花城广场地下空间开发及利益群体诉求.ppt

Part1项目背景Part2发展时间轴Part3各方利益诉求市民业主政府规划局开发商,项目背景花城广场花城广场位于珠江新城中心，珠江新城是广州城市新中轴线、CBD核心区。花城广场位于黄埔大道以南、华夏路以东、冼村路以西、临江大道以北，最宽处达250米，总面积约56万平方米。花城广场是广州最大的市民广场，于2010年10月25日向市民游客全面开放。1993年，珠江新城规划中，广州市规划局委托美国的托马斯规划服务公司，提出了一种网格化的开发模式，明确了新中轴线与东部大公园的开放空间结构，提出北部商务，南部居住的功能布局。花城广场位于珠江新城的新城市中心区段。近几年来，珠江新城核心区建设步伐加大，区域基础设施建设不断完善，道路轨道建设不断改进，歌剧院、广州塔等标志性公建获得国内外的高度关注，多座商务写字楼陆续建成并投入使用，越来越多的中外资企业和金融机构入驻。珠江新城核心区逐渐走向成熟，其聚集效应和示范效应不断增强，让人看到了珠江新城未来的价值，奠定了它举足轻重的城市地位。珠江新城地下空间总投资30亿元，建筑面积42万平方米，其基础设施配套完善，交通体系较为完善。,项目背景花城广场地下空间简介珠江新城地下空间是目前全国规模最大、最复杂的民用地下空间项目之一,项目内容包括地下人行通道、地下道路隧道及其他市政设施、地下配套商业、地下综合设备用房、地下车库、地下旅客自动输送系统、区域真空垃圾收集系统等。珠江新城地下空间分为花城广场和海心沙两部分,总用地面积约26.4公顷,南北长约1.8公里(包括海心沙部分),东西宽约0.6公里。其中花城广场用地面积约22.8公顷,南北长约1.4公里,东西宽约0.6公里;海心沙用地面积约3.6公顷,呈方形。,珠江新城地下空间作为最前沿的地下综合体工程,摒弃传统地下空间忽略地面环境的做法,花城广场极其注重地下空间与地面环境设计的关系,通过设置下沉广场等有效且连续地加强地上地下的联系,结合便捷的地下车行网络,使到地上地下空间无缝衔接,实现一体化处理,此处理形式对广州地下空间的发展具有深刻的意义。,项目背景花城广场及地下空间构成,地面层花城广场（公园）0.00m地下一层花城汇地下商城-6.00m/-7.50m地下二层地下车库-13.00mAPM地下集运系统地铁5号线,项目背景花城广场及地下空间构成,Part1项目背景Part2发展时间轴Part3各方利益诉求市民业主政府规划局开发商,由广州市规划局组织编制了珠江新城中央广场设计,1992年7月,广州市规划局委托了美国的托马斯规划服务公司，香港梁柏涛规划师，建筑事务所和广州市规划勘测设计研究院同时进行珠江新城的总体规划设计,广州市规划局完成广州新城市中心珠江新城综合规划方案的编制,1993年6月,广州市规划院委托华南理工大学建筑设计研究院，上海同济城市规划设计研究院和广州市城市规划勘测设计研究院进行了广州新城市中轴线珠江新城段城市设计,1999年,1999年9月,广州市规划局委托广州市城市规划勘测设计研究院进行珠江新城规划调整工作，至2002年基本完成，同年进行了公示，并在2003年开展了珠江新城规划检讨,2004年,发展时间轴,华润万家也已签下“花城汇”一区负二层1.8万平方米物业，计划新店于年内9月开业,2005年,广州市交通规划研究所于2005年7月完成了珠江新城综合交通系统规划深化方案，对珠江新城的交通问题进行了全面研究。同年还进行了珠江新城核心区市政交通项目建筑设计方案国际招标（包括交通与地下空间），海心沙岛生态公园城市设计国际竞赛与海心沙市民广场设计,由广东省建筑设计研究院&德国欧博迈亚设计公司设计建设完成的，以地下步行系统连通城市公交枢纽与轨道交通枢纽功能的城市地下综合体,2005年11月至2007年4月,广州市城投集团正式对外宣布，珠江新城核心区地面广场被命名为“花城广场”。而“花城汇”则为花城广场的地下商城，建筑面积合计约15万平方米，定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合揽括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等。,2010年9月26日,2010年底,香港著名娱乐休闲企业兰桂坊集团从诸多竞购者中胜出，与广州城投签署“珠江新城核心区中央广场地下商城经营管理服务”协议，花城汇一区从2011年9月28日开始试营业，但是一直拖到2013年1月30日才正式开业，而在此期间就一直被诟病人气冷清,2011年4月19日,发展时间轴,新中轴自掏5800万改造花城汇地下商场花城汇南区、北区经营环境提升,2011年4月23日,高德置地获得珠江新城地下商场“花城汇”二区的经营权，价格为158元每平方米,据媒体引述市场消息称，海印集团已获得广州珠江新城地下商场“花城汇”三区3万平方米的经营管理权,2011年7月10日,兰桂坊&花城汇双方已解约,2012年下半年,（20122013年），与兰桂坊解约后,花城汇北区一直由城投旗下的新中轴建设有限公司代管，后来城投集团成立了一个专门的经营公司，花城汇北区的开发目前由这个经营公司全权开展。,（最新）2014年6月,发展时间轴,Part1项目背景Part2发展时间轴Part3各方利益诉求市民业主政府规划局开发商,花城广场地下空间开发过程,角色：普通市民,由于规划设计时间较早，在珠江新城的规划设计阶段并没有引入公众参与的机制。所以作为普通市民在花城广场的规划设计以及建设阶段并没有获得话语权。作为主导的政府部门在这场轰轰烈烈的造城运动中也没有把普通的老百姓的利益放在一个比较重要的位置。从表面上看，在花城广场的建设中，普通市民是最大的利益收获者。的确，花城广场所打造的地面纯步行系统，良好的景观体系，以及周边四大馆等大型城市公共建筑，给广大的市民提供了一个很好的公共活动去处。但是这只是地面上部分，深入到地下空间就不那么令人满意。首先，到达花城广场并不是很方便。现在很多人都会出行选择轨道交通。虽然APM线贯穿整个花城广场区域，并且与地铁3号、5号线相交，但是APM线作为一个独立的系统，从其他线路换乘要出闸再入闸，并且要再次收费，这给要到达花城广场的市民带来很大的不便。其次，花城广场地下区域并不是一个完整的区域，而是被两条地下隧道分成了三个独立的区域。从一个区到达另一个区必须要上到地面层再下去。十分的不方便。另外，地面与地下的交通联系主要靠几个下沉广场解决，虽然也设置了很多的楼梯井，但是大多位置隐蔽且尺度不适宜，而且有很多的楼梯并没有开放。整个花城广场全长2公里多，常常要走很久才可以找到进入地下或上到地面的出口。而对于自驾车进入花城广场的市民来说地下空间更是混乱。由于地下交通体系分为三层，又有道路、停车场、地铁、商场等多种功能，再加上在地下不能很好地辨识方位，而且标示系统并不完善，驾车进入花城广场，常常会觉得晕头转向。作为普通市民，诉求并不多，只要生活更加美好就可以。但是这里的“美好”不仅仅是指环境的优化，更重要的是通过城市的不断发展，能够让日常的生活更加便利和舒心。所以在城市公共设施的建设过程中，不仅仅是要解决“有和无”的问题，更重要的是如何真真正正的优化普通市民的生活。否则，花费了巨额资金建设，使用者却寥寥无几，这也是对社会资源的巨大浪费。,花城广场地下空间开发过程,角色：业主,在花城广场地下空间的开发过程中，业主应该是“最受伤”的群体。虽然占据着珠江新城CBD核心区这样有利的位置，同时花城广场作为“广州的客厅”，市民、游客络绎不绝，但是真正进入地下商业空间的购物者却寥寥无几。花城广场建成至今也有几年的时间，但开发情况却不容乐观，一方面，大部分商铺闲置，品牌不愿进驻。另一方面，已经进驻的品牌的经营情况却不甚理想，业主为此叫苦不迭。首先，在最开始探讨地下空间规划建设时，政府部门就认为开发新中轴珠江新城段地下空间的目的是为了长远解决珠江新城中央商务区的交通问题，而不是为了增加商业面积。但是在初步方案做出地下空间面积达41万平方米之后，不少人看到其中蕴含的商业价值，并出资开发。但是规划设计方案并没有因此做出修改。地面空间和地下空间相脱离，使地面上的人流并不能很方便的导入至地下空间。而花城汇目前的物业公司一分为三，各自独立管理，中间又被APM轨道站和地下隧道等隔开，无法直接穿行。全线近两公里长，不能穿行极不方便，且指引系统不完善，容易迷路，使得消费者更不愿跨区行动。其次，在最初开发地下商业空间时，由于缺乏对地下商业的充分认识，政府部门出于区位的考虑，将其定位在中高端。但是由于地下商铺的摆设以及消防的要求，地下商场空间展示不够，视野和光线不通透，不能让人产生立体感，令人感觉压抑，商铺面积再大也难让人感觉宽敞。购物体验并是不很舒适，并不符合高端品牌的要求，所以这些品牌并不愿意进驻到地下空间来。之后，花城广场被一拆为三，引入了三家“二房东”分别招商，导致兰桂坊被华润万家、高德置业、海印集团等本土商家取代。虽然招商效率提高了，但是却放弃了将花城汇通过高端招商打造成国际一流高端商业区的可能，带来的是同质化的商业定位。如今三个片区的运营商纷纷瞄准中低端市场，主打针对年轻人休闲定位及快速消费的模式，互相争夺客源。同时，由于市区内其他成熟的商圈内也有大量定位相似的地下商场，例如时尚天河、东方宝泰等等，也使得花城广场对于消费者并没有很大的吸引力。外部竞争和内部竞争巨大，使得业主的经营情况十分惨淡。,花城广场地下空间开发过程,角色：业主,另外，与地上商业项目相比，地下项目虽然没有了地价成本，但其工程造价比地上造价至少要高40%-50%。为收回投资成本，开发商往往只能提高租金招租。广州不少新的地上商城前期租金不到300元/m2/月，但一些新的地下商城报价却高达1000元/m2/月，花城汇北区目前租金达440元/m2/月。另外，地下商城的通风、采光都需要依靠电，电费支出高。根据经验，地下商城较为适合做主题商业，所以从目前招商的情况来看，进驻的也以中低端商品为主，但中低端品牌商家的经营能力有限，难以支付高额的租金和管理费、电费等营运成本，再加上原本客流就不是很充足，使得业主的经营雪上加霜。,20世纪90年代初，广州市的目标是成为“国际化大都市”。当时广州市商务办公建筑显得过于分散，无法形成集约优势，为了克服这个毛病。政府决定“高标准、大规模发展第三产业”。同时，也为了给地铁等城市重大基础设施建设筹集资金，1992年，广州市委、市政府把目光瞄准了珠江新城，准备把这里打造成为广州新的城市中心、金融商务中心。,政府愿景打造国际化大都市,1993年，新城市中心珠江新城综合规划方案（93规划）正式实施，在此基础上一些规划管理和土地开发的规范性文件也陆续出台。在规划中，占地6.6平方公里的珠江新城，建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合贸易、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施。”,快速筹集地铁建设资金,角色介入时间：到目前为止，广州市委、市政府主要参与珠江新城项目开发和推进的时间主要集中在1992年至今。角色权利：广州市委、市政府在花城广场项目中的权利主要：1993年主持编制新城市中心珠江新城综合规划方案（93规划）以及一些规范和文件。制定珠江新城建设目标和远景规划的统筹作用。以亚运会为引擎，打造广州作为国际化大都市，授权规划局编制三个规划，明确了广州6年内发展计划。成立广州城投，负责寻求商机，分别与四家集团（兰桂坊/海印集团/高德置地/华润万家）签订管理协议，后期全权负责南区和北区的活力再造工程。政府在全部过程中承担话语权，监控权。,角色：政府,2004年7月1日，广州毫无悬念地拿下2010年亚运会举办权。时任广州市市长的张广宁表示，要把2010年亚运会办成最好的亚运会之一，要借亚运这个契机，将广州建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际化大都市。,中山大学教授袁奇峰当时是广州市规划局总规划师，他向时代周报记者分析：“1987年六运会直接催生了天河新区的奇迹，2001年的全运会，又成就了一个新东圃，利用大事件推动城市发展，广州很有经验。广州希望借助亚运会，实现前任广东省委书记李长春提出的2010年一大变的目标。”,于是，新一轮浩大的城市建设迅速酝酿。2004年底，以“东进、西联、南拓、北优、中调”的战略思想为指导，广州市规划局编制了三个规划：面向2010年亚运会的城市规划建设纲要、2010年大变规划(建设亚运之后的生态广州行动计划)、广州市近期建设规划(2006-2010)。这几个文件对广州在未来6年重点发展的区域、亚运场馆和交通设施、生态文明的建设，做了科学而详细的规划。,政府愿景亚运引擎,大力发展奥运事业，鼓励新城建设,组织编制各项规划，确定重点发展区域,广州市城市建设投资集团有限公司（简称广州城投）成立于2008年12月10日，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有独资企业。其主要职责是通过综合运用各种资源，组织包括道路、特定区域开发、文化旅游、地下空间开发及全市管线共同沟在内的基础设施项目的投资、融资、建设、经营和偿债。,政府愿景寻求开发机遇成立广州城投,重新定位，走高端路线,2010年9月26日，广州市城投集团正式对外宣布，珠江新城核心区地面广场被命名为“花城广场”。而“花城汇”则为花城广场的地下商城，建筑面积合计约15万平方米，定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合揽括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等。,2011年4月2日，省委常委、广州市委书记张广宁会见了来访的香港兰桂坊控股有限公司主席盛智文一行。香港兰桂坊首席执行官盛凯、执行董事许豪伟，广州市领导苏泽群、陈如桂、王东等参加会见。,政府愿景寻求开发机遇与兰桂坊/物管公司仲量联行,张广宁对盛智文一行的到访表示欢迎，对香港兰桂坊积极参与并致力把珠江新城地下空间商业项目“花城汇”打造成为世界高端商业品牌表示赞赏。张广宁说，去年广州圆满成功精彩举办了第16届亚运会和首届亚残运会，城市环境面貌极大改善，城市形象极大提升，其中花城广场已成为城市的新“客厅”，成为广州的一张闪亮“名片”，具有很高的知名度、美誉度。,会面介绍了香港兰桂坊推进“花城汇”项目建设、内部规划布局、招商引资等方面的情况以及公司在广州的发展思路，表示将充分发挥香港兰桂坊在高端商业项目运作上的专业优势，加快推进项目建设，吸引高端商业资源进驻，争取尽早开业，努力把“花城汇”打造成为世界一流的高端商业项目，为广州建设国际商贸中心增添力量和精彩。,2012年年末，市政府与兰桂坊合作出现分歧，广州新中轴公司新闻发言人陈强说：“城投集团就花城汇项目与兰桂坊的合作并不顺利，受制于多方面因素，兰桂坊难以完成合作协议规定的指标任务。”,给经营权/管理权,2011年7月10日，高德置地广场拿下“花城汇”二区近4万平米的地下物业经营权。,政府愿景寻求开发机遇多头发展（海印集团/高德置地/华润万家）,市政府要尽快寻找一个更好的合作伙伴，2013年11月与兰桂坊分手！,广东流通业商会执行会长黄文杰指出，花城汇项目的地理位置很有优势，周边都是高端白领和高端居住人群，也是游客必到的地方。但至今没有特别有吸引力的大商家进驻，吸客能力有限。,利益分歧，和平分手,2011年4月23日，海印集团拿下“花城汇”拿下三区3万平方米的地下物业经营权。,广州城投给予花城汇北区经营权,广州城投给予花城汇南区经营权,2011年4月19日，华润万家也已签下“花城汇”一区负二层1.8万平方米物业，预计新店将于今年9月开业,广州城投给予花城汇中区经营权,新中轴公司自筹资金进行改造花城汇南区和北区。该项目是2014年才由天河区发改委立项。改造资金为5800万，资金来源为新中轴公司自筹，非财政资金。,作为政府融资平台的身份进行经营转型，改变现状招租不满，人气不旺而进行景观设计,NOW,角色：政府,利益纠纷与业主政府代表市民权益，顾全城市整体形象，会优先考虑大多数使用者的利益，而把个体业主的利益放在城市形象整体利益之后考虑。但政府所希望的花城汇能快速回资，人气兴旺，这与业主要求盈利的目标是一致的。与开发商由于资金不足，希望可以快点回收资金，花城汇能够尽快聚集人气，所以将管理权分配给三家开发商。但仍经营不善，并不景气。原定位高端路线，三家开发商却走了青年流行的路线。广州市委、市政府代表的是广大人民使用的利益，根本需求，对于地下空间的设计、建设、开发、管理、后期改造也都倾尽全力进行监管、投资、发展，但是由于种种原因（设计原因/监管原因），花城汇一直兴旺不起来，业态单调，不仅高端品牌难以进驻，低端品牌也付不起昂贵的地租，现在，市政府只能自己拨款进行地下空间的改造，希望能够在大额盈利的基础上打造花城广场为广州的地标级城市名片。,角色：规划局,角色介入时间：到目前为止，广州市规划局主要参与珠江新城项目开发和推进的时间主要集中在1992年2005年之间角色权利：广州规划局在花城广场项目中的权利主要有三个部分：第一，组织各项关于珠江新城项目方面的规划设计，其可以选择委托的设计单位进行规划设计。(例如，92年广州市规划局委托了美国的托马斯规划服务公司，香港梁柏涛规划师，建筑事务所和广州市规划勘测设计研究院同时进行规划设计）；第二，通过对设计单位提出必要的规划条件和要求等手段，对设计单位的规划设计方向和程度进行一定的控制（例如，93年编制完成的广州新城市中心珠江新城综合规划方案对后续珠江新城方案的深入指明了方向和要求）；第三，结合各部门管理者和专家的意见对各方案进行审核，并持有最终选择最优方案的权力（例如，05年由广州市交通规划研究所完成的珠江新城综合交通系统规划深入方案，规划局审批方案时会按照此方案要求进行对规划方案的审核）。,角色：规划局,角色诉求：通过对珠江新城规划方案的多轮招标竞赛和审核，最终形成一套能够协调各方利益、符合各相关部门协调配合要求，代表公众意愿，达到城市发展目标的规划方案体系，对珠江新城后期的细化设计和建设提供指导依据。角色利益：规划局作为一个政府部门，其代表的利益主体实质是政府，所以其利益主要可分为以下三个方面：第一，体现和维护政府经济、文化上的发展要求（例如：93年的广州新城市中心珠江新城综合规划方案中明确指出了方案可以带来的土地出让金为220亿元，扣除征地，开发成本后，政府净收入100亿元）；第二，协调政府其他各部门的合作机制，并维护政府其他部门的利益（05年在广州市国民经济和社会发展第十一个五年纲要中，广州市政府加快了对珠江新城的开发建设，规划局在政府协调建设项目的力量下，对于规划方案需要协调国土，市政，交通，环保，航运，水利，电力，电信等多个行业主管部门及各私营项目业主关系，确保珠江新城核心区内各项目稳定有序的开展和规划管理）；第三，代表公众参与城市的开发和建设，维护公众的利益（例如：在03年的珠江新城规划检讨中明确了保障规划延续性、保障既定利益平衡的前提下，需要提高公共服务设施、环境质量和市政配套设施水平方面加大力度；并改变了小地块开发“楼看楼”可能带来更高经济效益开发模式，将原来控规约440个小开发地块整合为了269块综合地块开发单元，为公众提供了更多的公共空间）。,角色：规划局,现状原因解析：1、规划局本身立场职能的局限性和规划决策的时效性参与珠江新城的开发和建设主要是在05年之前规划方案的审批和深入阶段，其代表政府协调各方利益以形成一套完善的规划方案对珠江新城后期的开发进行建设控制。然而规划局是政府的一个部门，其主要的职责是落实政府对城市发展的预测和引导，完成政府政策的发展要求和指标，代表政府的立场，故在05年之前的一整套规划方案，都在落实05年之前政府对珠江新城城市新CBD中心的建设要求。05年之后，特别是在10年广州亚运会之后，在新的时代和新的契机下政府对花城广场新的要求（例如：2010年9月26日，广州市城投集团正式对外宣布，珠江新城核心区地面广场被命名为“花城广场”。而“花城汇”则为花城广场的地下商城，建筑面积合计约15万平方米，定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合揽括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等。）规划方案在落实后（05年之前对珠江新城花城广场地下部分，主要是以满足交通和市政为主进行规划控制），很难在短期内进行大幅度的改正以满足新的要求（正如角色利益中阐述的，规划成果是规划局当时协调多方利益达成的一套方案，规划方案的大幅度调整涉及多方利益主体，且重新编制也是一个很长的过程）。所以规划局在05年之后地下商业开发商与政府之间多次的交涉与矛盾之中，并没有也没有能力参与。2、珠江新城地块本身的复杂性作为城市商务商业新核心区的定位，珠江新城承担了城市文化、经济方面重要的功能，因此地块内要求有一定的功能混合度，以及完善的市政公服配套系统进行支持。地处城市中心区，珠江新城地块周边交通状况复杂，人流量和过境交通量巨大，交通矛盾冲突点众多，因此基础市政交通设施的规划设计和建设面临着严峻考验。同时做为广州最重要的城市名片，花城广场还是城市文化和形象展示的重要平台，建筑形态、绿化环境、交通服务设施等的完善设计都需要兼顾功能和文化展示的双重考虑，因此在实际的规划过程中，会对场地环境的设计造成一定的影响。部分区域的设计难以实现功能和文化展示的兼顾时，规划局作为政府利益的代表需要维护城市整体形象的考量而牺牲了实际建设上的可行性和使用上的便利性（例如，花城广场众多的道路下穿和地下环岛设计的合理性与必要性）,角色：开发商,角色扮演开发商兰桂坊开发愿景打造世界级高端地下商业区开发矛盾规划目标与现实缺陷矛盾双方兰桂坊VS城投公司矛盾原因“花城汇在设计上有很大问题,整个商场的规划完全没有考虑到商业的用途和定位。”盛智文。业主方城投公司与规划局未选择最佳创意方案。解决措施兰桂坊自掏腰包聘请澳洲知名建筑设计公司WOODSBAGOT在现有结构基础上，对花城汇一二三区进行了重新规划和功能定位。“我们把以前深色的地砖换成了浅色，增加了商场景观绿化设计。依照新的平面布局，修改了客流动线、出入口位置、手扶梯位置、公交配套系统以及货场后台等。”盛智文。深层解读2005年，广州市政府举办珠江新城中轴线胫骨与地下空间开发国际竞赛。目的一、寻求有特色的景观方案。目的二、寻求合理的地下空间开发方案。最终有2个入选方案，均没有被决策方选中.,角色：开发商,方案一：德国欧博迈亚公司“地裂”与“火山”方案。“地震裂缝”可满足地下空间的通风采光，东西塔之间有一座玻璃构筑物，意喻“喷发的火山”。,角色：开发商,方案一：广州城规院与日本公司“浮岛方案”。地下一层街道为露天的开放式街区，二层及以下是封闭空间。,角色：开发商,角色扮演开发商兰桂坊开发愿景打造世界级高端地下商业区开发矛盾短期回报与品质效益矛盾双方兰桂坊VS城投公司矛盾原因业主方城投公司希望快速招商，实现资金回笼，将花城汇广场“一拆三”引入三甲“二房东”分别招商，兰桂坊被华润万家，高德置业，海印集团三家取代。导致同质化的定位和消费群体的瓜分。花城汇三个片区的运营商均瞄准中低端市场，互相争夺客源，进一步影响经营效益。解决措施无法解决。兰桂坊淡出花城汇项目，2012下半年，兰桂坊与双城汇节约。深层解读广州市城投公司作为珠江新城地下空间项目的业主，亲自承担了方案选择，规划设计，建造施工一系列职责。其政府融资平台，缺乏企业家精神和高端商业运作经验，将珠江新城地下空间开发演变为“短期财政工具”。,角色：开发商,地下商业空间政府给予城投公司进行主体及景观工程融资的资源。对政府而言让城投凭资源贷款，进行整体开发，无需另外投入，可获得形象与政绩。对城投而言将资源包装为资产，投入市场运作，可转化为资本。优质包装。周期长，成本高。简单包装，周期短，成本低。,角色：开发商,总结关键词：短期收益VS长期眼光地块区位与定位愿景不精准、客观建成硬件条件不佳、开发与运营脱节、眼光往往决定结果开发商：臣妾做不到啊，皇上！,