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东莞城区小户型市场调查报告,2006年3月2日,PARTONE市场发展论,一、2003-2005年推出主要楼盘分布图,怡丰都市广场,2003年,国泰城市公寓,新世纪河畔广场,2004年,中信新天地,第一国际,精英名都,城市假日I期,中惠丽阳时代,鸿福广场,怡丰阳光大厦,城市假日II期,万科运河东1号,2005年,万科高尔夫二期,第一国际二期,未来世界一期,盛世华南,元美广场,米兰雅居,博客公寓,城市星座,理想0769,怡丰昌盛大厦,香港街,主要分布于南城，其他区域零散分布,盈丰商务酒店,二、2003-2005年市场供给关系,说明：1、本模型数据主要来源于政府公布数字，结合市调结果予以调整；2、针对本项目，数据主要考虑80M2以下单位（纯小户型）；3、数据采样范围为东莞城区。,05年小户型推盘量稍有下降，市场消化能力平稳。,三、2003-2005年价格发展,单位：元,价格逐年上升，近20%的年平均增长率，幅度远远高于整个住宅平均增幅。（以上价格不含装修）,四、营销发展历程,2004年,2003年,粗放的市场！填补市场空缺、营销手法单一，只限于发布信息。怡丰都市广场、国泰城市公寓一出便遭遇疯抢。,产品开始创新！开始注重配套！产品营销大放光芒！夹层、送面积开始盛行。涌现城市假日、中惠丽阳时代等典型代表。,2005年,产品营销、概念营销并举！3+2拒绝一层不变、模糊姚明、维港天空等风起云涌。博客公寓、未来世界、香港街*维港天空等一批项目层出不穷。,营销推广的成败与产品创新一起成为楼盘成功的两大要素,总结,2003年市场始发端倪2004年为东莞小户型年2005年发展略缓，但变化多端,PARTTWO市场现状论,怡丰昌盛大厦,未来世界一期,城市星座,香港街,主山假日公寓,一、现售主要楼盘分布图（含销售进度）,85%,95%,50%,50%,95%,数量不多，体量小的楼盘销售率普遍较高，销售进度平缓。博客公寓、国泰明苑公寓、主山假日公寓掀起高潮,第一国际二期,80%,怡丰昌盛大厦,未来世界一期,城市星座,香港街,主山假日公寓,二、现售主要楼盘价格,3400,2800,4300,3200,2900,平均单价集中于4300元左右，较去年小幅上扬,第一国际二期,5300,值得注意：博客公寓（7000）、第一国际二期（5300）、未来世界（4300）均附送大面积,三、现售主要楼盘体量（建筑面积）,怡丰昌盛大厦,未来世界一期,城市星座,香港街,主山假日公寓,2万,3万,4万,10万,4万,主要存量集中在香港街、未来世界市场现有存量近6万（约900套）,第一国际二期,2万,三、现售主要楼盘特性,莞城、东城区楼盘,南城区楼盘,产品：文章做足、档次较高、附送面积多,市场认同度：临近或处于CBD，认同度高,营销手法：产品+概念,微观环境：竞争激烈,产品：普通、档次偏低,市场认同度：环境差，认同度较低,营销手法：价格+概念,微观环境：基本无竞争,客户：自主客户比例高于南城,客户：投资客占主导地位,总结,供需基本平衡、销售普遍顺畅价格普遍上扬总体市场竞争并不激烈区域市场特征逐渐明显操盘质量较高,PARTTHREE市场趋势论,未来世界二期,香港街,一、未来主力竞争楼盘分布图（含货量）,主要楼盘分布于旗峰山附近，档次较高共有存量和已知06年将推出量约3800套（不含本项目），其中80平方米以下单位约3200套。,尚书院,香缤时代,高田火炼树项目,万科高尔夫四期,城市假日III期,城市风景,目前方案未定,中信项目,目前方案未定,目前方案未定,PASADENA,5万,2.6万,约2万,约2万,约2+8万,2.3万,二、2006年供给关系预测,高于去年的3240套，增幅约40%，甚至更高。,高于去年的2560套，增幅约20%。,消化量预计约3000套,供给量约4500套,会在一个阶段内出现供过于求的现象初步预计明年初市场存量是目前的2倍,注：数据主要考虑80M2以下单位（纯小户型）,三、2006年市场发展趋势,产品：创新程度和档次增高，内部打造更加细致,价格：进一步增高，但增长幅度放缓,营销：概念、实务并举，投入会增加，节奏控制加强,市场环境：由片区内竞争发展至城区内竞争，竞争日趋激烈,客户：范围进一步扩大，自住客户比例呈上升趋势,总结,市场逐渐成熟竞争日趋激烈,PARTFOUR项目应对策略,工程：不断展示进度。客户逐渐成熟，对工程进度尤其关注,价格：小幅快跑、营造氛围，避免客户转移注意力,销售控制：连续出牌、控制节奏、避免观望，严防客户流失,推广：加大投入，深挖市场价值，注重实效、针对性,市场竞争加剧供应量大增,+,按时保量完成目标,东莞小户型市场2006年,星河传说*迪纳公寓年,
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