委托合同是物业管理公司进行管理服务的依据 2 物业管理委托合同是解决物业管理纠纷的依据 2 签订物业管理委托合同应注意的问题 根据建设部发布的 城市新建住宅小区管理办法 以及建设部和国家工商行政管理局联合下发的 物业管理委托合同示范文本 的要求 应注意以下两个问题 1 首先必须以国家下发的示范文本为范本 以保证公正性 适用性和严肃性 2 物业管理委托合同中应包含的内容 一 总则 二 委托管理事项 三 管理服务费用 四 合同双方的权利与义务 五 管理服务质量 六 合同期限 七 违约责任 八 附则 第六讲物业管理服务 一 案例一 停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任 1999年7月9日 厦门某汽车维修有限公司驾驶员驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事 驾驶员交付5元停车费后 将车停放由厦门某物业管理公司经营的停车场 后来驾驶员要提车时 发现轿车已丢失 驾驶员立即报案 但至今未将失窃的轿车追回 维修公司遂起诉至法院 要求物业管理公司赔偿 请问 此案例中物业管理公司有责任吗 评析 问题的关键在于 物业管理公司是否与车主形成了车辆保管关系 一审法院认为 物业管理公司经营停车场 向车主收取一定的费用 为车主提供停车保管服务 因此维修公司与物业管理公司之间应为保管合同关系 二审法院认为 由于维修公司将车辆停放于物业管理公司的停车场时 除交纳5元停车费外 双方未就车辆停放性质进行任何约定 因此物业管理公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断 而应从以下几方面进行分析 一 从保管合同的概念和特征看 保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 并返还该物的合同 其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致 还必须有寄托人将保管物交付保管人 使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在 本案例中的双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致 而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业管理公司 以便物业管理公司实际控制车辆 而物业管理公司亦未对维修公司出具取车放验凭证 二 物业管理公司的经营范围中并无保管业务 该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务 三 经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费 而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理 与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系 终审判决 物业管理公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立 并依法对一审予以改判 驳回维修公司的诉讼请求 案例二 住户遭抢物业管理公司有无责任 某小区的业主钟先生的女儿一人在家洗澡时 3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房 将其双手 双脚捆绑起来 并用菜刀威胁她 抢走价值2万多元的现金和首饰 据调查 钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离 钟先生称 出事时 属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗 歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫 钟先生买房时 物业管理公司承诺 提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨 定时保安巡逻 事发后 他们一家人找到此小区的物业管理公司讨说法 物业管理公司认为 自身没有责任 但表示 可以免去钟先生一年的物管费 请问 住户被抢 物业管理公司有责任吗 要做好物业治安与安全管理有哪些具体措施 评析 1 对 物业管理公司有否责任 有两种观点供参考 观点一 物业管理公司对此应该负责任 观点二 看物业管理合同的约定 总结起来 就是 只要小区的保安做到了尽职尽责 只要合同上没有与财产 人身安全保障相关的条款 那么 物业管理公司就不应该承担责任 否则物业管理公司就应当承担相应的责任 2 做好物业治安与安全管理的具体措施 1 建立一只素质优良 训练有素 忠于职守的治安人员队伍 配备必要的装备 2 根据物业的类型和特点 分别完善和落实物业治安 安全管理方面的各项制度 3 进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造 创造安全的环境 4 有条件的在物业内安装相应的安全监控设备 设施 5 注意总结物业治安 安全管理方面先进的 行之有效的管理经验 探索其推广和应用的条件和可能 6 汲取在物业治安 安全管理方面的教训 完善措施和手段 堵塞漏洞 案例三 外墙渗水 家具霉烂谁负责 某住宅小区业主黄某住在三层楼 发现每逢大雨天就会有水渗入房内 此情况已有两年多了 为此他多次找过物业管理公司 物业管理公司也派人对外墙进行了修理 但渗水问题始终未解决 两年多来黄某一直受到渗水问题的困扰 屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉 部分家具壁柜也因此而霉烂 黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致 因此 要求物业管理公司赔偿其家具的损失 那么 物业管理公司是否应当赔偿呢 评析 房屋出现墙面渗水应视不同情况处理 第一 倘若黄先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水 开裂等质量问题有约定的 则应该按约定处理 第二 倘若没有以上约定 则我国法规对房屋建成后可能出现的问题 有保修期的规定 房屋墙面的保修期一般为五年 在房屋保修期内 发现渗水 可以要求开发商确定的维修部门上门维修 即使住宅的保修期已过 建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当 第三 倘若多次维修仍存在渗水问题 则多数因房屋质量瑕疵所致 黄先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定 如确属房屋质量问题 如施工质量粗糙 甚至填充墙未填实砌块 或者建筑材料水泥 砂浆 砖块质量低劣等 且该质量问题影响购房人居住的 居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉 要求退房 当然 黄先生也可同开发商协商解决此事 第七讲物业管理服务 二 案例一 业主装修影响他人 物业管理公司应否协调 业主刘某投诉 隔壁装修施工噪音过大 一天到晚不停地打墙 锯木 噪音很大 请物业管理公司尽快处理 物业管理公司赶快派人去查看 发现刘某反映的情况属实 于是提醒装修施工单位注意文明施工 不要影响他人生活 次日 刘某又打电话来说情况并未好转 严重影响他们正常生活与休息 如果再这样下去 他们将拒交以后的物业管理费 并向有关行政主管部门投诉 物业管理公司回话说 已经告知装修单位了 但他们要赶工 没办法 刘某听后很生气 业主装修影响他人 物业管理公司就不能有效协调或制止吗 评析 业主装修影响他人 物业管理公司理应想方设法予以协调或制止 这是物业管理公司的权利 也是其责任和义务 业主既然把装修管理的权利赋予物业管理公司 物业管理公司就应该去行使这项权利 履行这项义务 否则 就是违反了合同 业主也就可以据此投诉物业管理公司 严重时 甚至可以通过业主委员会将该物业管理公司解聘 为了避免装修对邻里的干扰 物业管理公司可采取如下措施 1 装修前发通知给周围住户 让他们做好思想准备和采取一些预防措施 2 在住户提交装修申请时 提醒住户选择信誉好 实力强 人员精的装修公司 并尽量缩短工期 3 明确规定装修作业的时间 要求装修垃圾及时清理 4 对噪音大的工具 大功率工具 电焊等要限时 限地使用 保障公共道路 用地通畅 整洁不被侵占 5 加强对装修单元的监管 及时听取邻居们的意见 对违规施工人员视其情节轻重分别给予口头或书面警告 停止装修 暂扣装修工具 责令赔偿损失等处罚 案例二 物业管理公司能否改变原来设计擅设停车场 某小区数位业主反映 原来他们在楼前楼后停车 今年年初 物业管理公司未经小区业主委员会同意就把楼前楼后划上线 改成临时停车场并进行经营 该小区的业主委员会对停车场的经营提出异议 多次与物业管理公司协商 但都未达成一致 无奈之下 业主委员会将物业管理公司告上法庭 要求停止侵权并赔偿损失 那么 业主委员会的要求能否得到法院的支持呢 评析 业主委员会的要求能得到法院的支持 原因如下 1 小区内的道路和公共场地的使用权归小区全体业主所有 任何人要使用公共场地 都必须得到全体业主或是业主委员会的同意 只有小区业主委员会才能在国家允许的范围内 对小区的公共场地行使处置权 收益权 作为物业管理公司 仅仅是业主委员会聘请来的管理者 其管理行为不应侵犯业主的权利 2 小区的规划在建设之前已经经政府相关部门的批准 一旦更改规划 还必须得到政府部门的同意 即使物业管理公司经政府部门同意更改了小区规划 只要全体业主或业主委员会不知情 或没同意 物业管理公司同样对全体业主构成侵权 此时 政府部门也同样是侵权者之一 案例三 物业管理人员入室引起的误会 某日清晨 某大厦新来的保洁员阿霞在公共通道拖地时 发现1805号业主家的客厅亮着灯 但大门内侧的防火开着 外面的 通透式 防盗门也虚掩着 她便上前按业主家的门铃 但是按了好几次 室内也没有反应 阿霞便怀着好奇的心理 侧身进入室内 到客厅 阳台 厨房等一一查看有没有人 正在这时 业主张先生从电梯出来径直走回家 他原来 早锻炼 去了 因粗心而忘了关好家门 一见大门未关 张先生先是吃了一惊 进到家中 又看见一陌生女子在自己家里 更是又急又气 大声质问阿霞是干什么的 不由分说要把她送到派出所 试分析 1 阿霞错在哪里 2 如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况 应该怎样处理 3 你认为该如何向张先生说明和解释 怎样才能平息事态 1 阿霞过错所在 阿霞错在没有向上级反映情况 缺乏处理此类事件的经验 自己私自进入业主屋内 阿霞不懂法律 公司培训大概没有跟上 2 妥善的处理方法对于这种情况一定要向上级反映 不能自己单干 在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来 最好的处理办法是赶快通知管理处 管理处一方面可以通过电话和业主联系 让业主赶快回家 以确认家中是否被盗窃 另一方面 管理处相关负责人要和保安赶快到现场 如实在与业主联系不上 必须最少两个人同时进入业主家里 这样 有了物业保安的参与 即使业主发现 也一般不会误解 3 做好解释说明工作事已至此 一方面管理处要求清洁工向业主道歉 另一方面也要把情况向业主讲清楚 希望得到业主的谅解 最好让业主看一下家里 看是否有东西丢失 以确认清洁工的清白 一般这样处理业主不会故意刁难 只要在情在理 业主都会谅解的 处理完后 一定要加强员工处理此类事件以及相关法律法规的培训 以避免误会的再次产生 第八讲物业管理收费 案例一 房子存在质量缺陷 业主能否拒交物管费 李先生期盼已久的房子最近终于入住了 可他却高兴不起来 因为房子存在着质量问题 卫生间渗水 墙面有裂缝 门窗歪斜 李先生找开发商和物业管理公司后 他们只是把裂缝补了补 渗水及门窗歪斜问题还存在 严重影响了李先生的使用 所以 李先生准备不再付物管费 请问这种做法是否合理合法 评析 李先生的做法是不合理 不合法的 物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系 物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人 购房人一般不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物管费 购房人只要实际接收了物业 在占用 使用该物业的过程中已经享受了服务 就应该按合同约定向物业管理公司交付物业管理费 否则 就是业主自己违反了物业管理合同 就可能既解决不了房屋质量问题 还可能因此受到物业管理合同的制裁 案例二 物业维修基金的使用 某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质量问题 但今年冬天经常下雪 由于得不到及时的清理 屋顶积雪越积越厚 春天一到 积雪化为雪水渗到屋内 影响了屋内业主的使用 住在顶层的业主要求物业管理公司对屋面作防渗防漏处理 但物业管理公司却说这属于大修工程 而他们收取的物业管理费不含大修费 所以应从维修基金中出此费用 请问 1 在此 屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢 2 维修基金应该归谁所有 3 维修基金由谁收取 如何管理使用 1 维修责任应由谁承担首先应看是否在房屋屋顶的质量保修期内 如果在屋顶的保修期内 则维修责任应由开发商来承担 如果已经超过保修期了 则应根据具体情况来决定费用的承担者 保修期满后 应由全体业主和使用人承担维修费用 也即可以动用维修基金 2 维修基金应该归谁所有维修基金是专项用于住房共用部位与共用设备设施大修理 更新 改造的基金 维修基金应归全体业主所有 维修基金是房产所有人对小区内共用部位 共用设施设备进行正常维修保养所提供的资金 维修基金来自于所有业主 所有权理应属于全体业主 3 维修基金的管理和使用维修基金由售房单位或开发商收取 国家规定 商品房销售时 售房单位代为收取维修基金 维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户 先由房地产主管部门代管 业主委员会成立后 经业委会同意 交由物业管理公司代管 由物业管理公司提出年度使用计划 经业委会审定后实施 当维修基金不敷使用时 可由业委会研究决定 向业主续筹 所以 维修基金所有权在全体业主 最终归业主委员会管理使用 案例三 开发商的空置房交不交物管费 某几位业主在谈及交纳物业管理费时认为 开发商声称在房屋没有销售完毕前自己是小区物业的大业主 有权首次聘用物业管理公司 而作为业主 交纳物业管理费是其应尽的义务 因此 开发商也应当交纳物业管理费 那么 是否像这几位业主所言 在自己开发的房屋没有销售完毕前 开发商也应该交纳物业管理费呢 评析 开发商的空置房交不交物业管理费 目前我国还没有统一的法规予以确定 但从行业惯例来看 开发商空置房应该交纳物业管理费 原因有二 第一 如果有未销售出去的空置房 开发商就还是业主 开发商享有业主享有的一切权利 即对房屋可以占用 使用 收益 处分 但是 开发商名下的房屋虽然空置 却与其他业主的物业一样同时享受物业管理服务 也正是有了物业管理服务 开发商的物业才会保值增值 因此 开发商应就空置房向物业管理公司支付物业管理费 第二 如果开发商的房子长期空置 而物业管理公司又不收费 就必然会把这部分物业管理服务的成本摊到其他业主头上 这对其他业主而言显然是不公平的 但是 由于空置房的所有人 即开发商并未享受物业管理公共性服务的所有服务 因此其应交纳的物业管理服务费也可以酌情减少 案例四 法院封家电全家住宾馆 家住长宁的某业主 住别墅 请保姆 夫妻每人一辆车 另外还备一辆 宝马 却拖欠物业管理费 水电费一年多 去年8月 长宁法院判决生效后 他依然拒不执行 法院上门执行封了其家中的空调 冰箱 第二天 他就把钱送到法院 但根据规定三天后才可以启封 夏天天热不能用空调 家里是没法住了 一家人只好住宾馆 从此 该小区所有业主均按时缴费 物业管理费的收缴率达到100 评析 给物业公司提个醒 打官司物业公司接受了业主的委托 就要想方设法为业主服好务 履行好合同约定的职责 如果自己尽职尽责了 还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用 为了维护自己的权益 为了其他已缴费业主的权益 就要走法律途径来解决问题 再见